Au cours des 10 dernières années l’immobilier israélien a connu un véritable essor avec une hausse des prix allant jusqu’à 300 % principalement à Tel Aviv, Jérusalem, Hertzeliya, Raanana, ou encore Netanya, Ashdod, Eilat, etc…
Cette situation résulte de plusieurs facteurs :
Une croissance annuelle du PNB aux alentours des 7 %,
Une très/trop forte demande au regard de l’offre, due à :
Une forte imm
igration et une population grandissante,
Des taux d’intérêts bas rendant les placements bancaires obsolètes comparativement à l’immobilier (rentabilité se conjugue avec plus-value),
L’échec des différents gouvernements à répondre à la demande, notamment en rendant des terrains constructibles,
La police d’assurance : la montée de l’antisémitisme pousse à préparer des lendemains sombres ; l’achat immobilier en Israël apparaît comme étant la meilleure garantie. L’accès à la propriété foncière peut cependant s’apparenter à un véritable parcours du combattant, à plus fortes raisons pour un non hébraïsant/néophyte aux us et coutumes israéliennes :
Droit israélien similaire au modèle anglo-saxon,
Système bancaire différent du français,
Re**rd dans les délais,
Méthodes de négociations « particulières «. Ces taches sombres au tableau ont été compensées par les plus-values extraordinaires réalisées (jusqu’à 300 %). Toutefois, les perspectives à venir sont beaucoup plus modestes. Les différentes taxes, aux nombres desquelles celles sur la plus-value, ou encore sur l’acquisition ont considérablement augmentées. Ainsi, il semble que la VEFA, ou Vente en État Future d’Achèvement, apparaisse comme étant la meilleure option en matière de rentabilité. Chez IREL, nous partons d’un constat simple :
Afin de pouvoir démarrer un projet immobilier et que les fonds bancaires soient décaissés par la banque garantissant le projet, le promoteur doit avoir vendu au minimum 30 % du projet. De ce fait ,le promoteur accorde des réductions conséquentes (de 10 à 20 %) en période de pré-ventes ;
Il apparait que dès qu’un projet a dépassé les 50 % de vente sur plan et qu’il a obtenu l’autorisation de la commission (ce qui équivaut à un pré-permis) son prix de vente augmente de 10 à 15 % par rapport aux préventes ;
Cette période, celle entre les préventes et l’obtention du permis/pré-permis de construire dure entre 12 et 24 mois. IREL se positionne sur des projets en pré-ventes ,en se servant d’un effet levier estimé à 1 pour 5. Afin de négocier des réductions conséquentes IREL fait l’acquisition de grandes surfaces/plusieurs unités , qui seront revendues à obtention du permis, ainsi que la garantie bancaire. Cette logique est bien évidemment vraie pour un achat fait en tant que personne physique, mais l’achat par le biais de notre structure permet de dégager une plus grande rentabilité :
L’achat de grandes surfaces permet de négocier de plus grandes réductions, faisant accélérer l’octroi des fonds bancaires, faisant lui-même mécaniquement augmenter le prix des lots ;
Économie réalisée pour les frais juridiques,
Économie sur les commissions d’achats. L’achat en hors taxe maximalise le levier entre fonds propre et profit.
