08/01/2023
רבות נשמע באוויר "עסקת הדירה היא העסקה הכי יקרה שתעשו בחיים", האמת שזה נכון ומדויק.
יחד עם זאת האדם הסביר מנסה לחסוך בכל העלויות הכרוכות בעסקת המכר, וזאת למרות שהממוצע שפורסם לא מזמן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קבע כי אדם ממוצע רוכש/מוכר דירה אחת ל15 שנים ולכן היה הגיוני יותר שהעסקה תבוצע באופן המקיף והמלא.
עניין חשוב ביותר! בסמוך לפני או אחרי רכישת/מכירת נכס במקרקעין אל תחסכו בעלות של צוואה מפורטת וברורה. קל וחומר אם ילדכם קטינים!
אחרת קיים סיכוי גבוה שתאבדו את השליטה על חייכם הכלכליים וגם על החופש האישי שלכם! ראו הוזהרתם!
יום הדין אינו ידוע לאיש מאיתנו. אף לעיתים ידוע כי אדם עתיד לסיים את חייו בתקופה, שעל פניו, ידועה ואולם גם במקרה כזה לפעמים הוא מקדים את זמנו, או מאבד את כושר השיפוט לפני פטרתו. לאף אחד מאתנו לא ניתנה השליטה באשר ליום הדין והנפטר עלול להותיר אחריו סיטואציה משפטית מורכבת אשר לו היה מודע לה היה פועל ומנסח צוואה פשוטה מבעוד מועד.
במה מדובר ומדוע הדברים כה חשובים?
חלילה במותו של אדם הרי שיורשיו זכאים לרכושו. ללא צוואה שערך קיימת ברירת מחדל חוקית, והיא כי יורשיו ירשו לפי חוק הירושה אשר קובע כי האלמן/נה יקבלו מחצית מרכושו ואילו כל צאצאיו יזכו, בחלקים שווים, ביתרה.
כאן הדברים עלולים להסתבך.
העניין מתפצל לשני ענפים, בהתאם לגילאי הצאצאים:
1. אם מדובר בצאצאים בוגרים, מעל 18, וכשירים משפטית אזי כל אחד מהם רשאי להסתלק מהירושה ולהותיר לאלמן/נה את חלקו בירושה. יחד עם זאת אותו צאצא יכול לעמוד על זכויותיו ובכך ירשמו זכויותיו בדירה, בהתאם לחלקו היחסי בירושה, או אז הוא הופך להיות שותף של ממש עם האלמן/נה. אותו צאצא זכאי לדרוש לחלק יחסי בשכר הדירה שמתקבל או לדרוש שכר דירה יחסי מהאלמן/נה במידה והוא מתגורר בדירה, או גרוע מכך לדרוש פירוק שיתוף ואת מכירת הנכס. במצב זה האלמן/נה יהיה חייבים להעמיד לרשות אותו צאצא את השווי הכספי של חלקו או לשמנך את הדיור תוך מכירה כפויה של הדירה בה התגררו ערב פטירתו של בן המשפחה ולעבור להתגורר בדירה זולה יותר אשר ידו תשיג.
לאחרונה פנתה למשרדי אישה בת 60 שבעלה לא ערך צוואה. בתם הבכורה סירבה להסתלק מהירושה בשל ייעוץ שקיבלה מבעלה אשר ממילא לא חיבב את הוריה. הבת חייבה את האם, האלמנה, למכור את הדירה וליתן לה את חלקה בדירה, אשר היה רבע, האלמנה מצאה עצמה חייבת סך של 875,000 ₪ לבתה הבכורה אשר עמדה על זכותה לרשת את אביה. לא עזרו כל התחנונים שלה ושל בנה. האלמנה אמרה לי באופן חד משמעי שבעלה לא היה מוריש לצאציהם אלא רק במותה שלה.
מקרה אחר אשר טופל במשרדי הסתיים בפשרה כאשר האלמן שילם לבנו הבכור סך של 250,000 ₪ באופן מיידי, האלמן נטל הלוואה עם החזר חודשי בכדי לממן את הדרישה של בנו הבכור.
שיהיה ברור- אין כל כלי משפטי שיכול לסייע לאלמן/נה. הדרך לניצחון משפטי של היורש סלולה לנצחון וודאי שכן החוק והפסיקה קובעים את זכות היורש באופן ברור ומפורש, צוואה פשוטה הייתה מסייעת וודאי.
2. אם עד עכשיו היה מורכב וקצת עצוב המצב הופך להיות קיצוני יותר כאשר האלמן/נה נותרים עם ילדים קטינים. במצב כזה וללא צוואה מגיע לקטינים החלק היחסי בזכויות הנפטר. כלומר, בן לילה הם הופכים שותפים בפועל לזכויות בדירה.
בשל העובדה שמדובר בקטין החוק רואה בו כמי שאינו בר כושר שיפוט ולפיכך ממנה לו אפוטרופוס, הגם שאלמן/נה הם, בדרך כלל, האפוטרופוסים הרי שבכל פעולה של מכירת/רכישת נדל"ן נדרש אישור ספציפי ומיוחד מטעם האפוטרופוס הכללי. האחרון בודק את העסקאות, את השווי, את העסקה בכללותה, האם היא "טובה" או לא לפי עקרון "טובת הקטין" ולעיתים האפוטרופוס הכללי מכניס שיקולים מערכתיים שאינם נדרשים או נכונים או ערכאיים מאד, ערכים מעקרונות משפט "כלליים" שבינם לבין המציאות היומיומית אין אחיזה. בשל העבודה שהילדים קטינים הם לא רשאים להסתלק מהירושה וכך שאין הפתרון שחל בעניין הבגירים, האפשרות להסתלק, רלוונטי הנה.
מעבר לאמור במצב זה קיימות מספר בעיות, האחת היא כי כל פעולת מקרקעין זקוקה אישור האפוטרופוס הכללי, סד הזמנים של האחרון ארוך כפי שיובהר להלן. לא בכל מקרה הצד השני יחכה לאלמנן/נה את פרקי הזמן הנדרשים לאפוטרופוס הכללי, לא בשל רשעות או אגואיזם אלא מחוסר יכולת לעמוד פרק זמן ארוך כל כך בחוסר ידיעה.
בעיה שניה היא בשעה שהאלמן/נה זקוקים להלוואת משכנתא... במצב הזה הקטינים הם בעלים של חלק מהדירה והאפשרות לתבוע אותם, במקרה של אי עמידה בתנאי המשכנתא, אינה אפשרית כלל ועיקר. הבנקים נאלצים, הלכה למעשה, להתעלם מהחלק של הקטינים והם גם יתקשו למשכן את זכויותיהם כערובה, ולפיכך הלוואת המשכנתא תהא מסובכת הרבה יותר.
עקרונית, אך זה בעיקר עקרונית, על האפוטרופוס הכללי להגיב בתוך 90 ימים מיום הגשת התביעה לבית המשפט לענייני משפחה באזור הרלוונטי. בארצנו הדברים נמשכים יותר, לא כי עובדי האפוטרופוס הכללי אינם טובים או איכותיים אלא כי התקנים במשרד הזה מאוישים בחסר, ועומס העבודה רב.
האפוטרופוס הכללי מבקש מהפונה אליו להגיש בקשה מפורטת אודות המהלכים שהוא מבקש לבצע ולהציג את טובת הקטינים וכן כי המהלכים יטיבו עמם כלכלית. המדובר בשתי בקשות כלליות ביותר שהפסיקה של בתי המשפט יצקה להם תוכן, בנוסף נדרשים דו"חות כספיים שונים. בפניה כזו לאפוטרופוס הכללי ממולץ מאד לשכור עו"ד המנוסה בתחום, האפוטרופוס אינו "אויב" אך הוא בהחלט גוף שקשה לעבוד מולו ורבים המקרים שהוא פועל ב"נגעת נסעת", קשה להסביר דברים שנכתבו באופן שאינו מתיישב על דעתו של האפוטרופוס הכללי. ושוב- מימד הזמן הוא אקוטי, כלומר, גם במידה ובסופו של יום האפוטרופוס הכללי מאשר את הפעולות והעסקאות, הרי שבחלוף שלושה או חמישה חודשים הצד השני כבר לא המתין לבקשה ובחר למכור או לקנות מאחרים.
משרדי משמש כאפוטרופוס בדין לאדם שאינו בן משפחה ועבורו בוצעו 3 עסקאות מכר, בכל אחת מהן נדרשו ימים רבים בהם כל הצדדים היו במתח. היה קושי רב בין הצדדים.
אך לאחרונה משרדי נדרש לייצג בעסקת מכר אשר בצדה חסויה, במקרה הזה נחתם הסכם המכר והוגש לבית המשפט ביום 02.03.22 בעוד שרק ביום 22.08.22 נתנה תשובת האפוטרופוס הכללי כי לדעתו הדירה נמכרה במחיר נמוך יחסית. במקרה הספציפי הזה הרוכש, אשר כבר התייאש מכל ההליך, הסכים להוסיף עשרות אלפי שקלים והשלים את הרכישה. היה זה גם בשל העלייה המשמעותית שארעה במחירי הנדל"ן בתחילת השנה. לא בטוח שקונה אחר היה מסכים לעניין. במקרה הזה היחסים בין הצדדים ועורכי הדין היו מצוינים והדבר תרם מאד. לא לעולם חוסן.
טיפ חשוב- בצוואה פשוטה תחסכו המון כאבי ראש, חוסר וודאות ותסכול רב, כמובן גם הוצאה כספית גדולה ולילות ללא שינה.
קניתם/מכרתם דירה- ערכו מיד צוואה.
מדוע במכירה?
כי אם חלילה יקרה משהו בין לבין הכספים שיתקבלו בתמורה יהיו כפופים לילדים כאמור.
הגעתם לצומת ואין לכם צוואה, פנו עם עו"ד מיומן בתחום הספציפי הזה בלבד.
בכל הבהרה ו/או לקבלת מידע נוסף הנכם מוזמנים לבקר באתר וליצור קשר ישיר עם הח"מ.
___________________ 📰 ___________________
הרשמו למנוי חינם 》》https://bit.ly/3dBCwB9
והגיליון החודשי יישלח אליכם ישירות למייל📧
