9hepsuppostt9

26/02/2024

06/02/2024

רקע כללי מס שבח ,

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין והוא מכניס לקופת המדינה מיליארדי שקלים בכל שנה. מס זה נגזר מההפרש בין המחיר שבו נמכר הנכס למחיר שבו נרכש הנכס (צמוד למדד).
המס הוא בגובה 25%, בדומה למס רווחי הון.

מה היה עד כה?
עד ל-31 בדצמבר 2013, מי שהחזיק ביותר מדירת מגורים אחת, קיבל פטור על תשלום מס שבח, אם לא מכר דירה אחרת בארבע השנים האחרונות שלפני המכירה. לא משנה כמה דירות מגורים היו בבעלותו ולא משנה מה היה סכום המכירה.

מתאריך 1 לינואר 2014 מכירת דירה שנייה ומעלה תחייב בתשלום של 25% מהרווח (השבח) על הדירה הנוספת לאחר מכירתה, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הראשונה.

את החישוב של הרווח (השבח) מהמכירה עורכים על ידי חישוב רגיל של ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה המותאמת למדד.

הטבת מס שבח לינארי
כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה (דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים) כל השבח עד ליום 1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס, וכל השבח מיום 1 בינואר 2014 יהיה חייב בסך 25% מס שבח.

כיצד יש לחשב מס שבח לינארי?
מס שבח לינארי חל רק על נכס שנרכש לפני ה-1 בינואר 2014 והוא מתבצע כך:

יש לספור את מספר הימים שעברו מהיום שבו הנכס נרכש ועד ליום שבו הוא נמכר. את המספר מחלקים לשניים.

התקופה הראשונה כוללת את מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ל-31 בדצמבר 2013,
התקופה השניה כוללת את הימים שעברו מה-1 בינואר 2014 ועד יום המכירה.
ההפרש בין מחיר הרכישה של הקונה לבין מחיר מכירת הדירה, מחולק באופן יחסי בין שתי תקופות הזמן שלעיל.

על התקופה הראשונה יהיה מס שבח של 0% ועל התקופה השנייה משלמים מס שבח של 25%.

כאמור, מדובר בהטבת מס אך ורק עבור "דירת מגורים מזכה" - דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים – כלומר שיש בה חיבור לתשתיות מים, חשמל, מקלחת ומטבח, והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים (למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה).

מה השינוי שמציע כעת האוצר?
כעת האוצר מציע לבטל את חישוב המס הליניארי, ולקבוע שהמס ייגבה גם על התקופה שלפני 2014, באופן הדרגתי:
החל משנת 2026, בכל שנה שיעור המס יעלה ב-5% עד שנת 2030 שבה המס יגיע לשיעורו המקסימלי - 25%.

מהי המשמעות בפועל?
ניקח לדוגמה דירה שרכש אדם בשנת 2000, במיליון שקל. בשנת 2030 הוא יבקש למכור אותה בשלושה מיליון שקל. ה"שבח" (הרווח ממכירת הדירה) הוא בסך 2 מיליון שקלים (אגב, בפועל החישוב נעשה על השבח הריאלי, כלומר בניכוי אינפלציה).

#נדלןישראל #

21/01/2024

מדרגות מס הרכישה נכון לינואר 24

31/12/2023

משכירי הדירות בישראל מרוויחים בגדול: זו הטבת המס שנכנסת לתוקף*

בייממה הקרובה ייכנס העדכון האוטומטי של תקרת הפטור ממס למשכירי דירה ובמקביל ישונו מדרגות המס לרוכשי דירות, על פי דה מרקר. כיום תקרת הפטור ממס למשכירי דירות היא 5,471 שקל בחודש ומי שמשכיר בסכום גבוה מזה יצטרך לשלם 10% מההכנסות

תקרת הפטור למשכירי דירות תעלה לכ־5,700 שקל ב-16 בינואר 2024 ובו בעת, בינואר גם תיכנס ההטבה החדשה לאותם משכירי דירות המעניקה להם פטור עד 7,500 שקל למי שכור דירה בעצמו.

26/12/2023

סקירה קצרה על הגנת כספי הרוכשים בעת רכישת דירה מקבלן.

בעקבות נפילת חברת חפציבה (למי שזוכר) בוצע תיקון לחוק מכר דירות המחייב לתת בטוחה לרוכשי הדירות.

היזם מחוייב לתת בטוחה כגון ערבות בנקאית / חברת ביטוח על כל כספי הרוכש.

(בעת רכישת דירה מקבלן כשיש ערבות כזו הרוכש משלם את הכסף באמצעות -פנקס שוברים אשר מקבל מהיזם! לא מעבירים כסף לחשבון החברה!)

במצב כזה חברת הביטוח/ הם המחויבים לדאוג לכספי הרוכש אם ח"ו היזם פושט רגל וזאת או על ידי השלמת הפרויקט ומסירת הדירה או בחזרת תשלומי הרוכש ובתוספת הצמדות.

במידה ואין ליזם כלל ערבות כזו או אחרת
מותר ליזם לגבות כסף רק לפי קצב התקדמות הבניה.!
ולפי הגדרת החוק.
עד אחרי שלב החפירות יכול היזם לגבות 7% עד קומה 0 עוד תשלום וכו' רק לפי קצב ההתקדמות.

(במידה וקיים ערבות בנקאית יכול היזם לדרוש כל סכום אפילו גבוה יותר 7% ואע"פ שלא עלה לקרקע וזאת שוב בתנאי שיש ערבות בנקאית)

שימו לב.
ישנם פרויקטים בהם היזם טרם עלה לקרקע ועדין לא קיבל את הערבות הבנקאית במקרה כזה יכול היזם לדרוש תשלום של 7% בלבד ולחשבון החברה ורק לאחר קבלת הערבות הבנקאית יכול היזם לדרוש סכומים נוספים.

בהצלחה.

15/12/2023

נכסי נדל"ן כגידור לאינפלציה ושימור הון

נכסי הנדל"ן הם קרן אור זוהרת לאורך ההיסטוריה הפיננסית מול ההשלכות של עליית המחירים בתקופות של חוסר יציבות כלכלית, שבה האינפלציה עלולה להפחית את כוח הקנייה של הכסף.

5 תובנות ,
מדוע נדל"ן הוא מבצר לכסף שלך

כסף בתקופות אינפלציוניות:

1. שימור נכסים מוחשיים:
נדל"ן בולט כנכס מוחשי, המעניק נוכחות פיזית ושימושיות החורגת מהתנודות במטבע הנייר. לנכס נדלני, בניגוד למוצרים פיננסיים בלבד, יש ערך מובנה, המהווה בסיס בטוח לשימור הון לאורך זמן.

2. הערכה טבעית:
אינפלציה מעלה לעתים קרובות את עלות המוצרים והשירותים. בתנאים אלה, נכסים ריאליים, במיוחד נכסי נדל"ן, נוטים לעלות בערכם. הביקוש לנדל"ן, יחד עם המחסור בקרקע, מביאים לעליית הערך שלו בטווח הארוך, מהווים איזון מול השפעות שחיקה של האינפלציה.

3. שווי שכר דירה וזרם ההכנסה:
לנדל"ן יש לא רק פוטנציאל לעלות בערכו, אלא הוא גם יוצר הכנסה שוטפת באמצעות תשלומי שכירות. שיעורי השכירות עשויים לעלות בתקופה אינפלציוניות, וכך אף להגדיל את זרם ההכנסות מנכסי נדל"ן. היתרון הכפול הזה של גידול הון וגידול ההכנסות השוטף מוסיף לחוסן הכללי של הנדל"ן כגידור אינפלציוני.

4. גידור מפני עליית ריבית:
עליית ריבית קשורה לעיתים קרובות לאינפלציה. נדל"ן, לעומת זאת, יכול לפעול כגידור במקרה זה. משכנתאות בריבית קבועה עשויים להיות מועילים יותר כאשר עלויות ההלוואות עולות, מה שמאפשר לבעלי נכסים ליהנות מריבית נמוכה יותר בריבית קבועה.

5. הגנה אינפלציונית באמצעות גיוון:
גיוון הוא עיקרון מכריע בניהול סיכונים, במיוחד בתקופות אינפלציוניות. נדל"ן מספק למשקיעים ערך ברור של גיוון מכיוון שהביצועים שלו לרוב פחות קשורים לנכסים פיננסיים טיפוסיים. הכללת נדל"ן בתיק השקעות מספקת שכבת הגנה חשובה מפני שחיקת ההון הנגרמת מאינפלציה.

לסיכום, חשיבותו של הנדל"ן כגידור אינפלציה חורגת מעבר לערכו הכספי, ומספקת גישה דינמית ורב-גונית לשימור הון מול חוסר יציבות כלכלית.

07/12/2023

מס שבח

כאשר מוכרים נכס (לא מתייחס כרגע לדירה יחידה עליה נדבר בהמשך. ולנכסים אשר נרכשו לפני תיקון החוק ב- 2014)
אנו חייבים לשלם מס שבח.
מס שבח הינו מס אשר רשות המיסים גובה עבור שבח הנכנס.
לדוגמה רכשתי נכס ב-1.000.000 ומכרתי אותו ב-1.500.000 מתוך ה-500.000₪ רווח אני משלם 25% מס שבח. =125,000₪ מס שבח.

(שימו לב אם היו לכם הוצאות כגון שכר עו"ד, שיפוץ, תיווך וכד' הם נחשבים כהוצאה ומתקזזים מהשבח - ובתנאי שיש לכם את הקבלות המקוריות על הוצאות אלו - לכן חייב לשמור אותם. ולכן רכשנו דירה ב-1.000.000₪ ההוצאות שלנו הסתכמו ב-200.000₪ ומכרנו את הדירה ב-1.500.000₪ הוי אומר שיש לנו רק 300.000₪ רווח (בקיזוז ההוצאות) אנו נשלם 25% מתוך ה-300.000₪ רווח! = 75,000₪ מס שבח.

27/11/2023

לפי כל ההערכות אנו צועדים לקראת עליית מחירים נוספת בשוק הנדל''ן, יש לכך כמה וכמה סיבות, עם כל הקושי להאמין בכך.

*1. עליית יהודים לישראל מרחבי העולם.* על פי דו''ח שפרסמה ממשלת ישראל יחד עם ההסתדרות הציונית העולמית והסוכנות היהודית, נרשם מאז תחילת המלחמה זינוק של 1,180% בתקריות אנטישמיות בעולם.

לפי סקר הפדרציות היהודיות בארה''ב: 70% מיהודי ארה''ב מרגישים כיום פחות בטוחים מאשר בימים שלפני המלחמה. 65% דיווחו על אירוע אנטישמי או אלימות כלפי יהודים בקהילה שלהם.

בענף הנדל"ן מעריכים כי על רקע זה צפויים יהודים רבים מרחבי העולם להגר לישראל או לרכוש דירה 'לשעת חירום' בארץ.

ניסיון העבר מלמד כי מצב כזה של אנטישמיות גואה ברחבי העולם מוביל לעליה של יהודים רבים לישראל.

ישנם גם את תושבי חו''ל המעוניינים לרכוש דירה בישראל מתוך גילוי סולידריות והזדהות של יהודי התפוצות עם העם היושב בציון.

בחודש הקודם שער הדולר היה גבוה מאוד לעומת השקל, מה שייצר הזדמנות גדולה עבור תושבי חו''ל, כעת השער התייצב בחזרה, אך עדיין נתון לתנודות, שיהודי התפוצות עוקבים אחריהם בעניין והחכמים שבהם יחזרו לרכוש ולהשקיע בישראל.

*2. הכבדה פיננסית.* רמת הריבית הנוכחית מכבידה מאד על היזמים שמתמודדים עם תנאי מימון יקרים במקרה הטוב, ועם קשיי נזילות במקרה הרע. עליות הריבית מגולגלות בסופו של יום אל הרוכשים.

יחד עם זאת, כשנגיד בנק ישראל יודיע על ירידת ריבית, מה שאכן צפוי לקרות בהמשך בעקבות האטת האינפלציה והמשק בתקופת המלחמה, המהלך יגרום לחזרה מידית של משקיעים לשוק הנדל''ן וממילא להמשך עליית מחירי הדירות.

*3. משבר כוח האדם.* נכון להיום, בשל המצב הביטחוני, בענף הבניה חסרים עשרות אלפי פועלים. החזרה לשגרת הבניה צפויה להיות ארוכה ואיטית, וכתוצאה מכך נראה פחות ופחות התחלות בניה.
בנוסף, אנו חווים כבר כעת דרישות להעלות את שכר העובדים בגלל המחסור, יחד עם דרישות נוספות, כמו שכירת מאבטחים בכל אתר בנייה ועוד.

*4. עליית מדד תשומות הבנייה.* לעליה שהתרחשה בשער הדולר, גם אם באופן זמני, יש השפעה מידית על מדד תשומות הבניה שצפוי לזנק למעלה בעקבות הלחימה, מכיוון שאת הסחורות רוכשים ברחבי העולם במטבע זר, עד כדי כך שיש כבר יזמים שהקפיאו בניה בגלל רמות המחירים הגבוהות.
בנוסף, ישנם סחורות המגיעות באניות דרך הנמלים ומתעכבים מלהגיע לישראל בגלל המלחמה, מה שאמור ליצור מחסור וביקושי שיא לחומרי גלם בענף הבנייה.

*5. מחירי הביטוח.* אנו עדים לקפיצה בלתי תיאמן במחירי הביטוח לקבלנים, שמתקשים לקבל הצעות לביטוח עבור פרויקטים חדשים.

15/11/2023

עם ישראל חי ,
יחד ננצח 🙏