גיא יקותיאל עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38

23/06/2026

אני אמנם עדיין בחופשה, אבל היה לי חשוב לעצור רגע ולכתוב על פסק הדין האחרון שמדברים עליו עכשיו כמעט בכל שיחה מקצועית בתחום ההתחדשות העירונית.

קראתי את הפרסומים עליו, וחשבתי מיד על לא מעט בעלי דירות ונציגויות שפגשתי לאורך השנים. על האנשים שיושבים סביב שולחן אחד, גרים באותו בניין כבר עשרות שנים, וצריכים להסכים ביניהם מה נחשב הוגן.

פסק הדין עסק בפרויקט פינוי־בינוי ברמת גן, שבו נקבעה תמורה אחידה של תוספת 12 מ”ר לכל הדירות. בית המשפט קבע שבמקרה שבו קיימים פערים משמעותיים בין הדירות הקיימות, תוספת זהה לכולם לא תמיד מייצרת שוויון אמיתי, ובמקרה המסוים הזה נפסקו תשלומי איזון לבעלת דירה גדולה יותר.

מה משמעות של פסק הדין עבורכם?
זה לא אומר שממחר בבוקר כל הסכם נפתח מחדש, ולא שכל בעל דירה צריך להתחיל לחשב לבד מה “מגיע לו”. אבל זה כן אומר משהו חשוב מאוד על הדרך שבה צריך לנהל פרויקטים כאלה.

מהניסיון שלי, רוב המחלוקות הקשות לא מתחילות כשהיזם מציע מעט מדי. הן מתחילות כשבעלי הדירות מרגישים שלא ראו אותם. שלא הבינו את המצב המיוחד שלהם. שלא עצרו לבדוק אם מה שנראה פשוט בטבלה באמת הוגן בחיים עצמם.

ולכן, כשאני מלווה פרויקט, אני תמיד מעדיף להתמודד עם השאלות הקשות בהתחלה. לבדוק את סוגי הדירות. להבין את הפערים. לשמוע את בעלי הדירות. לחשוב מראש על מנגנוני איזון. זה אולי פחות נוח בשלב הראשון, אבל הרבה יותר נכון מאשר לגלות את הבעיה אחרי שכבר כולם מותשים.

בעיניי, פסק הדין הזה הוא לא “רעידת אדמה” ולא סיבה לפאניקה. הוא תזכורת מקצועית חשובה: שוויון הוא לא תמיד לתת לכולם אותו דבר. לפעמים שוויון אמיתי דורש להסתכל קצת יותר לעומק.

ובתחום כמו פינוי־בינוי, שבו אנשים מוסרים את הבית שלהם תמורת הבטחה לעתיד טוב יותר, העומק הזה הוא לא מותרות. הוא חלק מהאחריות שלנו.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי

18/06/2026

השבוע אני בארה״ב עם הבנים, בין היתר כדי לראות מקרוב משחקי מונדיאל.

יש משהו מיוחד בלשבת איתם ביציע, בתוך עשרות אלפי אנשים, ולראות איך אירוע ענק מתרחש כמעט בטבעיות: הקהל נכנס, התחבורה עובדת, התאורה, האבטחה, הדשא, השילוט, התזמון. הכל נראה פשוט ברגע שהמשחק מתחיל.

אבל האמת היא שמה שנראה פשוט על המגרש, הוא תוצאה של שנים של תכנון.

וזו מחשבה שלקחתי איתי גם לעולם ההתחדשות העירונית.

בעלי דירות רואים בדרך כלל את הרגעים הגדולים: חתימה על הסכם, הריסת הבניין, תחילת הבנייה, קבלת המפתח. אבל פרויקט טוב לא מתחיל שם. הוא מתחיל הרבה לפני כן, בבחירת נציגות נכונה, בבדיקת היזם, בהסכם מדויק, בלוחות זמנים ברורים, בתכנון שמבין לא רק את הבניין אלא גם את הרחוב והשכונה.

כמו בכדורגל, גם כאן אי אפשר לנצח רק עם כישרון. צריך שיטה, תיאום, סבלנות, ואנשים שיודעים לקרוא את המגרש כמה מהלכים קדימה.

ואולי זו התובנה הכי חזקה מהנסיעה הזו:
המשחק הגדול הוא מה שכולם רואים.
העבודה החשובה באמת נעשית הרבה לפני שריקת הפתיחה.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #מונדיאל #תכנוןעירוני

16/06/2026

חלופת שקד הבטיחה לקצר זמנים. אז למה זה עדיין לא קורה בשטח?

לא מעט בעלי דירות שואלים אותי לאחרונה על חלופת שקד.
על הנייר, מדובר במסלול שאמור היה לתת מענה חשוב אחרי תמ”א 38: לקדם התחדשות בניינית בצורה מהירה יותר, עם חיבור בין שלב התוכנית לבין שלב היתר הבנייה.

אבל בפועל, הדברים מורכבים יותר.
הרשויות המקומיות נזהרות, היזמים והבנקים עדיין בוחנים את רמת הוודאות, ובעלי הדירות לא תמיד מקבלים תמונה מלאה לגבי לוחות הזמנים והסיכונים.

במאמר החדש ניסיתי לעשות סדר: למה חלופת שקד לא מתקדמת בקצב שציפו לו, מה באמת מעכב את המסלול, ומה חשוב לבדוק לפני שמסתמכים עליו בפרויקט.

מוזמנים לקרוא.

https://did.li/NIXgT

#חלופתשקד #התחדשותעירונית #תמא38 # #פינויבינוי

למה חלופת שקד לא מתקדמת למרות שנועדה לקצר הליכים? הסבר ברור על החסמים התכנוניים, הכלכליים והעירוניים ועל הקשיים בהם נתקלת התכנית.

12/06/2026

השבוע השתתפתי בפאנל בכנס בעלי דירות בלאגו בראשון לציון, שעסק בשאלה שמעסיקה כמעט כל נציגות וכל בעל דירה בתחילת הדרך: איך ממקסמים תמורות בפרויקט פינוי־בינוי?

זו שאלה חשובה, אבל בעיניי היא מתחילה הרבה לפני המספרים.

בעלי דירות שרוצים לקבל הצעות טובות יותר מיזמים צריכים קודם כל לייצר ודאות. ודאות לגבי ההסכמות בבניין, ודאות לגבי המצב התכנוני, ודאות לגבי הזכויות, ודאות לגבי הדרך שבה יוצאים למכרז יזמים.

כשבעלי הקרקע מאורגנים נכון, כשהנציגות פועלת בצורה מסודרת, וכשצוות היועצים עושה עבודת הכנה רצינית לפני הפנייה ליזמים — הפרויקט נראה אחרת גם מהצד של היזם. הוא פחות “הימור” ויותר הזדמנות ברורה.

ובשוק של היום, שבו יזמים בוחנים כל פרויקט בזהירות גדולה יותר, ודאות היא לא עניין טכני. היא כלי אמיתי לשיפור התמורות.

בפאנל דיברנו גם על מנגנונים כמו חלוקת רווח עתידי, על הערות אזהרה, על ליווי בנקאי ועל שאלות שעלו מהקהל. אבל בסוף, המסר המרכזי נשאר פשוט:

ככל שבעלי הדירות מגיעים מוכנים, מגובשים ומלווים נכון — כך הם מגיעים חזקים יותר לשולחן המשא ומתן

09/06/2026

בשנים האחרונות עבדתי לא מעט.

כמו הרבה בעלי עסקים ובעלי מקצוע, תמיד היה עוד משהו שצריך לעשות. עוד פגישה, עוד פרויקט, עוד יעד להגיע אליו. לפעמים נדמה שהלו”ז מתמלא מעצמו.

אני לא מתלונן. אני אוהב את מה שאני עושה, וחשוב לי לעשות אותו בצורה הטובה ביותר.

אבל בשנה האחרונה מצאתי את עצמי חושב יותר על האיזון שבין עבודה לחיים, ובפרט אחרי שאיבדתי את אמא שלי.

האובדן לא שינה את האהבה שלי לעבודה או את המחויבות שלי לעשייה. אם כבר, הוא חיזק אצלי את הרצון לעשות דברים בצורה הטובה ביותר. אבל הוא בהחלט גרם לי לעצור לרגע ולשאול את עצמי שאלות על זמן, על סדרי עדיפויות ועל הדברים שבסופו של דבר נשארים איתנו.

לא במובן של לעבוד פחות. במובן של לזכור בשביל מה עובדים מלכתחילה.

לפנות זמן למשפחה. להיות נוכח יותר ברגעים הקטנים. לקחת זמן לעצמי ולדברים שאני אוהב לעשות, לא לדחות דברים שחשובים באמת למועד לא ידוע בעתיד.

אחד הדברים שמאפיינים את העבודה שלי הוא ההשקעה העצומה, ארוכת הטווח בתכנון העתיד. זה טבעי. כולנו רוצים ביטחון, בית טוב יותר ואיכות חיים טובה יותר.

אבל איכות חיים היא לא רק משהו שמתכננים לעוד חמש או עשר שנים.

היא גם היכולת ליהנות מהדרך.

לשבת לארוחת ערב בלי לבדוק הודעות כל כמה דקות. לצאת עם המשפחה בלי שהראש נשאר במשרד. לעצור לפעמים ולהיות נוכח באמת ברגע.

אני עדיין עובד קשה, אבל אני משתדל להזכיר לעצמי שהצלחה לא נמדדת רק במה שהשגנו, אלא גם בדרך שבה בחרנו לחיות תוך כדי.

זו תזכורת שאני משתדל לקחת איתי בכל יום.

#משפחה #התחדשותעירונית

02/06/2026

יש תקופות שבהן השגרה נעצרת, גם כשהיומן ממשיך להתמלא וגם כשהעבודה לא באמת מחכה.

אחרי כמה שבועות שבהם הייתי בעיקר עם המשפחה ועם הכאב הפרטי שלי, אני מנסה לחזור בהדרגה אל הדברים המוכרים: לפגישות, לשיחות, להחלטות, לעבודה. זה לא קורה ביום אחד. לפעמים צריך קודם להחזיר את הנשימה, ואז את הקצב.

החזרה לעבודה מזכירה לי עד כמה שינוי יכול לטלטל את החיים, לשנות פרספקטיבה וסדרי עדיפויות. בעבודה שלי אני פוגש את זה כל הזמן: אנשים שנדרשים לקבל החלטות גדולות דווקא בתקופה של אי־ודאות, חשש ועומס רגשי.

וזה נכון מאוד גם בהתחדשות עירונית.

קל לדבר על פינוי־בינוי דרך חוזים, תב”עות, היתרים, ערבויות ותמורות. כל אלה חשובים מאוד, כמובן. אבל מאחורי כל מסמך יש אנשים. משפחות. זיכרונות. שכנים. תחושת בית.

לכן, בעיניי, ליווי נכון של פרויקט לא מתחיל רק בשאלה “מה מקבלים?”, אלא גם בשאלה איך עוברים את הדרך הזו בצורה ברורה, הוגנת ומכבדת.

בשבועות הקרובים אמשיך לכתוב כאן על הנושאים המקצועיים שמעסיקים בעלי דירות ונציגויות, מתוך אותה מטרה שמלווה אותי תמיד: לעשות סדר, להפחית אי־ודאות, ולעזור לקבל החלטות טובות יותר בתוך תהליך מורכב.

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #חזרהלשגרה

14/05/2026

בין כל הפאנלים, ההרצאות והפגישות בוועידת בכירי הנדל״ן של מרכז הנדל״ן באילת, אחד הדברים שהכי נהניתי מהם השבוע היה פשוט לפגוש אנשים.

אנשים שאתה עובד מולם לאורך השנים, כאלה שהתחום הזה מפגיש ביניכם שוב ושוב: קולגות, יזמים, אנשי מקצוע, לקוחות ותיקים וגם חברים שכבר מזמן הפכו לחלק מהדרך.

עולם ההתחדשות העירונית הוא עולם אינטנסיבי מאוד. הרבה אחריות, הרבה החלטות, לא מעט מורכבויות, ולפעמים גם תקופות מאתגרות. בתוך כל זה, הקשרים האישיים שנבנים עם השנים הם חלק משמעותי מהעשייה.

היה כיף לעצור רגע מהשגרה, לשבת לשיחות בלי לחץ של ישיבה או לוח זמנים, לשמוע מה עובר על אחרים בתחום, לדבר על פרויקטים, על השוק, על התקופה, וגם פשוט להחליף כמה מילים עם אנשים טובים.
חוזר מאילת עם הרבה מחשבות, לא מעט תובנות, ובעיקר הערכה גדולה לאנשים שפועלים יום־יום בתוך התחום המורכב הזה.

עם: דן קצ’נובסקי, מנכ”ל ובעלים של מרכז הנדל”ן , עמית גוטליב, יו”ר ארגון הקבלנים בתל אביב, גל לחמי, מנכ”ל (משותף) אוניקס, לשעבר ראש מנהלת התחדשות עירונית חדרה, יוסי פלח, משנה למנכ”ל קטה גרופ (וחבר ילדות), עומר זיו, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בת ים, עומר גוגנהיים, משנה למנכל אשטרום

#התחדשותעירונית #פינויבינוי #נדל״ן #עורךדיןהתחדשותעירונית ועידת_בכירי_הנדל״ן מרכזהנדל״ן נדלןבישראל

13/05/2026

השבוע השתתפתי בוועידת בכירי הנדל״ן באילת.
מעבר למפגשים ולשיחות, כנסים מהסוג הזה הם בעיקר הזדמנות לעצור רגע ולהבין לאן התחום הולך.

עולם ההתחדשות העירונית משתנה כל הזמן.
מדיניות עירונית מתעדכנת, ועדות מקומיות משנות גישה, תוכניות חדשות נכנסות לתוקף, וגם האתגרים בשטח משתנים — מימון, תשתיות, לוחות זמנים וציפיות של בעלי דירות.

כדי ללוות נכון פרויקטים, אי אפשר להסתפק רק במה שקורה במשרד או בישיבות עבודה. חשוב לשמוע מה קורה בערים אחרות, להבין איך רשויות חושבות, להיחשף לפסיקות, למגמות ולניסיון של אנשי מקצוע מכל התחום.

מעבר להרצאות ולפאנלים, אחד הדברים החשובים בכנסים כאלה הוא גם המפגש עם קולגות, לקוחות ואנשים שאתה עובד מולם לאורך השנים. בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא תחום שמבוסס הרבה מאוד על היכרות, אמון ועבודה משותפת לאורך זמן.

חוזר מהוועידה עם הרבה חומר למחשבה, לא מעט תובנות, ובעיקר עם תחושה ברורה שהתחום ממשיך להשתנות ולהתפתח כל הזמן.

#התחדשותעירונית #ועידתהנדלן #מרכזהנדלן

11/05/2026

התקופה הזאת בשוק הנדל״ן דורשת מהמשקיעים לחשוב אחרת. לא פחות חשוב מזה, היא דורשת סבלנות.

חשוב לי להדגיש: הדברים כאן הם מידע כללי בלבד, לא המלצה לבצע עסקה כזו או אחרת. בכל השקעת נדל״ן אתם צריכים לבדוק לעומק את הנכס, את המצב התכנוני, את המיסוי, את המימון ואת רמת הסיכון.

בשנים שבהן השוק רץ, לא מעט משקיעים חיפשו את העסקה המהירה: לקנות, להשביח, למכור, ולהמשיך הלאה. אבל בתקופה הנוכחית, שבה מחירי הנדל״ן לא ממריאים באותו קצב שהכרנו, אני חושב שנכון יותר להסתכל על השקעות בטווח בינוני, סביב חמש שנים, ולא לבנות על פליפ מהיר.

למה? כי היום הערך פחות יושב על תנופה מיידית של השוק, ויותר על בחירה נכונה של אפיק עם פוטנציאל סביר להתקדמות.

האפיק הראשון הוא נכסים שנמצאים בסביבה של התחדשות עירונית עם הסתברות מימוש יחסית גבוהה. לא רק רעיון תיאורטי, אלא מקום שבו כבר רואים תכנון, מדיניות עירונית ברורה, ולעיתים גם יזם שמקדם מהלך. בהקשר הזה אפשר לחשוב, כדוגמה כללית בלבד, על שכונות כמו יוספטל בפתח תקווה או ג׳סי כהן בחולון, שבהן הרשויות מקדמות תהליכי התחדשות, כל אחת בשלב התכנוני שלה. אבל הנקודה החשובה איננה השם של השכונה, אלא השאלה אם יש ודאות יחסית והתקדמות אמיתית.

האפיק השני הוא רכישת דירה על הנייר מקבלן, דווקא בתקופה שבה שוק המכירות איטי יותר ורבים מציעים מסלולים נוחים יותר לרוכשים. כאן המשקיע לא בהכרח רודף אחרי רווח מהיר, אלא מנסה לנצל תנאי כניסה נוחים יותר, עם הון עצמי התחלתי נמוך יחסית ויתרת תשלום במועד מאוחר יותר. גם כאן, כמובן, צריך לבדוק היטב מי הקבלן, מה מצב הפרויקט, מה לוחות הזמנים ומה כתוב באמת בהסכם.

האפיק השלישי הוא קרקע בייעוד מגורים, מה שמכונה לא פעם בשוק “קרקע צהובה”. זהו אפיק שיכול להתאים רק למי שמבין שמדובר במהלך סבלני יותר. העובדה שקרקע כבר מסומנת למגורים בתוכנית מאושרת מקטינה אי ודאות לעומת קרקע חקלאית, אבל עדיין לא אומרת שיש מחר בבוקר היתר, פיתוח או ודאות ללוחות זמנים. לכן זה אפיק שצריך להיבחן בזהירות, עם הבנה תכנונית אמיתית, ולא דרך כותרת שיווקית.

בעיניי, כאן נמצא לב העניין של התקופה הנוכחית: פחות לחפש את ה”סיבוב”, ויותר לחפש מהלך הגיוני. לא עסקה שנשמעת טוב לשבועיים, אלא השקעה שיש לה סיכוי אמיתי להבשיל בתוך כמה שנים.

כאמור, המידע כאן כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי, תכנוני, מיסויי או השקעות המותאם לנסיבותיו של כל מקרה.

נ.ב. בתמונה אני עם ההשקעה הכי טובה שעשיתי בחיים 😍

#נדלן #התחדשותעירונית #השקעהבנדלן