עמית סולברג ייעוץ וליווי תמ"א 38

29/01/2015

בעלי דירות בבניין בר"ג ביקשו לחזק אותו מפני רעש אדמה. אבל שכנה אחת טענה כי לדירתה כפי שהיא כיום יש ערך רגשי. מה נקבע בתביעה?

01/12/2014

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית)
ביום 18.11.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית) (להלן: "הצעת החוק"). מטרתה של הצעת החוק הינה לקבוע בהליך חקיקתי העמדת בטוחות הולמות לדיירים המתקשרים עם יזמים בעסקאות התחדשות עירונית, הן עסקאות פינוי ובינוי (במסלול רשויות מקומיות המוסדר באמצעות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ו/או במסלול מיסוי המוסדר באמצעות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963) והן עסקאות תמ"א 38 במסלול של הריסה המוסדרות באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008. בהתאם להצעת החוק, תחולתו תהא רק מקום בו נמכרות כל הזכויות בדירה ליזם.
בהצעת החוק מוצע לקבוע כי יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור לו את החזקה בדירת הדייר, לא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה ולא ירשום הערת אזהרה לגבי המקרקעין, אלא אם כן כנגד האמור לעיל, יעשה אחת מאלה:
1) העמדת ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה; או
2) יערוך ביטוח בחברת ביטוח שאושרה לעניין זה להבטחת התשלום שהוא שווה ערך לדירה החדשה כאשר בעל הדירה הינו מוטב על פי הפוליסה.
ערך הדירה החדשה (כולל שטחים נוספים אם קיימים),לצורך הבטוחות האמורות, יקבע על ידי שמאי מקרקעין, ובהעדר הסכמה על זהותו, על ידי שמאי הכשיר לקבוע שומות לעניין פינוי ובינוי.
עוד מוצע לקבוע הוראות עונשיות והוראות בדבר עיצומים כספיים לעניין עסקאות מסוג התחדשות עירונית במספר הפרות המפורטות שם.

30/11/2014

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה - 2014
מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.
ביום 17.11.14 התקבל בקריאה שלישית, חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014 (להלן: "התיקון לחוק") שעניינו הטלת מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.
בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף התשל"ו - 1975 (להלן : "החוק") נקבע בסעיפים 31א ו-31ב פטור ממס על מתן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 ומתחמי פינוי בינוי.
עניינו של התיקון לחוק הוא להפחית את נטל המס על השירותים בתחומים הללו, על ידי החלפת הפטור האמור בקביעת מע"מ בשיעור אפס, כך שנותני השירותים בפרויקטים הללו יהיו רשאים לנכות מס תשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם. כמו כן נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בניה במסגרת תמ"א 38/2.
תחולת התיקון לחוק -בפרויקטים שמועד החיוב במס בהן, בהתאם להוראות חוק מע"מ, הינו לאחר פרסום החוק ברשומות.
אין ספק כי קביעת מע"מ בשיעור אפס בפרויקטים כאמור והאפשרות של היזמים לקזז תשומות כתוצאה מכך, תגרום לפרויקטים הללו להיות כלכליים יותר., על אף שההטבה כביכול איננה לדיירים עצמם, למעשה עצם גידול הרווחיות ליזם בפרויקטים כאלו, תעודד פרויקטים שנמצאים מתחת / גבול סף הכדאיות מחד, ובמקרים בהם הכדאיות הכלכלית כבר קיימת, הדיירים יוכלו גם הם ליהנות מההטבה מאידך.

09/11/2014

הסוגיה שעולה מהכתבה, אקוטית לעניין ביצוע פרויקטים במסגרת תמא 38/2. אי החלת מע"מ 0' ללא קשר לפטור, ימשיך להוות חסם כלכלי משמעותי בפני יזמים ודיירים המעוניינים לבצע את ההליך.

שלילת ניכוי מס התשומות הפך פעמים רבות עסקאות התמ"א 38 ופינוי בינוי לבלתי כדאיות

02/09/2014

גם אנחנו התחלנו להשתמש ב-Infocard - כרטיס הביקור האלקטרוני ל-facebook - מומלץ!

27/08/2014

מדובר בהצעה לפטור ממע"מ על שירותי בניה בהתחדשות עירונית שמקדם האוצר והארכת מועד ההכרזה על פרויקטים של פינוי בינוי בשש שנים נוספות שמקדם משרד הפנים

31/07/2014

המדינה רואה חשיבות רבה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ונראה שכאשר דיירים סרבנים מנסים לטרפד את הוצאתם לפועל - הרשות השופטת אינה נשארת אדישה. החלטת ביהמ"ש העליון השבוע לפסוק על דיירת סרבנית בחיפה לפצות את שכניה בחצי מיליון שקל מחזקת את התפיסה הזו

19/07/2014

פסק דין העליון בעניין דייר סרבן מחדד את את סמכות המפקח/ת על רישום המקרקעין לכפות על דייר סרבן את ביצוע תמ"א 38 היות וחשיבות התמ"א היא לא רק למטרת רווח אלא בעיקר הצלת חיים של הדיירים בפרט והציבור בכלל. יש לבחון האם אכן נפגעו זכויות המיעוט, אם בשל חוסר תום לב או בשל ניגוד עניינים וכד'.
הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38/1 במסגרת חיזוק והרחבה של הקיים - 67% מבעלי הדירות. בתמ"א 38/2 - במסגרת הריסה ובניה מחדש - 80% מבעלי הדירות.

האם סמכות המפקח על רישום המקרקעין לאשר פרויקט תמ"א 38 למרות התנגדות דייר סרבן מוגבלת רק לאישור חיזוק הבניין, או שהיא משתרעת גם על אופן ביצוע העבודות? ומה אם הסרבן מציע תכנית חלופית? עו"ד גיא יקותיאל על פסק דין חדשני של העליון.

22/05/2014

סוף כל סוף.. . למשהוא ירד האסימון וטוב שכך.
מדברים על כך שנים בכל פורום אפשרי. צעד חכם ומשמעותי במימוש תמ"א 38 בהליך חיזוק והרחבה.

שר האוצר החליט כי קבלנים שיבצעו פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ייהנו ממע"מ בשיעור של 0%. הצעה תוגש לממשלה בשבועות הקרובים. מטרת הפטור היא להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו ולתמרץ הוספת יחידות דיור בערים

20/05/2014

ניצחון זמני לאופוזיציה בר"ג: נחתם הסכם בין העירייה למתנגדיה, לפיו תוכנית הצפיפות העירונית שאמורה להכפיל את יח"ד ולהוסיף עוד 52 אלף דירות באמצעות תמ"א 38 - תוגבל משמעותית. המתנגדים חוששים מפגיעה באיכות החיים: "הסכם זמני הוא המקסימום שניתן היה להשיג במסגרת הנסיבות"

20/05/2014

יישום התמ"א בפריפריה - הדרך עוד ארוכה. צריך לעשות חושבים לעומק איך לטפל ביישובים שבפריפריה, בעיקר באלה שבסמוך לשבר הסורי אפריקאי לפני שיהיה מאוחר מידי.

יוזמה של משרד הבינוי והשיכון מבקשת ליצור כדאיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הזקוקות לשיקום ברחבי הארץ. סכומי המענקים נעים בין 20-80 אלף שקל לדירה ובסך הכל מדובר בתקציב של 90 מיליון שקל. אילו מענקים יוכלו לקבל יזמי נדל"ן בירוחם, מגדל העמק, נהריה ורחובות?