22/01/2015
ניהול דירות להשכרה
מחבר: Tomer Sharabi
ניהול דירות להשכרה ניהול דירות להשכרה
כיצד להשיג דמי שכירות גבוהים יותר בתל אביב דרום.
להימנע משוכרים בעייתיים משכירים דירה טיפים שיעזרו לכם
יש לכם דירה להשכרה? איך תשיגו עבורה דמי שכירות גבוהים יותר, איך תימנעו משוכרים בעייתיים ומה לעשות כשהדירה רועשת מדי והקיר סדוק. 25 טיפים
בעלי דירות להשכרה בתל אביב דרום ריכזנו עבורכם רשימה של עצות שיסייעו להם להשביח את הנכס, לקבל עבורו דמי שכירות גבוהים יותר, למצוא דיירים טובים יותר ולהבטיח את שלמות הדירה.
1. הקפידו בבחירת השוכר. אחת הבעיות שמטרידות את מנוחתם של בעלי דירות רבים להשכרה בתל אביב היא התקשרות עם שוכר לא הגון - כזה שאינו משלם בזמן, גורם נזק לדירה ולתכולתה ולעתים מסרב להתפנות. בחירת השוכר חשובה על מנת להימנע מראש מהליכים יקרים ומייגעים בבית המשפט. לכן, בפגישה הראשונה ודאו בצורה מוחלטת את זהות השוכר באמצעות תעודת זהות. בררו את עיסוקו ומהי מטרת השכירות (מגורים, משרד), שאלו כמה דיירים יתגוררו בדירה ואם לבני הבית יש תחביבים מיוחדים העלולים ליצור בעיה עם השכנים, כמו נגינה בתופים. או בעלי חיים
2. בקשו מהשוכר את מספר הטלפון של בעלי הבית הקודמים שלו ובררו כיצד התנהג כדייר ומדוע עזב. אם הוא מסרב לתת לכם את הטלפון - כנראה שיש לו מה להסתיר. ותרו עליו.
3. יערכו חוזה שיסדיר את מחיר השכירות, תקופת השכירות, הסדרת מועדי התשלום, בטחונות והסדר התשלומים. הצמידו את שכר הדירה לדולר או לשקל. הבטיחו את עצמכם מפני ירידת שער הדולר על ידי קביעת שער מינימום. או לחלופין הצמדה למדד כשר החוזה נקוב בשקלים
4. הכניסו לחוזה סעיף המאפשר לכם לבקר בדירה בתקופת השכירות כדי לוודא שהשוכר שומר על הנכס. קיבעו קנס במקרה שהוכר לא מפנה את הדירה בזמן.
5. קיבעו בחוזה אופציה להארכה ואת התנאים המדויקים לכך. יש שוכרים טובים והוגנים שמקפידים על התשלומים ושומרים על הנכס, ועליהם כדאי לשמור ולאפשר להם שכירות לטווח ארוך.
6. לפני ההשכרה יערכו רשימה של הפגמים שהיו בדירה לפני עריכת החוזה .וקיבעו בחוזה מי אחראי לתיקון פגמים ונזקים שמתגלים בדירה ומתי יתוקנו.
7. רישמו בסוף ההסכם סעיפים עיקריים שהפרתם תיחשב להפרה יסודית, כמו תשלום דמי השכירות, מועד פינוי ושכירות משנה. הפרתם של סעיפים אלה תאפשר לכם לבטל את העסקה.
8. הקפידו על קבלת בטחונות טובים מצד השוכר, שטר חוב או ערבות בנקאית. כדאי להחתים על החוזה ערבים כמו הורים, במקרה של שוכר סטודנט להבטחת כל התחייבויות השוכר כלפיכם. זהו את הערבים באמצעות תעודת זהות.
9. עם תחילת השכירות יש לקבל מהשוכר צ'קים ריקים, ללא תאריך וללא סכום, לצורך תשלומים שונים עבור הרשויות. את השוכר יבטל את הצ'קים תוכלו לממש אותם באמצעות בית המשפט.
10. אם השכירות היא מעל לשנה יש להקפיד לרשום בעירייה שהשוכר הוא המחזיק, לצורך חיוב הארנונה.
11. הקפידו לעביר את חשבונות העירייה, החשמל והטלפון. על שם הדיר החדש
12. דאגו לכך שהשוכר יבטח את הנכס מפני נזקים שעלולים להיגרם בתקופת השכירות, לרבות ביטוח צד ג'.
13. נסו להכניס להסכם סעיף המתיר למשכיר לנתק את המים והחשמל במקרה של הפרת ההסכם מצד השוכר.
14. בשנים האחרונות גובר הביקוש של שכירת דירות מצד עובדים זרים המתגוררים 6-5 דיירים בדירה אחת. אם השכרתם את הדירה לקבוצת עובדים זרים, הקפידו לבקר אותם לעתים קרובות.
15.הכינו רשימה של ציוד שנשאר בדירה וצרפו לחוזה. מזגן .מקרר. תנור .בלוני גז.
16. הקפידו שהדירה תיראה במיטבה כשהשוכרים מגיעים להתרשמות ראשונית. זר פרחים ועציצים ירוקים יכולים רק להוסיף.
17. הסתירו פגמים קטנים בדירה. יש חור בקיר? תלו עליו תמונה. החלון סדוק? הוסיפו וילון.
18. הדירה שלכם קטנה מאוד? הוציאו כמה שיותר רהיטים וחפצים מיותרים על מנת שתיראה מרווחת יותר.
19. רוב הנשים שמגיעות לבחון דירה יבדקו קודם כל את המטבח. אם אתם רוצים להעלות את ערך הדירה ולגבות שכר דירה גבוה יותר החליפו או שפצו את המטבח. אם אינכם מעוניינים להשקיע במטבח חדש, בצעו שיפוצים קטנים כמו החלפת חזיתות לארונות, החלפת פירזולים, הוספת מוט תלייה אופונתי וכדומה.
20. הקפידו על ניקיון השירותים והאמבטיה. גם שם ניתן לעשות פלאים על ידי החלפת קרש האסלה, הוספת שטיח צבעוני או החלפת המראה.
21. הקפידו גם על הסביבה הקרובה של הדירה, חדר המדרגות והכניסה. הוסיפו שטיח כניסה חדש, עציץ או אפילו תמונה גם בחדר המדרגות.
22. הדירה שלכם רועשת במיוחד? שיקלו התקנת חלונות עם זכוכית כפולה שתפחית חדירת רעש וגם תגביר את הבידוד הטרמי בדירה. עירכו חישוב בכמה תוכלו להעלות את שכר הדירה החודשי אם בעיית הרעש תיעלם. ייתכן שההשקעה תחזיר עצמה בתוך מספר חודשים.
23. הדירה רועשת בשעות היום? הזמינו את השוכרים בערב. אם היא רועשת בלילה התעקשו לקבוע בשעות הבוקר או הצהריים.
24. אל תמסרו מפתח ואל תרשו הכנסת חפצים כל עוד החוזה והשטרות אינם חתומים במלואם על ידי השוכר והערבים.
25. סכמו מראש שבחודש השכירות האחרון תהיו רשאים להביא שוכרים חדשים ולהציג להם את הדירה.
26. כאשר מוחלף שוכר, החליפו מנעול. זה טוב גם להרגשה הטובה של השוכר החדש.
המשכירים מפסידים 20 מיליון שקל בשנה
משכירי הדירות בארץ מפסידים מדי שנה כ-20 מיליון שקל, כתוצאה מצ'קים חוזרים ומאי עמידה בתנאי התשלום והסכם השכירות מצידם של השוכרים. כך עולה ממחקר שערכנו , עולה כי ל-6% ממשכירי הדירות קרה במהלך השנה האחרונה לפחות מקרה אחד של החזרת צ'ק או איחור חמור בתשלום. ב-30% מהמקרים לא הצליחו משכירי הדירות לגבות את הכסף מהשוכר. בדיעבד, מסתבר כי בחלק לא מבוטל ממקרי הצ'קים החוזרים נתן שוכר הדירה צ'קים שכלל לא שייכים לו.
עוד עולה כי במקרים רבים משכירי הדירות נאלצים לוותר על חודשי שכירות נוספים על מנת שהשוכר יסכים להתפנות מהדירה לפני תום החוזה ויאפשר לבעלים למצוא שוכר שיעמוד בהסכם. מספר המקרים הללו גדל בכ-20% בשנים האחרונות.
מהמחקר שערכה החברה עולה כי בארץ מוצעות להשכרה כ-600 אלף דירות. כ-10% מבתי האב בישראל מחזיקים בדירה להשכרה. כמיליון איש, המהווים 27% מהאוכלוסייה, מתגוררים בדירה שכורה. מחיר השכירות הממוצע כיום עומד על 430 דולר לדירה. בסך הכל מגלגל ענף השכרת הדירות יותר ממיליארד שקל בשנה.
שלושת הבטחונות הקיימים כיום בשוק למשכיר הדירות - החתמת ערבים, צ'ק ביטחון או ערבות בנקאית - חסרים ואינם נותנים מענה כאשר השוכר מתחמק מתשלום. במקרה של ערבים, עבור סכום של עד 60 אלף שקל לא ניתן כלל לפנות אליהם בטרם מוצו כל הליכי הגבייה נגד החייב. במקרה של צ'ק ביטחון, התברר במקרים רבים כי הצ'ק שניתן, כמו גם הצ'קים עבור השכירות, בוטלו. כמו כן עלותה של ערבות בנקאית גבוהה וניתן להוציאה רק אם השוכר מעמיד בטחונות לבנק http://www.tsls.co.il/ArticlePage.aspx?id=6
