אגסי כלכלה ושמאות מקרקעין

08/06/2026

פסיקה תקדימית בהתחדשות עירונית > האם תמורה אחידה היא הוגנת? 👇

פסק דין של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב מעורר סערה בענף.

השופט קיבל את טענתה של דיירת בפרויקט ברמת גן, שסירבה לקבל תמורה אחידה של 12 מ"ר כמו שאר הדיירים - משום שדירתה גדולה יותר.

הפסיקה למעשה קובעת כי חלוקת התמורות בפרויקט התחדשות עירונית חייבת להתבסס על החלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף.

כלומר, מי שמחזיק בדירה גדולה יותר, מחזיק בחלק גדול יותר ברכוש המשותף - ולכן מביא "יותר קרקע" לעסקה.

השופט המליץ שהתמורה תתבטא ב'תשלום איזון' ולא רק בתוספת שטח.

יש מי שמזהירים מההשלכות של פסיקה זו.

לטענתם, קיים חשש הפסיקה תגדיל סכסוכים בין דיירים, תשמש ככלי בידי סרבנים בעלי דירות גדולות, תשבש את חישובי הרווחיות (תקן 21 לא מכיר בתשלומי איזון), ועלולה אפילו לפגוע בדיירים עם דירות קטנות - שיקבלו פחות כדי לפצות את האחרים. בשורה התחתונה, זה עלול לעכב ולסכל פרויקטים.

אבל השורה התחתונה היא שהשיוויון בתמורות אינו צודק.

בנוסף, הפסיקה בכל זאת נותנת כלי אובייקטיבי לפתרון סכסוכי דיירים והתנגדויות של "דיירים סרבנים" שטוענים לחוסר הוגנות.

איך אנחנו, השמאים, נכנסים לתמונה?

כדי להימנע מהתנגדויות דיירים בהמשך, היזמים יצטרכו לבצע חישובים שמאיים מדויקים כבר בשלב ההצעה.

ומה איתכם?
📌 אם אתם עומדים לקראת פרויקט התחדשות - חשוב לבדוק שהתמורה שמציעים לכם אכן הוגנת - ושמאי מומחה יכול לעזור להעריך את זה.

מוזמנים ליצור קשר
עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

19/05/2026

הסוף לבלבול ולטעויות במדידות שטח הנכס❓
שימו לב 🚨 תקן חדש להגדרת "שטח דירה" > בדרך 👇

הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים אישרה את טיוטת תקן 9.1 - תקן חדש שקובע הגדרה אחידה ומוסכמת למונח "שטח דירה".

התקן צפוי להיכנס לתוקף בעוד כחודשיים.

למה זה חשוב❓

בישראל, בשונה ממדינות אחרות, היו נהוגות שיטות שונות למדידת שטח דירה - שנבדלו בהכללה או אי-הכללה של קירות, מרפסות מקורות, מדרגות פנימיות ועוד. הפערים האלה יצרו חוסר ודאות, מחלוקות מקצועיות, ולא מעט הליכים משפטיים.

תקן 9.0 משנת 2007 צמצם את הבעיה - אבל השאיר סוגיות פתוחות:

איך מודדים קירות משותפים עם חדר המדרגות?

מה עם עליות גג?

איך מתייחסים לקיר תומך בדירת מדרון?

האם שטח הדירה הוא השטח המצוין בארנונה? האם הוא השטח בטאבו?

הפערים האלה מייצרים הבדלים בין מדידות של אותה דירה.

תקן 9.1 נועד לסגור את הפינות האלה, ולייצר שפה אחת אחידה לכל העוסקים בענף, משמאים ומודדים ועד לרוכשי הדירות, כדי שכולם ידעו בדיוק מה כולל המונח "שטח דירה".

התוצאה הצפויה: שקיפות מול רוכשי דירות, צמצום חיכוכים בין שחקני השוק, ופחות התדיינויות משפטיות על "מה נחשב שטח הדירה".

📌 יש לכם שאלות לגבי שטח הנכס שלכם?

אשמח לעזור.
מוזמנים ומוזמנות ליצור קשר >
עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

05/05/2026

אם יש לכם במשפחה בני ובנות הגיל השלישי שעומדים לקראת פרויקט התחדשות עירונית - קבלו עדכון חשוב 📢

תיקון מהותי לסעיף 49כב2 לחוק מיסוי מקרקעין נכנס לתוקף, וזה משנה את כללי המשחק עבור קשישים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א.

👈 מה השתנה?

עד היום, קשיש שרצה למכור את זכויותיו ליזם (תמורת מזומן או דיור מוגן) וליהנות מהטבות המס - היה חייב להחליט עד למועד "קליטת הבקשה להיתר".

הבעיה היא שזהו שלב מוקדם מאוד, לפעמים שנים לפני תחילת הבנייה, כשהפרויקט עדיין לא ודאי ושווי הדירה העתידית לא ידוע.

זה אומר שקשישים נאלצו לקבל החלטה גורלית בתנאים של חוסר מידע וסיכון גבוה.

התיקון החדש דוחה את המועד הקריטי ל"יום המכירה" - שבמרבית המקרים הוא מועד קבלת היתר הבנייה.

זהו שלב שבו הפרויקט מגובש, הוודאות גבוהה, והשווי ברור הרבה יותר.

***חשוב לדעת שההתיקון חל גם על הסכמים שנחתמו בעבר, כל עוד לא הגיע "יום המכירה".

_______________

אך סוגיה מהותית אחת טרם הוסדרה: שיעור ההיוון שלפיו היזם נדרש לרכוש את דירת הקשיש.

זו נקודת מחלוקת מרכזית שמשפיעה ישירות על שווי העסקה!

לכן חשוב להיעזר בשמאי שיעריך את השווי הנכון ויסייע במשא ומתן מול היזם.

📌 יש לכם הורים או קרובים שעומדים לקראת פרויקט התחדשות עירונית?

כדאי לבדוק מה המשמעות עבורם.

צרו איתי קשר לבדיקה >

עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

19/04/2026

נדל"ן עושים ביחד, או שלא עושים בכלל 🤝

הצלחה של עסקת נדל"ן תלויה בסנכרון שבין כל אנשי המקצוע מסביב לשולחן: מתווכים, עורכי דין, יועצי משכנתאות ושמאים.

בכנס הקרוב של לשכת מתווכי המקרקעין, אשתתף בפאנל המומחים "שותפי מכירות או מעכבי עסקאות". המטרה שלי? להראות איך שיתוף פעולה מוקדם עם שמאי יכול למנוע תקלות קריטיות בהמשך הדרך ולייצר ערך אמיתי למתווך וללקוח.

נתראה שם!

הפאנל שישנה לכם את חוקי המשחק ! 🚀

בעסקת נדל"ן, אתם נמצאים בדיוק באמצע הצומת. השמאי, עורך הדין, יועץ המשכנתאות. כולם מחוברים אליכם, אבל לא תמיד אחד לשני.
וכשהחוטים מסתבכים, עו"ד תוקע טיוטות או שהשמאי מוריד את הגרזן? העסקה נתקעת, ואתם אלה שמשלמים את המחיר.

בכנס השנתי של לשכת מתווכי הנדל"ן במחוז שפלה, אנחנו שמים את כל הקלפים (והאגו) על השולחן! בפאנל המרכזי נדבר תכל'ס על מאחורי הקלעים של שרשרת העסקה:

👉 הטיימינג המושלם: מתי נכון להכניס את השמאי והיועץ כדי למנוע פיצוץ?
👉 גבולות גזרה: איפה נגמר התפקיד שלכם ומתחילה עבודת המומחים?
👉 משוברים לשותפים: איך רותמים את עורכי הדין ושאר הגורמים לעבוד איתכם ולא נגדכם!

🗳️ חשוב לדעת: במהלך הכנס יתקיימו בחירות להנהלת המחוז לשנים 2026-2028. זו ההזדמנות שלכם להשפיע על עתיד המקצוע באזור שלנו!

מתי ואיפה?
🗓️ יום רביעי | 29.04.2026 | 9:00-13:00
📍 אולמי ריין - רח' לזרוב 23, ראשון לציון

בואו ללמוד איך להפסיק לאבד שליטה בשלבים המכריעים, ולהפוך מעכבי עסקאות למכונת עסקאות שעובדת יחד איתכם.

הבטיחו את מקומכם עכשיו! 👇
https://shop.realtors.org.il/events/14pc0pd

15/04/2026

יזמים ברמת גן? קיבלתם דרישת היטל השבחה? כדאי שתקראו את זה 👇

יזם - לקוח שלנו, קיבל דרישת תשלום מהעירייה: 574,000 ₪ היטל השבחה על פרויקט בנייה ברחוב סמדר ברמת גן.

הגשנו ערעור לשמאי מכריע.

🎯 התוצאה? הפחתה של 397,000 ₪ - כ-70% מהדרישה המקורית.

היטל השבחה בסך 177,000 ₪, במקום 574,000 ₪

📌 איך זה קרה?

הוועדה המקומית חישבה את ההיטל לפי הנחות שלא תאמו את המציאות הכלכלית בשטח.

בין היתר, היא חייבה את היזם בהשבחה על הקלה לבניית מרתף חנייה שני - למרות שעלויות החפירה במפלס מי תהום גבוהות מהתועלת הכלכלית שההקלה מייצרת.

הצגנו את הטיעונים המקצועיים, והשמאי המכריע קיבל את עמדתנו.

⛔ חשוב לדעת שלא כל דרישת היטל השבחה משקפת את ההשבחה האמיתית.

בדיקה שמאית מקצועית יכולה לחסוך מאות אלפי שקלים - כמו במקרה הזה.

קיבלתם דרישת תשלום?
❌ אל תרוצו לשלם לפני בדיקה מקצועית של שמאי מקרקעין.

צרו איתי קשר ואשמח לסייע:

עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

צילום: ישראל פרקר, מתוך אתר פיקיוויקי

30/03/2026

בימים האלה, כפי שאפשר לראות, אני במילואים 🤟 🇮🇱 אבל שום דבר לא יעצור אותי מלייעץ לכם גם מכאן 🙃

קבלו סיפור חם מהשטח:

פנה אליי חבר מהיחידה.

הוא קנה דירה בחולון לפני שלוש שנים, בבניין שנכנס להליך פינוי-בינוי.

הוא חתם על הסכם מול היזם, והובטחו לו תמורות ברורות:

תוספת של 16 מ"ר, מרפסת וחניה
שמירה על שלושה כיווני אוויר
כשאחד מהם פונה לגן ציבורי
ומיקום דירה שתי קומות מעל הדירה שרכש.

אחרי שנתיים, היזם הודיע לו על "שינוי בתכנון".

בפועל? פגיעה משמעותית בתמורה:

- במקום 3 כיווני אוויר - רק 2.
הכיוון שפונה לגן כבר לא רלוונטי.
- במקום שדרוג של 2 קומות מעל - קומה אחת בלבד.

הפיצוי שהוצע לו: 50,000 ₪.

אמרתי ליובל: "עצור! זה לא הגיוני. תדרוש שייכנס שמאי מייעץ לתמונה."

הוא עמד על שלו.
היזם הסכים למנות שמאי.
בפגישת זום סוערת שיובל ערך עם היזם מהמילואים, הוא התעקש, כפי שהנחיתי אותו.

התוצאה?

הפיצוי עלה מ-50,000 ₪ ל-400,000 ₪!!!

הרבה אנשים במצב כזה היו אומרים "יאללה, בסדר" ולוקחים את מה שמציעים להם.

מבלי לבדוק.
מבלי להבין האם יש להם זכויות ומהן.

עורך דין של דיירים יכול להגן עליכם מבחינה משפטית - אבל הוא לא מומחה בלתמחר פגיעה כלכלית בדירת תמורה.

📌 בשביל זה צריך שמאי מקרקעין מנוסה.

אם גם אתם נתקלתם בסיטואציה דומה -
אם אתם עומדים לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי

או אם יזמים התחילו לעניין אתכם בהצעות להתחדשות עירונית -

מהרו להכניס שמאי מקרקעין, שילווה אתכם - הדיירים, לתמונה, כדי להגן על האינטרסים שלכם.

גם בימי מלחמה, אני כאן. גם מהמילואים.

דברו איתי:
עדי אגסי | שמאי מקרקעין
052-802-0656

24/03/2026

אם אתם עומדים לבצע עסקת נדל"ן - לקנות או למכור 🚨 אתם חייבים לשמוע את הסיפור הבא:

חברה רכשה מגרש בטמרה במסגרת הליכי פירוק.

על פני השטח, הכל היה תקין:

צו בית משפט אישר את העסקה, והחוזה כלל את סעיף ה-As-Is הסטנדרטי - שבו הקונה מצהיר כי "ראה ובדק את הנכס".

אלא שבפועל, החברה הקונה כלל לא ביקרה במגרש לפני החתימה.

מאוחר יותר התברר שחלק מהמגרש כבר נמכר שנתיים קודם לכן לבעלי מגרש גובל, ושבשטח בוצעו עבודות שינו את פני הקרקע. החברה תבעה בטענה שזכותה עדיפה.

מה קבע בית המשפט העליון?

הערעור נדחה. בית המשפט קבע באופן חד משמעי: רכישת נכס מבלי לבחון את המצב בשטח פוגעת בתום הלב של הקונה. מי שחותם על As-Is בלי לבדוק - נטל על עצמו את הסיכון.

🔴 המסקנה: בדיקת נכס מקרקעין היא תנאי יסודי לתום לב.

ביקור בנכס וחתימה על הצהרות לא מספיקים. נדרשת בדיקה שמאית מקצועית שתחשוף גבולות ושטחים בפועל, מצב זכויות, עסקאות קודמות, וחריגות בנייה.

📌 לפני שחותמים - בודקים. נקודה 🔴

נשמח לסייע גם לכם בבדיקה שמאית מקיפה בטרם תרכשו נכס מסחרי.

צרו איתי קשר >
עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

10/03/2026

המציאות הביטחונית שינתה את חוקי המשחק - גם בשוק הנדל"ן 👇

מי שעוקב אחרי שוק הנדל"ן בשנים האחרונות רואה תופעה ברורה: השוק התפצל לשניים.

👈 מצד אחד - נכסים עם ממ"ד, שהביקוש אליהם עולה, זמני השיווק שלהם קצרים, והמחירים שלהם ממשיכים לטפס.

👉 מצד שני - נכסים ללא מיגון, שחווים סטגנציה ולעיתים אף ירידת ערך. קונים ושוכרים פשוט לא מוכנים להתפשר.

הממ"ד בדירה הפך לרכיב המשמעותי ביותר בשווי הנכס - ולעיתים קרובות הוא זה שמכריע אם הנכס יימכר או יישאר בשוק. זו לא סתם העדפה, זו דרישת סף.

המציאות הזו גם מניעה גל של התחדשות עירונית.

בעלי דירות ישנות מבינים שפינוי-בינוי או תמ"א הם לא רק שדרוג - הם הדרך היחידה "לייצר" לעצמם מיגון, ולשמור על ערך הנכס לטווח הארוך.

אז אם אתם שוקלים לקנות, למכור, או להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית - חשוב להבין איך נושא המיגון משפיע על השווי האמיתי של הנכס.

הפער בין דירה עם ממ"ד לדירה בלי יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

📌 בדיקה שמאית מקצועית יכולה לתת לכם תמונה ברורה - ולעזור לקבל החלטות נכונות.

זקוקים לייעוץ בנושא?
מוזמנים ליצור קשר >
עדי אגסי | שמאי מקרקעין
📞 052-802-0656 | 03-9772-111

19/02/2026

רוכשים או קונים דירה? 🏘️
חכו רגע ⚠️ רגע לפני שאתם יוצאים לדרך > קבלו 4 טעויות נפוצות בעסקאות נדל"ן - של רוכשים או קונים - שעלולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים, ואיך להימנע מהן:

❌ "בדקתי בכמה השכנים מכרו"
לעולם אל תסתמכו על 'סיפורי שכנים'. המחיר של שתי דירות באותו בניין לא בהכרח דומה, בגלל הבדלים בזכויות, בשטח בפועל, או בפוטנציאל תכנוני.

❌ "הכול כבר מגולם במחיר"
לא תמיד! חריגות בנייה, היטלי השבחה צפויים, או בעיות רישומיות - כל אלה יכולים לצוץ אחרי החתימה ולעלות הרבה מאוד כסף.

❌ "זה נראה תקין, אז בטח תקין"
מה שרואים בשטח לא תמיד תואם את מה שמופיע בתיק הבניין. זכויות בנייה, היתרים, ושימושים מותרים - כל זה דורש בדיקה מקצועית.

❌ "שמאות זה רק לבנק"
שמאות מקצועית לפני עסקה יכולה לחשוף בעיות, לזהות הזדמנויות, ולתת לכם כלים למשא ומתן. היא לא רק עולה כסף - היא חוסכת כסף.

לפני שחותמים - בודקים ❗נקודה 🔴

שימו לב ♥️
רק שמאי מקרקעין הוא ***גורם מקצועי ומורשה*** להערכת שווי של נכס ולבחון את מאפייני העסקה, ובניגוד ליועצים או בעלי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן, לרבות מתווכים, הוא פועל באופן נטרלי ואובייקטיבי, שאינו מונע מאינטרס זה או אחר.

👈 אז אם אתם עומדים לקנות או לרכוש דירה, צרו איתנו קשר. נשמח לסייע >

עדי אגסי, שמאי מקרקעין מומחה.

📞 052-802-0656 | 03-9772-111
📧 [email protected]

09/02/2026

בעלי/ות דירה בגבעתיים❓ קיבלתם דרישת היטל השבחה❓
לפני שאתם משלמים, קראו את זה 👇
לקוח שלנו מכר דירה ברחוב שינקין בגבעתיים וקיבל דרישת תשלום של היטל השבחה בסך כ-240,000 ₪.

משרדנו ערער על הדרישה והוכיח שהעירייה חישבה את ההשבחה בשיטה שאינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה העדכנית.

🎯 התוצאה: הפחתה של 89%❗❗❗
היטל ההשבחה הופחת ל-27,375 ₪ בלבד.
הלקוח חסך כ - 210,000 ₪.

תכנית ההתחדשות העירונית של גבעתיים (503-0522060) חלה על מתחמים רבים בעיר.

אם אתם מוכרים דירה - סביר שתקבלו דרישת היטל השבחה.

👈 לא כל דרישה היא סופית. בהליך ערעור ניתן להשיג הפחתה משמעותית.

צרו איתנו קשר לבדיקה ללא התחייבות >
📞 052-802-0656 | 03-9772-111
📧 [email protected]
🌐 https://agassiy.co.il

צילום: מתן לנציאנו תיכון רוז מצקין, מתוך אתר פיקיויקי