Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia. Bila anda berniat membeli sebuah rumah atau sebidang tanah kavling, perlu kiranya anda tahu tentang alur proses jual beli rumah / kavling itu sendiri. Ini berguna bagi anda agar lebih memahami proses jual beli rumah / kavling dan agar terhindar dari berbagai permasalahan yang tidak diinginkan dikemudian hari. Berikut ini adalah adalah tips jual beli rumah / kavling :
1. Sebelum memutuskan untuk beli rumah / kavling, terlebih dulu anda perlu meninjau langsung ke lokasi rumah / kavling tersebut berada. Disana anda perlu mengetahui tentang :
- Kondisi fisik sebenarnya dari bangunan rumah / tanah kavling dimaksud.
- Kelengkapan dokumen / surat-surat kepemilikan dari pemilik dan perijinan serta kesesuaiannya dengan kondisi sebenarnya dari bangunan dimaksud.
- Kelengkapan dari sarana penunjang yang ada seperti : daya listrik, sumber pasokan air, sarana telekomunikasi.
- Situasi lingkungan disekitar rumah / kavling tersebut.
- Sejarah kepemilikan tanah dan pendirian bangunan tersebut.
2. NEGOSIASI HARGA DAN CARA PEMBAYARAN
Bila kondisi dilapangan sudah sesuai dengan keinginan anda, maka anda dapat melakukan tawar menawar harga jual-beli dengan pihak penjual. Dan selanjutnya membicarakan cara pembayarannya. Apakah dilakukan secara tunai seketika dan sekaligus, atau dapat dicicil selama waktu tertentu.
3. PROSES JUAL BELI DI NOTARIS
Ketika harga dan cara pembayaran telah disepkati maka disarankan demi kebaikan dan keamanan anda, proses jual belinya agar selalu dilakukan di depan Notaris yang telah memiliki ijin sebagai PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) disekitar wilayah tanah dan bangunan tersebut berada. Karena Notaris diwilayah itu tentunya memiliki pengetahuan lebih banyak tentang segala sesuatu yang berhubungan tanah dan bangunan di sekitar wilayahnya. Ini merupakan sumber informasi tambahan bagi anda tentang kawasan tersebut. Dan alangkah baiknya anda mengkonsultasikan kembali semua informasi yang anda dapatkan ketika anda melakukan pengecekan dilapangan dengan Notaris tersebut secara lengkap. Selain itu mintalah ia mengecek status tanah tersebut di Badan Pertanahan sebelum melakukan transaksi. Apakah atas tanah dan bangunan tersebut ada keberatan dan atau masalah lainnya. Selanjutnya adalah tahap pelaksanaan jual beli di hadapan Notaris :
· Bila pembayaran transaksi jual beli itu dilakukan secara kredit / non tunai, maka terlebih dulu akan dibuatkan AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (APPJB) oleh Notaris. Pelu anda tahu bahwa dalam tahap ini proses jual beli anda belum final, melainkan baru sebatas perjanjian saja antara penjual dengan pembeli yang isinya kurang lebih menyatakan bahwa antara penjual dengan pembeli masing-masing telah sepakat / setuju dengan ketentuan-ketentuan yang diatur dalam pasal-pasal APPJB. Dimana perjanjian ini beserta segala sesuatu yang menjadi lampiran-lampiran akta tersebut nantinya menjadi ikatan hukum bagi penjual dengan pembeli, agar kelak bila syarat-syaratnya sebagaimana dalam APPJB telah terpenuhi maka mereka wajib melakukan proses transaski jual beli yang sebenarnya. Sebelum menanda-tangani akta tersebut alangkah baiknya anda membaca terlebih dulu dan berusaha memahami apa maksud akta tersebut. Hati-hatilah dengan sangsi-sangsi yang akan timbul bilamana salah satu pihak dianggap melanggar ketentuan akta tersebut. Bila ada yang tidak dimengerti, silahkan anda mintakan penjelasan dari Notaris. Dan bila ada pasal yang anda tidak setujui dapat anda sampaikan kepada Notaris untuk di sesuaikan. Pada prinsipnya anda berhak untuk merubah isi akta tersebut sesuai dengan keinginan anda, sebatas hal itu tidak bertentangan dengan aturan hukum yang berlaku untuk itu. Setelah segala sesuatunya siap maka proses selanjutnya adalah penanda-tanganan akta tersebut oleh penjual dan pembeli didepan Notaris. Kemudian diikuti dengan pelaksanaan proses pelunasan harga jual beli sesuai dengan jadwal pembayaran yang telah disepakati. Dan setelah harga jual beli dibayarkan lunas, selanjutnya akan dibuatkan AKTA JUAL BELI. Isi akta jual beli itu kurang lebih menyatakan bahwa penjual dengan itu menjual obyek jual beli dengan harga yang disepakati dan pembeli membeli obyek tersebut seharga tersebut. Selanjutnya adalah tahap penanda-tangannan akta jual beli itu sendiri. Setelah AKTA JUAL BELI ditanda-tangani maka seketika itu juga (bila tidak ditentukan lain) hak atas obyek jual beli telah berpindah dari penjual kepada pembeli dengan segala resikonya. Maka dengan ditanda-tanganinya AKTA JUAL BELI tersebut maka proses jual beli anda sudah bersifat final. Dan obyek jual beli tersebut sudah sah menjadi hak milik anda.
· Bila pembayaran transaksi jual beli itu dilakukan secara tunai maka Notaris akan langsung membuatkan AKTA JUAL BELI (AJB) untuk transaksi anda. Dalam proses ini baik penjual maupun pembeli perlu membawa :
– Asli Katu Tanda Penduduk (KTP).
– Asli Kartu Susunan Keluarga (KSK/KK)
– Asli Surat Persetujuan dari suami / istri bagi yang sudah berkeluarga.
– Surat kuasa bagi orang yang mewakili orang lain dalam jual beli itu. Khusus penjual wajib membawa :
– Asli sertifikat tanah/kavling dimaksud.
– Asli bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan terakhir.
– Asli surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
– Asli surat bukti kepemilikan atas sarana penunjang seperti listrik, air dan telepon. Atau setidaknya bukti pembayaran rekening listrik, air dan telepon bulan terakhir. Selain itu dalam transaksi jual beli, baik penjual maupun pembeli akan dikenakan pajak sebagai berikut :
– Penjual akan di kenakan PPh (Pajak Penghasilan), yang besarannya = 5 % dari total nilai transaksi.
– Pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besaran nilai pajak ini = 5 %, dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Dimana untuk besaran NJOPTKP di setiap daerah adalah berbeda-beda.
4. PROSES PENERBITAN SERTIFIKAT
Setelah proses pananda-tanganan Akta Jual Beli di Notaris selesai. Maka anda hanya tinggal menunggu pengurusan perubahan nama pemilik objek jual beli tersebut ke Badan Pertanahan setempat agar pada sertifikat tanah tersebut nantinya tertera nama anda sebagai pemilik yang sah. Demikian alur proses jual beli rumah/kavling, semoga bermanfaat.
