06/01/2017
Tips Beli Tanah Kavling dengan Aman
Beli tanah kavling yang terpenting dari segala pertimbangan sebelum memutuskan adalah kepastian legalitasnya. Aman, sah, dan melindungi pembelinya. Belakangan ini, banyak tanah dijual dengan berbagai model penawaran, tanah kavling salah satunya. Tanah kavling yang dimaksud di sini adalah beberapa bidang tanah dalam satu kawasan yang sengaja dilakukan pemecahan sertifikatnya, baik oleh perorangan maupun badan usaha yang sah. Berasal dari sertifikat induk hasil penggabungan maupun satu sertifikat induk biasa.
Sebenarnya tak ada perbedaan membeli tanah kavling dalam satu kawasan dengan membeli tanah kavling biasa bidang per-bidang milik penduduk kebanyakan. Persyaratan dan ketentuan jual belinya sama. Asal melibatkan subyek hukum (penjual dan pembali) yang sah, objek tanahnya pun sah untuk diperjualbelikan, dan menggunakan mekanisme jual beli yang sesuai dengan ketentuan perundangan, maka transaksi jual beli tanah tersebut dianggap sah.
Bedanya, beli tanah kavling dalam satu kawasan penjualnya telah merancang site plan kawasannya secara rapi dan tertata. Membangun jalan lingkungan, menyediakan arae bakal fasum dan fasos, dan mengurus perizinannya menyerupai developer perumahan. Dengan demikian pembeli tanah kavling dimudahkan bila suatu saat membangun rumah di atas tanah tersebut.
Catatan yang harus diwaspadai saat beli tanah kavling dalam satu kawasan, terutama adalah faktor legalitas dan kelengkapan izin pendukungnya. Sebagaimana umum diketahui, untuk mengubah, mengalihfungsikan atau membuat peruntukan baru di sebuah kawasan, peraturan yang harus dipenuhi tak sederhana. Melibatkan kewenagan pemerintah daerah setempat dan ketentuan Undang-undang pertanahan yang dijalankan lewat Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Soal alih fungsi lahan misalnya, dari status tanah sawah menjadi sertifikat tanah pekarangan memerlukan jangka waktu sekitar 6 bulan. Dan itu pun pengajuan pengeringannya dibatasi hanya 600 meter untuk daerah-daerah tertentu. Sepatutnya agar tujuan pembelian tanah kavling aman dan saling melindungi, tak merugikan salah satu pihak, pemahaman utuh tentang legalitas dan perizinan tanah kavling mutlak diperlukan.
Tips yang harus diperhatikan untuk memastikan keamanan beli tanah kavling antara lain:
Bila tanah kavling yang dijual telah bersertifikat, pastikan sertifikatnya sah. Cara sederhana untuk memastikan keabsahan sertifikat adalah dengan melakukan pengecekan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Bisa dilakukan sendiri oleh perorangan, calon pembeli dan pemilik tanah secara bersama-sama membawa sertifikat tanah datang ke BPN. Bisa p**a menggunakan bantuan notaris untuk melakukan pengecekan di BPN. Sertifikat yang telah dilakukan pengecekan di BPN bakal dibubuhi stempel berisi tanggal pengecekan.
Bila tanah kavling yang akan dibeli ketepatan sedang diagunkan ke perbankan atau lembaga pembiayaan keuangan yang sah, seperti koperasi, BMT, maka harus dilakukan pelapasan Hak Tanggungan (HT) terlebih dahulu. Lumrahnya harus terjadi pelunasan sesuai dengan jumlah hak tanggungan yang melekat atas tanah tersebut. Proses pelapasan Hak tanggungan ini dikenal dengan istilah roya.
Biila tanah kavling yang dijual tersebut belum bersertifikat, masih dalam tahap pengurusan sertifikat, maka mintalah notaris untuk melakukan pengikatan jual beli dengan ketentuan-ketentuan yang jelas dan mengikat. Jangka waktu pasti bakal terbitnya sertifikat, tahapan pembayaran, mekanisme pembatalan dan pengembalian uang yang telah dibayarkan, mutlak dicantumkan.
Terhadap tanah kavling yang masih dalam pengurusan sertifikatnya, sebelum perikatan jual beli di notaris, pembeli harus memastikan adanya lampiran Bukti Pengukuran (BP) yang diterbitkan BPN setempat. Agar luasan tanah yang disepakati sesuai dengan kondisi lapangannya, maka acuannya paling valid adalah Bukti Pengukuran BPN.
Apabila tanah kavling yangdijual tersebut masih berupa leter C, atau berupa sertifikat tanah sawah, maka pembeli sebaiknya menunggu sampai SK pengeringan atas alih fungsi menjadi pekarangan diterbitkan oleh pemda setempat. Hal ini penting agar pembeli tak dirugikan dikemudian hari karenastatus tanahnya tak bisa dikeringkan.
Terhadap pemecahan sertifikat dalam jumlah banyak, di atas 6 kavling, meskipun aturan PEMDA-nya tak seragam, umumnya berlaku persyaratan ijin IPT (Ijin Pemanfaatan Tanah) yang diterbitkan oelh bupati. Pastikan penjualnya mengantongi IPT, karena ijin ini diperlukan agar tata kawasan yang ada di tanah tersebut sesuai dengan RTRW yang telah ditetapkan oleh PEMDA.
Berikutnya, penjual tanah kavling kawasan juga harus mengantongi p**a Ijin site Plan yang diterbitkan oleh dinas KIMPRASWIL yang telah memperoleh klarifikasi dari dinas-dinas terkait. Ijin ini prinsipnya sama, untuk memastikan tata kawasan sesuai dengan peruntukan yang telah ditetapkan PEMDA.
Masih banyak item lain yang harus diperhatikan sebelum memetuskan beli tanah kavling. Terlihat ribet dan prosedural memang, tetapi itu semua demi keamanan pembeli dalam melakukan transaksi jual lbeli. Kemudahan dan potensi keuntungan dari membeli tanah kavling memang menjanjikan, tak ada salahnya memastikan legalitasnya terlebih dahulu sebagai prinsip dasar.
