מירי רימון - כלכלת נדל"ן מתקדמת

04/07/2024

בימים אלו נסגר מכרז משמעותי בנס ציונה לבניית 1,037 יחידות דיור, והתוצאות מפתיעות: היענות גדולה של יזמים עד כדי עשרות הצעות למתחם. זו אינדיקציה חיובית להתאוששות השוק וציפיית הקבלנים לביקוש גבוה לדירות. יחד ים זאת חשוב לשים לב לאיתות של רשות מקרקעי ישראל למחיר קרקע ליח"ד בעיניה - הפחתה של כ- 40%!!!! מההערכות שלה לשווי קרקע מלפני שנה, ובנוסף לכך ההצעות הזוכות נמוכות מהערכת שמאי רמ"י בטווח של 0%-14%.
ניתח לראות בכך מצד אחד סימן מה להתאוששות בשוק, ומצד שני ישנם סימני שאלה לגבי מגמת מחירי הדירות.

כדאי לעקוב אחרי ההשפעות הרחבות של מכרזים אלה על שוק הנדל"ן.

לקריאת הכתבה המלאה:

***

20/05/2024

לאחר שעיינתי בדוח האחרון של הלמ"ס, מצאתי סתירות מדאיגות בנתונים המוצגים, שלא משקפים באופן עקבי את מגמות השוק. למשל, הדוח מראה ירידה במחירי הדירות במרכז, בעוד נתוני עסקאות מראים עלייה. זהו פער שמעורר שאלות רבות לגבי נכונות ניתוח הנתונים.

קראו עוד על הנושא ועל דעתי בעניין בכתבה המלאה של TheMarker >>

***

21/04/2024

חג הפסח הוא הזדמנות נפלאה להפסיק לרגע את שגרת היום-יום, לצאת מהקופסא ולהתמלא באנרגיות חדשות.תקופה זו מלמדת אותנו כי גם בתוך התקופות הקשות וההגבלות הגלומות בחיינו, טמונה הזדמנות לשינוי, צמיחה ושגשוג אישי של כל אחד ואחת.
אני מאחלת לכולנו לממש את הפוטנציאל הטמון בנו, להמשיך לפרוח ולהגשים את יעדינו.
בחג ובכלל, אני ממשיכה להתפלל להחזרתם הביתה בשלום של חטופינו בעזה ושלום חיילינו.
מי יתן וברכת החג תביא עמה בשורות טובות.
חג שמח ומבורך!

24/03/2024

שמחתי להשתתף בפאנל בכנס השמאים באילת, בנושא "קרקע שלא תסולא מפז"

בפאנל דיברתי על החשיבות בעבודת השמאים לשקף את התמורות בשוק ולדעת להתאים את ההערכות שלהם לשינויים המתהווים במשק במהירות.

סיפרתי מהניסיון שלי על חשיבות המעבר מהציבורי לפרטי - "דברים שרואים משם לא רואים מכאן", מעברים המאפשרים הכרת התהליכים משני צידי המתרס והיכולת להבין את שני המגזרים, מאפשרת לייצר פתרונות טובים ולהשפיע.

בנוסף, הסברתי על 2 הליכי השגה שמאיים על שומות רמ"י, ועל ההשגה השמאית שהטוותי בזמנו לפני פנייה לערכאות. הסברתי שאין מדובר בפתרון מיטבי אלא כורך הנסיבות וכדי לאפשר הליך פנימי. אולם הבעיה שהתשובות מרמ"י אינן מנומקות, אינן מפורסמות ואינן עומדות בלו"ז. משך הזמן של הליכי ההשגה השמאיים לא הגיוני, 3-4 שנים מהשומה, פגיעה אנושה בשוק הנדל"ן.

בעניין זה, לשכת השמאים פועלת לתיקון חקיקה בהשגות על שומות רמ"י כולל התייחסות לסוגיות משפטיות - השוואה להליכי שמאי מכריע וועדת ערר / ועדת ערר מס שבח עד להקמת בית דין מיוחד למקרקעין.

כמובן שמדובר רק על תמצית מהדברים שיש לי להגיד בנושאים אלו, אבל הזמן היה קצר - והמלאכה מרובה 😉

12/03/2024

אמנם תוצאות המכרזים מצביעות על ביקושים, אבל בעיר שלומי, למשל, אין מדובר בביקושים במחירים העולים על הערכות השמאי של רמ"י.

בשלומי, 137 יח"ד צמודות קרקע נמכרו ברובן במחירים נמוכים משמעותית מהערכת שמאי רמ"י, ורק חלק קטן מההצעות שזכו היו גבוהות מהערכת השמאי.

לדוגמא, במתחמים 4074 – 4086 לבניית 4 יח"ד בכל מגרש הזוכים זכו במחיר המהווה כ – 33% בלבד מהערכת הדמאי ללא עלויות פיתוח!

ניתן להניח בסבירות זהירה כי הזוכים שזכו במגרשים במחירים גבוהים מהערכת שמאי רמ"י, לא יממשו את זכייתם.

ניתן להסביר את ההיענות הגדולה במכרז בקרית שמונה ובצפת בהערכה של יזמים להירתמות המדינה לשיקום היישובים הנמצאים בקו העימות בצפון, וצופים שלאחר המלחמה הביקושים יגברו על ההיצע והתשלום ביתר ישתלם להם. כמו כן, אין להתעלם מהעלויות הנמוכות אבסולוטית של קרקעות ביישובים אלו.

בניתוח תוצאות מכרזים מומלץ להתייחס ל3 ההצעות הגבוהות, כדי לנתח מגמת שוק או ערכי קרקע, כי לעיתים ההצעה הגבוהה משקפת מציע בעל אינטרס מיוחד, או לעיתים מציע שלא הבין את תנאי המכרז. גם זה קורה. ניתוח כזה של ההצעות במכרז בצפת, מצביע על ערכי קרקע נמוכים מהערכת שמאי רמ"י.

#נדלן #שמאות #דירות #מקרקעין #כלכלה

03/03/2024

מזה זמן רב אני חוזרת ואומרת שהביקושים למשרדים יורדים והמחירים בצניחה בפרט בבניינים הותיקים יותר!

לפני שהמשרדים יהפכו ל"פילים לבנים", מקבלי ההחלטות חייבים לעשות "חשיבה מחדש" ולשנות את השימושים של המשרדים למגורים להשכרה שכל כך במחסור באיזורים הללו לאור המיעוט במשקיעים וחוסר הכלכליות בהקמת מיזמי השכרה לטווח ארוך בשיעורי הריבית כיום.

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001472343

#נדלן #שמאות #משרדים #כלכלה גלובס - Globes

11/02/2024

בירושלים, עיר הבירה שלנו, מתרחשת תנופת פיתוח ובנייה חסרת תקדים, עם פרויקטים חדשניים המבטיחים לשנות את פני העיר.

הצלחת מכרזי רמ"י למגורים בירושלים מעידה על יציבות מחירים ומראה את הפוטנציאל הגדול שיזמים רואים בעיר, גם בתקופות אתגריות בשוק הנדל"ן, כמו התקופה הנוכחית.

מזמינה אתכם לקרוא על הנושא ועל התובנות שלי, כשמאית ויועצת להתנהלות מו״ל רמ״י, בכתבה החדשה במגזין הנדל״ן של The Marker.

#נדלן #ירושלים #רשותמקרקעיישראל #בנייה #מגורים

23/01/2024

שמחתי לארח את חברותי השמאיות מלשכת השמאים לערב בנות והפרשת חלה למען שחרור החטופים ושלום החיילים.

מקוות שכולם יחזרו הביתה במהרה!

12/11/2023

במסגרת שיקום ופיתוח עוטף עזה, מוצע להרחיב את השימושים העסקיים ב"חבל התקומה" ובכלל זה גם אפשרויות לייצור ואגירת חשמל. במיזמי אנרגיה הנמצאים על קרקע בניהול רמ"י נדרש שיתוף פעולה בין רשות החשמל שתגדיל מכסות, חברת החשמל שתאפשר מקום ברשת וכמובן של רמ"י שתקבע מחיר אחיד והליך מהיר לביצוע העסקה.

רמ"י אכן קבעה מחיר אחיד למיזמי האגירה, החלטה נכונה וחשובה לכשעצמה - אלא שהמחיר שנקבע אינו סביר ואינו מתכתב עם עלויות המיזם ביחס להכנסות ממנו - בעוד רמ"י קבעה מחיר אחיד של 70,000 ש"ח למגה ייצור, תחשיב כלכלי של מספר חברות המבוסס על נתוני אמת, מצביע על מחיר של כ2,000 ש"ח למגה בלבד.

מדובר בעלות גבוהה משמעותית ביחס למתקני האגירה וכן ביחס למתקנים אחרים לייצור חשמל לגביהם קיים ברמ"י מחיר אחיד גם כן. אני מאמינה שרמ"י תתייחס לנתונים ותשנה את המחיר האחיד שיאפשר הקמת המיזמים בחבל התקומה ובכלל הארץ.

29/10/2023

🇮🇱🇮🇱🇮🇱

14/09/2023

שנה טובה ומתוקה לכולם!
שנה של התחלות חדשות, הצלחות ושפע.
וכמובן, שנה עם המון התחדשות 😊

11/09/2023

בימים אלו, כשהקרקע היא משאב יקר וחשוב, העיריות והרשויות המקומיות מתגלות כמנוף חשוב לקידום פרויקטי נדל"ן מול רשות מקרקעי ישראל.

הסכמי גג הנחתמים בין רשות מקרקעי ישראל לבין הרשויות המקומיות, הם הסכמים רחבים המקדמים פיתוח במתחמים גדולים, השקעה בפיתוח התשתיות הוותיקות ביישוב ושיווק יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה.

באמצעות הסכמי הגג, הרשויות המקומיות מקבלות סיוע מרשות מקרקעי ישראל בקדם מימון של תשתיות פיתוח ותקציבים לפיתוח העיר, ותיקה כחדשה, ופיתוח שכונות, ורשות מקרקעי ישראל נהנית מ"שקט תעשייתי" במתן היתרי בניה על ידי הרשות המקומית, ויכולת לעמוד ביעדי השיווק שהציבה לה הממשלה.

רשות מקומית שמחדשת הסכם גג או מתעדת לחתום על הסכם חדש, ראוי שתקים צוות מקצועי שיכלול יועץ המכיר את נבכי רשות מקרקעי ישראל ו"מדבר את שפת הארגון".

ייעוץ מקצועי והבנת המסגרות העסקיות הינם המפתח להצלחת תהליך מורכב זה.