אברהם זיו שמאות מקרקעין

21/10/2020

זה הזמן לחסוך בעלויות המשכנתא שלכם

24/09/2020

יועץ משכנתאות בזמן הנכון לבחון את ההלוואות שלכם

יש הרבה דברים שאנחנו רוצים לעשות ותמיד דוחים כי אין זמן...
עכשיו כאשר אנחנו בבית (לפעמים גם בעבודה), פתאום יש זמן.
אבל.. אין חשק.
למי יש כוח לסדר את הניירת
להתקשר לספקים ולנסות להוזיל חבילות מחירים ...
הכול נכון, עד שאנחנו מבינים שייתכן שניתן לחסוך מאות ואף אלפי שקלים כל חודש אם רק נמחזר את המשכנתא!
עכשיו בזכות הריביות הנמוכות זו הזדמנות לחסוך כסף כל חודש "בהלוואה הגדולה של חיינו" ומבלי לעשות דבר!
אנחנו, ויקי ואבנר, נעשה את כל העבודה עבורך במקצועיות ובקשב רב.
אנו כאן לשיחת ייעוץ ללא עלות 054-6774588
http://betterate.co.il/
#
#קורונה #
#

10/12/2019

אברהם זיו שמאי מקרקעין מומחה אשר יעניק לכם את הביטחון בביצוע עסקת נדל"ן הכנסו לאתר ותתרשמו מהשרותים שלנו אולי שיחת טלפון אחת תחסוך לכם כסף רב

07/11/2018

במסגרת חוק התכנון והבניה נקבע פטור מהיטל השבחה להקמת ממ"ד כאשר מימוש הזכויות הינו במסגרת היתר בניה . נראה כי הועדה המקומית פ"ת ניסתה למנוע הענקת פטור בעניין היט...

21/08/2018

בית המשפט קבע כי המועד בו ניתן לערער על ההקצאה בטבלאות איחוד וחלוקה הינו מועד הגשת התנגדויות לתוכנית . הסתמכות על חוות דעת שמאי מטעמכם היא שתעזור לכם לקבל את מי...

17/07/2018

תיקון 126 לחוק מחייב זהירות יתר ברכישת קרקע הנכללת בתחום תוכנית כוללנית , שימו לב כי עקב התיקון לחוק כל היטל ההשבחה העתידי ישולם על ידי הרוכשים .

הרינו לעדכן כי הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 126), התשע"ח-2018 אושרה בקריאה שלישית. במסגרת התיקון הנ"ל, מוזגו שתי הצעות חוק. האחת, לעניין מועד החיוב היטל הש...

15/07/2018

בימים אלו אושר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק התכנון והבניה הקובע כי בגין תוכנית כוללנית לא ניתן יהיה לגבות היטל השבחה, אלה לאחר אישורה של התוכנית המפורטת מכוח...

10/05/2018

שם ומספר הליך         : ערר(מרכז)317/16 חיים ואהובה צ'רני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון ערכאה                      : ועדת ערר לפיצויים והיטל השבח...

25/04/2018

פסק דין של בית המשפט העליון מבסס עוד סיבה להתייעץ עם שמאי מקרקעין בטרם ביצוע עסקת מקרקעין

מספר הליך: ע"א 4260/16 מאיר אלעזר נגד עיריית הוד השרון ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים י' עמית, ע' ברון, י' אלרון.

תאריך מתן פסק הדין: 11.4.2018.

ב"כ המשיבים: עו"ד עזרא קוקיא

עסקינן במקרה בו מכר בעלים נכס מקרקעין והתחייב כי כל תשלומי העירייה, לרבות חוב היטל השבחה עד מועד מסירת החזקה יחולו עליו. טרם הושלמה העסקה ברישום, נכנס המוכר להליכי פשיטת רגל, מה דינו של ההיטל ומי יחוב בתשלומו?

סעיף 10(א) לתוספת השלישית נתן בידי הועדה המקומית כלי לאכוף את חוב היטל ההשבחה: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולת מימוש זכויות, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה חתומה בידי יו"ר הועדה המקומית המעידה כי שולמו כל הסכומים…"

בענייננו, המוכר לא שילם את חוב היטל ההשבחה טרם נכנס להליך פשיטת רגל ובכך לא עמד בתנאי סעיף 10(א) כאמור בכדי להשלים את העברת הזכויות.

השאלה המשפטית העיקרית שעלתה בפסק הדין היא, מהו כוחו של סעיף 10(א) לתוספת המאפשר לועדה המקומית "להטיל וטו" על מתן אישור זכויות במקרקעין כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה, במקרה בו נחתם החוזה טרם כניסת המוכר להליכי פשיטת רגל?

הכנ"ר, אשר לעמדתו הצטרף המוכר, טען כי אין בהליך פשיטת הרגל כדי לשנות את היחסים בין הצדדים וכי לנעלי הנושה נכנסת הועדה המקומית כך שעליה להגיש תביעת חוב במסגרת הליך פשיטת הרגל שכן הקונה עמדה בכל חיוביה לפי הסכם המכר ולא חבה בתשלום היטל ההשבחה.

מן הצד השני, טענה הועדה המקומית כי הקונה היא הבעלים בפועל של הנכס ולנוכח זאת הופכת היא לנושה של המוכר, עליה לשלם את חוב היטל ההשבחה ולאחר מכן להגיש תביעת חוב במסגרת הליך פשיטת הרגל.

בית המשפט העליון פתח וניתח את התכלית העומדת בבסיסו של היטל ההשבחה, שהיא השגת שיתוף הציבור בהתעשרות וצדק חברתי ולבסוף הגיע למסקנה כי דרך תכלית זו אין תשובה ברורה לסוגיה שלפנינו שהרי במקרה שהקונה משלמת את חוב היטל ההשבחה יוצא כי עליה לשלם חוב שאינו שלה, ומנגד אם תאפשר הוועדה המקומית להמציא אישור זכויות ללא תשלום החוב, תיפגע הקופה הציבורית.

עוד ציין בית המשפט כי תכלית הליכי פשיטת הרגל, היא קידום שוויון בין נושי החייב בחלוקה לפי קבוצות. השופט עמית ציין את פסק הדין בעניין עיריית הרצליה שם נפסק כי במצב בו החייב בהיטל השבחה נכנס לחדלות פירעון, אין זה מעניק לועדה המקומית מעמד מיוחד בין נושיו של המוכר, מסיבה זאת הגיע בית המשפט למסקנה כי גם דרך תכלית זו לא תתברר התשובה.

לבסוף, קיבל בית המשפט הנכבד את עמדת הוועדה המקומית וזו בשל עקרון המונע הזול.

על פי עמדת בית המשפט, הקונה הוא הגורם הזול והיעיל ביותר למניעת הסיכון, במקרה בו המוכר נכנס להליכי חדלות פירעון טרם תשלום חוב היטל ההשבחה. זאת, בהינתן הקושי של הוועדה המקומית לנקוט אמצעים אפקטיביים לגביית חוב היטל השבחה וחוסר יכולתה להגן על עצמה מפני אירוע כדוגמת של חדלות פירעון שכן אין לה נתונים טרם פנייה לקבלת אישור העברה. בית המשפט ציין, כי סעיף6(ד) אשר מאפשר רישומה של הערת אזהרה לא אפקטיבי מאחר שמרבית השומות נערכות במועד מימוש הזכויות ולא בעת אישור התכניות. מנגד, לרשות הקונה עומדים מנגנונים שונים להבטחת החוב, כדוגמת קיזוז מכספי התמורה, הפקדת חלק מהתמורה בנאמנות להבטחת כספי היטל השבחה ועוד.

אי לכך, נפסק כי אין לחייב את הועדה המקומית להנפיק את האישור כאמור מבלי לקבל את חוב היטל ההשבחה, וכי אם ברצון הקונה לקבל את האישור עליה לשלם את חוב היטל ההשבחה.

12/02/2018

  החל משנת 2000 בוצעה עבודה בין משרדית רחבת היקף שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב שכבתי של זכויות בקרקע, והצעת ובחינת שינויי החקיקה הנדרשים לשם כך. במסגר...

18/12/2017

שימו לב כי העברת מניות בחברה אינה מהווה מימוש לצורך חיוב בהיטל השבחה
ולכן בעסקת מניות יש לבדוק האם צפוי תשלום עתידי בגין חבות בהיטל השבחה

מספר הליך: ערר 85250/11 אילנה כהן (א. וינטר שירותי חימום בע"מ) נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל. פרטי הנכס: רח' הבנאי 19 בחולון. תאריך מתן החלטה: 24.9.2017. ב"כ העוררת: עו"ד אייל סייג.



ענייננו בערר בגין חיוב העוררת, אשר הינה בעלת 50 אחוזים משווי מניות של חברה שבבעלותה שני מבני תעשייה ברחוב הבנאי 19, חולון (להלן: "העוררת", "החברה" בהתאמה), בהיטל השבחה. העוררת פנתה לועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (להלן: "הועדה המקומית") בבקשה לפטור מהיטל השבחה טרם ביצוע העברת מניותיה לבעלי המניות הנותרים, כל זאת בטענה כי העברת המניות אינה מהווה מימוש בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב").

על כן, השאלה אשר ניצבה בפני ועדת ערר בהליך דנא, הינה האם מכירת מניותיה של העוררת בחברה המחזיקה מקרקעין, מהווה מימוש על פי החוק.

לשיטת הועדה המקומית, מהמסמכים שהוגשו על ידי העוררת, עולה כי החברה הינה איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, וככזו, העברת מניות בין בעלי החברה עונה על הגדרת מימוש כהגדרתו בחוק התו"ב, אלא שוועדת ערר קבעה כי הטענה הנ"ל נטענה ללא כל ביסוס, והרי שהועדה המקומית לא פירטה את הטעמים שבעטיים יש לראות את החברה כאיגוד מקרקעין, והגם שלא ביססה את טענתה כראוי.

ועדת הערר בחנה את סעיף 2 לחוק התו"ב, העוסק בשאלת החבות בהיטל השבחה, וקבעה כי העוררת איננה בעלת המקרקעין, אלא החברה, וככל שתהא חבות בהיטל השבחה החברה היא זו שתישא בתשלום ההיטל. מן האמור יוצא כי מאחר שהעוררת הינה רק בעלת מניות בחברה, ממילא מכר המניות, ככל שיתרחש, לא יהווה מימוש זכויות במקרקעין כהגדרתו בחוק התו"ב.

ועדת הערר ציינה כי ככל והועדה המקומית תחפוץ לחייב את העוררת בהיטל השבחה, עליה להרים מסך, אשר כתוצאה מכך ניתן יהיה לראות בנכסיה של החברה משום נכסי העוררת.

ועדת הערר הדגישה כי משמעות הקביעה כי העברת המניות היא מימוש, הינה כי בעלי המניות הם למעשה הבעלים של המקרקעין ועל כן תקום להם החבות בהיטל השבחה כבעלים במקרקעין, וברי לכל שהם אינם כאלו. מסקנה זו איננה מתיישבת עם הוראות חוק התו"ב.

לאור האמור לעיל, ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את החיוב בהיטל השבחה.

משרד אברהם זיו – שמאות מקרקעין, וייעוץ נדל"ן", מעניק שירותי שמאות מקרקעין, ביצוע דו"חות כלכליים, ייעוץ נדל"ן במגוון תחומים.

29/03/2017

שימו לב עמידר מפרסם מכרזי מכירת נכסים בעיר התחתית של חיפה
ברובם מבנים הזקוקים לשיפוץ מקיף
מי שאוהב ויכול לעסוק במלאכת השיפוץ כדאי לו לבדוק אפשרות רכישה .
לא מומלץ לבעלי "לב חלש"

בעיריית חיפה מתבוננים על בתי הבאוהאוס המשומרים של תל אביב ומתרעמים ■ במסגרת תוכנית חדשה, ממפה העירייה את השכונות ורוכבת על גל השימור, שעשוי להכניס ליזמים כסף רב - אך גם לפגוע דווקא בדיירים הוותיקים