04/03/2017
Lakásárak: ez vár ránk 2017-ben!
Az elmúlt bő két évben az országban átlagosan közel 30%-kal nőttek a lakásárak, míg a fővárosban még ennél is nagyobb felfutásra került sor. Akik abban reménykednek, hogy jön a pihenő, azok csalódni fognak, minden jel arra mutat, hogy folytatódik az áremelkedés. Főleg igaz ez akkor, ha a kormány tényleg megvalósítja a CSOK önrészként való beszámítását és a megpedzegetett speciális adókedvezményt.
A fák az égig nőnek?
Alapvetően mi is azon a véleményen vagyunk, hogy még nem érte el az ingatlanpiac a csúcsát, vagyis az árak emelkedése várható jövőre is, viszont ennek mértéke már visszafogottabb lesz. Az alábbiakban a fontosabb szempontokat vesszük sorra, melyek alapján indokolt lehet felkészülni, hogy ugyanazért a lakásért időben többet kell majd adnunk.
1) Több oldalról is megerősítettnek látszik, hogy egyre jobb a lakosság helyzete, a bérek növekednek, és a foglalkoztatási lehetőségek is kedvezőbbek. Márpedig a kormány is ebben érdekelt, a várakozások szerint a foglalkoztatottak többsége három év alatt akár 30%-os emelést is kaphat. Nyilvánvaló, ha van megfelelő jövedelemmel rendelkező kereslet a lakásokra, akkor az az áremelkedés irányába hat.
2) Nagyon sokak számára gondot okozott a devizahitelek jelentősen megnövekvő részleteinek visszafizetése, az utóbbi években viszont számos fronton javult a háztartások pénzügyi helyzete. A megtakarítások jelentős mértékben nőttek, míg a hitelállomány visszaesett. Ilyen feltételek mellett a korábban kivárást választók is a tettek mezejére léphetnek.
3) A kockázatmentes befektetések hozama sosem volt még ilyen mélységben, a nagyobb megtakarítással rendelkezők éppen ezért kezdtek el az ingatlanpiac felé kacsingatni. A Duna House Barométer szerint novemberben a Budapesten a lakásvásárlások 44%-a befektetési céllal történt.
4) Nemcsak a befektetéseken elérhető hozamok alacsonyak, hanem a lakásh*tel kamatai is. A Bankmonitor által követett bankok ajánlatai között 3 hónapos kamatperiódussal már kicsivel több mint 3%-os THM mellett hitelt kaphatunk, míg 5 éves fixált hiteleknél a legolcsóbb már 4,5% mellett elvihető. Sokkal olcsóbbak nem lesznek már a hitelek, viszont nem is utal sok minden arra, hogy a következő egy évben innen hatalmas emelkedésre lenne kilátás.
5) December elején Rogán Antal bejelentette, hogy a kormány új tervvel állna elő. Egyrészt a CSOK-ot hitelfelvételkor önerőként lehetne figyelembe venni, másrészt a lakásvásárlásra fordított önrészt vissza lehet igényelni a személyi jövedelemadóból az átlagos lakásérték erejéig. A számításaink szerint, ha ez valóban megvalósul, akkor óriási lökést adhatna az ingatlanpiacnak.
6) Igazán nagy mozgolódás az ingatlanpiacon egyedül a fővárosban tapasztalható, ide köthető a legtöbb új építésű projekt is. Az országos átlaghoz képest is jellemzően jóval drágább négyzetméteráron juthatunk álmain otthonához, vagyis az általános lakáspiaci emelkedést ez is támogatja.
7) Jövőre már az új építésű lakások első ütemei megérkeznek, amire már fel lehet majd használni a CSOK-ot is. Az állami ingyenmilliók támogatásával tovább nőhetnek az ingatlanárak.
8) Többek között az áfa-csökkentés is hozzájárult, hogy egyre több ingatlanfejlesztő kezd neki a munkának a fővárosban és az agglomerációban. A következő években végre az új építésű lakásokból is lesz valós kínálat, viszont ezek felépítésének költségei egyre magasabbak. Egyrészt a munkaerőhiány, másrészt a jelentkező alapanyaghiány miatt. Nincs mit tenni, aki az új építésű lakásokat preferálja, annak mélyebben a zsebébe kell nyúlnia.
9) Az új építésű lakásoknál az árat a magasban tartó tényező az is, hogy a bankok az ingatlanfejlesztőknek csak nagyon konzervatív árazás mellett adnak hitelt. Viszont, ha ezeket a költségeket a fejlesztő ki akarja gazdálkodni, akkor ehhez mérten nagyobb árat is kell meghatároznia.
