אלון איל משרד עורכי דין

29/03/2026

תמ"א 38 בחיפה מסתיימת: כל מה שאתם צריכים לדעת על תכנית חפ/2666 החדשה 🏢
​
שוק ההתחדשות העירונית בחיפה עומד בפני שינוי היסטורי. עם פקיעתה של תמ"א 38 הארצית (שתוקפה בעיר צפוי לפוג במאי 2026), חיפה עוברת למודל חדש ומקיף: תכנית ההתחדשות הבניינית (חפ/2666).
​כבעלי נכסים בעיר, חשוב שתכירו את הכללים החדשים שישפיעו ישירות על זכויות הבנייה ועל פוטנציאל ההשבחה של הנכס שלכם. ריכזתי עבורכם את עיקרי התכנית בשפה פשוטה:
​סוף לשיטת "מידה אחת לכולם": התכנית החדשה מחלקת את חיפה ל-10 מתחמי תכנון שונים. זכויות הבנייה יותאמו כעת ספציפית לאופי השכונה, למבנה הטופוגרפי ולצורך בשמירה על הוואדיות והנוף הייחודי לעיר.
​המסלולים האפשריים: * הריסה ובנייה מחדש (המסלול המועדף והמרכזי): מסלול זה יקנה זכויות בנייה משמעותיות הנעות בין 135% ל-250%, בהתאם לאזור. לרוב, גובה המבנים החדשים יוגבל לעד 7 קומות, עם צפיפות מוגדרת של 11-22 יח"ד לדונם.
​חיזוק ותוספת: המסלול המוכר יישאר רלוונטי במקרים מסוימים, ויאפשר תוספת זכויות במתכונת דומה לזו של תמ"א 38 (אם כי, בעוד שתמ"א 38 נהנתה מפטור גורף, פרויקטים מכוח התכנית העירונית צפויים להיות מחויבים במיסי מקרקעין ובהיטל השבחה, נתון שמשנה את מאזן הרווחיות והתמורות של עסקאות).

​התחדשות תלוית-תשתיות: בניגוד לעבר, חפ/2666 קובעת "מדרגי מימוש". התקדמות פרויקטים ומתן ההיתרים יהיו תלויים ביכולת של העירייה לספק תשתיות תומכות באותו אזור (מוסדות חינוך, פתרונות תחבורה, מערכות ביוב וכדומה).
​יותר ודאות, פחות ביורוקרטיה: מטרת העל של התכנית היא לרכז "סל זכויות כולל" תחת מסגרת אחידה. משמעות הדבר היא צמצום הביורוקרטיה, קיצור לוחות הזמנים בדרך להיתר, והפחתה דרמטית של חוסר הוודאות שאפיין פרויקטים רבים בעבר.
​על אילו מבנים התכנית חלה?
התכנית מתייחסת לרוב המבנים בעיר שנבנו לפני שנת 1984 (למעט מבנים לשימור, או בניינים שכבר מימשו בעבר זכויות מכוח תמ"א 38).

​
​מה זה אומר עבורכם?
תכנית חפ/2666 פותחת דלת לשדרוג משמעותי באיכות החיים , בביטחון ובבטיחות המבנה.
​אם אתם שוקלים להתחיל פרויקט התחדשות בבניין שלכם, או רוצים להבין כיצד התכנית החדשה משפיעה עליכם – זה הזמן לפעול.
​משרדנו עומד לרשותכם לבחינת הסטטוס התכנוני של הנכס, לייעוץ ראשוני ולליווי משפטי מלא של נציגויות דיירים – החל משלב ההתארגנות ובחירת היזם, ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה.

29/03/2026

עדכון חקיקה:
לאור המצב הביטחוני ומבצע "שאגת הארי", אושר חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – מבצע "שאגת הארי"), התשפ"ו-2026.

החקיקה נועדה להקל על משפרי דיור, המבקשים לשמור על זכאותם להטבות מס (מס רכישה מופחת ופטור ממס שבח), אך מתקשים להשלים את מכירת דירתם הישנה במועדים הקבועים בחוק.

להלן עיקרי ההסדר החדש בנוגע ל"דירה חלופית":
למי החקיקה רלוונטית?
👈🏼 התקופה הקובעת: ההארכה רלוונטית עבור מי שמועד המכירה האחרון של דירתו הישנה חל בין ה-28 בפברואר 2026 לבין ה-31 במאי 2026.

מה תקופת הדחייה?
👈🏼 המועד הנדחה: המועד למכירת הדירה הישנה יוארך באופן אוטומטי עד ליום 31 באוגוסט 2026 (או ב-3 חודשים מן המועד המקורי, לפי המאוחר מביניהם).

👈🏼 התחולה: ההארכה חלה על התקופות המנויות בחוק מיסוי מקרקעין לעניין הגדרת "דירה יחידה" (לרוב 18 או 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה, או שנה ממועד קבלת החזקה בדירה שנרכשה מקבלן).

בנוסף להוראות אלו, החוק כולל הארכות מועדים גם לגבי אישורים רגולטוריים, היתרי בנייה ותוקפם של מסמכים סטטוטוריים מסוימים שפגו בתקופה האמורה.

***המידע המובא בפוסט זה הינו מידע כללי ואינפורמטיבי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי מקצועי הפרטני לנסיבותיו של כל מקרה. תחום מיסוי המקרקעין הינו מורכב ודורש בחינה מעמיקה של נתוני העסקה. אין להסתמך על האמור לעיל מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום.***

20/09/2025

04/06/2025

רכשתם דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הקודמת?
עד היום, היו לכם 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה על מנת למכור את הקודמת (על מנת לקבל פטור עבור דירה יחידה).
החל מתחילת חודש יוני 2025, התקופה למכירת הדירה הישנה הוארכה בחצי שנה, כך שכיום יש לכם 24 חודשים למכירת הדירה הישנה.

28/05/2025

🔍 האם רוכש דירה רשאי לקזז פיצוי על איחור מהתשלום לבנק המלווה?

בשנת 2020 הגישו רוכשי דירות בעיר יהוד תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה על איחור במסירת הדירות, וב-2022 בית המשפט קיבל את תביעתם וקבע כי הם זכאים למלוא הפיצוי שדרשו. רק בפברואר 2022 הועברו לרוכשים הודעות על כך שהדירות מוכנות, והחברה דרשה מהם להפקיד את יתרת התמורה עבור הדירות בטרם יקבלו אותן לידיהם. בשלב זה כבר היה ברור שהיזם נקלע לחובות שהוערכו בכ-160 מיליון שקל והחלו מהלכים להגעה להסדר עם החברה, מהלך שהרוכשים התנגדו לו (אך נדחו).
הרוכשים, שטרם קיבלו את הפיצוי הקבוע בחוק על האיחור במסירת הדירות, טענו אל מול החברה והבנק, כי במקום להמתין כדי לקבל את הסכום שמגיע להם כפיצוי מהיזם, יש לבצע קיזוז בין הסכום שנותר להם לשלם עבור הדירות לבין הפיצוי שהחברה חייבת להם. הבנק דחה את הדרישה של הרוכשים לבצע קיזוז, וזמן קצר לאחר מכן החברה נכנסה להסדר חוב בהליך חדלות פירעון.

🔍 בפסק דין חשוב (ע"א 2457/24 עוז רחמים ואח' נ' בונה הצפון ואח') שדן בזכותם של רוכשי דירות לקזז פיצוי על איחור במסירה מהתשלום לבנק המלווה – נחלקו הדעות בבית המשפט העליון:

👨⚖️ השופט יצחק עמית (בדעת מיעוט) סבר כי לרוכשים עומדת זכות הקיזוז גם כלפי הבנק, מכוח חוק המחאת חיובים. לטענתו, סעיף ההסכם שעליו הסתמך הבנק אינו כולל ויתור מפורש על זכות הקיזוז – ובמצב כזה, אין לשלול את הזכות שבדין.

👨⚖️ השופטים ד' מינץ ואלכס שטיין (בדעת רוב) קבעו כי לשון ההסכם בין הצדדים ברורה: רוכשי הדירות ויתרו במפורש על כל טענה נגד הבנק, למעט על פי הערבות הבנקאית. לכן, אין לרוכשים זכות לקזז את הפיצוי מהתשלום לבנק, גם אם הקבלן פשט את הרגל או איחר במסירה.

⚖️ פסק הדין קובע: במקרים של ליווי בנקאי לפרויקט מגורים, רוכשי הדירות אינם יכולים לקזז פיצויי איחור מהתשלומים לבנק – אם נכתב במפורש בהסכם כי אין להם טענות כלפי הבנק.

💡 מה עושים?
לפני שחותמים – מתייעצים.
📞 פנו אליי לייעוץ מקצועי לפני רכישה או חתימה על הסכם – כדי שתשמרו על הזכויות שמגיעות לכם באמת.

רוכשי דירות בפרויקט של חברת בונה הצפון שנקלעה לחובות ביקשו לקזז את הסכום שהיזם חייב להם כפיצוי על איחור במסירת הדירות עם הסכום שהם נדרשו לשלם על פי החוזה בעת מסירת ה....