08/09/2025
“Az első és legfontosabb feladat tisztázni a különbséget a közös képviselet és a társasházkezelés között. Sokan és sokszor hajlamosak összekeverni a két tevékenységet, pedig elég markáns a különbség közöttük. A tulajdonosok is a legtöbb esetben csak úgy említik az általuk ismert társasházkezelőt, hogy „bent voltam a közös képviselőnél”. A legegyszerűbben talán úgy lehetne megfogalmazni a különbséget, hogy a közös képviselő láthat el társasházkezelő feladatot is, ha ezzel is megbízzák, de a társasházkezelő nem képviseli, nem képviselheti a társasházat, hacsak nem ő egyben a közös képviselő is.
Közös képviselő feladatai
A közös képviselőnek szervezési, jogi, gazdasági, műszaki, ellenőrzési tevékenységi kötelezettségei vannak erkölcsi, polgári jogi, valamint büntetőjogi felelősség terhe mellett.
Elsőre nagyon furcsának, talán érthetetlennek hangzik ez a megfogalmazás, de fussunk neki még egyszer és fejtsük ki egy kicsit részletesebben. Először tekintsük át, hogy mit mond a Ptk. (Polgári törvénykönyv) és a Tht. (Társasházakról szóló törvény) ezekről a tevékenységekről (pl. a képviseletről).
„A közös képviselő képviseleti jogkört lát el. A társasház közösség éves gazdálkodást folytat, így a Tht. 35.§ (1) bekezdése alapján évente egyszer, május 31-ig kötelező az éves közgyűlés megtartása. A közös képviselőnek képviseleti jogkörében az adott évre vonatkozó közgyűlési határozatok végrehajtása az első rendű feladata. A közös képviselő (vagy helyette intézőbizottság) megválasztása kötelező.”
Tehát, ha egy lakóközösség úgy döntött, hogy társasházzá alakul, akkor közös képviselőt vagy intéző bizottságot kell választania. A társasházi közös képviselő képviseleti jogát a Ptk. 222. §-a alapján a társasházakról szóló törvény írta elő. Ez pedig kifejezetten a Tht. 27.§ (2) bekezdésében meghatározott közösség ügyintézésére és a Tht. 43-50. §-ban említett feladatok végzésére ad a közös képviselő számára képviseleti jogot, amely jog egyben a közös képviselet kötelessége is.
Ezen feladatok ellátására külön írásbeli meghatalmazás szükségtelen, de a megválasztott közös képviselővel egyedi polgári jogi szerződést kell kötni a feladatait és a hatáskörét illetően. A szerződésnek a közgyűlési határozattal megállapított, a közös képviselői feladatokért járó díjazást is tartalmaznia kell.
A közös lépviseleti megbízás nem terjed ki azonban a társasház kezelésére, de a Tht. 43. § (2) bekezdése szerint a közös képviselő a társasház kezelésével is megbízható. Ennek azonban külön díjazása van, amelyet a megbízási szerződésben fel kell tüntetni, vagy a megbízási díjat úgy kell megállapítani, hogy az a társasházkezelés díját is tartalmazza(!!!!!!!!).
(Általános gyakorlat, hogy a közös képviseletet ellátó vállalkozások X ezer,-Ft.+áfa/albetét/hó/díjazást alkalmaznak.)
Társasházkezelő feladatai
A társasházkezelő olyan természetes személy, aki a társasház fenntartásával, gazdálkodásával és a közös tulajdonú épületrészek hasznosításával kapcsolatos szakmai tevékenységeket határozott, vagy határozatlan időtartam alatt ellátja, azokat folyamatosan végzi. Szakmai tevékenysége alapján nem csupán az éves gazdálkodással, hanem annál akár sokkal hosszabb ideig végzendő komplex szolgáltatások nyújtásával kell foglalkoznia.
A társasházkezelés megfelelő szakképesítés birtokában nyújtott komplex elemzési, ajánlattételi, ellenőrzési, irányítási, gazdálkodási és hasznosítási javaslatok tételére is kiterjedő szolgáltatás.
Ezeknek a szolgáltatásoknak külön díjazása van, ezt nem tartalmazza a kizárólag közös képviselet ellátására szóló szerződés. Természetesen lehet egy szerződésen belül mindkét feladatkört, mindkét szolgáltatási tevékenységet és díjazást szerepeltetni, nem kell két szerződést kötni.”
Ez a komplex munka folyamatos képzést igényel, pénzügyi, jogi, műszaki jártasságot, nagy odafigyelést, elhivatottságot.
Mindezek után talán érthetővé vált mindenki számára, hogy a közös képviselő és társasházkezelő nem 0-24 órás telefon szolgálatra szerződik, nem vagyunk sem házmesterek, sem gondnokok, hogy az este, a hétvége, az ünnep nekünk is jár és bár azon vagyunk, hogy minden kérdésre és problémára a lehető leghamarabb reagáljunk, de nem esik jól, amikor pl.
- három napja folyik a víz a tárolóban, de a lakó ezt csak kedd 21:00-kor kívánja jelezni
- december 24-én 12:00 órakor érdeklődik az egyenlege iránt
- amikor hónapok óta zajlik az ingatlana eladása, de ő aznap reggel kéri az alapító okiratot sos megküldeni, amikor az ügyvédhez mennek
- amikor minden hónapban egyenleg közlőt kap, de ő 2024 májusában szeretné tisztázni a 2021 novemberi tartozását 
- amikor a szomszédok egymás közötti vitájában kérnek fel döntő bírónak
- amikor az időben kiküldött közgyűlési anyag és meghívó ellenére a közgyűlésre nem jön el, de másnap felhív és kéri, hogy telefonban mondjam el neki a közgyűlésen elhangzottakat
- amikor a közgyűlésre nem jönnek el a tulajdonosok, de azt követően reklamálnak meg nem szavazott munkák miatt 
Meggyőződésem, hogy egy társasház akkor tud sikeresen működni, ha a közösképviselő, társasházkezelő és a tulajdonosok konstruktívan tudnak együttműködni. A kérdések, segítő szándékú észrevételek, javaslatok nagyban tudják előmozdítani a munkánkat. Bízom benne, hogy egyre több Tarsasház fogja belátni és mindezt megérteni! 
