19/06/2019
תשואה מדירה להשקעה – כיצד מחשבים?
במהלך שנות עבודתי כיועץ נדל"ן בעיר מודיעין, נתקלתי הרבה פעמים בלקוחות שחיפשו דירה להשקעה בעיר. בד"כ היה מדובר בתושבי העיר שהכירו והבינו את הפוטנציאל של השקעה נדל"נית בעיר במיוחד לאור העובדה שראו את מחירי הדירות הפרטיות שרכשו בעיר מטפסים ועולים. מעטים היו המשקיעים שהגיעו מבחוץ, וגם לאלה, היה בד"כ קשר או היכרות מוקדמת עם העיר המתפתחת. מגמה זו משתנה לאחרונה.
מה שאפיין את המשקיעים איתם עבדתי באיתור הדירה הנכונה להשקעה עבורם, הייתה העובדה שהם אינם "משקיעים סדרתיים" ולכן חישוב התשואה, או במילים אחרות הרווח, כלומר הבנת הכדאיות של המשקיע להשקיע בדירה זו או אחרת, לא היה מוכר או ברור לכולם.
דרך חישוב התשואה היא פשוטה: מעריכים את גובה שכר הדירה שאנו צופים שנוכל לקבל עבור אותה דירה שאנו בוחנים להשקעה. מכפילים את שכר הדירה החודשי ב 12 – כלומר קיבלנו את שכר הדירה השנתי אותו אנו צפויים לקבל. כעת נחלק סכום זה במחיר הדירה. התוצאה היא התשואה השנתית שלנו מאותה דירה.
לדוגמא: מחיר הדירה שאני מתעניין ברכישתה הוא 2,000,000 ₪, שכר הדירה שאני מעריך שאקבל עליה הוא 5,000 ₪.
5,000 X 12 = 60,000
60,000 / 2,000,000 = 3%
אם כך, התשואה על דירה זו תהיה 3%.
כמובן שהערכת התשואה שנקבל יש לקחת בחשבון אלמנטים כמו: עלויות התחזוקה, תקופות בין שוכרים (ללא שכ"ד), עליית ערך הנכס ועוד, אך זהו החישוב הבסיסי שעלינו לעשות כשאנו שוקלים רכישת דירה מסוימת. מה משמעותם של שלושת האחוז האלה? האם זו תשואה טובה? מה משקפת התשואה מבחינת סיכון והאם יש הבדל בין תשואה מהשקעה עם סיכון גבוה לבין השקעה עם סיכון נמוך? איזה דירות ייתנו לנו תשואה גבוהה יותר? על כך ארחיב בפוסט הבא.
אשמח לענות על שאלות ולחלוק את הידע שרכשתי במהלך שנות עיסוקי בנדל"ן, וכמובן ללוות אתכם בחיפוש דירות להשקעה או מגורים ברחבי העיר, בהוגנות והגינות ומעל לכל במקצועיות!
