30/09/2026
Egy érdekes prezentációt hallgattam ma végig a zenga webináron.
Merre tart most az ingatlanpiac? Erről írtam az alábbi posztot az irodánk oldalára, lentebb olvashatjátok:
Mit mutat most az ingatlanpiac? És merre mehet tovább 2027-ben?
Egy ingatlanpiaci webináron jártunk, ahol a Zenga elemzői az idei év eddigi tapasztalatait, adatait és piaci folyamatait mutatták be.
Keresleti, kínálati, ár-, hitel- és értékesítési adatokból próbálták megmutatni, mi történik most a lakáspiacon.
És van néhány szám, ami mellett nehéz szó nélkül elmenni.
2026-ban jelentősen csökkent a kereslet.
2026 augusztusában az ingatlanok iránti érdeklődés országosan 40%-kal maradt el a 2025-ös átlagtól. Budapesten még ennél is nagyobb, 60%-os visszaesést mértek.
Közben a kínálat nem csökkent. Éppen ellenkezőleg: az országos lakóingatlan-kínálat 10%-kal magasabb volt a 2025-ös átlagnál.
Vagyis kevesebb vevő keresgél több ingatlan között.
Ez pedig alapvetően változtatja meg az eladók helyzetét.
Különösen érdekes a panellakások piaca!
A Zenga adatai szerint jelenleg háromszor annyi eladó panel van a piacon, mint 2025 elején.
Ráadásul augusztusban a panellakások hirdetési árai újabb 0,4%-kal csökkentek az előző hónaphoz képest.
Ez már nem csak arról szól, hogy „mennyiért hirdetik a lakást”.
Egyre fontosabb kérdés, hogy az adott lakás mennyire versenyképes a mellette lévő többi eladó ingatlanhoz képest.
És ebben az állapotnak is egyre nagyobb szerepe van.
A gyengébb állapotú ingatlanoknak ugyanis egy olyan piacon kell versenyezniük, ahol a vevőnek több választási lehetősége van. Ilyenkor egy felújításra váró lakásnál már nem elég azt mondani, hogy „majd a vevő megcsinálja”.
A vevő számol.
Felújítási költséggel. Idővel. Kockázattal. És azzal is, hogy ugyanabban az árkategóriában talál-e egy jobb állapotú lakást.
És itt jön egy nagyon fontos gyakorlati tapasztalat a saját piacunkról:
A saját kínálatunkban lévő panellakásoknál az elmúlt időszakban minden esetben szükség volt árcsökkentésre ahhoz, hogy az ingatlanokat el tudjuk adni.
Nem azért, mert az ingatlanok hirtelen rosszabbak lettek. Hanem azért, mert a piac változott meg körülöttük.
Közben a hirdetési oldalakon ma is nagyon sok olyan lakással találkozni, amely még mindig a tavalyi árszintet próbálja tartani.
És vannak olyan hirdetések, amelyek hónapok óta ugyanazon az áron szerepelnek.
Egy hirdetési ár azonban önmagában még nem bizonyítja egy ingatlan piaci értékét.
Egy lakást lehet hónapokig, akár egy évig is ugyanazon az áron hirdetni. A kérdés az, hogy a piac is hajlandó-e annyit fizetni érte.
Pont tegnap, egy irodai megbeszélésen kerestünk rá egy olyan épületben lévő lakásra, amelyhez kapcsolódóan új megbízás várható. A tulajdonos egy konkurens hirdetés árára hivatkozott.
A lakás négyzetméterára körülbelül 1,5–1,6 millió forintra jött ki, egy nagyjából 20 éve épült lakásnál.
Ez már önmagában is elgondolkodtató, hiszen ezen a szinten jelenleg már új építésű lakást kapunk, bizonyos esetekben még kedvezőbb négyzetméteráron.
És itt válik különösen fontossá az összehasonlítás.
Nem az a kérdés, hogy találunk-e egy hasonló lakást, amelyet valaki ennyiért hirdet, hanem az, hogy el is lehet-e adni annyiért.
A vevő ugyanis összehasonlít.
Megnézi a környéken lévő többi lakást, azok állapotát, korát, energetikáját, felújítottságát, emeletét, elhelyezkedését és természetesen az árát is.
Ha pedig ugyanazért a pénzért talál egy jobb alternatívát, akkor egyszerűen továbbmegy.
Ezért ma különösen veszélyes abból kiindulni, hogy: „A szomszéd is ennyiért hirdeti.”
Lehet. De attól még nem biztos, hogy eladta.
Az alku is ezt tükrözi.
A Zenga és az OTP Ingatlanpont adatai alapján 2026 nyarán a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban átlagosan 4,6% volt az alku, a házaknál pedig 7,8%.
A webináron a szakmában dolgozó kollégák hozzászólásai ennél is erősebb gyakorlati tapasztalatokról szóltak: többen hosszabb értékesítési időről és nagyobb alkukról számoltak be, egyes esetekben 10–15%-os alkuigénnyel.
A Balaton térségéből pedig olyan tapasztalat is érkezett, hogy egy új építésű lakás már közel egy éve a piacon van érdeklődő nélkül.
Ez jól mutatja, hogy az új építésű ingatlan sem automatikusan könnyen értékesíthető.
Az új lakások kínálata közben tovább növekszik, miközben a kereslet nem tart vele lépést.
Ez várhatóan egyre inkább arra kényszerítheti a beruházókat, hogy ne csak az árral versenyezzenek.
Megjelenhetnek különböző kedvezmények, például beépített konyha, kedvezményes parkoló vagy egyéb, a vételárba „beleférő” extrák.
És mit hozhat 2027?
A webináron elhangzott elemzői várakozás szerint az egyik fontos kérdés az Otthon Start feltételeinek esetleges szigorítása. Ha a program kevesebb vevőt tud megszólítani, az a keresletre is hatással lehet.
Másik fontos tényező a kamatkörnyezet.
Az MNB 2026-ban már csökkentette az alapkamatot. Ha a jövőben további kamatcsökkentések következnének, az javíthatná a piaci hitelek versenyképességét, és ezen keresztül új keresletet hozhatna a lakáspiacra.
Az új építésű lakások piacán pedig az lesz különösen érdekes, hogy a beruházók hogyan reagálnak a gyengébb keresletre és a növekvő kínálatra.
A webináron az elemző arra is számított, hogy az új lakások kedvezményes, 5%-os áfájának lehetősége hosszabb távon is fennmaradhat.
Hosszabb távon egy másik változás is körvonalazódhat.
Az intézményi bérlakáspiac fokozatos megjelenését az elemző olyan irányként említette, amely 2030 környékére már érezhetőbbé válhat Magyarországon.
Ennek hátterében többek között a Wekerle Lakásépítési Program is áll, amely az intézményi bérlakások és kollégiumi férőhelyek fejlesztésének ösztönzését is célul tűzi ki.
De talán nem is az a legfontosabb kérdés, hogy pontosan mi fog történni 2027-ben.
Hanem az, hogy a piac már most megmutatja:
👉 a vevőnek több választási lehetősége van,
👉 az eladónak egyre fontosabb a pontos árazás,
👉 az ingatlan állapota egyre többet számít,
👉 az alkuval is kalkulálni kell,
👉 és egyre kevésbé működik az a gondolat, hogy „majd valaki ennyiért is megveszi”.
A lakáspiac nem egyetlen nagy piac.
Másképp viselkedik egy jó helyen lévő, jó állapotú lakás, egy felújítandó panellakás, egy családi ház vagy egy új építésű ingatlan.
Éppen ezért ma már nem elég azt tudni, hogy „mennyiért mennek a lakások”.
Azt kell tudni, hogy az adott ingatlan a saját környezetében, saját állapotával és saját árával mennyire versenyképes.
És talán ez a jelenlegi piac egyik legfontosabb tanulsága:
nem az a jó ár, amit valaki szeretne kapni az ingatlanáért, és nem is feltétlenül az, amit egy másik hirdetésben látunk.
A jó ár az, amelyet a piac a konkrét ingatlanra, annak állapotára és adottságaira ténylegesen visszaigazol.
Mi ezt figyeljük nap mint nap a helyi piacon.
A statisztika megmutatja a nagy képet.
A konkrét ingatlanhoz viszont már a helyi tapasztalat, az összehasonlítás és a piac folyamatos figyelése kell.
Horváth Erika
06(20)3370424
