20/10/2024
אחת ההשקעות הרווחות כיום היא השקעה בנדל"ן. המאמר הבא עוסק בנדל"ן מסחרי להשקעה, תשואה מנדל"ן מסחרי, יתרונות ולמה כדאי לשים לב.
קיימים מספר הבדלים בולטים בין השקעות בנדל"ן למגורים לעומת השקעה בנדל"ן מסחרי, מבינהם:
1. תשואה
תשואה הוא מונח שמתייחס לרווח השנתי שמתקבל מנכס. החישוב הוא פשוט – מחשבים את סכום השכירויות שמתקבלות מהנכס ב-11 חודשים (מקובל לחשב חודש אחד בשנה כחודש שהכנסתו מוקדשת להוצאות תחזוקה) ומחסרים מהסכום את הסכום ששולם על הנכס בקנייה, היתרה היא הרווח, או במילים אחרות – התשואה. כיום התשואה השנתית על השקעה בנכס מסחרי עומדת על 6%-10% לעומת תשואה של 3% – 5% מנכס למגורים.
2. רווח הון במכירה
רווח ההון במכירה מתייחס למצב שבו בעל הנכס מחליט למכור את הנכס. בעסקאות נדל"ן מסחרי לעומת נדל"ן מגורים יש אפשרות להגדלת רווח ההון של הנכס במכירה לפי רווחיותו של העסק שנמצא בנכס. עסק מרוויח מאוד (כמו מרכז מסחרי או בניין משרדים) יכול להעלות את שוויו של הנכס במכירה.
3. תחזוקה וניהול
הבדל נוסף ומרכזי הוא בניהול ובתחזוקה של הנכס. בעוד שהשכרת דירת מגורים יכולה להחשב כהכנסה פסיבית אישית, השכרת נדל"ן מסחרי מחייבת את השוכר בהוצאת חשבוניות מס ולכן הוא חייב להיות חברה או עוסק מורשה. בנוסף, התחזוקה של נכס מסחרי נחשבת למורכבת יותר אבל גם הרווח בהתאם.
4. סיכונים
כמו בכל השקעה גם בהשקעות נדל"ן יש סיכונים. אפשר לומר שהסיכונים בבסיסם די דומים בשני המקרים: לקנות נכס שאין לו ביקוש ויש קושי לאכלס. ההבדל המרכזי בנדל"ן מסחרי במקרה כזה זה שהארנונה גבוהה יותר על נכס מסחרי ולכן במקרה והוא עומד ריק ההפסד גבוה יותר.
סוגי השקעות נדל"ן מסחרי
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות דרך קניית נכס מסחרי והשכרתו\מכירתו, דרך קניית נכס מסחרי "על הנייר" ודרך השקעה בחברה שמשקיעה בנדל"ן באמצעות קניית מניות.
נכס על נייר
המונח "על הנייר" מתייחס לנכסים שנקנים מהקבלן לפני הבנייה. בתחומים של נדל"ן מסחרי אפשר לראות את זה הרבה בהשקעה במגדלי משרדים או פרוייקטים ייעודיים לאכסנה. לרוכשים נכס על הנייר יש אפשרות להחזיק בנכס או למכור אותו לאחר שלב הבנייה.
למה כדאי לשים לב?
מיקום הנכס
כשנכנסים להשקעות נדל"ן מסחרי חשוב להבין שמדובר בעולם וכדי להשתלב בו צריך להכנס אליו. אחד הדברים החשובים בתחום הזה הוא להכיר את הפרוייקטים הגדולים שמבוצעים בתחום, להכיר את שוק המחירים – כמה עולה מ"ר של משרד או מחסן בתל אביב? כמה זה עולה בערים הסמוכות ובאזורי תעשיה מוכרים? בכמה אפשר להשכיר כזה נכס? מה הביקוש? את כל הנתונים האלה אפשר להוציא מהאינטרנט ולהמשיך לעקוב.
סוג הנכס וקהל היעד
נדלן מסחרי מאחד תחתיו מספר סוגים של נכסים מבינהם – קרקעות, חנויות, משרדים, חניות, מחסנים ועוד. בבחירת סוג נכס להשקעה חשוב להבין מיהו קהל היעד של נכס כזה ולחפש מידע על השוק. לדוגמא: בהחלטה לקנות חנות להשקעה חשוב להבין מהם אזורי המסחר המובילים, איזה גודל של נכס דרוש, איזה שוכרים נכס כזה יכול למשוך, מה ההוצאות הכרוחות ומה התשואה הצפויה וכך לקבל מושג על כדאיות.
חישוב כלכלי
בהשקעות נדל"ן מסחרי והשקעות בכלל חשוב לחשב את כל ההוצאות וההכנסות האפשריות כדי לקבל תמונת מצב אמינה. בשלב הזה (וגם בשלבים הקודמים) מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי לקבל תמונת מצב טובה יותר. לחשב את סכום ההשקעה מול התשואה ולהוסיף אליו את הוצאות התפעול, מס רכישה, מיסי מס הכנסה משכירויות, ריביות במקרה ומדובר בהלוואה ועוד.
בדיקת נכס ספציפי
לאחר שהוחלט על אזור וסוג נכס להשקעה אפשר להתחיל לבחון נכסים אפשריים. בבחינת הנכס חשוב מאוד להיות מוכרים עם התב"ע של הנכס כדי להבין מה ייעודו החוקי ומהן אפשרויות ההרחבה והבנייה שנמצאים בהיתר. דבר נוסף שחשוב לבדוק היא מהי סיבת המכירה והאם הסיבה נעוצה בבעל הנכס או בנכס עצמו שמתקשה למצוא שוכרים.
