MG-Házkezelő

17/11/2025

1970-es évek elején épült Társasház lapostető bitumenes vízszigetelése.
--- part 1 ---

2025 tavaszán kerestek meg egy kiskundorozsmai Társasházból, hogy elvállalnám-e náluk a közös képviseletet, kezelést.

Fontos megjegyeznem, hogy a képviseletet a kezdetektől fogva mindig egy-egy rulajdonos látta el az akkori trendeknek megfelelően a "kiskockás" rendszerben. "Közös költséget" is csak akkor és csak annyit fizettek a tulajdonosok, ha egy közös vízszámla, villanyszámla érkezett, vagy esetleg egy nem várt kiadás indokolta azt.

A pénzügyi és morális stabilitás hiányában, állagmegóvásra, karbantartásra nem, vagy csak minimálisan került sor, amelynek eredményeképpen az évtizedek alatt az ingatlan fokozatosan veszített régi fényéből. A leglátványosabb állagromlás a tetőn jelentkezett, amely nagyobb esőzéskor rendszeresen beázott. A legrosszabb eset a 2025. júliusi vihar ⛈️⛈️⛈️ volt, amikor az egyik lakásban olyan mértékű volt a beázás, hogy edényekkel fogták fel a vizet. Kétségbeesetten hívtak, hogy tegyek meg bármit, csak ez az áldatlan állapot szűnjön meg.

Ekkor kezdődött meg az igazi kihívás számomra, hogy hogyan is oldjuk meg ezt a problémát úgy, hogy az említett stabilitás hiánya miatt a Társasház minimális tőkével rendelkezett. 🤔🤔🤔

Első körben társasházkezelő kollégáktól érdeklődtem, hogy ki milyen kivitelezővel dolgozott már együtt hasonló esetben. Az egyik szegedi lakászövetkezet elnöke javasolta Lukács Attilát, aki már több panel épület tetejének vízszigetelését végezte el kiváló műszaki minősítéssel. A referenciák ismeretében felvettem Attilával a kapcsolatot, akivel bejárást tartottunk, felmérte a területet, majd elkészítette árajánlatát.

A tulajdonosok előzetes tájékoztatását követően összehívtam a Közgyűlést, ahol célbefizetést szavaztak meg (100%-os részvétel mellett 100%-os igen szavazattal).
A befizetést követően megkötöttem a szerződést Lukács Attilával, aki 2025.11.15. napján megkezdte a munkálatokat. 🏗🔨⛏️🛠

11/11/2025

❗️Célbefizetés – Sürgős felújítási munkálatok❗️
Kérdés, hogy a Közgyűlésen mekkora szavazati arány szükséges a célbefizetés elfogadásához❓❓❓

Nagyon fontos első lépésben tisztázni azt, hogy a tervezett felújítás állagmegóvást és fenntartást szolgál-e, ami a rendes gazdálkodás körébe tartozik, vagy a felújítás egyben értéknövelő beruházás is, amely már a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősülhet.

Abban az esetben, ha a felújítás általános karbantartásnak tekinthető, akkor a célbefizetés megszavazásához elegendő a Közgyűlésen jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti egyszerű szavazattöbbség.

Ugyanakkor viszont, ha a beruházási munkálatok értéknövelő beruházást tartalmaznak és a rendes gazdálkodás körét meghaladják, akkor a célbefizetés megszavazásához már a tulajdonostársak egyhangú szavazata szükséges.

§§§ A 2003- évi C###III. tv a Társasházakról V. fejezete (Vegyes és zárórendelkezések) szerint: „a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak:” §§§

Mivel a törvény nem ír elő összeghatárt, így a rendelkezés alapján tudják eldönteni a tulajdonostársak, hogy a beruházás rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak minősül-e.

✅✅✅

28/10/2025

❓❓❓Érvényes-e az évekkel korábban közgyűlési határozattal elfogadott SZMSZ, ha az nincs benyújtva a földhivatalba❓❓❓

Felmerülhet a kérdés, hogy mi is az a Szervezeti –működési szabályzat? Miért szükséges annak megalkotása?

📜A 2003. évi C###III törvény a társasházakról 13. § (1) alapján „A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti –működési szabályzatában kell megállapítani.”📜
Az SZMSZ-nek a törvény rendelkezései alapján tartalmaznia kell:
- a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
- a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
o a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
o felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
- a társasházi lakóépület házirendjére,
- a közgyűlés illetőleg részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
- a közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
- a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

‼️‼️A Szervezeti –működési szabályzat érvényes és hatályos akkor is, ha az a Földhivatalhoz nem került benyújtásra, ugyanakkor viszont szükséges azt minél hamarabb pótolni. ‼️‼️

A Társasházi törvény 15. § alapján 📜 „a közösség a szervezeti –működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti –működési szabályzatot, illetve annak módosítását a közösség 15 napon belül az ingatlanügyi hatóságnak, annak okirattárba helyezése céljából benyújtja.” 📜

A gyakorlatban a közös képviselő az, aki a társasház nevében azt benyújtja, amelyhez külön közgyűlési felhatalmazás nem szükséges.

✅✅✅

21/10/2025

🛜🌐📱💻Online jelenlét a Közgyűlésen. Lehet❓ Nem lehet❓

Egy társasházi közös képviseleti pályázatomat követően a megválasztási Közgyűlésen több tulajdonos jelezte, hogy az egyik tulajdonostársuk tartósan mozgáskorlátozott, egészségi állapota nem teszi lehetővé a személyes jelenlétet, de mindenképpen szeretne részt venni. Felmerült kérdésként, hogy telefonon keresztül meghallgathatja-e a bemutatkozást és azt követően leadhatja-e szavazatát. Nekünk, pályázóknak kötelességünk tájékoztatni a tulajdonosokat, hogy amennyiben a szervezeti –működési szabályzat nem tartalmazza az erre vonatkozó részletszabályokat, úgy kötelező a személyes, vagy meghatalmazott útján történő részvétel.

A 2025. évi L törvény indokolás 145. § alapján „A közgyűlés általi döntéshozatal hatékony és eredményes lebonyolításához nagymértékben hozzájárulhat az, ha az érintettek szavazatukat – személyes megjelenés helyett – elektronikus eszköz igénybevételével is leadhatják. Erre tekintettel indokolt a veszélyhelyzet ideje alatt egyes szervezetek működésére vonatkozó, továbbá egyes közigazgatási eljárási szabályok megállapításáról szóló 146/2023. (IV. 27.) Korm. rendeletben foglalt, elektronikus hírközlő eszköz igénybevételével történő szavazás lehetőségét biztosító rendelkezés fenntartása és beépítése a Tht.-be.”

2025. július 20. napjával lépett hatályba a 2003. évi C###III. törvény a társasházakról 38. § (4), miszerint „A közgyűlésen a tulajdonostárs a jogait személyes megjelenés helyett elektronikus hírközlő eszközök igénybevételével akkor gyakorolhatja, ha a szervezeti-működési szabályzat az igénybe vehető elektronikus hírközlő eszközöket, valamint azok alkalmazásának feltételeit és módját úgy határozza meg, hogy a résztvevők azonosítása, és a résztvevők közötti kölcsönös és korlátozásmentes kommunikáció biztosított legyen.”

‼️Nagyon fontos‼️, hogy ez a módszer csak és kizárólag abban az esetben alkalmazható, amennyiben a szervezeti –működési szabályzat ezt lehetővé teszi. A szervezeti –működési szabályzatnak tartalmaznia kell:
- az igénybe vehető eszközök körét,
- azok alkalmazásának technikai feltételeit, valamint
- a résztvevők azonosításának, és a kölcsönös, valós idejű kommunikáció biztosításának módját.

Álláspontom szerint, előnye és hátránya is van ennek a módszernek. Előnye egyrészt, hogy lényegesen megkönnyíti a Közgyűlésen való részvételt és a szavazást, másrészről azonban hátránya, hogy mivel gyakorlatilag egy új trendről van szó, a társasházak jelentős részénél nem biztosítottak ennek feltételei, és ahhoz, hogy ezt be lehessen importálni az adott társasház közgyűlésének lebonyolításába, szükséges a szervezeti –működési szabályzat módosítása, amely sok tulajdonos számára a felesleges nyűg kategóriájába tartozik.

✅✅✅

20/10/2025

Kamerarendszer a Társasházban. Hogyan❓ Hova❓ Milyen feltételekkel❓
2. rész

Adatkezelés: ki jogosult hozzáférni és milyen céllal❓

Ugyan a társasházközösség jogosult adatokat rögzíteni, azonban nem jogosult azt felhasználni. A felvételek tényleges kezelése ❗️KIZÁRÓLAG❗️ szerződéses vagyonőr, vagy a hatóság felhatalmazottja által történhet. Fontos, hogy a közös képviselő, tulajdonos vagy lakó nem tekintheti meg szabadon a felvételeket.

A kamerarendszer beüzemeléséhez kötelező egy ún. működési szabályzat, amely rögzíti:
- az adatrögzítés jogalapját
- az adatkezelés kezdetének időpontját
- az adatok tárolási idejét
- az adatfelelős vagy üzemeltető személyét
- ha van, akkor az adatvédelmi nyilvántartási azonosítót

A társasházi kamerafelvételeket fő szabály szerint egy zárt helyiségben tárolt rögzítő eszköz menti, amelyhez kizárólag a rendszer üzemeltetője férhet hozzá, akinek neve, elérhetősége és jogosultsága dokumentált.
A felvételeket alapesetben 3 napon belül törölni kell, amelyet a Közgyűlés határozattal meghosszabbíthatja általában 7 vagy 15 napig. Valamint ha bűncselekmény vagy szabálysértés miatt hatósági eljárás indul, abban az esetben a felvétel lefoglalási jegyzőkönyv ellenében adható át.

A kamerarendszer jogszerű működtetésének kardinális kérdése, hogy ki számít adatkezelőnek, aki jogosult a felvételeket megtekinteni, kezelni vagy továbbítani azt. A GDPR 4. cikk alapján „az a természetes személy, vagy jogi személy, közhatalmi szerv, ügynökség vagy bármely egyéb szerv, amely a személyes adatok kezelésének céljait és eszközeit önállóan, vagy másokkal együtt meghatározza…”

Az adatkezelőnek kötelessége biztosítani
- a GDPR-nak megfelelő adatkezelési szabályzat elkészítését,
- az adatkezelés céljának és jogalapjának meghatározását,
- a megfelelő tájékoztatás biztosítását a lakók felé,
- az érintettek jogainak érvényesítését (hozzáférés, törlés, tiltakozás)

❗️❗️❗️❗️Fontos kérdés, hogy mi számít az adatkezelés jogalapjának és céljának?

A GDPR szerint minden személyes adatkezeléshez szükséges egy jogalap, amely megindokolja, hogy miért történik a megfigyelés és rögzítés. Társasházi kamerarendszerek estén a leggyakoribb jogalap a jogos érdek (pl. vagyonvédelem, bűnmegelőzés). A jogos érdek érvényesítéséhez minden esetben érdekmérlegelési tesztet kell végezni, amely rögzíti, hogy:
- mi a megfigyelés célja
- milyen célból történik a megfigyelés
- mennyi ideig tárolják a felvételeket
- hogyan élhet az érintett a jogával (hozzáférés, törlés, tiltakozás)

‼️FIGYELEM‼️
A kamerarendszerek működtetéséhez látható helyen kihelyezett figyelmeztető tábla is szükséges, amelyből egyértelműen kiderül, hogy a terület kamerával megfigyelt, valamint szükség van egy írásos, elérhető adatkezelési tájékoztatóra is, amely a GDPR 13. cikkének megfelelően részletesen ismerteti az adatkezelés körülményeit.

A figyelmeztető táblának tartalmaznia kell:
- „Kamerával megfigyelt terület” feliratot
- az adatkezelő nevét és elérhetőségét
- a megfigyelés célját (pl. vagyonvédelem)
- a felvételek tárolási idejét, valamint
- utalást arra, hogy hol található a részletes adatkezelési tájékoztató

Lényeges, hogy Társasházak esetében a telepítést kizárólag szakember, vagy biztonságtechnikai vállalkozás végezheti el, aki:
- ismeri az adatvédelmi követelményeket,
- garantálni tudja az adatbiztonságot,
- rendelkezik a szükséges szakképesítéssel
A szakember felel az adatbiztonsági beállításokért: megfelelő jelszavas védelem, titkosított tárolás, automatikus törlés, naplózás. Amennyiben ezek hiányoznak, úgy jogi felelősséggel tartozik.

✅✅✅

15/10/2025

Kamerarendszer a Társasházban. Hogyan? Hova? Milyen feltételekkel? 🎥🎥🎥

1. rész

Kamerarendszer kiépítése a Társasházban egyszerre vált ki biztonságérzetet és bizonytalanságot a lakókban. Egyrészt egy működő rendszerrel megelőzhetők a rongálások, illetéktelenek ingatlanban tartózkodása, ráadásul rendőrségi ügyekben bizonyító erejű is lehet, másrészről azonban felmerülhet a kérdés egyes lakókban, hogy jogszerű-e a rendszer működése, ki jogosult a felvételeket visszanézni, hol tárolják a felvételeket és meddig, vagy egyáltalán milyen feltételeknek kell megfelelnie a működtetésnek?

A legfontosabb, hogy a kamerarendszer legfőbb célja a vagyonvédelem és a prevenció. A megfigyelés jogszerű célja ❗️CSAK❗️ az lehet, hogy:
- megelőzze pl. a lopást vagy rongálást a közös területeken
- a szabályszegőkkel szemben visszatartóerőt jelentsen
- biztonságosabbá tegye a lakók környezetét

Jellemzően az alábbi területekre kerülnek feltelepítésre az egyes kamerák:
- bejárat
- lépcsőház
- lift vagy annak előtere
- pince, tárolók bejáratánál
- kertkapunál
- hátsó bejáratnál
- garázs, teremgarázs

Azonban fontos megjegyezni, hogy ezeken a területeken a kamerák kizárólag a közösség vagyonának, épségének védelmét szolgálhatják, és NEM irányulhatnak olyan területekre, ahol a lakók magánszféráját sértenék (pl. erkély, ablak, ajtó).

❗️❗️❗️A társasházi kamerarendszerek telepítése és működtetése adatvédelmi és jogi kötelezettséget von maga után❗️❗️❗️

Mivel a kamera nem csak képet rögzít, hanem személyes adatokat is kezel, ezért csak szigorú feltételekkel alkalmazhatók. Ezeket a:
- GDPR (általános adatvédelmi rendelet),
- a 2005. évi C###III törvény a Személy és vagyonvédelemről
- a 2011. évi CXII. törvény az Információs önrendelkezési jogról,
- az Alaptörvény VI. cikke szabályozzák

❗️A jogszerű telepítés alapját a Közgyűlés határozata adja.❗️

A 2003 évi CXIII törvény a Társasházakról 25. § (1) alapján „a közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet.”
Ehhez kapcsolódóan fontos megemlíteni, hogy „a szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – a személyes adatok védelmére vonatkozó előírásokkal összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.”
(Amennyiben a szervezeti-működési szabályzat nem tartalmazza ezeket az adatkezelési szabályokat, akkor mindenekelőtt szükséges annak módosítása.)
..✍️✍️✍️

14/10/2025

Jogtalanul használt közös helyiségek! Mit tehet a Társasház?

Gyakori probléma, ha egy osztatlan közös tulajdonú helyiséget (pl. lépcső alatti terület, tároló, pince, raktár) valamelyik tulajdonostárs jogtalanul használ, és ezzel akadályozza annak közösségi hasznosítását. Rendkívül bosszantó, ha az adott helyiséget bérbe adná a Társasház, azonban a jogtalan használó sem felszólításra, sem közgyűlési határozat alapján nem hajlandó azt kiüríteni.

Felszólítástól a közgyűlési határozatig
A közös képviselő írásban, lehetőség szerint tértivevényes levélben felszólíthatja a helyiséget jogosulatlanul használót, hogy ürítse azt ki. Abban az esetben, ha ez hatástalan, akkor a Tulajdonosközösség közgyűlési határozatot hozhat a helyiség használati rendjéről, amely határozattal egyértelművé tehetik, hogy a helyiség a társasház osztatlan közös tulajdonát képezi, és kizárólag meghatározott szabályok szerint használható. Továbbá a Közgyűlés kötelezheti a helyiséget jogosulatlanul használó tulajdonost annak kiürítésére. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben ez továbbra is eredménytelen, akkor a kiküldött, dokumentált felszólítások, közgyűlési határozatok megalapozhatják a további jogi eljárásokat.

Birtokvédelem, mint gyors jogorvoslat
Abban az esetben, ha a közgyűlési határozat ellenére továbbra is jogellenes birtokban marad a helyiség, akkor a sorban következő lehetőség, amely a Társasház rendelkezésére áll, az a birtokvédelmi eljárás kezdeményezése a jegyzőnél. Ilyen esetben a Társasház (többnyire a közös képviselő útján) a helyi önkormányzat jegyzőjéhez fordulhat. Ekkor a jegyző legkésőbb 15 napon belül döntést hoz arról, hogy fennáll-e a jogtalan birtoklás, és elrendelheti a helyiség kiürítését.
Ugyan bírósághoz lehet fordulni a jegyző döntése ellen, azonban ha a határozat végrehajtását nem függeszti fel a bíróság, attól az addig is végrehajtható. Ez olyan esetben rendkívül előnyös, ha a helyiség hasznosítása, bérbe adása a cél.
Nagyon fontos, hogy a jegyző eljárását, csak akkor lehet kérni, ha a birtoksértés kevesebb, mint 1 éve áll fenn, ellenkező esetben csak bírósági eljárás kezdeményezhető.

Bírósági út
Abban az esetben, ha a birtokvédelmi eljárás sem vezet eredményre, akkor a társasház peres eljárást, ún. birtokpert kezdeményezhet. Ilyenkor a bíróság egyértelműen dönt a helyiség jogellenes használatról, és elrendelheti a kiürítést. Ezt az esetet különösen érdemes fontolóra venni, olyan esetben, ha a társasház értékesíteni vagy bérbe szeretné adni az adott helyiséget.

A birtokvédelmi eljárás részletes szabályairól a 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 5:5.§-a és a 2016. évi CL. törvény Az általános közigazgatási rendtartásról tartalmazza.
A bírósági per (birtokper) esetében pedig a 2016. évi C###. törvény a Polgári perrendtartásról általános szabályai az irányadóak.

14/10/2025

14/10/2025

Hódmezővásárhely helyi védett épület belső homlokzat felújítása