Dettinvest

18/09/2026

Az eladó sokszor egészen egyszerűen képzeli el a vevőt:

„Ingatlant keres. Megnézi. Tetszik neki. Megveszi.”

Bárcsak mindig így működne. 😄

A valóságban viszont a vevők döntési folyamata ennél sokkal összetettebb.

Van, aki már húsz ingatlant megnézett, de még mindig nem tudja pontosan, mit keres.
Van, aki az első öt percben beleszeret egy lakásba, aztán otthon elkezdi százszor átgondolni.
Van, aki mindent táblázatban hasonlít össze.
Van, aki az érzéseire hallgat.
Van, aki fél attól, hogy rosszul dönt.
És olyan is van, aki tökéletes ingatlant keres – olyan feltételekkel, amelyek egyszerre valószínűleg nem is léteznek. 😅

Ráadásul egy ingatlanvásárlás ritkán csak magáról az ingatlanról szól.

Ott van mögötte a család, a pénzügyi lehetőség, a hitel, az eladandó másik ingatlan, a költözés időzítése, a gyerekek, a munkahely, a kompromisszumok – és persze az a kérdés is:

„Mi van, ha jövő héten találunk egy még jobbat?”

Ezért az ingatlaneladás sem egyszerűen abból áll, hogy meghirdetünk egy lakást, majd várjuk, hogy valaki megvegye.

A jó értékesítés egyik legfontosabb része, hogy megértsük, ki áll velünk szemben, hogyan gondolkodik, mitől bizonytalanodik el, és mire van szüksége ahhoz, hogy végül biztonsággal ki tudja mondani:

„Igen. Ezt szeretném.”

11/09/2026

Két napig választottam két tapétát. 🤍

Igen. Két napig.

Az elmúlt napokban egy ügyfelem két lakásának hálószobájához kerestem tapétát. A fürdőszobák már készen voltak, a szín- és anyagvilág adott volt, nekem pedig olyan falat kellett találnom melléjük, ami nem egyszerűen „szép”.

Hanem összeköti az egész lakást.
Harmonizál a meglévő burkolatokkal.
Jól mutat majd a hirdetési fotókon.
Nem túl személyes, de nem is jellegtelen.
És persze annak a célcsoportnak is működik, akinek végül az ingatlant kínálni fogjuk.

Úgyhogy elkezdődött a keresés.

Több ezer tapétát néztem végig. Volt, amelyik elsőre gyönyörű volt, de a csempe mellett már nem működött. Volt, amelyik tökéletesen trendinek tűnt, mégsem illett abba a világba, amit a lakás egészével szerettem volna megteremteni.

A végén több ezerből maradt tizennégy.
Tizennégyből pedig három.

Ezekből készítettem el azt a moodboardot, amit már elküldtem a megbízómnak.

Öt perccel később jött a válasz: a férjével megnézték, és el is döntötték, melyiket szeretnék. 😊

És talán pont ezért szeretem ennyire ezt a munkát.

A megbízó már nem látja azt a két napot, azt a több ezer lehetőséget és azt a rengeteg apró döntést, ami odáig vezetett. Ő már három olyan verziót kap, amelyek közül igazából mindegyikkel jól tudunk továbbmenni.

A home staging során én általában hagyok egy kis döntési szabadságot a tulajdonosnak is.

Szakmailag persze nem neki tervezünk. Egy leendő vevőnek vagy bérlőnek készítjük fel az ingatlant, ezért mindig a célcsoport az elsődleges. De közben mégis az ő egyik legnagyobb vagyontárgyával dolgozom, és ha kiadásról van szó, nem is válik meg tőle örökre.

Éppen ezért szeretem, ha egy kicsit ő is benne marad a folyamatban. Ha van egy pont, ahol azt mondhatja:

„Igen, ez legyen.”

Az én feladatom pedig az, hogy addigra már csak olyan lehetőségek legyenek előtte, amelyek szakmailag is működnek.

Mert néha egy tapéta csak egy tapétának tűnik.

Pedig egy eladásra vagy kiadásra készülő lakásban akár az is eldöntheti, hogy valaki továbbgörget… vagy megáll a képnél. ✨

Ez a home staging egyik kevésbé látványos része.
És én pont ezt a részét is nagyon szeretem, amikor napokig begubózva scrollozok a laptopon.

04/09/2026

✨ Ha érdekel a home staging, ezt a napot szerintem érdemes beírnod a naptáradba.

Október 9-én ismét megrendezzük a Home Staging Konferenciát, amit én minden évben nagyon várok.

Nekem ezek a konferenciák sosem csak az előadásokról szólnak.

Természetesen nagyon fontos a szakmai tudás, a fejlődés, az új ötletek, az aktuális ingatlanpiaci és marketingtémák, de legalább ennyire szeretem azt, hogy ilyenkor egy napra összegyűlnek azok az emberek, akiket ugyanaz érdekel: hogyan lehet egy ingatlant jobban megmutatni, tudatosabban értékesíteni, és valódi értéket teremteni körülötte.

Én is rengeteget kaptam a home stagingtől az elmúlt években.

Nemcsak egy új szakmai területet, hanem egy teljesen más szemléletet az ingatlanokhoz. Azt, hogy ne csak azt nézzem, milyen egy tér most, hanem azt is, hogyan lehetne jobb, szerethetőbb és piacképesebb.

És kaptam egy nagyon jó szakmai közösséget is.

Talán ezért is különösen fontos nekem ez az esemény, és ezért örülök annak, hogy ma már a Magyar Home Staging Egyesület elnökségi tagjaként én is részt vehetek a szakma építésében.

Szóval ha már foglalkozol home staginggel, ingatlanokkal vagy értékesítéssel, vagy egyszerűen csak kíváncsi vagy arra, hogy miről is szól valójában ez a szakma, akkor gyere el, szerintem nagyon jó nap lesz. 🤍

📍 2026. október 9. – Budapest, Lurdy Ház

🎟️ Az Early Bird jegyek szeptember 9-ig érhetők el.

👉 Részletek és jegyvásárlás:
https://www.mhst.hu/home-staging-konferencia

Találkozzunk a konferencián!

16/08/2026

Ha ma befektetési céllal vennék ingatlant a Balatonon, mi alapján választanék?

A hét elején a családdal a Balatonon pihentünk egy kicsit. Ahogy néztem a vizet, a strandot, a települést – és persze szakmai ártalomként az ingatlanokat –, azon kezdtem gondolkodni:

Ha most befektetési céllal vásárolnék itt ingatlant, hol keresnék?
Északi vagy déli part? Közel Budapesthez? Vízpart vagy panoráma? Ismert, prémium lokáció vagy egy még felértékelődés előtt álló település?
Aztán arra jutottam, hogy nem ezek lennének az első kérdéseim.

Hanem ez:

👉 Kinek szeretném kiadni?
Kisgyermekes családoknak? Pároknak? Prémium vendégeknek? Külföldieknek? Aktív turistáknak? Vagy olyan vendégeknek, akik nemcsak a nyári főszezonban érkeznek?
Mert ha tudom, ki a vendégem, már azt is tudom, milyen élményt keres. És ebből következik, hol és milyen ingatlant érdemes keresnem.

Befektetőként ezután többek között ezeket vizsgálnám:

🔹 Elérhetőség: mennyire könnyű akár egy hétvégére is lejutni? Nemcsak kilométerben, hanem tényleges utazási időben.
🔹 Víz és strand: milyen az adott partszakasz, a vízminőség, a strand és annak megközelíthetősége?
🔹 Az „esős nap teszt”: ha három napig nem lehet strandolni, mit tud csinálni a vendég? Van gasztronómia, borászat, wellness, kultúra, gyerekprogram?
🔹 Szezonalitás: csak június–augusztusban van kereslet, vagy tavasszal és ősszel – esetleg télen – is van miért odautazni?
🔹 Megtérülés: nem feltétlenül a legdrágább lokáció a legjobb befektetés. A vételárat, a kiadhatóságot, az elérhető bérleti díjat, a kihasználtságot és az értéknövekedési potenciált együtt nézném.

És csak ezután választanám ki magát az ingatlant.
Olyat keresnék, amely pontosan a célcsoport igényeire válaszol, jól fotózható, praktikus, könnyen fenntartható és van valamilyen karakteres előnye.

Mert rövid távú kiadásnál végső soron nem négyzetmétert adunk el, hanem élményt.

És persze már a vásárlás pillanatában gondolnék arra is: ha 10 év múlva esetleg el akarom adni, ki lesz a vevőm?

Nálam tehát a sorrend:

CÉLCSOPORT → ÉLMÉNY → LOKÁCIÓ → INGATLAN → HOZAM → EXIT

Neked van befektetési ingatlanod a Balatonon, vagy tervezel vásárolni?

Mi volt – vagy mi lenne – a legfontosabb szempontod a döntésnél? Írd meg kommentben!

04/08/2026

Mit visz magával egy home stager egy nyaralásból?

Őszintén?

Nem (csak) hűtőmágnest. 😊

Hanem fényeket.
Textúrákat.
Színeket.
Történeteket.

Miközben Szardíniát jártuk, azon kaptam magam, hogy ugyanúgy figyelem a házakat, a teraszokat, a kerámiákat, az anyagokat és a részleteket, mint amikor egy új ingatlanba lépek be.

Mert számomra a lakberendezés soha nem csak bútorokról szól.

Hanem arról az érzésről, amit egy tér kivált.

Szardínián ezt különösen jól értik.

Ott a lenvászon nem trend.
A kerámia nem dekoráció.
A vörös korall nem divat.
A madár nem motívum.

Mindennek története van.

És talán éppen ettől lesznek ezek az otthonok ennyire időtállók.

Ez a néhány nap ismét emlékeztetett arra, hogy az inspiráció sokszor nem a bútoráruházakban születik.

Hanem egy napsütötte utcában.
Egy régi kapu előtt.
Egy kézzel készített kerámiában.
Egy olyan kultúrában, ahol az otthon még mindig az emberekről szól.

Ezeket az élményeket viszem magammal haza.

És biztos vagyok benne, hogy egy kicsit ott lesznek majd azokban az otthonokban is, amelyeken a következő hónapokban dolgozom. 🤍

Neked mi az a hely vagy ország, ahonnan mindig hazaviszel egy kis inspirációt?

07/07/2026

Kedves Ismerőseim, Követőim!

Nagyon hálás vagyok az elmúlt időszak bizalmáért és a sok megkeresésért. A nyári időszakra a már folyamatban lévő ingatlanértékesítési, home staging és tanácsadási munkáim teljesen kitöltötték a kapacitásomat, ezért augusztus végéig sajnos új megbízást nem – még rövidebb konzultációt sem – tudok vállalni.

Nekem nagyon fontos, hogy minden ügyfelemre elegendő figyelem, energia és valódi szakmai munka jusson, ezért most a meglévő feladataimra koncentrálok.

Szeptembertől azonban újra örömmel fogadom a megkereséseket, legyen szó ingatlanértékesítésről, felkészítésről, home stagingről vagy szakmai konzultációról.

Köszönöm a megértést és a bizalmatokat! Csodás nyarat kívánok mindenkinek! ⛵️🏖️🗺️

21/05/2026

Ma egy lakberendezési tanácsadáson jártam. 🏡

Egy már lakott otthonban dolgoztunk: nappali, előszoba, étkező, konyha, közlekedők — vagyis azok a terek, ahol a családi élet nap mint nap zajlik. 🤍

Az ügyfelek már beköltöztek.
A bútorok nagy része megvan.
A funkciók is adottak.

Mégis azt érezték:
valahogy nem találják pontosan a helyüket az otthonukban.

És ez nagyon fontos különbségre világít rá. ✨

Mert amikor lakberendezésről beszélünk, akkor az első kérdés nem az, hogy:

„Mitől fog ez az ingatlan gyorsabban és jobb áron elkelni?”

Hanem az, hogy:

Ti hogyan éltek itt?

Hol rakjátok le a táskát, amikor hazaértek?
Hol gyűlik össze a család?
Ki hol szeret ülni?
Hol készül a reggeli? ☕
Hol tanul a gyerek?
Hol van káosz újra és újra?
Melyik sarok az, amit sosem használtok?
Melyik rész zavar titeket minden nap, de már megszoktátok?

A lakberendezés az ott élő emberről szól.
Az ő ritmusáról.
Az ő szokásairól.
Az ő kényelméről.
Az ő ízléséről.
Az ő életminőségéről. 🌿

Ezzel szemben a home staging teljesen más logikából indul ki.

Ott nem az a kérdés, hogy a jelenlegi tulajdonos hogyan szeret élni az ingatlanban.

Hanem az, hogy:

Ki lesz az ideális vevő, és mit kell neki meglátnia az első néhány másodpercben? 👀

Milyen élethelyzetű ember fog erre az ingatlanra rákattintani?
Mit keres?
Mitől fogja azt érezni, hogy „ez nekem való”?
Melyik funkciót kell egyértelművé tenni?
Melyik térarányt kell javítani?
Mit kell elpakolni, semlegesíteni, kiemelni?
Milyen hangulat segíti az értékesítést?
Mi az, ami az eladó ízléséhez kötődik, de a vevőnek már zavaró lehet?
Hol veszíthet érdeklődőt az ingatlan — fotón, alaprajzon, első bejáráson?

A home staging tehát nem „dekorálás”.
Nem is egyszerű rendrakás.
És nem is lakberendezés kicsiben.

A home staging értékesítési stratégia. 📍

A célja, hogy az ingatlan a lehető legjobb arcát mutassa annak, aki meg fogja venni vagy kibérelni.

A lakberendezésnél az otthon személyessé válik.
A home stagingnél az ingatlan eladhatóvá válik.

A lakberendezés azt kérdezi:
„Nektek hogyan lesz jó itt élni?”

A home staging azt kérdezi:
„A vevő hogyan fogja magát itt elképzelni?”

És mindkettő nagyon fontos — csak más helyzetben, más céllal, más gondolkodásmóddal. 🤍

A mai tanácsadáson nem eladni akartunk egy ingatlant.
Hanem segíteni egy családnak abban, hogy az otthonuk végre ne csak szép legyen, hanem működjön is.

Mert egy jól kialakított élettér nemcsak esztétikai kérdés.

Hanem napi komfort.
Átláthatóság.
Nyugalom.
Funkció.
És sokszor az az érzés, hogy:

„Igen, végre megérkeztünk.” 🏡✨

04/05/2026

Nem tűntem el. ✨

Az elmúlt időszakban kevesebbet posztoltam, de a háttérben sok minden történt és történik.

Folyamatosan piacelemzéseket készítettem 📊, új építésű projekteken dolgozunk 🏗️, és közben egy adókkal foglalkozó könyvön is dolgozunk a kollégáimmal 📖, amiben természetesen az ingatlanokkal kapcsolatos adózás is kiemelt szerepet kap.

A Magyar Home Staging Egyesületben is aktív időszak van 🤝, már az őszi konferenciánk szervezése zajlik, ami egy nagyon izgalmas és inspiráló folyamat.

És közben persze az ügyfeleimmel is dolgozom:
ingatlan eladás, vétel, kiadás előtt sok-sok döntést kell jól meghozni.
Tanácsaimmal minden szakaszban támogatom őket.

Nemrég egy saját lakást készítettünk fel kiadásra 🏡, amit egy hét alatt ki is adtunk.
Ezek a folyamatok mindig megerősítenek abban, hogy a részletek mennyire számítanak, és hogy a home stagingelt ingatlanokért mennyire hálásak a bérlők.

Ha ingatlaneladásban, befektetésben vagy új építésű lehetőségben gondolkodsz:
írj nyugodtan. 💬

28/03/2026

Tegnap és ma is kiállítás! Fantasztikus kapcsolódások, érdeklődők, tanácsadások, előadások és szuper kollégák! ❤️🙏 Csodás érzés az emberekkel beszélgetni, megismertetni velük, hogy mit is képvisel a ! .borsay.boczkos

25/03/2026