23/08/2025
કોઈ તપાસ નહીં, કોઈ રાહત નહીં: મિલકતના ભાવ મધ્યમ વર્ગને કચડી નાખતા RERA ની નિષ્ક્રિયતા બિલ્ડરોને રક્ષણ આપે છે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા અને ન્યાયીતા લાવવા માટે બનાવવામાં આવેલી રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA), મનસ્વી કિંમતો અને ભ્રામક બાંધકામ માપદંડો દ્વારા ઘર ખરીદનારાઓનું શોષણ કરતા બિલ્ડરો પર લગામ લગાવવામાં નિષ્ફળ રહેવા બદલ વધતી જતી ટીકાનો સામનો કરી રહી છે.
કાર્પેટ એરિયાના આધારે વેચાણ ફરજિયાત કરવા માટેની સ્પષ્ટ માર્ગદર્શિકા હોવા છતાં, ડેવલપર્સ અતિશય પ્રીમિયમ વસૂલવાનું ચાલુ રાખે છે - ઘણીવાર ઓન-મની ચુકવણી તરીકે 40% થી વધુ વધારાની રકમ વસૂલ કરે છે. આવા કાળા નાણાંના વ્યવહારોને રોકવાના પ્રયાસો બિનઅસરકારક રહ્યા છે, RERA કથિત રીતે ઔપચારિક ફરિયાદો દાખલ કરવામાં આવે તેવા કિસ્સાઓમાં પણ આંખ આડા કાન કરે છે. સુપર બિલ્ટ-અપ કિંમતો વાસ્તવિક ખર્ચમાં વધારો કરે છે
RERA ના સત્તાવાર ડેટા દાવો કરે છે કે 2024-25માં રહેણાંક અને વાણિજ્યિક દરો પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹54,139 ને સ્પર્શી ગયા છે - જે પાંચ વર્ષમાં 35% થી 37% નો વધારો દર્શાવે છે. જો કે, બજાર ભાવ વાસ્તવમાં ઘણા વધારે છે, પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹75,000 થી ₹80,000 ની વચ્ચે છે. જ્યારે સુપર બિલ્ટ-અપ એરિયા ચાર્જનો સમાવેશ થાય છે, ત્યારે ખરીદદારોને પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹1.10 લાખથી ₹1.20 લાખ સુધી ચૂકવવા પડે છે - જે મૂળ કિંમત કરતાં બમણું છે. RERA મુજબ, વાણિજ્યિક મિલકતના ભાવ પણ એ જ રીતે વધ્યા છે, જે 2024-25માં પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹62,164 સુધી પહોંચ્યા છે. છતાં વાસ્તવિક ખર્ચ હજુ પણ નોંધપાત્ર રીતે વધારે છે.
ઘરની માલિકી મધ્યમ વર્ગની પહોંચની બહાર સરકી રહી છે
અનિયંત્રિત ભાવ વધારાને કારણે મધ્યમ વર્ગ માટે ઘરની માલિકી વધુને વધુ અયોગ્ય બની ગઈ છે. બિલ્ડરો વધારાની સુવિધાઓનો ઉલ્લેખ કરીને દરોમાં વધારો કરવાનું ચાલુ રાખે છે, પરંતુ તેનો બોજ આખરે ખરીદનાર પર પડે છે. મિશ્ર-ઉપયોગ (રહેણાંક-કમ-વાણિજ્યિક) પ્રોજેક્ટ્સમાં, દર 2020માં પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹35,785 થી વધીને 2024-25માં ₹51,247 થઈ ગયા. દરમિયાન, બિલ્ટ-અપ એરિયાના આધારે પ્રતિ ચોરસ ફૂટ ₹7,500-₹8,000 ના વાસ્તવિક દર હવે સમગ્ર ક્ષેત્રમાં સામાન્ય છે.
બાંધકામ ખર્ચ વધે છે, પરંતુ નફો ઊંચો રહે છે
RERA ના પોતાના વિશ્લેષણ મુજબ, રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ માટે બાંધકામ ખર્ચમાં તીવ્ર વધારો થયો છે - 2017-18 માં પ્રતિ ચોરસ મીટર ₹26,677 થી 2024-25 માં ₹40,691 થયો છે. વિકાસકર્તાઓ વધતા ઇનપુટ ખર્ચનો ઉલ્લેખ કરે છે, ત્યારે ઘણા સુવિધાઓ અને વધારાની સુવિધાઓના નામે ભારે માર્ક-અપ્સ ઉમેરવાનું ચાલુ રાખે છે.
આ વધારા છતાં, નિયમનકારે ખર્ચ જાહેર કરવા અથવા કિંમત પારદર્શિતા લાગુ કરવા માટે કોઈ નક્કર પગલાં લીધા નથી. ખરીદદારો પ્રોજેક્ટ ખર્ચના વાસ્તવિક વિભાજન વિશે અંધારામાં રહે છે.
બિલ્ડર ઇન્વેન્ટરી વધે છે, પરંતુ હોલ્ડિંગ પાવર મજબૂત રહે છે
2017-18 થી 2024-25 સુધી, ગુજરાતમાં 5,354 રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ નોંધાયા હતા જેમાં કુલ ₹1.93 લાખ કરોડનું આયોજન રોકાણ હતું, જેમાં 8.38 લાખ આવાસ એકમોનું બાંધકામ આવરી લેવામાં આવ્યું હતું. આમાંથી, અંદાજિત 2.5 લાખ એકમો વેચાયા વિનાના રહે છે - છતાં વિકાસકર્તાઓ મજબૂત નફાના માર્જિનને કારણે તેમને પકડી રાખે છે.
એવો અંદાજ છે કે ફક્ત એક યુનિટનું વેચાણ ઘણીવાર બીજા યુનિટના ખર્ચને આવરી લે છે. આ નાણાકીય બફરથી બિલ્ડરોની હોલ્ડિંગ ક્ષમતામાં વધારો થયો છે, જેના કારણે તેઓ તેમના નફાને નોંધપાત્ર રીતે અસર કર્યા વિના વેચાણમાં વિલંબ કરી શકે છે.
મોટા પ્રોજેક્ટ્સ વેચાતા 6 વર્ષ સુધીનો સમય લાગે છે
નાના પ્રોજેક્ટ્સ સામાન્ય રીતે તેમની ઇન્વેન્ટરી સાફ કરવામાં 3 થી 4 વર્ષ લે છે, જ્યારે મોટા વિકાસ 6 વર્ષ સુધી લંબાય છે. ઉદ્યોગ નિરીક્ષકો કહે છે કે જો બિલ્ડરોને જમીન ખર્ચ, NA (બિન-કૃષિ) રૂપાંતર ચાર્જ અને વાસ્તવિક બાંધકામ ખર્ચ જાહેર કરવાનો આદેશ આપવામાં આવે, તો તેમના માર્જિનની હદ સ્પષ્ટ થશે.
ક્ષેત્રની ટકાઉપણું સમયસર વેચાણ પર નહીં, પરંતુ ફુગાવેલ નફા દ્વારા પૂરી પાડવામાં આવતી તક પર આધારિત છે. આ વિના, જો ઇન્વેન્ટરી લાંબા સમય સુધી વેચાઈ ન જાય તો વિકાસકર્તાઓ ટકી રહેવા માટે સંઘર્ષ કરશે.
સામગ્રી ખર્ચ વલણો: ખરેખર શું વધ્યું છે?
સ્ટીલ: 2020 માં પ્રતિ ટન ₹48,000 ની કિંમતે, સ્ટીલ હવે પ્રતિ ટન ₹57,000 ની કિંમતે છે - પાંચ વર્ષમાં 19% વધીને.
સિમેન્ટ: કિંમતો પ્રમાણમાં સ્થિર રહી છે. ૫૦ કિલોગ્રામની બેગ ૨૦૨૦-૨૧માં ₹૩૬૫–₹૩૯૦ ની કિંમતની હતી અને એપ્રિલ-મે ૨૦૨૫માં ₹૩૬૦ ની આસપાસ રહી હતી.
એલ્યુમિનિયમ અને કાચ: આ સામગ્રીઓમાં ૨૦૨૦ થી અત્યાર સુધીનો સૌથી તીવ્ર વધારો જોવા મળ્યો છે, કિંમતોમાં ૫૦-૬૦%નો વધારો થયો છે.
આ આંકડાઓ પ્રશ્ન ઉઠાવે છે કે કાચા માલના વધતા ખર્ચ મિલકતના ભાવમાં તીવ્ર વધારાને કેટલી હદે વાજબી ઠેરવે છે.
નિયમનકાર જે નિયમન કરવામાં નિષ્ફળ જાય છે
ડેટા સ્પષ્ટ ચિત્ર દર્શાવે છે: જ્યારે મિલકતના ભાવમાં વધારો થયો છે, ત્યારે નિયમનકારી દેખરેખ ગતિ જાળવી શકી નથી. ઘર ખરીદનારાઓના હિતોનું રક્ષણ કરવા માટે રચાયેલ RERA, હવે વ્યાપકપણે તે ઉદ્યોગનો પક્ષ લે છે જેનું નિરીક્ષણ કરવા માટે તે બનાવાયું હતું.
જ્યાં સુધી નિયમનકાર કિંમત નિર્ધારણમાં પારદર્શિતાને સક્રિયપણે લાગુ ન કરે અને સુપર બિલ્ટ-અપ ચાર્જ અને ઓન-મની વ્યવહારો જેવી શોષણકારી પ્રથાઓને કાબુમાં ન લે, ત્યાં સુધી વાજબી અને સસ્તું આવાસનું વચન અધૂરું રહેશે.
Gujarat RERA Authority Gandhinagar
