27/12/2019
מוכרים את הבית או הדירה? אתם בוודאי יודעים שתצטרכו לשלם מס שבח שנחשב לאחד המיסים היקרים ביותר במדינה. אך האם ידעתם שבמקרים מסוימים אתם זכאים לפטור מלא מתשלום?
נטל המיסוי בישראל נחשב לאחד הגבוהים בעולם ומאחר ומס השבח הוא משמעותי במיוחד, מומלץ לבדוק האם אתם זכאים לפטור ועשויים בזכותו להרוויח הרבה יותר מביצוע מכירת הדירה.
מהו מס שבח?
זהו מס המוטל על זכות במקרקעין והוא נגזר מההפרש שבין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות שבוצעו לצורך רכישה, מכירה והשבחה.
בעברית פשוטה – זוג קנה דירה שלאורך השנים הערך שלה עלה והשתבח. כשימכרו את הדירה, מס השבח שיצטרכו לשלם יילקח מהרווחים של המכירה עצמה וההכנסות ממנו יועברו ישירות לקופת המדינה.
נניח שהזוג רכש את הדירה ב-800,000 שקלים ולאחר מכן מכר אותה בסכום של מיליון שקלים (הרוויח למעשה 200,000 שקלים), הוא כעת אמור לשלם מס שבח על הסכום שהרוויח, כאשר בדיקת הסכום לתשלום תביא בחשבון גם את ההוצאות של הזוג על פעולות להשבחת הנכס (שיפוצים למשל), עליית מדדים בין יום קניה למכירה ועוד.
מהרגע שבוצעה עסקת המכירה, על המוכרים להודיע על כך לרשות המיסים תוך 30 ימים, או להגיש שומה עצמית תוך 50 ימים באמצעות עורך דין מקרקעין.
אלה המקרים שיזכו אתכם בפטור מתשלום ממס שבח
כדי לקבל פטור מתשלום, על הדירה לעמוד בקריטריונים החוקיים ל"דירת מגורים מזכה": דירה שהבנייה שלה הסתיימה והיא לא נמצאת עוד בשלבי בניה, בעלי הזכויות עליה הם אינם חברה או עמותה והיא מיועדת לשימוש כמגורים.
פטור על מכירת דירה אחת לארבע שנים: אם לא בוצעה מכירה של נכס אחר בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית, קיימת זכאות לפטור ממס שבח. זהו פטור שימושי מאוד למשקיעים שבבעלותם מספר דירות, כך שהם יכולים למכור דירה כל ארבע שנים ללא חיוב במס זה.
פטור על מכירת דירה יחידה: כאשר למוכרים יש דירת מגורים מזכה אחת ויחידה, אין להם דירות נוספות והם לא ביצעו מכירה אחרת בפטור מס ב-18 החודשים האחרונים. אך מה קורה כאשר המכירה מתבצעת לטובת קניית דירה אחרת? תשמחו לדעת שהחוק מכיר בכך ולכן שומר את הזכות לפטור, כל עוד המכירה תתבצע תוך שנה ממועד קניית הדירה החדשה.
פטור על מכירת דירה שהתקבלה בירושה: אם שפר מזלכם וקיבלתם דירה בירושה, או שבני הזוג שלכם קיבלו אחת, יש סיכוי שתוכלו לקבל פטור ממס שבח על מכירת אותה הדירה. התנאי לכך הוא שהמוריש היה בעל דירת מגורים אחת בלבד ושהיה זכאי בעצמו לפטור ממס שבח, אם היה מוכר אותה בעצמו.
פטור על מכירת שתי דירות – אם בבעלותכם שתי דירות מגורים ושתיהן נמכרות תוך שנה אחת ובסכום כולל לשתיהן של עד מיליון וחצי שקלים, אתם זכאים לפטור. הפטור לא ייפגע אם נרכשת תמורת המכירות דירה חדשה בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו. זהו פטור נדיר וחד פעמי.
לקריאה נוספת
הכול על חוק ערבות מכר
כך תמכרו את הבית שלכם במהירות
5 עקרונות הבסיס שיהפכו אתכם למשקיעי נדל"ן
מתי הזכות לפטור נשללת?
כשהדירה התקבלה במתנה: החוק מאפשר לכם לקבל "תקופת צינון" של שנה אחת שבה יש להתגורר בדירה שהתקבלה במתנה לפני המכירה כדי לממש את הפטור. אם הדירה ניתנה מהורה לילד רווק שלא מתגורר בדירה, עליו להמתין שלוש שנים לפני שיוכל לממש את הפטור.
כששווי המכירה מושפע מזכויות בנייה נוספות: אם לדירה קיימות זכויות בנייה נוספות מעבר למה שבנוי, הפטור יינתן רק לגבי שווי הדירה עצמה וללא זכויות הבניה הנוספות ששייכות לה. לאחר מכן יהיה צורך לשלם מס על שווי זכויות הבניה.
מאחר שנושא מס השבח הוא מורכב ומסועף ביותר וכל מכירה היא לגופה בלבד, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בנדל"ן כדי לבחון את עסקת המכר ואת זכאותכם האישית לפטור
