31/08/2026
Рынок остывает, но обвала не будет: взгляд человека, который кредитует застройщиков.
Когда хочешь понять, что на самом деле происходит на рынке жилья, полезнее слушать не тех, кто продаёт квартиры, а тех, кто даёт под них деньги. Гиль Топаз, со-гендиректор «Альтшулер Шахам Кредит», как раз из вторых — и картина, которую он описывает, спокойнее заголовков про «пузырь».
Его бизнес вырос из чужой проблемы. Застройщик достраивает дом, но остаётся с 30–40% непроданных квартир, денег на закрытие банковского сопровождения нет, а тут ещё покупатели начинают отказываться от сделок. Топаз берёт готовые квартиры с «Тофес 4» в залог, выдаёт кредит — и застройщик гасит долг перед банком и идёт дальше. Ещё три-четыре года назад такой услуги почти не существовало: не было спроса. Сегодня, говорит он, застройщики ищут её сами.
Откуда взялся навес непроданного жилья? Точкой перелома Топаз называет октябрь 2023-го. С тех пор цены ведут себя избирательно — где-то стоят, где-то снижаются, но не растут, — а высокая ставка давит на спрос. Наложилась и мода на акции «80-20» и «90-10»: раньше застройщик получал деньги по мере стройки и заканчивал проект с запасом, приберегая пентхаусы и квартиры с садом на десерт. Теперь он финиширует с ворохом непроданных квартир — и внезапными звонками с просьбой расторгнуть договор.
Но именно эти отмены Топаза не пугают. По его оценке, расторгают в основном спекулянты — 10–15% рынка, те, кто заходил с минимальным взносом ради быстрой перепродажи. Он приводит показательный пример: наёмный работник купил пять квартир на 15–17 миллионов шекелей, внёс около 40%, да и то в кредит, — рассчитывал на «оборот», а рынок развернулся. А вот молодые семьи и те, кто меняет квартиру на большую, почти не отказываются: им жильё нужно не для спекуляции, а чтобы в нём жить.
Отсюда и его главный тезис. Обвала на 20% он не ждёт — речь об единичных процентах, и это, подчёркивает Топаз, он вовсе не преуменьшает. Картина неоднородна: Иерусалим держится крепче, периферия слабее. И многое, по его словам, решает не арифметика, а настроение — пока люди смотрят вперёд с ожиданием, что подешевеет, они не спешат оставаться в сделке.
Для покупателя вывод простой. Это фаза коррекции, а не краха. На рынке много готовых квартир от застройщиков, которым нужна ликвидность, а значит — есть с кем и о чём торговаться. Особенно за пределами Иерусалима.
*По материалам интервью Globes.*
