28/12/2016
האם כדאי להשקיע בקליניקה
בנובמבר 2016 החל איכלוסו של בית הרופאים החדש והיוקרתי ברחוב הברזל ברמת החייל.
מיקומו בסמיכות לביה"ח "אסותא" הופך אותו לבית רופאים נגיש ומבוקש ביותר.
פרוייקט בית הרופאים ברמת החייל הוקם באמצעות קבוצת רכישה המורכבת ברובה מרופאים המובילים כל אחד בתחומו הוא, ומשום כך תוכנן בשיתוף פעולה פורה בין האדריכלים יסקי מור סיוון ורופאים מייצגים מקבוצת הרכישה. בית הרופאים היוקרתי החדש שתוכנן ונבנה על ידי ובשביל הרופאים, הופך אותו לאחד הפרויקטים המובילים בתחום הרפואה בישראל ועתיד למשוך אליו רופאים ובעלי מקצועות פארא רפואיים מכל רחבי הארץ.
בפרויקט קיימות קליניקות בגדלים החל מ-43 מ"ר ועד 125 מ"ר למטרות מגוונות (ניתן לייצר אף רצף עד 250 מ"ר), ומציע מעל 200 קליניקות בשטח של 16000 מ"ר ב-7 קומות מעל קומת מסחר ו-3 מרתפי חניה על קרקע בשטח 4.6 דונם.
למשקיע המתלבט –
הקליניקות המעטות המוצעות למכירה הינן החל מ 18,000 ש"ח למ"ר עם תשואה החל מ 6% (התשואה הגבוהה ביותר בדירות היא 2.5%), ניתן אף להגיע לתשואות גבוהות ביותר עם ניהול נכון בהשכרת ססים/משמרות (Time Sharing). הרי, מרבית הרופאים מקבלים קהל בקליניקות הפרטיות שלהם פעם עד פעמיים בשבוע ובשעות מוגדרות. לעיתים אף מחלקים את זמן קבלת הקהל בקליניקות באזורים שונים. על כן, ניהול סיכונים בגישה זו אינו רק עניין של מזל. משקיע צריך לשאול את עצמו מספר שאלות, אחת מהן היא מה גובה ההפסד של הכסף שהוא עלול לסכן. האם מדובר על כל הונו?. מצב של הפסד כספי הוא אמנם חריג יחסית, אך הוא עלול להיווצר במקרים מסויימים כאשר מדובר בהשקעות ריאליות. יש אנשים שהפסד כספי עלול לערער את מצבם ולכן חשוב לקחת זאת בחשבון בגובה הסיכון אל מול הסיכוי. בבית הרופאים במיקום הנדון, הסיכוי אכן גובר על הסיכון.
לרופא המתלבט –
האופציות העיקריות העומדות בפני הרופא לקבלת קהל בקליניקה הן: הפיכת חדר בדירת המגורים או הבית לקליניקה פרטית, רכישת דירה או חלל מסחרי והפיכתו לקליניקה פרטית, השכרת משמרות בקליניקה פרטית, השכרת קליניקה או חדר טיפולים על בסיס שעתי או רכישת קליניקה בבנין המיועד ונועד לקליניקות.
הפיכת אחד החדרים לקליניקה נראית כאופציה מצויינת. העלויות נמוכות יחסית, הסיכון נמוך ואין חובות לגורם שלישי למעט מיסים. אבל לצערנו זה לא תמיד אפשרי בשל גודל ואיכות החדר, התאמת חדר ההמתנה, ה"טיילת" של המטופלים בבית, השקט שצריך לשמור בבית על-מנת שלא להפריע, ניהול תורים, עלויות של חשמל וארנונה (העירייה במקום מגוריך עלולה לדרוש תשלום ארנונה של עסק), השכנים ועוד כהנה וכהנה סיבות נוספות. פתיחת קליניקה באזור המגורים היא אופציה טובה למי שיש לו את האפשרות להפריד בין המגורים לקליניקה ולעשות זאת מבלי לפגוע ברמת הטיפול בשל הקרבה לבית.
האופציה השניה העומדת לרשות הרופא היא רכישת קליניקה במקום המיועד לכך ולהתאימה לצרכי הרופא והמטופלים. לשם כך, יש למצוא את המקום המתאים, לתכנן ולעצב את הקליניקה וחדר הקבלה/ המתנה שתהיה מזמינה ונעימה. אולם, מאחר ורופאים אינם שוהים מרבית זמנם בקליניקה, ניתן להשכירה במשמרות לרופאים נוספים ובכך לחסוך בעלויות ולעיתים אף לכסות את כל ההוצאות עד כדי יצירת רווח. מיותר לציין כי במקרה זה כל ההוצאות מוכרות, בניגוד לקליניקה בבית המגורים.
האופציה הנוספת היא שכירות מלאה או שכירות לפי שעות במשמרות (ססים / time sharing). באופציה זו השימוש הוא בתשתית שמישהו אחר השקיע, תכנן, מיתג אותו, הוא מתחזק ומפעיל אותו בשוטף, הוא זה שדואג ומתפעל אותו מול כל הגורמים מסביב ואתה יכול להנות מזה. הרעיון המרכזי שאותו צריך להבין הוא שככל שהחלק המושכר יותר קטן (פחות שעות) המחיר לשעה עולה אך בו בזמן הסיכון של המטפל יורד. המחיר המשולם הגבוה יחסית מגלם את הסיכון שהמשכיר לקח כשהקים את הקליניקה, והסיכון שהוא לוקח לשעות שהחדר ישאר לא מאוכלס. שכירות הקליניקה באופן מלא, תגרור מחיר התואם את מחיר העלות (קרוב למחיר של בניה ותחזוקה עצמאית של קליניקה) מכיוון שהוא מגלם אפס סיכון ומינימום השקעה מצד המשכיר. כאשר לוקחים רק חלק מהמשמרות, המשכיר צריך למצוא לקוחות נוספים, הסיכון וההתעסקות שלו עולים ולכן המחיר מותאם בהתאם. גם במקרה זה כל ההוצאות מוכרות.
המאמר נכתב ע"י – מאיר יניב אל-הנכס תל אביב.
