12/03/2025
*⚖️ בפוסט הזה נסקור פסק דין מעניין שבו היה לי הכבוד להציג את עמדתי בפני השמאי המכריע, בעוד שהפן המשפטי נוהל במקצועיות על ידי עו”ד עודד גאון. יחד, הבאנו לידי ביטוי את ההיבטים השמאיים והמשפטיים שהכריעו בתיק – ויצרו תוצאה שכדאי להכיר.
פסק דין מירה גל ישפיע באופן משמעותי על חישוב היטל השבחה למוכרי וקוני דירות בתל אביב (שכונות צפוניות)
ביום 4.3.2025 התקבלה פסיקה משמעותית בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, בפני כבוד השופט אילן צור
העוסק באחת הסוגיות המרכזיות.
ההחלטה קובעת כללים חדשים לגבי אופן החיוב, תוך אבחנה בין זכויות בנייה שיש לחייב בשלב המכר לבין זכויות שיחויבו רק בשלב ההיתר (זכויות שדורשות אישורים נוספים/ וודאות)
עיקרי ההחלטה לפי תוכניות בניין:
📌 תכנית ג’1 – זכויות בגג
בעת מכירת נכס, חישוב ההשבחה יתבסס על ניצול של 90% משטח הגג, בהתאם לקומה שמתחתיו (ולא קומת הקרקע)
ניתן לכלול גם הצמדת מבנה עזר למבנה המגורים כשטח עיקרי בהתאם לתוכנית 3450.
ככל שיאושרו שטחים נוספים בקומת הקרקע או במרתף וכתוצאה מכך תגדל קומת הגג ההשבחה תחויב בעת מתן היתר, (קרי הקונה יחויב)
📌 תכנית ע’1 – זכויות קרקע ומרתף
חישוב ההיטל בעת מכירה יתבסס על 100% משטח תכסית קומת הקרקע, בתוספת 1.25% בגין הצמדת מבנה עזר למבנה המגורים כשטח עיקרי (בחלוקה שווה של 2.5% בשתי קומות).
גם כאן, הצמדות נוספות (למשל חניות) יחויבו רק בשלב מתן ההיתר.
📌 תכנית 2754 – בריכות שחייה
בעת מכירת נכס, ייגבה 60% מהיטל ההשבחה בלבד.
היתרה (40%) תשולם רק בעת הוצאת היתר בנייה לבריכה ע״י הקונה.
📌 תכנית 3450
בית המשפט שינה את החלטת ועדת הערר לגבי תוכנית זו באופן שבו משפיעה התוכנית על תוכנית ע'1 מרתפים ו ג'1 גגות.
כאשר בעת מכר יש לחייב בתוכנית ע'1 על תכסית קומת הקרקע בתוספת מבנה העזר ובבואנו לחייב על תוכנית הגגות – ג'1 יש להביא בחשבון גם הצמדת מבנה עזר למבנה המגורים כשטח עיקרי כאשר בחישוב המכר מבנה העזר יחולק באופן שווה בין הקומות.
משמעות הפסיקה עבור בעלי נכסים ורוכשים:
⚖️ יותר ודאות כלכלית – בעלי נכסים יוכלו לתכנן טוב יותר את תשלומי היטל ההשבחה ולמנוע חיובים בלתי צפויים יחד עם זאת יביא לבלבול בין תשלום היטל ההשבחה בשלב המכר לבין תשלום ההיטל אשר יחול על הקונה בעת הוצאת היתר בניה.
⚖️ השפעה על עסקאות נדל”ן – מנגנון החיוב החדש עשוי להשפיע על מבנה העסקאות, במיוחד בנוגע לחלוקת תשלומי ההיטל בין מוכרים לרוכשים.
⚖️ עורכי דין – ניסוח הסכמי המכר יביא לבלבול בכל הקשור לחבות היטל ההשבחה עד שלב המכר ולאחריו מאחר וחלק מההיטל יגבה אך ורק בשלב ההיתר ובהינתן וודאות.
לסיכום
פסק הדין “מירה גל” משנה את אופן חישוב היטל ההשבחה, במיוחד לגבי תוכניות ג’1, ע’1, 2754 ו-3450. ההכרעה מביאה לגישה מאוזנת יותר, המונעת חיובים מוגזמים במעמד המכירה תוך שמירה על גביית מס אמת בהתאם לשלב המימוש בפועל.
עמ"נ 64094-01-24 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' נגד גל ואח'
עמ"נ 28867-04-24 עירית ת"א יפו נגד אמיר ואח'
עמ"נ 28907-04-24 עירית ת"א יפו נגד הוד
