04/08/2025
רגע לפני שמוכרים דירה: בדיקות שמוכר צריך לבצע מראש
כאשר בעל נכס שוקל להתחיל תהליך מכירה, חשוב להבין שהשלב הראשון אינו ניסוח חוזה או פרסום מודעה, אלא ביצוע שורת בדיקות מקדימות.
מדובר בבדיקות מהותיות, שמטרתן למנוע עיכובים, עלויות בלתי צפויות או מחלוקות בהמשך הדרך.
הן נועדו להבטיח שהנכס ניתן למכירה באופן חוקי, ותקין גם לבדוק מבחינה תכנונית ומבחינה מיסויית.
אז מה מוכר צריך לבדוק?
1. רישום זכויות תקין
לבדוק אם הנכס רשום בטאבו, בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל.
לוודא שהבעלות רשומה על שמכם, שהנתונים תואמים את המציאות הפיזית (שטח, מיקום, חלקים בנכס המשותף).
טעויות ברישום, או בעלות שאינה מעודכנת, עלולות לעכב ואף למנוע את העסקה.
2. עיקולים, הערות ומשכנתאות ישנות
יש לבדוק אם רשומים עיקולים, הערות אזהרה או התחייבויות אחרות על הנכס.
לעיתים קיימת משכנתא ששולמה אך האישום שלה לא נמחק בטאבו.
גם במקרים כאלה נדרש טיפול משפטי לפני ביצוע העסקה.
3. היתרי בנייה ושימושים בפועל
כל שינוי שנעשה בנכס: תוספת, סגירה, פיצול או הסבה לשימוש שונה, מחייב בדיקה אם בוצע על פי היתר בנייה.
סגירת מרפסת, הפיכת מחסן ליחידת דיור וכו', כולם שינויים שדורשים היתר, גם אם בוצעו לפני שנים.
חריגות בנייה מהוות בעיה משפטית ותכנונית, ועלולות לפגוע ביכולת של הקונה לקבל מימון ולכם המוכרים לקבל אישור מהעיריה והוועדה לטאבו.
4. היטל השבחה והיטלי פיתוח
אם אושרה תכנית בניין עיר (תב"ע) שהשביחה את הנכס, המוכר עלול להיות חייב בהיטל השבחה.
בנוסף חשוב לבדוק האם קיימת זכויות בנייה עודפות , גם אם לא מומשו עצם קיומן עשוי לחייב בתשלום.
בנוסף, יש לבדוק אם קיימים היטלי פיתוח נוספים: סלילה, פיתוח, תיעול שצ"פ וכד', כל אלה עשויים להיות דרישת תשלום מהמוכר ברגע המכירה.
5. מס שבח
חשוב לחשב מראש מהו סכום המס, האם יש זכאות לפטור או הקלה, והאם נדרש להיערך מבחינת תכנון מס.
במקרים מסוימים כדאי לבצע חישוב מס מדויק בעזרת בעל מקצוע, עוד לפני פתיחת המו"מ עם הקונה.
ביצוע הבדיקות הנ"ל הוא תנאי מקדים לניהול עסקה מסודרת.
מוכר שמבצע את ההכנה הנכונה מראש חוסך זמן, כסף ולחצים ומאפשר לעסקה להתקדם במהירות, באמינות ובביטחון.
