15/12/2017
আপাতত “Peace Place” is a real estate investment firm in Coimbatore. মানে “পিস প্লেস” হচ্ছে কয়েম্বাটুরে জমিজমা বা ভূসম্পত্তির উপর একটি বিনিয়োগ সংস্থা। তবে ভবিষ্যতে শুধুমাত্র real estate মধ্যেই সীমাবদ্ধ থাকবে না, যাইহোক এই সংস্থা কমদামী এক সুন্দর প্রকল্প নিয়ে খুব দ্রুত মার্কেটে আসতে চলেছে, যেটা মধ্যবিত্তের জন্য সহজসাধ্য করে পরিকল্পনা করা হয়েছে। এই সংস্থার পক্ষ থেকে যে কর্ম-পরিকল্পনা নেওয়া হয়েছে সেটা ইতিমধ্যে বাজারে প্রচার করা চলছে, আশাকরি কিছুদিনের মধ্যেই আমরা সকলের কাছে “পিস প্লেসের” উদ্দেশ্য নিয়ে হাজির হবো ।
আমরা মধ্যবিত্তের কথা মাথায় রেখে যে প্রকল্পটির সম্বন্ধে বাজারে প্রচার করছি সেটা ঠিক এই রকম____
_____আপাতত সোনার বাজারটির দিকে লক্ষ রেখে এডিয়ার স্ট্রিটকে মধ্যবর্তী হিসাব করে রাউন্ড ৪.৫ কিলোমিটারের মধ্যে “পিস প্লেস” একটি প্রকল্প শুরু করার জন্য মেম্বারদের সাথে চুক্তি করবেন যেটা ঠিক বাজার থেকে ৪.৫ কিলোমিটারের ভেতরেই থাকবে ।
Peace Place তৈরি করবে একের পর এক বিল্ডিং, যেমন____vip-1, vip-2, vip-3 এই ভাবে পরের পর ইত্যাদি নামে । ইতিমধ্যে ২৫০ জনের টার্গেট নিয়ে প্রচার চলছে এবং অনেকের কাছে আমরা পৌঁছেছিও তবে প্রথম প্রোজেক্ট-এর জন্য মাত্র চব্বিশ জন নেওয়া হবে তবে ২৪ জনের অতিরিক্ত হলে তারা দ্বিতীয় প্রকল্প vip-2 এর জন্য নির্বাচিত হয়ে থাকবেন, দ্বিটিও প্রকল্প ভি.আই.পি-টু তেও ২৪ জন মেম্বার থাকবেন।
প্রকল্পের বিল্ডিংটি হবে পার্কিং সহ পাঁচতলা, নিচে কার পার্কিংয়ের জন্য প্রায় পুরটাই খালি থাকবে, এমনকি প্রতি জনের নেম প্লেট দিয়ে পৃথক-পৃথক পার্কিং করার পরিকল্পনা করা হয়েছে। থাকবে ওঠানামার জন্য সিঁড়ি এবং লিফ্ট। তবে যোগাযোগের জন্য নিচে পার্কিংয়ে থাকবে পিস প্লেসের একটা ছোট্ট অফিস, ঐ অফিসের জন্য এই বিল্ডিং প্রকল্পের মোট জাইগাতে পিস প্লেসেরও দুই শতক অতিরিক্ত জাইগা নেওয়া থাকবে, শুধুমাত্র ঐ অফিস টি পরিচালনার জন্য। ওখানে যে অফিস থাকবে সেটা ঐ ২৪ জন বসবাসকারীর উপকারের জন্যই, তবে তা কিভাবে সেটা শেষে বলছি।
“পিস প্লেস” পাইয়ে দেবে ভেতরে ৬৫০ স্কয়ার ফুট ও বাইরে ৭০০ থেকে ৭৫০ স্কয়ার ফুট মাপের এক ফ্লাট যাতে থাকবে দুটি বেডরুম, একটি হল রুম, হলের সাথে সংযুক্ত টয়লেট-বাথরুম ও একটি বেডরুমের সাথে সংযুক্ত টয়লেট-বাথরুম, এবং একটি কিচেন রুম ও থাকবে একটি বাল-কুনি । ঠিক কতটা মাপের হবে সেটা আমাদের বন্ড পেপারে লেখা থাকবে যা বাজারে আসতে কমপক্ষে এখনো ৪০ দিন সময় লাগবে ।
উপরে বিল্ডিঙের ও ফ্ল্যাটের মোটামুটি একটা ধারণা পেলাম, এবার কিভাবে কিনবেন সে সম্বন্ধে একটা পরিকল্পনা দিচ্ছি নিচে পড়ুন______
মার্কেটে অন্যান্য কোম্পানির পক্ষ থেকে নির্মাণ করা ফ্ল্যাটের যে দাম চলছে “পিস প্লেস” তার থেকে ৪০ শতাংশ বা কোন-কোন ক্ষেত্রে ৫০ শতাংশ কম দামে ফ্ল্যাট পাইয়ে দেবে। এটা কিভাবে সম্ভব, স্বাভাবিক প্রশ্ন জাগতেই পারে! সত্যি কি এটা সম্ভব? তবে আমরা বলবো অবশ্যয় সম্ভব, উদাহরণ হিসাবে লিখছি পড়ুন__
সচরাচর দেখবেন কোম্পানিরা যেভাবে করে থাকে তা হল তারা ৯০ শতাংশ ব্যাঙ্ক ঋণের মাধ্যমে প্রকল্প পরিপূর্ণ করে থাকেন সেক্ষেত্রে প্রকল্প গুলি তারা ব্যাঙ্কের লনের পয়সায় তৈরি করে বিক্রি করেন, এখানেই স্বাভাবিক ভাবেই ব্যাঙ্ক তার ঋণের বিনিময় নেবেন আর বিনিময় দিয়ে লন পরিশোধ করতে গিয়ে ক্রেতারা নিজেরাই দাম দ্বিগুণ করে ফেলে। এখানে যারা লন নিয়ে ই.এম.আই ভরছেন তারা বুঝবেন কতটা অতিরিক্ত ভরতে হচ্ছে। যাইহোক যতটা আমি জানি ১৫ বছরের লনে দ্বিগুণ ভরতে হবে, ১০ বছরের লনে ৭৫ শতাংশ ভরতে হবে এবং ৫ বছরের লনে ৫০ শতাংশ ভরতে হয়, অতএব মোটামুটি ভাবে বুঝা যাচ্ছে ২০ টাকার মাল হলে সেটা এভাবেই ব্যাঙ্ক ঋণ পরিশোধ করতে গিয়ে কেউ ৩০ টাকা-কেউ ৪০ টাকা দিয়ে কিনছি দ্বিগুণ দামে । সেটা থেকে আমরা একটা অন্য পদ্ধতি পরিকল্পনা করেছি সেটা আগামীতে জানাচ্ছি।
“পিস প্লেস” তার প্রোজেক্ট টি মেম্বারদের সাথে এগ্রিমেন্টের মাধ্যমে যে মাস থেকে শুরু করবে তার ঠিক ৩০ মাস পরে সম্পূর্ণ প্রস্তুত করা ফ্ল্যাট মেম্বারদের দেবেন। জাইগা সহ বিল্ডিঙের সমস্ত খরচ হিসাব করে প্রতিটা ফ্ল্যাটের একটা দাম ফিক্স করবে পিস প্লেস, এবং তা ৩০ ভাগে ভাগ করে দেওয়া হবে যেহেতু প্রোজেক্টটি তিরিশ মাসের, অতএব মেম্বারদের সেটা তিরিশ মাস ধরে প্রতি মাসে ভরতে হবে, এটার জন্য প্রতি মাসে পেমেন্ট নেওয়ার ব্যবস্থা থাকবে। মনে করুন উদাহারন হিসাবে ধরে নিলাম ফ্ল্যাটের দাম ২০ বা ২১ লক্ষ টাকা রাখা হল তাহলে প্রতিমাসে মেম্বারদের দিতে হবে প্রায় ৬৬ হাজার বা ৭০ হাজারের মত। আমরা সোনা ওলা বেশির ভাগ সোনাতেই লেনদেন করি তাই এই টাকাকে সোনায় রূপান্তর করলে দাঁড়াবে ২২ থেকে ২৩ গ্রাম প্রতিমাসে। যাইহোক এটা লেখার পরে মেম্বাররা peace place বিনিয়োগ সংস্থার পক্ষ থেকে পাকাপোক্ত জামিননামা বা গ্যারান্টি চাইবে নিশ্চিত, সেটারও ব্যবস্থা করা হচ্ছে যা আগামীতে জানাচ্ছি...
সংস্থার সঙ্গে মেম্বারদের চুক্তি থাকবে প্রোজেক্ট টি মার্কেট থেকে ৪.৫ কিলো মিটারের ভেতরে হতে হবে, থাকবে শুরু হয়ে ৩০ মাস পর ফ্ল্যাটের চাবি দেওয়ার। ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে যেটা সাধারণত হয় যে একদম তৈরি ফ্ল্যাট রেজিস্ট্রি করে দেওয়া হয় ক্রেতাকে তবে এখানে এটা হবে একটু অন্যরকম পদ্ধতি যেমন__৩০ মাসে বিল্ডিঙের কাজ পরিপূর্ণ হওয়ার অনেক আগে পঞ্চম মাসেই মেম্বারদের নামে জাইগা রেজিস্ট্রি করে দেওয়া হবে । অন্যান্য প্রায় সকল কোম্পানিদের আরও হিসাব থাকে যেমন___যত স্কয়ার ফিট মাপের ফ্ল্যাট ক্রেতারা কেনেন তাঁর এক-তৃতীয়াংশ মানে ওয়ান-থার্ড হিসাবে জাগার অংশে মালিকানা থাকে ক্রেতার, আবার কোন কোন কোম্পানির ওয়ান-ফোর্থ বা এক চতুর্থাংশ হিসাবেও চুক্তি থাকে। উদাহারন হিসাবে যেমন ১০০০ স্কয়ার ফিট ফ্ল্যাট হলে তাঁর তিন ভাগের একভাগ ৩০০ স্কয়ার ফিট হবে। আর সয়েল টেস্ট বলতে মাটি পরীক্ষার রিপোর্ট আর পিলার কতটা শক্ত তাঁর উপর ভিত্তি করে ২৫,৩০ বা ৩৫ বছরের চুক্তি থাকে, তারপরও বিল্ডিঙের দীর্ঘস্থায়ীটা যত দিন যাই চলে। আরও যেমন কোন বিল্ডিঙে ২০, ৩০ বা ৪০ টি ঘর বা ফ্ল্যাট থাকলে এমনিতে সেটা একটা "সোসাইটি" বা "সমাজ" এর আন্ডারে চলে আসে তাই কোন-কোন ক্ষেত্রে কোম্পানি গুলি সেখানে ঐ সোসাইটি উপর দায়িত্ব ছেড়ে দেন, বিল্ডিঙের ক্ষয়ক্ষতি বা বিল্ডিং অকেজো হলে সেখানে বসবাসকারীরা সমাজের মানুষ গুলিকে একমত হয়ে সিদ্ধান্ত নিতে হয় এবং তাঁদের ঐকমতেই সোসাইটি সেখানে নতুন বিল্ডিং বানাতেও পারেন বা জাইগা বিক্রি করে দিতে পারেন বা আরও অন্যকিছু । তবে বিল্ডিং ভেঙ্গে নতুন বিল্ডিং করে আবারো ফ্ল্যাট মালিকদেরকে ফ্ল্যাট তৈরি করে দেওয়া হবে এটা কোন চুক্তি নয়ই, এটা লোকমুখে প্রচার হওয়া একটা গল্প হতে পারে আমার জানা নেই। যাইহোক এখানেও মাপের ও মালিকানার হিসাব একই থাকবে অতিরিক্ত শুধু পাঁচ মাসে রেজিস্ট্রি করার চুক্তি থাকবে ৬৫০ স্কয়ার ফিটের ওয়ান-থার্ড হিসাবে।
পরিপূর্ণ হয়নি, চলবে......
