Avison Young Real-Estate Professionals

Avison Young Real-Estate Professionals חברת הנדל"ן המסחרי מהמובילות בישראל, מאז 1999. מקבוצת אביסון יאנג העולמית.

אביסון יאנג העולמית היא חברת שירותי הנדל"ן המסחרי הצומחת ביותר בעולם. אביסון יאנג, שהוקמה בטורונטו, קנדה, היא חברה שיתופית, עולמית, בבעלות פרטית ומופעלת על ידי מנהליה. החברה הוקמה בשנת 1978, עם מורשת של למעלה מ 200 שנות פעילות באירופה, והיא מונה אלפי אנשי נדל"ן בלמעלה ממאה משרדים ברחבי העולם. מומחי הפירמה מספקים שירותי השקעה, תיווך, ייעוץ, ניהול ומימון בעלי ערך מוסף מרכזי ללקוחות בתחומי המשרדים, ה

קמעונאות, התעשייה והמלונאות.

אביסון יאנג ישראל ניהלה מאות אלפי מ"ר להשכרה עבור לקוחות מכל תחומי העשייה, רבים מתחום ההיי טק, הבנקאות והביטוח. היא גם עומדת מאחורי עשרות רבות של עסקאות מכר בין חברות הנדל"ן וההשקעות הגדולות בישראל.

הסעיף הכי מעניין בחוזי השכירות החדשים הוא לא המחיר למ"ר. הוא סימן השאלה?השבוע ישבתי עם ארנון, סמנכ"ל בחברה ביטחונית שבשנ...
11/09/2026

הסעיף הכי מעניין בחוזי השכירות החדשים הוא לא המחיר למ"ר. הוא סימן השאלה?

השבוע ישבתי עם ארנון, סמנכ"ל בחברה ביטחונית שבשנה האחרונה גדלה בצורה אקספוננציאלית, והוא אמר לי לגבי גידול עתידי ..."מה הבעיה? מתחת לקומה שלנו יש שש קומות חדשות בנויות ופנויות. חברה שהצטמצמה"...

פעם מנכ"ל של חברת הייטק שחתם על הסכם שכירות של 5,000 מ"ר משרדים, מיד הסתכל על הקומות שמעליו או מתחתיוהאם הן פנויות? האם אפשר לקבל עליהן זכות סירוב? ומה יקרה אם בעוד שנתיים נהיה 700 עובדים במקום 400.

בעלי הנכסים הכירו היטב את הדיון על Expansion Option חברות צמחו במהירות, גייסו כסף, גייסו עובדים ולעיתים קרובות שכרו שטחים שלא באמת היו צריכות, רק כדי שלא "להתקע" בלי מקום בעתיד.

היום אותה שיחה מתקיימת, רק הפוך.

יותר ויותר חברות לא שואלות אותי "איך נבטיח שנוכל לקחת עוד קומה?", אלא: "איך נבטיח שנוכל להחזיר אחת?"

וכאן מתחיל משחק מעניין.

השוכר רוצה Contraction Option אפשרות להחזיר 20% או 30% מהשטח בעוד שנתיים או שלוש, בלי לחפש שוכר משנה ובלי להיתקע עם מאות עמדות ריקות.
בעל הנכס מסתכל על אותו סעיף ורואה משהו אחר לגמרי: פחות ודאות בתזרים המזומנים, פחות ודאות מול הבנק ופחות ודאות מול השמאי ושווי הנכס.

וכך נוצר מוצר חדש.

ודאות שעולה כסף ונמכרת בנפרד מהמ"ר.

אפשר להקטין, אבל רק במועד מסוים.אפשר להחזיר שטח, אבל רק קומה שלמה.אפשר לצאת, אבל יש לזה מחיר.

הקורונה והעבודה ההיברידית התחילו את השינוי, ה AI מוסיף לו עכשיו שכבה נוספת של אי ודאות לגבי מספר העובדים שחברות באמת יצטרכו בעתיד וזה בעיניי הסיפור הגדול.

פעם חברה שכרה משרד לפי התחזית שלה לצמיחה.
היום היא מנסה לשכור משרד גם לפי האפשרות שהתחזית שלה פשוט תהיה לא ודאית.

זה כבר לא רק חוזה שכירות, זה סוג של פוליסת ביטוח על העתיד.

הרשמו לניתוחים ועדכונים נוספים שאני מפרסם בערוץ הWhatsApp שלי
Guy Amosi Commercial Real Estate






Show translation

Regional Peace at High VoltageWhile everyone is talking about GPUs, models, and the global AI race, there is one clear a...
10/09/2026

Regional Peace at High Voltage

While everyone is talking about GPUs, models, and the global AI race, there is one clear and almost insurmountable bottleneck: Israel simply does not have enough electricity to power the data centers it needs to remain relevant.

Israel has a small, isolated power grid that depends almost entirely on domestic generation. This is not an infrastructure system capable of supporting the next wave of energy intensive data centers.

But this is precisely where an opportunity lies, one that is still not being seriously discussed or advanced in the right way.

The real solution will not come solely from within Israel's borders. It will come through regional interconnections.

Jordan, with its enormous solar potential, some of which already contributes to energy cooperation with Israel.

Cyprus and Greece, with subsea energy infrastructure already being developed.

Egypt, with its natural gas resources and electricity generation capacity.

And even players that currently seem far removed from the equation.

Saudi Arabia, with enormous renewable energy ambitions and networks being developed to connect the Gulf with the Levant.

Syria and Lebanon, which, under a stable regional grid, could potentially evolve from countries associated with military crises into energy transit hubs, creating a genuine economic incentive for stability.

All of these countries could become more than suppliers. They could become strategic partners in a shared regional power grid supporting the emerging knowledge economy of the entire Middle East.

And this is exactly where infrastructure becomes diplomacy.

A subsea power cable connecting countries is not merely an engineering project. It represents a long-term commitment, mutual dependence, and a shared interest that does not disappear with every new round of tensions.

Countries connected through a common electricity grid, relying on one another for their daily energy needs, build relationships that become much harder to dismantle.

The data centers of the future could become more than an economic engine. They could serve as an anchor, or even a bridge, for regional stability.

This is not romanticism. It is infrastructure.

And sometimes infrastructure changes political reality more effectively than any diplomatic declaration.

The question is not whether this is technically possible.

The question is whether we have the political courage to build it.

What is truly missing right now is neither technology nor capital, but one courageous and visionary diplomat willing to take ownership of this issue and drive it forward.

If we do not want the next generation of data centers to leave Israel, we need to accelerate this process.

And the sooner, the better.




שלום אזורי במתח גבוההבזמן שכולם מדברים על GPU-ים, מודלים ותחרות גלובלית ב AI, יש צוואר בקבוק אחד ברור וכמעט בלתי פתיר, א...
06/09/2026

שלום אזורי במתח גבוהה

בזמן שכולם מדברים על GPU-ים, מודלים ותחרות גלובלית ב AI, יש צוואר בקבוק אחד ברור וכמעט בלתי פתיר, אין לישראל מספיק חשמל כדי להזין את חוות השרתים שהיא צריכה כדי להישאר רלוונטית. משק חשמל קטן, מבודד, ותלוי כמעט לחלוטין בייצור מקומי. זו לא תשתית שיכולה לתמוך בגל הבא של דאטה סנטרים עתירי אנרגיה.

אבל דווקא כאן טמונה הזדמנות שלא מדברים ומקדמים אותה בצורה אמיתית ונכונה.

הפתרון האמיתי לא יגיע רק מתוך גבולות הארץ. הוא יגיע מחיבורים אזוריים.

ירדן, עם פוטנציאל סולארי עצום שכבר מיוצא חלקית לישראל היום.

קפריסין ויוון, עם תשתיות ימיות שכבר נבנות.

מצרים, עם עודפי גז וייצור חשמל.

וגם שחקנים שנשמעים כרגע רחוקים מהמשוואה. ערב הסעודית, עם שאפתנות אנרגיה מתחדשת אדירה ורשתות שכבר נבנות לחיבור המפרץ ללבנט.

סוריה ולבנון, שברשת אזורית יציבה יכלו להפוך מארצות משבר צבאי לצמתי מעבר אנרגיה עם תמריץ כלכלי אמיתי לשקט.

כל אלה יכולים להיות שותפים לא רק ספקים, שותפים אסטרטגיים ברשת אזורית משותפת שמזינה את כלכלת הידע המתפתחת של המזרח התיכון כולו.

וזה בדיוק המקום שבו תשתית הופכת לדיפלומטיה. כבל חשמל תת ימי בין מדינות הוא לא רק פרויקט הנדסי, הוא התחייבות ארוכת טווח, תלות הדדית, אינטרס משותף שלא נעלם עם כל סבב מתיחות. מדינות שמחוברות ברשת חשמל אחת, שתלויות זו בזו לאנרגיה יומיומית, בונות יחסים שקשה יותר לפרק.

חוות השרתים העתידיות יכולות להיות לא רק מנוע כלכלי, אלא עוגן או גשר ליציבות אזורית. זה לא רומנטיקה, זו תשתית ולפעמים תשתית משנה מציאות פוליטית יותר מכל הצהרה דיפלומטית.

השאלה היא לא אם זה אפשרי טכנית. השאלה היא אם יש לנו את האומץ הפוליטי לבנות את זה?

מה שבאמת חסר כרגע הוא לא טכנולוגיה ולא הון אלא מדינאי אחד, אמיץ ובעל חזון, שיהיה מוכן לקחת את הנושא הזה ולהוביל אותו קדימה.

בכדי שחוות השרתים לא יברחו לנו מישראל כדאי להאיץ את התהליך ורצוי שעה אחת קודם!

הרשמו לניתוחים ועדכונים נוספים שאני מפרסם בערוץ הWhatsApp שלי

Guy Amosi Commercial Real Estate





When 90/10 finance deals Reached the Office Market, the Red Lights Started FlashingIn recent years, we have become accus...
02/09/2026

When 90/10 finance deals Reached the Office Market, the Red Lights Started Flashing

In recent years, we have become accustomed to hearing about 90/10 or 80/20 finance deals in the residential market: pay a small amount today and the vast majority upon delivery of the apartment.

A few days ago, a developer who built a large office building in central Israel approached me urgently, asking for help finding buyers for approximately 30% of the space still available for sale in the building.

The reason? Buyers are unable to come up with the remaining 90% they committed to pay, and the bank is now requiring the developer to inject additional funds.

When this model made its way into office marketing, at first glance, everyone seemed to win.

The developer could report sales and move the project forward. The buyer could “lock in” a price with limited equity, hoping that by the time the property was delivered, office values would rise, interest rates would fall, or the purchase rights could be sold at a profit.

But this is exactly where the danger emerged.

The scenario the market feared is now materializing, and it is not as if the warning signs were not written on the wall in huge letters.

Buying an office is not the same as buying an apartment.

An office’s value is largely determined by its ability to generate rental income, rental rates, occupancy levels, and the yield investors will expect when the property is ready to be leased.

Two- or three-years pass, and suddenly the buyer has to come up with the remaining 90%.

What happens if the bank values the office below the original purchase price?

What happens if the buyer cannot obtain the financing they were counting on?

And what happens if, at the same time, hundreds of other buyers are also trying to sell?

This risk is no longer theoretical. The Bank of Israel has already pointed to a concerning increase in the share of highly leveraged credit in income-producing office and retail real estate, partly against the backdrop of oversupply in segments of the office market.

At the same time, the 2026 market continues to demonstrate that not all offices are created equally. Prime assets in strong locations are showing resilience, while secondary markets are moving at a more moderate pace.

In my view, the future of the office market will be far more selective.

Location, transportation access, building quality, management, user experience, and, above all, genuine tenant demand will matter more than attractive financing schemes.

90/10 or 20/80 finance deals can postpone the moment of truth. They cannot eliminate it.




Forget searching for real estate on listing sites. It feels like renting a movie at Blockbuster.Last Monday, over mushro...
26/08/2026

Forget searching for real estate on listing sites. It feels like renting a movie at Blockbuster.

Last Monday, over mushroom risotto, cheeses, and excellent cocktails by one of the best restaurants in Israel, I attended the launch of ARENA A.I., an Israeli startup founded by Mis. Esti Shayovitz and Mr. Yossi Yarkoni, which aims to change not only the way we search for real estate, but more importantly, the way we make one of the biggest financial decisions of our lives, if not the biggest.

Until now, the search almost always started with the same generic filters: location, price, number of rooms, and size.

ARENA A.I. flips the equation: the journey toward the right match starts with the person, not the property.

Using advanced technology, the platform builds a dynamic profile for each potential buyer based on needs, preferences, lifestyle, purchasing power, priorities, and constraints.

Using data, it matches buyers with relevant properties and projects and, more importantly, explains why a specific property is the right fit for them. To me, this is the truly innovative and interesting part.

Because in real estate, the right match is not just about price per square feet or the number of rooms. It is a combination of location, family, work, transportation, lifestyle, and, of course, financial capability.

But the revolution is not only on the buyer’s side. Developers also get a different kind of prospect: less of a “lead” who simply left a name and phone number after seeing an ad, and more of a qualified buyer who has already gone through a process, understands what they are looking for, and arrives at a project for a clear reason.

A lead is not a buyer. The right match can turn one into a buyer, and that is exactly what ARENA A.I. does.

And that is not all. The platform is connected to additional services, including mortgage matching, legal services, and more.

In a world where marketing costs are soaring, conversion is increasingly challenging, and every lead costs significant money, ARENA A.I. can shorten the distance between interest and transaction.

We will begin piloting ARENA in the coming days, with the commercial version scheduled to launch to the public in October 2026.

Curious? Give me a call and I’ll explain how the magic of ARENA A.I. will not only help you find a property, but help you understand which property is actually right for you.

A few years from now, we may look back and wonder how we ever searched for real estate by scrolling through dozens of listings and filters.




לא בתמונה אבל מכין קפה לפנתיאוןGuy Amosiהווי במשרד:))
23/08/2026

לא בתמונה אבל מכין קפה לפנתיאון
Guy Amosi
הווי במשרד:))

תשכחו מלחפש נדל"ן בלוחות. זה מרגיש כמו להשכיר סרט ב Blockbusterביום שני השבוע לצד ריזוטו פטריות, גבינות וקוקטלים מעולים...
23/08/2026

תשכחו מלחפש נדל"ן בלוחות. זה מרגיש כמו להשכיר סרט ב Blockbuster

ביום שני השבוע לצד ריזוטו פטריות, גבינות וקוקטלים מעולים של רביבה וסיליה, השתתפתי בהשקה של ARENA A.I ,סטארט-אפ ישראלי שהוקם על ידי אסתי שיוביץ ויוסי ירקוני, ושמבקש לשנות לא רק את הדרך שבה אנחנו מחפשים נכס נדל"ן, אלא בעיקר את הדרך שבה אנחנו מקבלים את אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיינו אם לא את הגדולה שבהם.

עד היום החיפוש התחיל כמעט תמיד באותם פילטרים גנרים: אזור, מחיר, מספר חדרים, שטח.

ב ARENA A.I הופכים את המשוואה: החיפוש בדרך להתאמה מתחיל באדם, לא בנכס.

המערכת בונה באמצעים טכנולוגיים מתקדמים, לכל רוכש פוטנציאלי, פרופיל דינמי המבוסס על צרכים, העדפות, אורח חיים, יכולת רכישה, סדרי עדיפויות ואילוצים.

באמצעות הדאטה היא מתאימה עבורו נכסי נדל"ן ופרויקטים, ובעיקר מסבירה למה נכס מסוים מתאימים דווקא לו וזה בעיניי החלק החדשני והמעניין באמת.

כי בנדל"ן, התאמה אינה רק מחיר למ"ר או מספר חדרים. היא שילוב של מיקום, משפחה, עבודה, תחבורה, סגנון חיים וכמובן יכולת כלכלית.

אבל המהפכה אינה רק בצד של הרוכש' גם היזמים מקבלים מתעניין מסוג אחר: פחות "ליד" שהשאיר שם ומספר טלפון מפרסום שראה, ויותר "לקוח מבושל" שכבר עבר תהליך, מבין מה הוא מחפש ומגיע לפרויקט מסיבה ברורה.

"ליד" הוא לא רוכש. התאמה טובה יכולה להפוך אותו לכזה וזה בדיוק מה ש ARENA A.I עושה.

וזה עוד לא הכל. מחוברים לזה שירותים נוספים כגון התאמת משכנתאות, שירותים משפטיים ועוד ועוד.

בעולם שבו עלויות השיווק מאמירות, יחסי ההמרה גבוהים וכל "ליד" עולה כסף רב ARENA A.I תצמצם את המרחק שבין התעניינות לעסקה.

נתחיל את ההרצה עם ARENA בימים הקרובים וגרסה מסחרית תעלה לציבור באוקטובר 2026..

הסתקרנת? טלפון אלי ואסביר איך הקסם שלARENA A.I לא רק יעזור לך למצוא נכס, היא תעזור לך להבין איזה נכס נכון לך!

בעוד כמה שנים נסתכל אחורה ולא נבין איך חיפשנו נכסי נדל"ן באמצעות עשרות מודעות ופילטרים.

הרשמו לניתוחים ועדכונים נוספים שאני מפרסם בערוץ הWhatsApp שלי

Guy Amosi Commercial Real Estate




The Gym Is No Longer Just a Perk. It’s Part of the Property StrategyOn Wednesday, I woke up a little later than usual an...
19/08/2026

The Gym Is No Longer Just a Perk. It’s Part of the Property Strategy

On Wednesday, I woke up a little later than usual and, instead of heading to Holmes Place, my Gym, decided to start my day at the gym in the LIFE building, where my office is located.

A 70-minute workout. A shower. And straight into a Zoom call with a client overseas.

A few years ago, a gym in an office building was considered a “nice-to-have.” Today, for many companies, it has become one of the factors they consider when choosing office space.

For property owners, the message is clear: a high-quality gym is not just an amenity for tenants. It creates real business value.

For employees, the benefits go far beyond fitness. Working out before the workday, during lunch, or at the end of the day improves health, reduces stress, enhances well-being, and contributes to productivity.

When the gym is just an elevator ride away, it’s easier to maintain a routine—and employees benefit from a better quality of life.

Company management benefits as well. A high-quality fitness facility can support employee recruitment and retention, enhance the employee experience, and become an integral part of a modern corporate culture.

From the building’s perspective, an active gym increases the property’s attractiveness, strengthens tenant loyalty, and helps differentiate the asset in a competitive market where user experience is becoming just as important as location.

The business models have evolved as well. Some operators lease space, pay rent, and sell memberships to people both inside and outside the building. Others operate under revenue-sharing models. In some cases, building management subsidizes the gym as part of the tenant amenity package, with the cost typically incorporated into management fees.

In newer buildings, we are also seeing hybrid models in which several companies within the property contribute to the cost as part of their employee wellness programs.

We are currently involved in six gym transactions, ranging from Haifa in the north to Rehovot in central Israel.

In a world where the office needs to give employees a reason to come in, the gym is no longer just a room with treadmills and weights. It has become a business, operational, and marketing tool that creates value for everyone involved: property owners, tenants, and employees.






See less

חדר הכושר הוא כבר לא הטבה. הוא חלק מאסטרטגיית הנכסביום רביעי התעוררתי טיפה מאוחר ובחרתי, במקום לקפוץ להולמס פלייס, להתחי...
16/08/2026

חדר הכושר הוא כבר לא הטבה. הוא חלק מאסטרטגיית הנכס

ביום רביעי התעוררתי טיפה מאוחר ובחרתי, במקום לקפוץ להולמס פלייס, להתחיל את היום בחדר הכושר בבניין לייף בו נמצא המשרד שלי.

שעה ועשר דקות אימן. מקלחת. וישר לזום עם לקוח מחו"ל.

לפני כמה שנים חדר כושר בבניין משרדים נחשב ל"בונוס נחמד". היום, עבור חברות רבות, הוא הפך לאחד השיקולים בבחירת המשרד.

המשמעות עבור בעלי הנכסים ברורה: חדר כושר איכותי אינו רק שירות לדיירים. הוא מייצר ערך עסקי אמיתי.

עבור העובדים, המשמעות רחבה הרבה יותר מכושר. אימון לפני יום העבודה, בהפסקת הצהריים או בסיומו משפר את הבריאות, מפחית מתחים, מחזק את תחושת הרווחה ותורם לפרודוקטיביות.

כאשר חדר הכושר נמצא במרחק של מעלית אחת, קל יותר להתמיד, והעובדים מרוויחים איכות חיים טובה יותר.

גם הנהלות החברות נהנות. מתקן כושר איכותי מסייע בגיוס ושימור עובדים, מחזק את חוויית העובד ומהווה חלק בלתי נפרד מתרבות ארגונית מודרנית.

מבחינת הבניין, חדר כושר פעיל מגדיל את האטרקטיביות של הנכס, מחזק את נאמנות השוכרים ומסייע לבדל אותו בשוק תחרותי שבו חוויית המשתמש הופכת לחשובה לא פחות מהמיקום.

גם מודלי ההתקשרות התפתחו. יש מפעילים השוכרים שטח, משלמים דמי שכירות ורושמים מנויים מהבניין ומחוצה לו, אחרים פועלים במודל של חלוקת הכנסות, ויש מקרים שבהם הנהלת הבניין מסבסדת את הפעילות כחלק מחבילת השירותים לדיירים (התשלום בד"כ נגבה דרך דמי הניהול).

בבניינים חדשים ניתן לראות גם מודלים היברידיים, שבהם מספר חברות בבניין משתתפות במימון כחלק מתוכנית הרווחה לעובדים.

כיום אנו מעורבים ב 6 עסקאות חדרי כושר מהצפון בחיפה ועד רחובות במרכז.

בעולם שבו המשרד צריך להצדיק את הגעת העובדים אליו, חדר הכושר כבר אינו רק חדר עם הליכונים ומשקולות. הוא הפך לכלי עסקי, תפעולי ושיווקי שמייצר ערך לכל הצדדים: לבעל הנכס, לשוכרים ולעובדים.





#חדרכושר

בבריסטול, "הוונץ'" היה אבן יסוד קהילתית במשך יותר מ-50 שנה - מקום בו דורות של ילדים שיחקו, למדו ויצרו זיכרונות.כעת, זהו ...
13/08/2026

בבריסטול, "הוונץ'" היה אבן יסוד קהילתית במשך יותר מ-50 שנה - מקום בו דורות של ילדים שיחקו, למדו ויצרו זיכרונות.

כעת, זהו בית למשהו חדש: בית קפה בר-קיימא שנבנה ממכולות משלוח שהוסבו!
יחד עם צוות "הוונץ'", עמיתינו מאביסון יאנג בריסטול עזרו להחיות את בית הקפה - תוך שהם מביאים מומחיות בתחומי העיצוב, התכנון, ניהול הפרויקטים, ניהול הבנייה, הקיימות ותמיכה במענקים.

התוצאה היא הרבה יותר מבית קפה! זהו חלל מזמין שיוצר הזדמנויות לפיתוח מיומנויות, הכשרה בתחום האירוח וחיבור קהילתי - תוך כדי סיוע בהשקעה מחודשת בתוכניות התומכות בצעירים מקומיים.

דוגמה נפלאה למה שקורה כאשר תשוקה קהילתית פוגשת מומחיות מקצועית ומחויבות משותפת ליצירת אימפקט.

AYdifference #

Address

הירקון 5
Bene Beraq
5120125

Opening Hours

Monday 09:00 - 18:00
Tuesday 09:00 - 18:00
Wednesday 09:00 - 18:00
Thursday 09:00 - 18:00
Sunday 09:00 - 18:00

Telephone

+97235785444

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Avison Young Real-Estate Professionals posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to Avison Young Real-Estate Professionals:

Shortcuts

Share

Category