ליאורה פלד - שמאית מקרקעין

17/06/2026

** מה אפשר ללמוד מנסח טאבו של דירה שאתם מעוניינים לרכוש?**

חלק א

נגיד שראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם ואתם רוצים להתקדם לקראת רכישה.
אז רגע לפני שאתם מזמינים אותי לשמאות ( חשוב מאוד!), יש בדיקה בסיסית שאתם יכולים לעשות בעצמכם בעלות של 18 ש"ח בלבד(מחיר אגרת נסח נכון להיום): לעיין בנסח הטאבו של הנכס (מדובר בנכסים סטנדרטיים, לא בתים בקיבוץ, נחלות וכו).
כדי להפיק נסח טאבו מקוון אתם צריכים לדעת לפחות כתובת (רצוי גוש חלקה) ועל שם מי רשום הנכס.
אם יש לכם גם נתוני תת חלקה תזמינו "נסח מלא".
אם אין או אתם לא בטוחים, תזמינו "נסח מרוכז".
(ראו תמונות של שלבי ההזמנה הראשונים).
מה תגלו שם?
קודם כל בכותרת תבדקו האם הנכס רשום ב"פנקס הבתים המשותפים" או ב"פנקס הזכויות".
אם הוא רשום בפנקס הזכויות זה אומר שהנכס לא עבר פרצלציה, כלומר הבעלות על החלקה היא משותפת לכל הבעלים ולא מסוימת (אלא אם כן יש הסכם שיתוף).
אח"כ תוודאו את פרטי הנכס: תיאור כללי (דירה, מחסן, חנות וכו), קומה, הצמדות (שטחים נוספים כמו חניה, מרפסת, חצר וכו המיעדים לשימוש בלעדי של בעלי הדירה) וגם מהו שטח הנכס.
אמנם השטח הרשום בנסח, בעיקר בבתים וותיקים, לעיתים אינו כולל מרפסות, אך לפחות הוא נותן את הרף המינימלי.
כאן המקום לבדוק האם באמת הגינה שהוצגה כחלק מהבית אכן מוצמדת לדירה בטאבו.

בפוסט ההמשך אפרט מה אפשר ללמוד מההערות בנסח.

** פוסט זה נועד להרחבת הידע בלבד. אני לא עורכת דין וממליצה להצטייד בליווי צמוד של עורך דין בכל שלבי העסקה.

12/06/2026

קרית ביאליק, שכונת נאות אפק.
השכונה החדשה של קרית ביאליק, כ- 4500 יח"ד+ מבני ציבור+ שטחי מסחר ושטחים פתוחים.
שכונה בתכנון מודרני ובנייה רוויה שאמור לתת מענה שוטף לכל צרכי התושבים ללא יציאה החוצה.
הבנייה החלה ב- 2015 ועדיין ממשיכה.

מי שרוצה לנחש על סמך נתונים אלו, מתי יתחיל הפיתוח של קדמת ביאליק וביאליק על הפארק (עתודות הקרקע הבאות של קרית ביאליק), זה על אחריותו בלבד...

24/05/2026

** 5 עצות להתנהלות נכונה של הלקוח מול השמאי**

לקוחות רבים הפונים לקבלת שירותי שמאות לחוצים בזמן ורוצים לקבל את התוצרים בהקדם האפשרי.
מנסיוני, לקוחות המשתפים פעולה עם השמאי יכולים לעזור לקצר את לוח הזמנים בצורה משמעותית ולהגדיל את שביעות הרצון שלהם מהתהליך.
אז הנה 5 עצות להתנהלות לקוח נכונה מול השמאי:
עצה מספר 1: אל תחכו לרגע האחרון.
חושבים שתצטרכו שמאי?
השאירו לעצמכם מרווח זמן שיאפשר לכם ולשמאי לעבוד בנחת.
מרווח זמן סביר לשמאות למשכנתה- לפחות שבוע וחצי.
שאר סוגי השמאויות- כ- שלושה שבועות.
כמובן שככל שהנכס מורכב יותר נדרש יותר זמן.
קחו בחשבון חג, חופשים וכו'. גם אם השמאי זמין לעיתים הוא תלוי לעיתים בעבודה מול גורמים חיצוניים כמו ועדות מקומיות. למשל, הזמנת תיק בניין מארכיון יכולה לקחת כשבוע , כך שחשוב לתכנן מראש.
עצה מספר 2: כנות וגילוי מלא.
אם אתם מודעים מראש לאיזושהי בעיה בנכס, כגון חריגת בנייה או רישום בעייתי, טוב תעשו אם תיידעו את השמאי מראש.
הדבר חשוב במיוחד בשמאויות למשכנתאות.
ברוב המכריע של המקרים השמאי יגלה את הליקוי במהלך העבודה.
במקרה הטוב, הדבר מן הסתם יגזול זמן מיותר. במקרה הרע, אם מדובר בליקוי שמונע את ביצוע השמאות מלכתחילה, אז אם הלקוח היה מיידע בשיחה הראשונית, השמאות לא היתה מתחילה ולא היה חיוב כספי. אם השמאי נתקל בליקוי לאחר שהחל לעבוד, ביצע ביקור וכו, הלקוח יחוייב לפחות על חלק משכר הטרחה. וחבל.
התריעו מראש ומנעו עוגמת נפש מכל הצדדים.
עצה מספר 3: העברת מסמכים.
בדרך כלל השלב הראשון בשמאות הינו איסוף מסמכים. דברו עם השמאי, בררו היטב מהם המסמכים הנדרשים והעבירו אותם במהירות האפשרית. אם אתם מרגישים שזה מסובך מדי בשבילכם העזרו בעורך הדין שלכם ובקשו הנחיות בכתב (במייל).
כמה פשוט, ככה חשוב.
עצה מספר 4: שקיפות מול הדייר בנכס.
אם בנכס הנישום גר דייר, הסבירו לו באופן כללי את מטרת השומה ותאמו עמו את הביקור על מנת לקבל את שיתוף הפעולה שלו.
עצה מספר 5: הביקור.
במהלך הביקור, על השמאי לסייר בכל חלקי הנכס, לצלמו ולערוך מספר מדידות מדגמיות.
על מנת שהביקור יהיה יעיל, רצוי מאוד שהוא יתקיים בשעות האור. יש לאפשר גישה לכל חלקי הנכס (להכין את המפתח של המחסן...). בזמן הביקור עצמו פנו את השטח כך שבתמונות לא יופיעו אנשים.
ומילה קטנה על סדר וניקיון- אז נכון, שמאי פחות רגיש למראה הנכס. ובכל זאת, כיור מלא כלים, צעצועים שמפוזרים בכל הבית, מיטות הפוכות וחדרי רחצה מבולגנים אינם מראה אסתטי וגם לא מצטלמים טוב. אין צורך להעמיד מסדר אך רצוי שיהיה מסודר בצורה סבירה.

04/05/2026

מניחה את זה כאן כשירות לציבור

בנסיבות לא משמחות אנחנו נאלצים לשתף את הרשומה הזאת... 📦🏠
מה כתוב במודעת הדירה להשכרה ולמה באמת הם מתכוונים? 🤔
⠀
והפעם בפינתנו "קוראים בין השורות" – המילון למחפשי הדירה. 🔑
⠀
לא פעם אנו נתקלים בניסוחים שגורים במודעות נדל"ן, אבל לעיתים הם מסתירים מאחוריהם מציאות מעט שונה.
⠀
לפניכם מקבץ ניסוחים נפוצים – והתרחישים שעלולים לחכות לכם רגע אחרי חתימת החוזה.
⠀
נתקלתם בביטויים נוספים במודעות להשכרת דירות שזקוקים לחלופה עברית כנה?
ספרו לנו בתגובות. 👇🏻

20/04/2026

15/04/2026

בדרך כלל אני ידועה כטיפוס רגוע למדי אך מדי פעם "קופץ לי הפיוז" מכותרת זו או אחרת בעיתון.
לפני מספר ימים פורסמה בגלובס נדלן ידיעה על דירה באשקלון שנמכרה- שימו לב- "מתחת למחיר השוק"( קישור לכתבה בתגובה הראשונה)!
ואני אומרת- באמת? מתחת למחיר השוק? והרי זהו מחיר השוק, עובדה, בוצעה עסקה.
האם דירת 80 מ"ר באשקלון, בקומה שביעית, ללא חניה, מרפסת וממ"ד שעמדה למכירה 4 חודשים שווה יותר מ- 950 אש"ח?
כנראה שלא, כי אם היו מוכנים לשלם עליה יותר, היו מוכרים אותה ביותר.
ואם לפני כמה חודשים המחירים היו יותר גבוהים? לא רלבנטי.
השוק התעדכן- וזה המחיר החדש.

ואם כבר מדברים, אם מישהו בא ומציע לכם עסקה "מתחת למחיר השוק" אל תאמינו לו ותבדקו איפה " הקטצ'"- כלל ברזל כלכלי הוא שהמחיר מגלם את כל
מאפייני הנכס והעסקה.
עסקה רגילה מוגדרת כעסקה מרצון, בלי לחץ, בין שני צדדים, כאשר כל נתוני הנכס ידועים לכל הצדדים.
"מתחת למחיר השוק" בגלל שדרוש שיפוץ? זה מחיר השוק לנכס במצב גרוע.
"מתחת למחיר השוק" בגלל מוכר לחוץ? זה המחיר לעסקה מהירה.
באמת, אם לא קניתם נכס ואז גיליתם באר נפט בחצר, בדרך כלל לא עשיתם עסקה מתחת למחיר השוק.
המחיר ברוב המוחלט של המקרים מגלם את כל מאפייני העסקה אז- שלא יעבדו עליכם!

25/03/2026

אמל"ק: כל מי שהיה בלחץ למכור את דירתו בכדי לא להחשב כבעל 2 דירות, מקבל עתה 3 חודשים נוספים להשלמת העסקה עקב המלחמה.

דוברות רשות המסים:
*בעקבות שאגת הארי – התקופה שבמהלכה יכולים משפרי דיור להיחשב כבעלי דירה יחידה הוארכה ב-3 חודשים*

מליאת הכנסת אישרה היום הוראת שעה המאריכה ב-3 חודשים את התקופה שבמהלכה נדרשים משפרי דיור למכור את דירתם הישנה, על מנת להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס שבח ומס רכישה. ההחלטה באה בעקבות המצב הביטחוני המיוחד השורר בארץ על רקע מבצע "שאגת הארי".

הוראות חוק מיסוי מקרקעין מאפשרות למשפרי דיור לרכוש דירה חליפית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה\להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח. זאת, בתנאי שימכרו את דירתם הישנה תוך התקופות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין ובכפוף לעמידה ביתר הוראות החוק.

עבור דירות חלופיות שנרכשו בין התאריכים 1.06.2023 ועד ה-31.05.2025 התקופה היא 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית, ועבור דירות חלופיות שנרכשו מה-1.6.2025 ואילך התקופה היא 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית. וכאשר נרכשת דירה מקבלן התקופה למס רכישה היא שנה מיום מסירת הדירה או המועדים המפורטים לעיל – לפי המאוחר.

בהתאם להוראת השעה שאושרה היום – אם התקופה הקובעת, כולה או חלקה (לפחות יום אחד), חלה בין התאריכים 28.2.2026 ועד ה-31.5.2026 – יידחה המועד האחרון למכירת הדירה הישנה ל-31.8.2026 או ל-3 חודשים מהמועד האחרון שהיה חל אילולא אושרה ההוראה (המאוחר מהם).

17/03/2026

מצרפת כאן מאמר בנושא נחלות מהאתר שלי.
מוזמנים לקרוא ולהגיב

אם הנכם יורשים של נכסים משוייכים (או מועמדים לשיוך) בקיבוץ ואתם מעוניינים לקבוע את שווי השוק של הנכס לקראת מכירה, ברשותי הידע והניסיון לבצע

08/03/2026

יום האשה שמח לכל הנשים ובעיקר לכל הלוחמות הגיבורות המהוות כ- 20% ממצבת כוח האדם הלוחם כיום

בתמונה: תרומתי הצנועה אי אז בשנות התשעים כמ"כית בנות ( צילום מ"שבוע שטח")

05/03/2026

לאחרונה, סיימתי שתי שמאויות של חלוקת נכסים במשפחה.
במקרה הראשון, מדובר במשפחה שבה מספר אחים (שאחד מהם חי בחו"ל) ירשו את בית הוריהם במושבה שקטה בשרון. אחת האחיות מעונינת לרכוש את הבית ולפצות את אחיה.
כשפנתה אליי לייעוץ, המלצתי לה באופן חד משמעי לבצע שמאות, שכן, מדובר בהעברת נכסים שלא דרך השוק.
לכן במקרה זה השמאות היא נתון השווי היחיד לעסקה ועליה כל הצדדים נשענים להבטיח עסקה הוגנת ולתת מענה לשאלות שעלולות לצוץ כיום או בעתיד.

במקרה השני, מדובר במספר אחים שירשו את נחלת הוריהם במושב מבוסס בצפון לפני מספר שנים. לאחר שאחד האחים הודיע כי הוא מעוניין לרכוש מיתר האחים את זכויותיהם בנחלה, הם החלו בתהליך במסגרתו הכנתי להם שמאות לשווי העדכני של הנחלה כולל היבטי מיסוי.

התחושה שיכולתי לעזור לשתי משפחות, דווקא בתקופה מורכבת זו, בהסדרת חלוקת הרכוש שלהן, היא מספקת מאוד ומוכיחה לי שוב שבחרתי במקצוע הנכון.