26/03/2025
זה היה באוויר, כבר היו רמיזות שונות מגופים שונים ובכלי התקשורת במהלך החודשים האחרונים. והנה זה מגיע – בנק ישראל מנחית פטיש על שוק הדיור ומגביל את מה שנקרא "מבצעי הקבלנים".
מבלי להיכנס לפרטים טכניים מדי, המדיניות החדשה בפועל תצמצם את היכולת של היזמים ללוות הון מהבנקים בפרוייקטים שמשווקים בתנאי תשלום של 20-80 או דומים להם. כמו כן, הבנקים יוגבלו בכמות הלוואות הבלון שיוכלו להעמיד לרוכשים.
חשוב להדגיש שלפחות כרגע, עדיין יהיה ניתן לקנות דירות עם תנאי תשלום נוחים, והמדיניות החדשה רק תצמצם את ההיקף של רכישות אלה, לא תעצור אותן לחלוטין.
המטרה של בנק ישראל היא בראש ובראשונה לדאוג לבנקים. ישנו חשש מתרחיש קיצון שבו הרוכשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים לקראת המסירה (כי ההון הראשוני היה נמוך ורוב הסכום משולם לקראת האכלוס), וזה יוביל לכדור שלג שיערער את יציבות הבנקים. כדי לוודא שהתרחיש – המופרך ממילא – לא יתרחש, בנק ישראל מחליט להגביל את התופעה בשוק הזה מבעוד מועד.
הבנקים בהחלט יישארו יציבים ומוגנים.
אבל מה יקרה לשאר השחקנים בשוק?
היזמים – המגבלות החדשות פוגעות בהם אנושות. גם ככה הם פועלים בתנאים קשים של ריביות גבוהות ורגולציה אינסופית. עכשיו מגבילים אותם מאוד מבחינת היכולת למכור דירות. כמו כן, עלויות המימון שלהם יעלו כי הלוואות הקבלן היו למעשה דרך של היזמים ללוות הון זול יותר (הריבית על המשכנתא שהרוכש משלם נמוכה יותר מהריבית שהבנק נותן ליזם).
חלק מהם, מן הסתם הקטנים יותר, יקרסו. חלק מהם יבחרו שלא להיכנס לפרוייקטים חדשים כי הרווחיות נשחקת. גם אי הוודאות פוגעת בהתנהלות התקינה של השוק.
הרוכשים – תסתכלו מסביבכם – האם אתם מכירים אנשים שיכולים לעמוד בלוח תשלומים "ליניארי", כלומר שמוסיפים כל פעם סכום ליזם לפי קצב התקדמות הבניה? האם אנשים יכולים לשלם משכנתא וגם שכירות במשך שנים? (לוקח מעל 3 שנים לבנות בניין חדש בישראל).
מבחינת הרוכשים, המדיניות מונעת מאנשים לקנות דירה. אין לאנשים תזרים לשלם משכנתא ושכירות במשך שנים. אבל אנשים כן יכלו לשלם שכירות, ובמשך כמה חודשים להתמודד גם עם משכנתא וגם עם שכירות בתקופת האכלוס. האנשים האלה, שיכלו לקנות דירה, עכשיו כבר לא יכולים.
פחות אנשים יוכלו לקנות דירה בישראל, ומי שיוכל, יצטרך להתאמץ יותר ולשלם יותר. המדיניות של בנק ישראל מרחיקה את הישראלים מחלום הדירה.
המחירים – קשה לדמיין תסריט שבו המגבלות של בנק ישראל יובילו לירידת מחירים.
התחלות הבנייה יפחתו (כדאיות יזמית נשחקת)
יהיה קשה יותר למכור דירות
פחות אנשים באוכלוסיה יהיו מסוגלים לרכוש דירה
עלויות המימון של הקבלנים, ותשומות הבניה באופן כללי יותר, יתגלגלו לצרכנים (הרוכשים).
חשוב לציין שככל שהמדיניות תמנע מיזמים לקדם פרוייקטים חדשים, וככל שהיצע הדירות יצטמצם, ייווצר "פקק" שלא ייפתר כשהמדיניות תשתנה או כשהריבית תרד – הדירות האלה שלא נבנו יישארו איתנו שנים רבות קדימה, וייצרו עוד לחץ על המחירים כלפי מעלה.
מה שיקרה למחירים הוא שהם יזנקו.
בטווח המיידי אולי המחירים יעלו כי המון רוכשים "יתנפלו" על השוק לפני המגבלות, או שהמחירים ירדו כי יזמים יורידו מחירים כדי לנסות "להיפטר מסחורה". אבל נדל"ן היא השקעה לטווח ארוך. בטווח זמן של כמה שנים, המחירים יעלו כי היצע הדירות יצטמצם בהכרח. בכל מקרה יש לחץ ביקושים אדיר בשוק הזה, ויש מחסור בדירות.
בנק ישראל במו ידיו מקדם מדיניות שתדחוף את מחירי הדיור למעלה עוד ועוד.
🟢נדל"ן פרטנרס - המומחים לעסקאות שותפים🟢
