What are the opening hours?

Monday 09:00 - 18:00 Tuesday 09:00 - 18:00 Wednesday 09:00 - 18:00 Thursday 09:00 - 18:00 Sunday 09:00 - 18:00

Avison Young Real-Estate Professionals

Home
Israel
Bene Beraq
Avison Young Real-Estate Professionals

Call Directions Website Contact the business

חברת הנדל"ן המסחרי מהמובילות בישראל, מאז 1999. מקבוצת אביסון יאנג העולמית.

אביסון יאנג העולמית היא חברת שירותי הנדל"ן המסחרי הצומחת ביותר בעולם. אביסון יאנג, שהוקמה בטורונטו, קנדה, היא חברה שיתופית, עולמית, בבעלות פרטית ומופעלת על ידי מנהליה. החברה הוקמה בשנת 1978, עם מורשת של למעלה מ 200 שנות פעילות באירופה, והיא מונה אלפי אנשי נדל"ן בלמעלה ממאה משרדים ברחבי העולם. מומחי הפירמה מספקים שירותי השקעה, תיווך, ייעוץ, ניהול ומימון בעלי ערך מוסף מרכזי ללקוחות בתחומי המשרדים, הקמעונאות, התעשייה והמלונאות.

אביסון יאנג ישראל ניהלה מאות אלפי מ"ר להשכרה עבור לקוחות מכל תחומי העשייה, רבים מתחום ההיי טק, הבנקאות והביטוח. היא גם עומדת מאחורי עשרות רבות של עסקאות מכר בין חברות הנדל"ן וההשקעות הגדולות בישראל.

28/10/2026

It's a pleasure to participate in an international company's tender. Winning it is even better!

Over the past few weeks, we at Avison Young Israel have had the privilege of participating in a tender to provide commercial real estate services to a global company operating in the Enterprise Networking & Cybersecurity sector.

Participating in international tenders requires meeting rigorous standards and adapting to requirements that differ significantly from traditional business practices in Israel.

It starts with demonstrating professional experience, continues with proving local and international capabilities, and involves navigating complex requirements related to insurance, information security, regulatory compliance, financial procedures, and global procurement systems.

At times, it feels as though becoming an approved supplier is almost as complicated as delivering the service itself.

But behind all the forms, approvals, and compliance checks lies something far more important: Trust.

An international company is not simply looking for a service provider. It is looking for a professional partner who understands its corporate culture, operates according to global standards, and can deliver local solutions without compromising on quality.

And that is precisely our strength at Avison Young Israel: deep knowledge of the Israeli real estate market, backed by the expertise, experience, and international reach of Avison Young.

And this week, we received the great news.
We won!

For me, winning a tender is not the finish line. It is the starting line.

Now the real work begins living up to the trust placed in us.

Because you win a tender once. But trust must be earned every single day.

25/10/2026

תענוג להשתתף במכרז של חברה בינלאומית. הכי כיף לזכות.

בשבועות האחרונים הייתה לנו (אביסון יאנג ישראל) הזכות להשתתף במכרז למתן שירותי נדל"ן מסחרי לחברה בינלאומית מתחום ה Enterprise Networking & Cybersecurity.

השתתפות במכרזים בינלאומיים דורשת לעמוד בסטנדרטים מחמירים ולבצע התאמות השונות מהפעילות המסורתית בישראל.

זה מתחיל בהצגת הניסיון המקצועי, ממשיך בהוכחת היכולות המקומיות והבינלאומיות, ועובר דרך דרישות מורכבות של ביטוח, אבטחת מידע, ציות לרגולציה, נהלים פיננסיים ומערכות רכש גלובליות.

לפעמים נדמה שהדרך לקבלת אישור כספק מורכבת כמעט כמו מתן השירות עצמו.

אבל מאחורי כל הטפסים, האישורים והבדיקות עומד משהו חשוב הרבה יותר, עומד אמון.

חברה בינלאומית לא מחפשת רק ספק שירותים. היא מחפשת שותף מקצועי שמבין את השפה הארגונית שלה, יודע לעבוד בסטנדרטים גלובליים, ומסוגל לספק פתרונות מקומיים בלי להתפשר על איכות.

וזה בדיוק היתרון שלנו Avison Young Israel היכרות עמוקה עם שוק הנדל"ן הישראלי, בגיבוי הידע, הניסיון והפריסה הבינלאומית של Avison Young.

והשבוע קיבלנו את הבשורה המשמחת. זכינו!

מבחינתי, זכייה במכרז היא לא קו הסיום. היא קו הזינוק.

עכשיו מתחילה העבודה האמיתית: להצדיק את האמון שניתן בנו.

כי במכרז זוכים פעם אחת. באמון צריך לזכות בכל יום מחדש.

21/10/2026

Musical Chairs in Tel Aviv’s C*D Office Market

As in major cities around the world, the new office towers will fill up. The real problem lies with the buildings they leave behind.

We are unlikely to witness a collapse of the office market. Instead, we are seeing a game of musical chairs, with the market splitting into two distinct segments.

On one side, new office towers such as TOHA 2, BEYOND, HaSolelim, and Azrieli Spiral are attracting, and will continue to attract leading companies such as Google, Meitar Law Firm, Moon Active, Armis, and others.

On the other side, every relocation leaves a vacancy in an older buildingAnd that, in my view, is the real story of the coming years.

The challenge will not necessarily be leasing the new office towers but finding new tenants for the previous generation of office buildings
According to Avison Young professionals worldwide, this trend is known as Flight to Quality.

In New York, London, and San Francisco, the market has already recognized that not every vacated office building will return to office use
Some buildings are being converted into residential properties, hotels, or mixed-use developments, while others require substantial investment and modernization to remain competitive
Tel Aviv and Ramat Gan will eventually have to go through the same transformation.

The winners will be the new Prime office towers and older buildings that undergo genuine repositioning and significant upgrades.

The losers will be the buildings caught in the middle: not new enough to qualify as Trophy assets, yet not affordable enough to offer a compelling alternative.I

n this game of musical chairs, the real question is not who gets the best seat, but who will be left standing when the music stops.

19/10/2026

משחק הכיסאות המוסיקליים של שוק המשרדים ב C*D תל אביב

כמו בכל הערים המרכזיות בעולם, המגדלים החדשים יתמלאו. הבעיה היא הבניינים שהם משאירים מאחור.

אנחנו כנראה לא נראה קריסה של שוק המשרדים, אלא משחק הכיסאות מוסיקליים, פיצול של השוק לשנים, שני שווקים.

מצד אחד, מגדלים חדשים כמו ,TOHA 2, BEYOND הסוללים ועזריאלי ספיראלה מושכים וימשכו אליהם חברות חזקות כמו גוגל, עו"ד מיתר, מון אקטיב, ארמיס וכד'.

מצד שני, כל מעבר כזה מייצר "חור" בבניין ותיק.

וזה בעיניי הסיפור הגדול של השנים הקרובות, האתגר לא יהיה בהכרח להשכיר את המגדלים החדשים, אלא למלא מחדש את הדור הקודם של המשרדים.

על פי מקצועני Avison Young בעולם, קוראים לזה Flight to Quality בניו יורק, לונדון וסן פרנסיסקו כבר מבינים שלא כל משרד שמתפנה יחזור להיות משרד.
חלק מהבניינים עוברים התאמה למגורים, מלונאות ושימושים מעורבים, לצד השקעה ושדרוג משמעותיים בבניינים שיכולים להישאר תחרותיים.

גם תל אביב ורמת גן יצטרכו לעבור את התהליך הזה.

המנצחים יהיו מגדלי הPrime החדשים ובניינים ותיקים שיעברו השבחה אמיתית.

המפסידים יהיו הבניינים שבאמצע, לא חדשים מספיק כדי להיות Trophy ולא זולים מספיק כדי להיות אלטרנטיבה.

15/10/2026

One Week. 12 Office Options. Paris.

I’ve just sent Yael in Israel, a long list of office options in Paris.

Last week, I met with a friend of mine, a project manager, who had heard that a leading Israeli high-tech company was looking for office space in Paris.

He recommended Avison Young Israel, part of an international real estate services firm with a presence in dozens of countries and hundreds of cities worldwide, to assist them with the process.

Two hours later, Yael, the company’s Workplace Operations Specialist, called me and followed up with an email outlining nine detailed requirements for their new offices.

On Monday, I contacted Marie at Avison Young Paris with the list of requirements. Till Thursday afternoon, I had received a long list of 12 office options that met most of their criteria, except for one important factor: the price.

Office rents in their preferred area were almost 50% higher than their target budget. So we also presented several alternatives that fit their budget, but were in other, less central parts of the city.

The result? Yael now has a comprehensive picture of the Paris office market, almost as if she were searching for an office within the C*D in Tel Aviv.

The next step is a Zoom meeting with Yael, me, and our Avison Young partner in Paris. We’ll review the options in greater detail and arrange physical or virtual property tours, whichever Yael prefers.

And, of course, we’ll provide the full range of services needed through to the signing of the lease agreement, remaining by Yael’s side whenever needed.

This is not a one-off success story. It’s a process we replicate all the time.

In fact, we have recently helped Israeli companies find office space in Texas, Manchester, New Jersey, Düsseldorf, Boston, New York, and other locations around the world.

And just as I was finishing this post, Yariv, a returning client and friend, called me about office space on the C*D in Tel Aviv...

Wherever you are in the world, the Avison Young team tries harder!

Wishing you all the very best!

13/10/2026

משחק הכיסאות המוזיקליים של שוק המשרדים בתל אביב.
המוזיקה עדיין מתנגנת, אבל בכל סיבוב נשארים יותר כיסאות ריקים...

לכתבה המלאה:

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001559277

11/10/2026

שבוע אחד, 12 אפשרויות למשרדים. פריז.

הרגע שלחתי ליעל מישראל, Long List Of Options של משרדים בפריז.

בשבוע שעבר ישבתי לפגישה עם חבר שלי, מנהל פרויקטים, ששמע שחברת הייטק ישראלית מובילה, מחפשת משרדים בפריז והוא המליץ להם עלנו Avison Young Israel, חברת שירותי נדלן בינלאומית עם נציגויות בעשרות מדינות בעולם ובמאות ערים, לסיוע בתהליך.

שעתיים אחרי, יעל ה Workplace Operational specialist התקשרה אלי והעבירה לי במייל תשע הגדרות מפורטות לדרישותיהם.

ביום ב פניתי ל מארי מ Avison Young Paris עם רשימת הדרישות ואמש אחה"צ קיבלתי Long List Of Options של 12 משרדים שמתאימים לרוב הגדרות של יעל חוץ מהמחיר.

המחיר באזור המבוקש גבוהה כמעט פי 1.5 מהתקציב שסומן ולכן הצגנו גם מספר אפשרויות שמתאימות לתקציב, אך באזורים מרוחקים יותר בעיר.

התוצאה, כרגע יש בידי יעל מידע שלם ב 100% על פריז כאילו היא מחפשת משרד במעגל הקורקינטים של תל אביב.

בשלב הבא יעל, אני ושותפי, נציג Avison Young בפריז, נשוחח בשיחת זום, נרחיב על האפשריות ונעשה סיור פיזי או וירטואלי, לפי בחירת יעל, בנכסים.כמובן שבנוסף נספק את כל מעטפת השירותים הדרושה עד לחתימת הסכם השכירות ונהיה שם עבור יעל ככל שיידרש.

זה לא אירוע חד פעמי זה תהליך שמשוכפל אצלנו כל הזמן ורק לאחרונה ליווינו חברות ישראליות באיתור משרדים ב: טקסס, מנצסטר, ניו גרזי, דיסלדורף, בוסטון ניו יורק ועוד.

ועכשיו התקשר אלי יריב, לקוח חוזר וחבר, לגבי משרדים ברחוב הארבעה בתל אביב...

Wherever you are in the world, Avison Young Team Try Harder!

Wishing you all the very best!

06/10/2026

The Hidden Number Behind the Price per Square Meter

Last week, during the intermediate days of the holiday, I presented a company with several office leasing options in central Israel. One of the company’s representatives asked me to explain the concept of the gross-to-net ratio.

The gross-to-net ratio is a very important metric in commercial real estate. It reflects the relationship between the total area, the gross area, on which the tenant pays rent, and the net area the tenant can actually use.

In English, this is commonly referred to as the Core Factor, and it essentially reflects the economic efficiency of the space.

The difference usually comes from common areas that are allocated proportionally among the building’s tenants, such as the main lobby, floor lobbies, restrooms, stairwells, elevator shafts, communication shafts, mechanical rooms, rooftop cooling systems, and other shared infrastructure.

These areas are distributed proportionally among all tenants in the building, with each tenant’s share added to their usable area to determine the gross area on which rent is calculated.

The basic formula is:

Core Factor = Gross Area ÷ Net Area

The higher the factor, typically ranging from 1.12 to 1.35 in Israel, the greater the portion of space allocated to common areas, meaning the tenant is paying for more than the space they occupy.

Interestingly, in newer and higher-quality office buildings, a higher Core Factor may reflect more impressive lobbies and better building infrastructure.

In Israel and around the world, trophy buildings, the most prestigious and distinctive properties, think of the Burj Khalifa as an extreme example, often have higher gross-to-net ratios than older Class B or Class C buildings, which tend to have lower ratios.

In newer office buildings in Israel, the gross-to-net ratio is typically around 1.27.

That is why, when comparing office buildings, it is important to look not only at the rent per gross square meter, but also at the Core Factor.

Because sometimes the most important number in an office lease is not the price per square meter, but how many square meters you are getting for that price.

04/10/2026

הנתון הנסתר אחרי המחיר למ"ר

בשבוע שעבר, בעיצומו של חול המועד, הצגתי לחברה כמה אפשרויות לשכירת משרדים במרכז הארץ, ונציגת החברה ביקשה שאסביר לה את המושג "יחס ברוטו/נטו".

יחס ברוטו/נטו הוא יחס חשוב מאוד בנדל"ן העסקי, המבטא את היחס בין השטח הכולל (ברוטו) שעליו משלם השוכר דמי שכירות , לבין השטח הנטו שבו בפועל הוא יכול להשתמש.

יחס זה נקרא באנגלית Core Factor ובעצם מציין את היעילות הכלכלית בלבד של השטח.

ההפרש נובע ברוב המקרים משטחים משותפים שמוצמדים לכל דייר באופן יחסי כגון שיטחי: לובי ראשי, לובאים קומתיים, חדרי שירותים, חדרי מדרגות, פירי מעליות, פירי תקשורת, חדרי מכונות, מערכות קירור על הגגות וכד'.

שטחים אלו מחולקים באופן יחסי בין כלל השוכרים בבניין והשטח היחסי "מועמס" או "מוצמד" לכל דייר ומהווה את השטח ברוטו לתשלום.

הנוסחה הבסיסית: Core Factor = שטח ברוטו ÷ שטח נטו.

ככל שהמקדם גבוה יותר, (בישראל מקובל בין 1.12–1.35), כך "מבוזבז" יותר שטח על אזורים משותפים, והשוכר משלם על יותר מה "השטח השימושי" בפועל.

בבנייני משרדים חדשים ואיכותיים, בדרך כלל דווקא Core Factor גבוה יותר משקף לובי מפואר ותשתיות בניין טובות יותר.

בישראל ובעולם, ה Torphys, הבניינים המיוחדים ביותר, נניח בורג' חליפה (שם קוד) הם בעלי יחסי הברוטו / נטו הגבוהים ביותר לעומת בניינים מסוג B או C, ישנים שהם בעלי יחס ברוטו / נטו נמוך.

בדרך כלל בבנייני משרדים חדשים בישראל יחס הברוטו נטו נע סביב 1.27%.

חשוב להשוות בין בניינים גם לפי מקדם זה, ולא רק לפי מחיר למ"ר ברוטו, כדי להעריך נכון את העלות האמיתית לשוכר.

כדאי להבדיל בין יחס ברוטו / נטו כללי ליחס ברוטו נטו קומתי בו נוספים למדדים שציינתי למעלה גם מסדרונות שנוצרו כדי לחלק קומה לחלקים קטנים יותר.

#נדלןעסקי

#משרדיםלהשכרה

30/09/2026

One number caught my attention this week: office construction starts in Israel fell by roughly 50% in the first quarter of the year. Half. Not a decline. A collapse.
(An optimistic post for the holiday)

The natural reaction is to be alarmed. But I thought it was worth stopping, taking a moment, and looking at it again. “The Yom Kippur” break gave me some extra time to do just that.

I call it market “maturity,” not a crisis.

Yes, COVID, remote work, S.I. (“Super Intelligence,” as Trump called it this week), and the tech layoffs of recent years have all hurt, and continue to hurt, demand for office space. For a decade, tech was the engine driving the office market. Without it, many vacant floors would simply have remained dark.

But while everyone is looking at tech and mourning the “collapse of the office market,” there is a much broader picture. Other industries are growing and taking up some of the space that has been left behind.

Défense, cybersecurity, financial services, professional services, even companies we were not used to seeing as major office tenants. The market has not disappeared. It is simply shifting. nbsp; What I find most interesting is watching what developers actually do, not just what they say.

Developers are no longer building on hope or optimistic forecasts. They are waiting until a significant portion of a project is pre leased before they start digging the parking levels. As my friends in the U.S. Army like to say: Measure twice, cut once.

After decades in which “build first, see what happens later” was almost standard practice in the industry, this approach may sound almost boring, and perhaps even financially risky. nbsp; And that is exactly what makes it smart.

Boring caution survives commercial real estate cycles. Loud optimism does not always. nbsp; It reminds me of a principle I keep coming back to, not only in real estate and not only in business: a sharp drop in the numbers does not always mean the market is weak or that something is broken. Sometimes it means exactly the opposite. It may be a sign that the market is finally learning to stop, check, and think before rushing forward.

So the question I am left with goes beyond the office market: Are we seeing healthy caution, or a market that is beginning to slow more than we are willing to admit?

Address

הירקון 5
Bene Beraq
5120125

Opening Hours

Monday	09:00 - 18:00
Tuesday	09:00 - 18:00
Wednesday	09:00 - 18:00
Thursday	09:00 - 18:00
Sunday	09:00 - 18:00

Telephone

+97235785444

Website

https://www.avisonyoung.com/iw/web/tel-aviv

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Avison Young Real-Estate Professionals posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.