21/02/2021
אז למה בכלל להשקיע בנדל"ן באנגליה? הנה 15 סיבות טובות 💂💂♀️🔝💸
1. שוק דובר אנגלית: כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל נדרשים להיות בקשר עם כל מיני גורמים כמו מתווכים ועורכי דין, נדרשים לעשות חקר שוק, לפתוח חשבון בנק וכד'. למרות שאני כמובן משתמש בשירותיהם של אנשי מקצוע, אני מרגיש בטוח ובשליטה יותר כשאני יכול לקרוא את מסמכי המקור ולהבין מה כתוב ללא צורך בגורם שלישי שיתרגם ויתווך לי אותם.
2. מחיר כניסה נמוך: בצפון אנגליה ניתן לקנות נכס במיקום טוב ובעיר מרכזית במחירים שמתחילים מ150 אלף ש"ח לדירת חדר שינה אחד (באנגליה סלון לא נספר כחדר שינה). בלונדון המחירים גבוהים יותר אבל גם שם המחירים נמוכים יותר ביחס לישראל.
3. תשואות גבוהות יחסית: ניתן למצוא עסקאות סולידיות של 5-10% אחוז לפני שימוש במימון מבנקים מקומיים. כמובן שניתן להגיע למספרים גבוהים יותר, וכמובן כשמשתמשים במימון. מדובר בתשואה משכירות בלבד, כלומר, ללא עליית ערך ששם עושים את הכסף הגדול בנדל"ן. השוק בצפון אנגליה חווה עלייה משמעותית בימים אלו ונראה שהקורונה לא משפיעה בכלל.
4. כלכלה מערבית חזקה: אנגליה (בריטניה אם לדייק) היא הכלכלה ה7 בגודלה בעולם. אני אישית משקיע ואשקיע רק בשווקי נדל"ן מערביים מפותחים בהם אני יודע שאין לי חשש להפסיד את הקרן בגלל שינויי רגולציה, משטר, הלאמה וכד'.
5. מימון לזרים ולישראלים: בתור זרים, בחו״ל אין לנו לרוב נגישות למימון אטרקטיבי למימון עסקאות הנדל״ן שלנו. לעומת זאת, באנגליה ניתן לקבל משכנתא גם כזר ואף עד כ-80 אחוז מערך הנכס.. בנוסף ניתן לקחת משכנתא בה משלמים ריבית בלבד (בלון חלקי במושגים של ישראל) מה שמייצר תזרים חיובי חזק, שחיקת החוב על ידי אינפלציה ויכולת להגדיל את הפורטפוליו באופן מהיר יחסית. אין מגבלה של אחוז מימון רק לנכס ראשון וכד' כמו שיש בארץ. הריביות לזרים לא טובות כמו למקומיים אבל עדיין מספיק אטרקטיביות כדי להקפיץ את התשואה של כל עסקה.
6. מיסוי נמוך ואמנת מס עם ישראל: באנגליה יש פטור על מיסוי עד בערך 12,500 פאונד לשנה לאדם (קונים כזוג? תכפילו ב2!). בנוסף ,לישראל ואנגליה יש אמנת מס שבגדול אומרת שכל מס שכן תשלמו באנגליה יקוזז ממה שתשלמו בארץ. לא איכנס לעובי הקורה אבל ניתן להגיע לאחוז מס חד ספרתי על ההכנסות.
7. אנגליה קרובה: 5 שעות טיסה ואתם שם וכשאין קורונה יש כמה טיסות סדירות ביום. בטיסות לואו קוסט ניתן גם לטוס ב100-150 פאונד. וכמובן שאין כמו לשלב נדל"ן ופלז'ר בלונדון, ליברפול, אוקספורד או כל עיר אנגלית אחרת שעושה לכם\ן את זה והכי טוב? וניתן להכיר בזה כהוצאה מוכרת כאשר אתם פועלים כחברה, או ממוסים על פי מסלול מיסוי אישי.
8. אי הוודאות סביב הברקזיט והשפעתו על הסייקל של הנדל"ן: ב2016 הבריטים החליטו על התנתקות מהאיחוד האירופי. לא איכנס לדיון של בעד ונגד אבל מה שבטוח זה שהמהלך הכניס הרבה אי וודאות לבריטים אבל גם לכל הזרים שגרים במדינה. אי הוודאות התפוגגה לפני כשנה עם חתימת ההסכם הסופי עם האיחוד אבל אז הגיעה הקורונה. הנושא של סייקל 18 השנים של נדל"ן הוא נושא לפוסט בפני עצמו אבל בקצרה - בשיאו של כל משבר הכסף החכם מתחיל לאסוף נכסים במחירי רצפה, אחריו נכסים ה"עוקבים" וישנה התפרצות מחירים ואופוריה שלאחריה יש "בועה" וטריגר מסוים גורם למשבר ולירידת מחירים, לא לנקודה ממנה התחיל הסייקל אבל יש חזרה של כמה שנים אחורה. לפי מחקר מפורסם של הומר הויט (לינק בתגובות) ורבים אחרים כל הסייקל לוקח בממוצע 18 שנים. בניגוד להרבה שווקי נדל"ן מערביים מפותחים שנמצאים בעלייה מאז שהתאוששו מהמשבר של 2008, סייקל הנדל"ן של אנגליה חווה עיכוב בשל אי הוודאות שהכניס תהליך הברקזיט (גם המחקרים בנושא מראים שאירועים חריגים יכולים להשפיע\לעכב את הסייקל אבל יש מחזוריות). בשל כך ולדעתי במיוחד בערי צפון אנגליה יש עוד הרבה מקום לעליות משמעותיות בשנים הקרובות.
9. שער המטבע בשפל היסטורי: אני בטוח שיש קוראים שזוכרים שער מטבע של מעל 8 ש"ח לפאונד, זה היה עד המשבר של 2008. המשבר ההוא ואי הוודאות סביב הברקזיט החלישו אותו לשער של איזור 4.3-4.6 ש"ח לפאונד בשלוש השנים האחרונות. כמובן שאי אפשר אפשר להסתמך על זה אבל יש פה פוטנציאל לאפסייד משמעותי.
10. תוכנית פיתוח הצפון והגירה חיובית: אני אישית מתמקד בערי צפון אנגליה בעיקר בגלל סיבה זו - לפני מספר שנים ממשלת אנגליה החליטה להשקיע בפיתוח צפון אנגליה ("הפריפריה") על ידי תוכנית הנקראת Northern Powerhouse הכוללת השקעות עתק בפרוייקטי תשתית ענקיים הכוללים מספר קווי רכבת מהירים מערי הצפון ללונדון (באיזור שעה עד שעה וחצי) , נמלים, מרכזים לוגיסטיים וכד'. בנוסף הורדת מס חברות, עידוד תעשיית הייטק ועוד ועוד. כל אלו, בשילוב עם עלויות מחיה גבוהות בלונדון, גורמות להגירה חיובית להרבה מערי צפון אנגליה.
11. חוקי נדל"ן דומים לישראל: חוקי הנדל"ן הבריטים מזכירים מאוד את החוקים הישראליים מבחינת רישום בטאבו, חכירה וכד'. זה כמובן מקרה קלאסי של היפוך סובב ומסובב – החוקים הישראליים הם במקרים רבים "ירושה" שהשאירו לנו הבריטים בעת המנדט הבריטי בארץ.
12. קלות עשיית עסקים ושקיפות: אנגליה מככבת במדדים העולמיים כאחד המקומות בהם קל לעשות עסקים. ניתן לעשות את כל הפעילות באנגליה ללא נוכחות פיזית (קנייה, תשלום מיסים, פתיחת חשבון בנק, הכל) ובקלות. בנוסף, כמשקיע אני יכול לעשות מחקר על כל אדם וחברה באתר רשם החברות בחינם, יכול לקבל את הטאבו של כל נכס שבודק ובעלות של פאונדים בודדים. הכל אונליין, שקוף, נוח. זה לא אומר שאין בירוקרטיה, יש והרבה אבל באופן יחסי זה נוח (בטוח כשמשווים לישראל) ושקוף מאוד.
13. פחות כאב ראש בניהול ההשקעה - עבודה מול חברות ניהול ומעט תיקונים באופן יחסי: באנגליה משקיעי נדל"ן ובתוכם משקיעים מקומיים, מנהלים את נכסיהם באמצעות חברות ניהול וזה משהו שמושרש בתרבות שם. לפיכך כל התחום מפותח מאוד ויש לו כללים ברורים מבדיקות רפרנס לדיירים, דרך ריפורט תקופתי וכו'. בנוסף, הבתים באנגליה עשויים לרוב מאבן ולפיכך, באופן יחסי, יש פחות תיקונים משמעותיים בנכסים ביחס למבנים מעץ. שילוב של שני נתונים אלו מובילים, לדעתי, לפחות "כאב ראש" בניהול ההשקעה ובנוסף לפער קטן יותר בין תשואה ברוטו לתשואה נטו. מנסיון.
14. מחסור בבתים למגורים: יש מחסור משמעותי בבתים למגורים בכל אנגליה. לא בנו מספיק מהר עוד לפני ההחלטה על הברקזיט ובגלל אי הוודאות סביב הברקזיט והקורונה בנו אפילו פחות. מחקר רשמי של הפרלמנט הבריטי מראה שכל שנה חסרים 100 אלף בתים ביחס לדרישה ויש דיבייט בנוגע לסך הבתים החסרים אבל זה איפשהו בין מליון לשניים. הרבה דרישה ומעט היצע גורמים למחירים לנוע הכיוון אחד על אף אי הוודאות שכאמור מתפוגגת.
15. מרכזים פיננסיים ואוניברסיטאות הטובות בעולם – על אף הברקזיט לונדון ולידס שבצפון אנגליה נחשבות למעצמות פיננסיות וקוסמופוליטיות מהחזקות בעולם ובמקומות הראשונים באירופה. בנוסף, האוניברסיטאות הטובות בעולם נמצאות באנגליה, המדינה היחידה מחוץ לארה"ב שבכלל נכנסת לרשימה. אוקספורד היא האוניברסיטה הטובה בעולם כבר כמה שנים ובעשירייה הראשונה ניתן למצוא את קיימברידג' ואימפריאל קולג' לונדון. במסגרת הסכם הברקזיט ישנה אפשרות לאזרחי האיחוד להישאר תחת תנאים מקלים באנגליה וסטודנטים מקבלים ויזת עבודה לשנתיים. אנגליה אומנם נפרדת מהאיחוד אבל משאירה את טובי המוחות במדינה.
