29/04/2025
LAPSZEMLE Index.hu
Sokkolóan fájdalmas történelmi fordulópont a budapesti lakáspiacon
2025 első negyedévében már alig érhető el új építésű lakás 1 millió forint alatti négyzetméteráron – derül ki egy friss ingatlanpiaci elemzésből. Ezzel új korszakba lépett a főváros ingatlanpiaca, amely a vásárlók lehetőségeit és döntési szempontjait is új irányba terelheti.
Budapesten jelenleg a legolcsóbb új építésű ingatlanokat a XV. és a XX. kerületekben találjuk, négyzetméterenként 1 millió forintos átlagáron. A legmagasabb árszinteket a II. kerületben mérték, ahol az átlagos négyzetméterár már 3,4 millió forint fölé emelkedett. Az I., V. és XII. kerületek szintén 2 millió forint feletti négyzetméterárat mutatnak.
Lakhatási válság
A folyamatos lakásdrágulás nem segít a lakhatási válság kezelésében – amely egyébként tavaly ősz óta már kormányzati szándék is. Ráadásul a lakhatási válság társadalmi, és nem politikai kérdés, ezért az államnak kulcsfontosságú szerepet osztanak annak enyhítésében, kiemelt kérdés azonban, hogy mindezt miként teszi. Az Indexnek nyilatkozó ingatlanpiaci szakértők hangsúlyozták, nem kérdés, hogy az államnak színpadra kell lépnie a lakhatási nehézségek kezelésében, sőt leszögezték, szerepvállalása nélkül nem is működik a válság kezelése. De vajon az állami építkezésekkel valóban kezelni lehet a lakhatási válságot?
Az új építésű lakások négyzetméterárai 2024 első negyedévéhez képest 2025 első negyedévére Budapesten átlagosan jelentősen emelkedtek, de a növekedés mértéke kerületenként erőteljesen eltér.
A legnagyobb drágulás a II. kerületben történt, ahol az árak 56 százalékkal nőttek, ezt a XVIII. kerület követi 51, majd a VII. kerület 40 százalékkal. Látványos emelkedés volt továbbá a XIX., XII. és XIII. kerületekben is, 20 százalék feletti növekedéssel. A legkisebb növekedést a belső pesti kerületek egy része mutatta: a IX., X., XIV. és XVI. kerületekben 4–6 százalék közötti bővülés történt. Összességében a drágulás ott volt a leglátványosabb, ahol korábban elérhetőbb árak voltak, de az utóbbi évben erősödő kereslet, korlátozott kínálat és jobb infrastrukturális fejlesztések hatására hirtelen felértékelődtek az új építésű projektek
– mondta Szegő Péter, a Duna House PR- és elemzési szakértője.
Ebből fakadóan nem túlzás azt állítani, hogy
új építésű lakást ma leginkább már csak a tehetősebbek tudnak vásárolni.
Egy 60 négyzetméteres lakás ára a legolcsóbb kerületekben is eléri a 60 millió forintot, míg a belvárosban vagy a budai hegyvidéki részeken ennek akár a háromszorosa is lehet. Mindez igencsak leszűkít***e a vevőkört, vagyis jellemzően csak a komolyabb saját forrással (vagy jó hitelképességgel) rendelkezők vásároltak új építésű lakást.
Benéztünk az ablakokon, és sok százezer üres ingatlant láttunk
Magyarországon egyre élesebben jelentkezik a lakhatási válság, miközben a lakásállomány jelentős része kihasználatlanul áll. Ez a látszólagos ellentmondás komoly kérdéseket vet fel: lehetnek-e az üresen álló ingatlanok a megfizethető lakhatás új forrásai? A témában megkerestük a kormányt, valamint ingatlanpiaci szereplőkkel is górcső alá vettük a lehetőségeket.
A Duna House elemzői szerint ár-érték arányban jelenleg a XIV., XIX. és XX. kerületek kínálnak kiegyensúlyozott megoldást: ezekben a városrészekben még relatíve elérhető áron érhetők el új építésű lakások, miközben infrastruktúrájuk, közlekedésük és a szolgáltatások is fejlettek.
Befektetési szempontból pedig továbbra is figyelemre méltó a VIII. és IX. kerület, ahol a bérbeadási hozam és a hosszú távú értéknövekedési potenciál kombinációja kedvező. Emellett nagy lakásszámú fejlesztései révén még a XIII. kerület mutat stabil keresletet a bérlők körében.
Mérsékelt növekedés, területi szóródás
A Duna House előrejelzése szerint 2025 második felében az új építésű lakások négyzetméterárai országos szinten enyhe, Budapesten viszont továbbra is 3–7 százalékos növekedést mutathatnak, különösen ott, ahol szűkebb a kínálat.
Míg a belvárosi prémiumlokációkban csak mérsékelt emelkedés várható, addig a külső pesti kerületekben és a budapesti agglomerációban az árak meredekebben fognak emelkedni. Ezért azok a vásárlók kerülnek most előnybe, akik rendelkeznek tőkével, és emiatt gyorsan tudnak dönteni. A kivárás a hazai ingatlanpiacon tehát még inkább drága mulatsággá vált, különösen új építésű ingatlanok esetében
– t***e hozzá Szegő Péter.
Durván felkavarja a családi házak piacát a kormány döntése
Az új építésű lakásokkal szemben jelentősen élénkítheti a családi házak piacát, hogy az otthonfelújítási program keretében már azok is pályázhatnak családi házak korszerűsítésére, akik most terveznek felújítandó ingatlant vásárolni. A támogatás Budapesttől kezdve a legkisebb településekig mindenhol igényelhető. Az ötezer főnél kisebb településeken az egyes állami támogatások kombinálásával akár 16,5 millió forintot is kaphatnak a felújítást tervezők.
© Technológia: Index.hu
