17/02/2021
אחת הבעיות הכי גדולות של משדרגי דירה, היא ההתבלטות מה לעשות קודם למכור או לקנות. מי שרוכש לפני שמכר חושש שמא לא יצליח למכור את הדירה ו"ייתקע" בלי כסף ומי שמוכר קודם את הדירה חושש שמא לא ימצא דירה אחרת לרכישה וייאלץ למצוא פתרונות דיור זמניים ו"לבזבז" עליהם כסף מיותר.
העניין הזה מייצר שלל בעיות.
הראשונה, אנשים שנתקעים בלי לבצע את השדרוג המיוחל, כיוון שהם לא מצליחים למצוא 2 עסקאות (רכישה ומכירה) באותו הזמן.
השניה, אנשים שמוכרים את הדירה ואז בשל הלחץ מתפשרים על הדירה אותה הם קונים, או אנשים שרוכשים דירה חדשה שאהבו ואז נאלצים להתפשר על המחיר בו הם מוכרים את דירת המגורים שלהם בשל הלחץ.
הלחץ הזה מוכר לי היטב, חבר קרוב שלי חווה אותו והיה מוכן להוריד כמעט 100,000 ₪ ממחיר השוק של הדירה שלו, רק כי לא הצליח למכור את הדירה והיה חייב לשלם כסף עבור הדירה שרכש.
מה בסך הכל הוא רצה? לקבל מחיר הוגן עבור הדירה שלו כדי לשדרג את הדירה שלו, לאחר שנולדה ביתו השלישית.
דירה חדשה אשר היתה אמורה לאפשר לו ולמשפחתו מקום מגורים מרווח יותר ואפשרות לעבודה מהבית לנוכח המצב ולעשות הכל בלי להיכנס להלוואות גבוהות ומיותרות אשר יוסיפו ללחץ היומיומי ולויכוחים עם בת הזוג.
למה זה חייב להיות כזה מסובך? אז זהו, שזה לא.
אז מה צריך לעשות?
ראשית לקבוע מה תקציב הרכישה שלכם.
התקציב צריך להתבסס על מחיר מכירה צפוי של הדירה, חשוב לשים לב, מחיר שוק סביר ולא פנטזיה בלתי מציאותית. העובדה שהשכן מכר את הדירה במחיר מסויים ואתם השקעתם הרבה יותר ממנו על מטבח/ריצוף/חדר אבטיה וכד', לא אומר שבהכרח תקבלו 100,000 ₪ יותר מהשכן.
לבדוק את התזרים שלכם- כמה הון עצמי זמין יש לכם, כמה משכנתא אתם יכולים לקבל (יש לקבל אישור עקרוני למשכנתא מראש) ומתי תוכלו למשוך את כספי המשכנתא, האם תוכלו לקבל הלוואות גישור ועוד בדיקות שונות של אפשרויות המימון של העסקה.
אם אתם מוצאים דירה שאהבתם, יש לשים לב לתאריכי תשלום ריאליים ומסירת דירה בטווח זמן סביר, אשר יאפשרו מרווח למכור את דירת המגורים שלכם.
אם אתם מוכרים את הדירה לפני שמצאתם אחרת, תבדקו אפשרות של דחיית מועד מסירת הדירה במקרה שלא תמצאו דירה חלופית, או אפשרויות מגורים אחרות בסביבה. גם כאן, יש לוודא שמסירת הדירה אינה מהירה מידי ומאפשרת לכם די זמן למצוא דירה אחרת לרכישה.
יש לזכור שמעברי דירה הינם רבים יותר בחודשי הקיץ ולכן יש סיכוי גבוה יותר שדירה שתמצאו תימסר בחודשים אלה.
כשחבר שלי נלחץ ורצה למכור את דירתו במחיר נמוך יותר, עצרתי בעדו והזכרתי לו שבתוכנית שעשינו בדקנו אפשרות להגדיל את המשכנתא על דירת המגורים שלו, הגדלת משכנתא אשר היה בה כדי לאפשר לו לעמוד בתשלומים עבור הדירה שרכש מבלי שיידרש להוריד את מחיר הדירה רק כדי למכור.
עצם האפשרות להגדיל את המשכנתא על הדירה ולעמוד בתשלומים הרגיע אותו והוא הגיע למו"מ על מכירת הדירה רגוע יותר ופחות "לחיץ".
כשהרוכש, שניסה להוריד במחיר כמה שיותר כשראה שהוא לחוץ הבין שהמנוף שניסה להפעיל כבר לא רלוונטי, הוא ירד מהעץ, והצדדים הגיעו למחיר מוסכם גבוה יותר וזאת אפילו מבלי שהחבר ניאלץ להגדיל את המשכנתא על הבית.
אז חברים, אם אתם מתכננים לשדרג את הדירה, יש חשיבות רבה לדעת איך לעשות את זה באופן מסודר ומושכל. התחילו בתכנון מקדים של ההון, הנזילות, אפשרויות מימון הביניים ותמשיכו משם.
אם אתם לפני תהליך של שדרוג, או אפילו אם התחלתם בתהליך שכזה, אתם בהחלט מוזמנים להשאיר לי הודעה בפרטי, או להגיב לפוסט ואני אשמח לעזור.
