01/01/2023
4 מושגים שחייבים לדעת לפני מכירת דירה בישראל
כולנו מגיעים לשלב בו אנחנו מבינים שרכישת נכס היא דבר נצרך ובסיסי.
ברוב המקרים אין לנו ידע מוקדם ואנחנו נתקלים במושגים בתהליך הרכישה שאין לנו מושג ברור מה הם מציינים ולמה הם מתייחסים.
למרות שהדף קצר מלהכיל, באנו לעשות קצת סדר ולהסביר על קצה המזלג את המושגים ששואלים אותי המון המון פעמים ושכולנו ניתקל בהם מתישהו במהלך חיינו.
בראש ובראשונה לקראת רכישה העורך דין יבקש לספק מסמך שנקרא "נסח טאבו".
נסח טאבו זה בעצם התעודה המזהה של הנכס המדובר.
את הנסח טאבו מפיק גוף ממשלתי שנקרא "לשכת רישום מקרקעין" או במילים אחרות "הטאבו".
אנחנו יכולים להוציא את המסמך מהאינטרנט בכמה קליקים קצרים באתר ממשלתי שנקרא .GOV.IL קישור לאתר כאן: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract.
כדי לקבל את המסמך אנחנו נצטרך להזין גוש וחלקה (גוש וחלקה נוכל לראות בטופס הארנונה) ולשלם באשראי 15 ₪ ולאחר מכן נקבל אותו ישירות למייל.
הגוף הזה , הטאבו, אחראי על רישום הנכסים באופן מוסדר וידוע ע"י גוש וחלקה ופרטים נוספים על הנכס.
נסביר - בנסח טאבו נמצאים פרטים על הנכס כגון המיקום הספציפי שלו – שנקרא גוש וחלקה שנמצא בראש המסמך, העיר שבה הנכס נמצא, גודל הנכס, ייעוד הנכס (דירה, חנות, מחסן וכו) האם יש שעבודים על הנכס, כמה בעלים יש בנכס, האם יש עיקולים אחרים או הליכים משפטיים בנכס והאם הנכס רשום
בטאבו או רשום ברשות הפיתוח או במנהל מקרקעי ישראל. (המשמעות של כל אחד מהגופים האלה נפרט בפעם אחרת)
גוש - זה מספר סידורי (לדוגמא:39665) שמאגד בתוכו אזור ספציפי בשכונה מסוימת ובדרך כלל מאגד בתוכו מספר רחובות .
חלקה- זה מספר סידורי קטן יותר (דוגמא: 770) שמציין בית ספציפי או בניין ספציפי שנמצאים בתוך הגוש. לדוגמא – גוש 39556 חלקה 1 נמצא בשכונת שפירא ברחוב שלמה המלך מספר בית 5. (ברוב המקרים אין קשר בין מספר החלקה לכתובת הדירה.)
תת חלקה -תת חלקה נמצא בדרך כלל בבנייני דירות. לדוגמא: גוש 39556 חלקה 770 תת חלקה 8. התת חלקה מציינת דירה שנמצאת בתוך בניין דירות משותף או מספר בתים מחוברים/משותפים (מה שנקרא רכבות).
המושג הבא שאנחנו צריכים להבין פחות או יותר מה הוא אומר ולמה הוא משמש זה אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל -
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – בקצרה - היא רשות ממשלתית האחראית על ניהול הקרקעות בישראל. רובם המכריע של הקרקעות במדינת ישראל (כ-97%) הם בבעלות רשות מקרקעי ישראל ולכן אנחנו צריכים את ה"אישור" שלהם על מנת לבצע כל עיסקת נדל"ן.
תהליך קבלת אישור הזכויות מהרשות עשוי להשתנות בהתאם לזכויות הספציפיות שאתם מחפשים ולסוג הקרקע המדוברת.
באופן כללי, יהיה עליכם להגיש בקשה לרמ"י ולספק כל תיעוד הכרחי, כגון הוכחת בעלות או תוכנית פיתוח וכו
לאחר מכן הרשות תבדוק את בקשתכם וייתכן שתידרשו לעבור הליך מסוים או לספק אישורים אחרים לפני הענקת הזכויות.
לא נעשה לכם חור בראש, בפשטות - ברוב המקרים מי שמבצע את התהליך הזה הא עורך הדין ששכרתם לביצוע העיסקה.
קחו בחשבון - אם אתם נדרשים לאישור מרשות מקרקעי ישראל בעיסקת הנדל"ן שלכם , צפויה לכם דרך לא קצרה עד קבלת האישור.
אם אתם מוכרים נכס אתם תידרשו גם למסמך הבא – מכתב כוונות לסילוק משכנתא.
מה זה ולמי זה חשוב?
מכתב כוונות הוא מסמך שהבנק שלכם מנפיק לאחר שתשולם יתרת ההלוואה המצוינת במסמך (כמה שנשאר לכם לשלם) השעבוד יוסר מהנכס ואז בעצם תוכלו להשלים את עיסקת הנדל"ן שלכם.
השלב הזה בדרך כלל הוא השלב שאנו נכנסים אליו לאחר חתימת חוזה מול עורך דין. לאחר התשלום שתקבלו מהקונה שלכם, הבנק יסיר את השעבוד תוך 30 יום מיום תשלום יתרת ההלוואה.
במילים אחרות אתם "משחררים" את הנכס מהבנק כדי שהקונה החדש יוכל "לתפוס" / לשעבד מחדש את הנכס המדובר כדי שהוא יוכל לקבל עליו משכנתא או לבצע רכישה מלאה. כך שהנכס יהיה "נקי" ופנוי מחובות/משכנתאות/שעבודים ורק כך תוכלו להשלים את המכירה ולהתקדם הלאה בעיסקה עד לקבלת מלוא התמורה והעברת הבעלות על הנכס.
