03/01/2026
A 2026 kezdődjék a spanyol ingatlanvásárlás fontos lépéseivel.
Fogadjátok szeretettel együttműködő partnerünk, Judit írását, aki 25 éve él Costa Blancán.
Ingatlan vásárlás Spanyolországban!🇪🇸
Először is nagyon boldog és sikeres új esztendőt kívánunk!
Nem leszek rövid🙃, de úgy gondolom erre a "rövid" szösszenetre szükség van.
A "vigyázz" részt a végére hagytam.
1, Kik vásárolhat ingatlant Spanyolországban?
-EU-állampolgárok (pl. magyarok) szabadon vásárolhatnak ingatlant ugyanúgy, mint spanyol állampolgárok. Nincs külön engedélyre szükség.
-Nem EU-állampolgárok is vásárolhatnak, de az ő esetükben vannak külön szabályok.
2. A vásárlás előkészítése — NIE szám és bankszámla.
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): ez a spanyol adóazonosító számod, amely nélkül nem tudsz vevőként szerepelni az adásvételi szerződésben, nem tudod befizetni a vásárláshoz kapcsolódó adókat, nem tudsz megkötni közüzemi szerződéseket (víz, villany, stb).
Spanyol bankszámla:
nem kötelező, de erősen ajánlott, mert a kifizetések, utalások (vételár, adók, közüzem, stb) zöme így a legegyszerűbben intézhető. A spanyol számlavezetés költsége negyedévente 22-35 euró körül van (személyenként) és elvileg két évente van egy kb 65 euró no rezident adó, ez bankonként eltérhet!!
(Mielőtt nekem estek🥰)
3. Jogi képviselet:
Mit ellenőriz az ügyvéd?
Tulajdonjogot: biztos, hogy az eladó valóban jogos tulajdonos.
Tartozások: hogy nincsenek-e elmaradt adók, jelzálogok, közös költségek, stb.
Engedélyek és jogi státusz: főleg tengerparti vagy vidéki ingatlanoknál lehetnek illegális épületek vagy beépítések.
Ha ezt kihagyod ez a legnagyobb kockázat, mert később akár birtokbavételi, jogi vagy építési problémák adódhatnak!!
4. Főbb költségek:
ne csak a vételárat nézd!
Vételáron felüli költségek (Valencia tartomány)
- Használt ingatlan esetén:
Átírási illeték (ITP): kb. 10%, ami a vételár jelentős részét adja.
- Új építésű ingatlan esetén:
ÁFA (IVA): 10% a vételárra.
Adó: kb. 1–1,5%
Plusz díjak:
- Közjegyzői munkadíj (Notario)
- Földhivatali bejegyzés
- Ügyvéd
- Gestoría/adminisztráció
Összességében számolj kb. 12–14 % „rejtett” költséggel a vételáron felül.
5. A vásárlási folyamat fő lépései:
-Megállapodás egy ingatlan megvásárlására
- Az ingatlan ellenőrzése
- Az ingatlan adásvételére vonatkozóan egy előzetes foglalási szerződés leírása, (contrato de reserva)
- Szerződés aláírása, ebben már szerepel a pontos foglalási összeg, amit banki UTALÁSSAL!! teljesít a vevő az eladó felé!! (Nem adunk készpénzt!!!)Mivel ez már része a vételárnak és szerepelni fog a végleges adásvételben!!!
Ez maximum a vételár 10%-a lehet.
- Közjegyzői adásvételi szerződés (escritura pública) aláírása spanyol közjegyző előtt.
Vételár kifizetés és a tulajdonjog bejegyzés – adók és díjak kiegyenlítése után tulajdonjog bejegyzése a földhivatalban.
A teljes folyamat általában 1–3 hónapot vesz igénybe, de bonyolultabb jogi vagy építési kérdések esetén hosszabb lehet.
6. Adózás és fenntartási költségek
- Éves ingatlanadó (IBI): helyi önkormányzat által kiszabott adó, általában az ingatlan kataszteri ( besorolási) értéke alapján.
- Nem-rezidens adó (ha bérbe adod azért, vagy ha nincs bérbeadás akkor azért) Spanyolország a nem rezidensektől is kér adót, akár bérbeadásból, akár „elméleti” jövedelemként (ha az ingatlan üresen áll).
- Víz, villany, közös költség, biztosítás, internet, stb
7. Különös buktatók, amire figyelj
❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️❗️
- Rövidtávú kiadás (pl. Airbnb, Booking) esetleg tiltás alatt lehet az ingatlanon❗️(1-10napos)
- Nyomulásos eladás és csalások❗️
Előfordulnak fake (általam garázs ingatlanosoknak hívott) ügynökök vagy gyors döntésre ösztönző trükkök, amelyeket célszerű elkerülni.
Egy ingatlan megvásárlása nem egy apró döntés, alaposan meg kell fontolni, kalkulálni, NE kapkodj!!
Érdekességeik a "garázs ingatlanosoknak":
❗️ Már néhány hónapja itt laknak és mindent tudnak (25 éve itt élünk és folyamatosan tanulnunk kell az ingatlanal kapcsolatos jogszabályok változása miatt)
❗️Megoldanak mindent "okosba"! Ez a vicc kategória.
❗️Nincs egy ingatlan irodájuk vagy legalább egy bejegyzett cégük, a kötelező engedélyekkel!
❗️TikTok sztárok! De a települések nevét nem tudja helyesen kiejteni.
❗️ Ígérni, félrevezetni tudnak (valószínű csak azért, mert nem értenek hozzá)
❗️Jeligéjük:
-fantasztikusan kiadható
(retek környéken)
-fantasztikus bevételt fog hozni
(Jó, ha napi 30 eurót hoz majd bruttóban, - takarítás, -jutalék, -számlák, -adó, stb, a tulajdonosnak marad a bevételből vagy nem, de inkább nem.
❗️Fogalmuk sincs a banki, jogi és egyéb ügyek intézéséről!
❗️Az ingatlanok bemutatásáért pénzt kérnek
❗️Ha baj van, lelépnek (ilyenkor kapjuk meg a bután lefoglalt vagy elbukott ingatlanok szerződéseit, az elrontott adásvételeket😡)
❗️Készpénzben kérnek foglalót
❗️Az adásvételt követően maguknak utaltatnak "Közjegyzői számla!!" címszóval jóval magasabb összeget, mint a reális! Mindig a közjegyző által megadott bankszámlára kell utalni, számla ellenében!!!
❗️Az adásvételt követően is van ügyintézés (LENNE), de ők már a jutalékot megkapták, az ügyfél oldja meg, ahogy akarja.
A vevők részéről felmerülő kockázatok / buktatók listája:
- túl alacsony a kezdő költségbecslés
- hiányos jogi ellenőrzés (engedélyek, terhek)
- helyi szabályozás ismeretének hiánya
- ingatlanosokkal / ügynökökkel szembeni túlzott bizalom
- nem számolt extra adók és fenntartási díjak
- valutaárfolyam ingadozás
Sejtem, hogy nagyon unalmas és hosszú lett, de igyekeztem összefoglalni a lényeget.
Rengeteg jól működő és megbízható magyar nyelven is elérhető iroda dolgozik a Costa Blancán, illetve egész Spanyolország területén, sok a magyar tulajdonossal alapított cég is.
Nem kell ettől frászt kapni, nyugodtan vegyétek fel velük a kapcsolatot.
Csak szólok! Minden ingatlan iroda jutalékért dolgozik, az angol, a spanyol, a német, a magyar, stb. Ebből élünk, ez a munkánk.
Kérjetek referenciákat!
Menjetek be az irodájukba!
Írjatok listát a kérdéseitekre vonatkozóan!
Utána nyugodtan eldöntitek, hogy megfelel számotokra az iroda által biztosított szolgáltatás vagy kerestek másikat!
Ölelés 🥰
(és nyugi, minden rendben lesz)
