Reality Of A Realtor _ सपनों का सौदागर

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बिल्डर कैसे लुभावने वादे कर आपके सपनों की सौदेबाजी करता है, वह सब इस फेसबुक पेज पर। By- Anil Kumar Singh, Journalist, Shutterbug, Sciencophile, Astrophile, Melomaniac, Folklorist, Socialist, Rationalist.
अपने विचार व प्रश्न कमेंट बाक्स में लिखें।

06/08/2026

ED ने PMLA के तहत
PACL केस में दिल्ली में
999.63 करोड़ रु. की
45 प्रॉपर्टीज़ अटैच की।
अटैच की गई प्रॉपर्टीज़
48,000 करोड़ रु. के
PACL स्कैम में इन्वेस्टर्स
के फंड का इस्तेमाल कर
खरीदी गई वर्ल्डवाइड
ग्रुप की कंपनियों की।
डायरेक्टरेट ऑफ़ एनफोर्समेंट (E D), दिल्ली ज़ोनल ऑफिस ने वर्ल्डवाइड रियल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड, वर्ल्डवाइड हाउसिंग प्रोजेक्ट प्राइवेट लिमिटेड और वर्ल्डवाइड इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड की 45 अचल प्रॉपर्टीज़ को प्रोविजनल तौर पर अटैच किया है, जिनकी मौजूदा मार्केट वैल्यू करीब एक हजार करोड़ रुपये है। ये प्रॉपर्टीज़ रानी खेड़ा, घेवरा और हीरा कुडना, दिल्ली में हैं। यह प्रिवेंशन ऑफ़ मनी लॉन्ड्रिंग एक्ट (P M L A), 2002 के प्रोविज़न के तहत किया गया है। यह PACL लिमिटेड और उससे जुड़ी एंटिटीज़ द्वारा चलाई जा रही एक कलेक्टिव इन्वेस्टमेंट स्कीम से जुड़े बड़े पैमाने पर फाइनेंशियल फ्रॉड की चल रही जांच के सिलसिले में किया गया है। E D ने सेंट्रल ब्यूरो ऑफ़ इन्वेस्टिगेशन (C B I), नई दिल्ली द्वारा इंडियन पीनल कोड, 1860 के सेक्शन 120-B और 420 के तहत दर्ज F I R के आधार पर जांच शुरू की। इसके बाद, C B I ने 33 आरोपियों के खिलाफ गैर-कानूनी इन्वेस्टमेंट स्कीम चलाने में उनकी भूमिका के लिए एक चार्जशीट और एक सप्लीमेंट्री चार्जशीट फाइल की। ​​चार्जशीट के अनुसार, आरोपी एंटिटी और लोगों ने खेती की ज़मीन की बिक्री और डेवलपमेंट के बहाने पूरे भारत में लाखों इन्वेस्टर्स से धोखे से 48 हजार करोड़ रुपये से ज़्यादा जुटाकर एक बड़ी गैर-कानूनी कलेक्टिव इन्वेस्टमेंट स्कीम चलाई। इन्वेस्टर्स को कैश डाउन पेमेंट और इंस्टॉलमेंट पेमेंट प्लान के तहत इन्वेस्ट करने के लिए लुभाया गया, और उनसे एग्रीमेंट, पावर ऑफ़ अटॉर्नी और दूसरे इंस्ट्रूमेंट्स जैसे गुमराह करने वाले डॉक्यूमेंट्स पर साइन करवाए गए। ज़्यादातर मामलों में, ज़मीन कभी डिलीवर नहीं हुई, और इन्वेस्टर्स को लगभग 48 हजार करोड़ करोड़ अभी भी बकाया हैं। E D ने 2016 में इस मामले में एक E C I R दर्ज की और 2018 में एक प्रॉसिक्यूशन कंप्लेंट फाइल की, इसके बाद 2022, 2025 और 2026 में मनी लॉन्ड्रिंग के अपराध में शामिल अलग-अलग आरोपियों और संस्थाओं के खिलाफ छह सप्लीमेंट्री प्रॉसिक्यूशन कंप्लेंट फाइल कीं। E D ने 45 अचल प्रॉपर्टीज अटैच की हैं, जिनकी पहचान इन्वेस्टर फंड से हासिल की गई प्रॉपर्टी के तौर पर हुई है, जो क्राइम से हुई कमाई है। जांच से पता चला कि मेसर्स वर्ल्डवाइड रियल एस्टेट प्राइवेट लिमिटेड, मेसर्स वर्ल्डवाइड हाउसिंग प्रोजेक्ट प्राइवेट लिमिटेड और मेसर्स वर्ल्डवाइड इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड के नाम पर रखी गई ये 45 प्रॉपर्टीज मेसर्स P A C L से डायवर्ट किए गए फंड का इस्तेमाल करके फाइनेंस की गई थीं, जो असल में भोले-भाले इन्वेस्टर्स से इकट्ठा किए गए थे। इस अटैचमेंट के साथ, E D ने अब तक लगभग 29,625 करोड़ 65 लाख रुपये की चल और अचल प्रॉपर्टी अटैच की है, जिसमें भारत और विदेश में मौजूद एसेट्स शामिल हैं। आगे की जांच चल रही है।
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06/08/2026

किसी अधूरे या कमी वाले एप्लीकेशन को सिर्फ़ इसलिए "रजिस्टर्ड नहीं माना जा सकता क्योंकि रेगुलेटरी अथॉरिटी 30 दिनों के अंदर उस पर फैसला नहीं कर पाई: उड़ीसा हाई कोर्ट
उड़ीसा हाई कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के सेक्शन 5 (2) के तहत किसी अधूरे या कमी वाले एप्लीकेशन को सिर्फ़ इसलिए "रजिस्टर्ड नहीं माना जा सकता क्योंकि रेगुलेटरी अथॉरिटी 30 दिनों के अंदर उस पर फैसला नहीं कर पाई। जस्टिस शशिकांत मिश्रा ने कहा कि सेक्शन 5 (2) सिर्फ़ उस वैलिड एप्लीकेशन पर लागू होता है जो एक्ट, नियमों और रेगुलेशन का पालन करता हो।
चूंकि विष्णु एसोसिएट्स का एप्लीकेशन अधूरा रह गया था, जिसमें एक्ट के सेक्शन 4( 2) (c) और (d) के तहत ज़रूरी फॉर्म-II में डिस्ट्रिक्ट अर्बन डेवलपमेंट एजेंसी से फ़ाइनल बिल्डिंग-प्लान अप्रूवल न मिलना भी शामिल है, इसलिए डेवलपर डीम्ड रजिस्ट्रेशन का दावा नहीं कर सका। कोर्ट ने कहा, "यह कोर्ट इस बात से पूरी तरह सहमत है कि सेक्शन 5 के मतलब में 'एप्लीकेशन' एक वैलिड एप्लीकेशन होना चाहिए जो हर तरह से पूरा हो और जिसमें कोई कमी न हो और अधूरा या कमी वाला एप्लीकेशन वैलिड एप्लीकेशन नहीं माना जा सकता। सब-सेक्शन (1) के क्लॉज़ (b) के अनुसार, एप्लीकेशन एक्ट, रूल्स या रेगुलेशंस के प्रोविज़न के मुताबिक होना चाहिए।"
यह मामला कटक के चंपाटी में एक ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट "एक्सोटिका गार्डन" से आया, जिसमें 79 डुप्लेक्स बिल्डिंग थीं, जिनमें से 40 पहले ही बन चुकी थीं। विष्णु एसोसिएट्स ने 2016 में ब्लॉक डेवलपमेंट ऑफिसर, सालिपुर से प्रोजेक्ट के लिए अप्रूवल लिया था। 25 फरवरी, 2017 को रेरा एक्ट लागू होने के बाद, जिन चल रहे प्रोजेक्ट्स को कंप्लीशन सर्टिफिकेट नहीं मिला था, उनके प्रमोटर्स को तीन महीने के अंदर ओडिशा रेरा में रजिस्ट्रेशन करवाना ज़रूरी था।
विष्णु एसोसिएट्स ने जुलाई 2018 में, तय डेडलाइन के बाद अपना एप्लीकेशन जमा किया। बाद में उड़ीसा रेरा ने 60 हजार रुपये की पेनल्टी लगाई और उसे 30 दिनों के अंदर अपना रजिस्ट्रेशन एप्लीकेशन जमा करने का निर्देश दिया।
उड़ीसा रेरा ने बाद में कई लेटर भेजकर एप्लीकेशन में कमियां बताईं, लेकिन कानून 30 दिन की अवधि के अंदर न तो रजिस्ट्रेशन दिया और न ही रिजेक्ट किया। सेक्शन 5 (2) का हवाला देते हुए, विष्णु एसोसिएट्स ने तर्क दिया कि उसका प्रोजेक्ट 1 अगस्त, 2018 से रजिस्टर्ड माना गया था। 15 फरवरी, 2020 को राज्य सरकार के नोटिफिकेशन के बाद, डेवलपर ने प्रोजेक्ट प्लान की मंजूरी के लिए D U D A में अप्लाई किया। टाउन प्लानिंग यूनिट ने अक्टूबर 2021 में टेक्निकल मंजूरी देने से पहले 19 कमियां पहचानीं। हालांकि, फाइनल मंजूरी पेंडिंग रही।
फिर रेरा ने 27 अक्टूबर, 2021 को रजिस्ट्रेशन एप्लीकेशन रिजेक्ट कर दी, और डेवलपर को सक्षम अथॉरिटी से मंजूरी मिलने के बाद नए सिरे से अप्लाई करने की छूट दी। हाई कोर्ट के सामने, विष्णु एसोसिएट्स ने तर्क दिया कि उड़ीसा रेरा के 30 दिनों के अंदर उसके एप्लीकेशन पर फैसला न करने पर ऑटोमैटिकली डीम्ड रजिस्ट्रेशन शुरू हो गया। इसने यह भी कहा कि जब अथॉरिटी ने खुद उसके एप्लीकेशन पर फैसला नहीं किया था, तो D U D A का फाइनल अप्रूवल न दिखा पाने के लिए उसे दोषी नहीं ठहराया जा सकता।
अथॉरिटी ने तर्क दिया कि सेक्शन 5 (2) सिर्फ़ पूरे एप्लीकेशन पर लागू होता है और डेवलपर बार-बार मौके देने के बावजूद कमियों को ठीक करने में नाकाम रहा। D U DvA ने यह भी कहा कि अप्रूवल प्रोसेस में देरी हुई क्योंकि ज़रूरी डॉक्यूमेंट्स नहीं दिए गए थे। कोर्ट उड़ीसा रेरा से सहमत था कि अधूरे एप्लीकेशन से डीम्ड रजिस्ट्रेशन नहीं हो सकता। इसने यह भी माना कि उड़ीसा रेरा किसी खराब एप्लीकेशन को कानूनी समय से ज़्यादा पेंडिंग नहीं रख सकता। अगर एप्लीकेशन एक्ट, रूल्स या रेगुलेशंस का पालन नहीं करता था, तो उड़ीसा रेरा को इसे एक साल से ज़्यादा पेंडिंग रखने के बजाय 30 दिनों के अंदर रिजेक्ट कर देना चाहिए था, क्योंकि कानून समय बढ़ाने की इजाज़त नहीं देता। फिर भी, कोर्ट ने पाया कि D U D A का फाइनल अप्रूवल न मिलने का कारण डेवलपर नहीं हो सकता क्योंकि अप्रूवल एप्लीकेशन खुद अथॉरिटी के सामने पेंडिंग रहा।
कोर्ट ने कहा, "इस कोर्ट का मानना ​​है कि पिटीशनर का ज़रूरी अप्रूवल न दे पाना उसकी वजह से नहीं, बल्कि सिर्फ़ D U D A की वजह से है। इस ज़रूरी पहलू पर विचार किए बिना, उड़ीसा रेरा ने एप्लिकेशन को कुछ हद तक मशीनी तरीके से रिजेक्ट कर दिया, जबकि देरी के लिए पिटीशनर को दोषी नहीं ठहराया जा सकता। इसलिए, यह कोर्ट मानता है कि उड़ीसा रेरा द्वारा पिटीशनर की एप्लिकेशन को रिजेक्ट करना न तो सही था और ना ही जायज, इसके अलावा यह ऊपर बताए गए कानूनी नियमों के भी खिलाफ था।" कोर्ट ने D U D A को निर्देश दिया कि वह फैसले की सर्टिफाइड कॉपी मिलने के सात दिनों के अंदर पेंडिंग अप्रूवल एप्लिकेशन पर फैसला करे। अगर अप्रूवल मिल जाता है, तो विष्णु एसोसिएट्स अथॉरिटी के सामने एक नई एप्लिकेशन जमा करने के लिए आज़ाद होगा, जिसे एक्ट के सेक्शन 5 के अनुसार सख्ती से फैसला करना होगा। , , , , , , , , , , , , , , , , ,

05/08/2026

कर्नाटक हाई कोर्ट: सेल डीड में शेयरिंग की इजाज़त होने पर फ़्लैट मालिक कॉमन सुविधाओं के इस्तेमाल पर रोक नहीं लगा सकते
कर्नाटक हाई कोर्ट ने 9 जुलाई को कहा कि फ़्लैट मालिक कॉमन सुविधाओं पर अपना खास अधिकार नहीं जता सकते, अगर रजिस्टर्ड सेल डीड में हाउसिंग प्रोजेक्ट के अलग-अलग फ़ेज़ के निवासियों को ऐसी सुविधाओं को शेयर करने की इजाज़त दी गई हो। जस्टिस जयंत बनर्जी और तारा वितस्ता गंजू की डिवीज़न बेंच ने "आर्या हम्सा" प्रोजेक्ट के एक फ़्लैट मालिकों की अपील खारिज कर दी और कर्नाटक रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी और अपीलेट ट्रिब्यूनल के उन आदेशों को सही ठहराया, जिनमें पड़ोसी "आर्या हम्सा ग्रांडे" प्रोजेक्ट के निवासियों को साझा सड़कों, क्लब हाउस और मनोरंजन सुविधाओं का इस्तेमाल करने की इजाज़त दी गई थी। जजों ने कहा:
"शेयरिंग का मतलब सिर्फ़ कॉमन एरिया में मौजूद सुविधाओं से है, जैसे कि प्रोजेक्ट में किसी भी फ़ेज़ में सड़कें, क्लब हाउस और मनोरंजन की सुविधा, जिनका इस्तेमाल यूनिट के मालिक कर सकें। अलॉटीज़ (आवंटियों) जिस अधिकार की बात कर रहे हैं, वह उन्हें अलॉट किए गए फ़्लैट पर नहीं, बल्कि रेस्पॉन्डेंट्स (प्रतिवादियों) द्वारा उन्हें दी गई कॉमन सुविधाओं, जैसे क्लब हाउस और दूसरी सुविधाओं पर है। चूंकि यह अधिकार पूरी तरह से उनका अपना अधिकार नहीं है, इसलिए इस पर T.P. एक्ट की धारा 11 के प्रावधान लागू नहीं होंगे।"
यह विवाद बेंगलुरु साउथ तालुक के कोथनूर गांव, उत्तरहल्ली होबली में बने दो आस-पास के रिहायशी प्रोजेक्ट्स, आर्या हम्सा और आर्या हम्सा ग्रांडे के निवासियों के बीच हुआ। अपील करने वाले चराटी परिवार का आर्या हम्सा में एक फ़्लैट था, जो सर्वे नंबर 28/1 पर बना था और जिसे 2015 में ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट मिला था। बाद में आर्या गृह प्राइवेट लिमिटेड ने पड़ोसी सर्वे नंबर 28/2 पर आर्या हम्सा ग्रांडे बनाया।
हालांकि दोनों प्रोजेक्ट अलग-अलग जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट के तहत बनाए गए थे, उनमें अलग-अलग ज़मीन मालिक शामिल थे और उन्हें अलग-अलग प्लान के तहत मंज़ूरी मिली थी, लेकिन वे एक-दूसरे के बगल में स्थित थे। आर्या हम्सा ग्रांडे को रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 (RERA) के तहत एक चल रहे प्रोजेक्ट के तौर पर रजिस्टर किया गया था और इसे 31 जनवरी 2019 को ऑक्यूपेंसी सर्टिफ़िकेट मिला था। चराटी परिवार ने आर्या हम्सा ग्रांडे के निवासियों द्वारा क्लब हाउस, सड़कों, रास्तों और एंट्री-एग्जिट गेट जैसी कॉमन सुविधाओं के इस्तेमाल पर आपत्ति जताई थी। उन्होंने दावा किया कि ये सुविधाएँ सिर्फ़ 'आर्या हंसा' के निवासियों के लिए थीं और इनके इस्तेमाल को दूसरों के साथ बांटने से प्रॉपर्टी का शांतिपूर्ण ढंग से आनंद लेने में बाधा आती थी।
उन्होंने RERA के सेक्शन 31 के तहत शिकायत दर्ज की (जो किसी पीड़ित व्यक्ति को एक्ट के तहत उल्लंघन के लिए रेगुलेटरी अथॉरिटी से संपर्क करने की अनुमति देता है), जिसमें आर्य हंसा ग्रांडे का रजिस्ट्रेशन रद्द करने और प्रोजेक्ट डिस्क्लोजर और मंज़ूर प्लान या स्पेसिफिकेशन में बदलाव से संबंधित सेक्शन 4 और 14 के कथित उल्लंघन के लिए सेक्शन 60 और 61 के तहत पेनल्टी लगाने की मांग की गई थी। कर्नाटक रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी ने 3 नवंबर 2015 की रजिस्टर्ड सेल डीड की जांच करने के बाद 6 मई 2022 को शिकायत खारिज कर दी। इसने माना कि सेल डीड ने चरतीस को कॉमन सुविधाओं पर एक्सक्लूसिव अधिकार नहीं दिए। 24 जनवरी 2023 को ऑर्डर में बदलाव किया गया। अपीलेट ट्रिब्यूनल ने 1 अगस्त 2025 को अपील खारिज कर दी, यह मानते हुए कि सेल डीड में दोनों प्रोजेक्ट्स में सुविधाओं के शेयर्ड इस्तेमाल के लिए फ्लैट मालिकों की सहमति साफ तौर पर दर्ज थी।
फिर चरतीस ने रेरा के सेक्शन 58 के तहत हाई कोर्ट का दरवाजा खटखटाया (जो कानून के एक बड़े सवाल पर अपीलेट ट्रिब्यूनल के ऑर्डर के खिलाफ अपील का प्रावधान करता है)। उन्होंने तर्क दिया कि एमेनिटी-शेयरिंग क्लॉज़ ने ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 के सेक्शन 11 के तहत उनके प्रॉपर्टी अधिकारों पर एक अवैध रोक लगाई है, जो प्रॉपर्टी में ट्रांसफर किए गए एब्सोल्यूट इंटरेस्ट के आनंद पर रोक लगाता है। उन्होंने यह भी तर्क दिया कि यह क्लॉज़ इंडियन कॉन्ट्रैक्ट एक्ट, 1872 के सेक्शन 29 के तहत अनिश्चितता के कारण अमान्य है, जो उन एग्रीमेंट को अमान्य करता है जिनका मतलब निश्चित नहीं किया जा सकता। तर्कों को खारिज करते हुए, कोर्ट ने माना कि ट्रांसफर ऑफ़ प्रॉपर्टी एक्ट का सेक्शन 11 केवल तभी लागू होगा जब प्रॉपर्टी में एब्सोल्यूट इंटरेस्ट ट्रांसफर किया गया हो और उसके आनंद पर रोक लगाई गई हो। इसने माना कि जबकि चरती का अपने फ्लैट पर मालिकाना हक था, क्लब हाउस, सड़कों या अन्य कॉमन सुविधाओं में उनका एब्सोल्यूट या एक्सक्लूसिव इंटरेस्ट नहीं था। इसने नोट किया कि रजिस्टर्ड सेल डीड ने अलग-अलग फेज़ में यूनिट्स के मालिकों को, चाहे शेड्यूल्ड प्रॉपर्टी के अंदर हो या बाहर, कॉमन सुविधाओं का उपयोग करने की स्पष्ट रूप से अनुमति दी थी। इसके अलावा, बेंच ने देखा कि सेल डीड बाध्यकारी बनी रही क्योंकि इसे सिविल कोर्ट में चुनौती नहीं दी गई थी। इंडियन कॉन्ट्रैक्ट एक्ट के सेक्शन 29 के तहत याचिका को खारिज करते हुए, इसने कहा कि रजिस्टर्ड सेल डीड में सेल कंसीडरेशन, ट्रांसफर और एमेनिटी-शेयरिंग अरेंजमेंट साफ तौर पर लिखा होता है। इसने कहा: “यह प्रोविजन उस मामले में लागू नहीं होगा जहां सेल डीड में सेल कंसीडरेशन और ट्रांसफर साफ तौर पर लिखा हो और उसे ठीक से रजिस्टर किया गया हो।” इसलिए, हाई कोर्ट ने अपील खारिज कर दी और सभी पेंडिंग एप्लीकेशन बंद कर दीं, यह मानते हुए कि कानून का कोई बड़ा सवाल नहीं उठता।
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03/08/2026

बिल्डर रजिस्टर्ड सेल डीड रखने वाले रिसेल के खरीदार को फ्लैट का कब्ज़ा देने से मना नहीं कर सकता: तेलंगाना RERA

तेलंगाना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी, तेलांगना रेरा ने माना है कि रजिस्टर्ड सेल डीड रखने वाला बाद का खरीदार रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के तहत कार्रवाई के सीमित मकसद के लिए अलॉटी माना जाएगा। इसने कहा कि कोई प्रमोटर सिर्फ़ इसलिए कब्ज़ा देने की अपनी कानूनी ज़िम्मेदारी से बच नहीं सकता क्योंकि अपार्टमेंट बाद के ट्रांसफर से मिला था।
नई याचिका को मंज़ूरी दी गई अपर्णा कंस्ट्रक्शन्स एंड एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड के खिलाफ शिकायत को कुछ हद तक मंज़ूरी देते हुए, अथॉरिटी ने प्रमोटर को अपने अपर्णा सरोवर ज़िकॉन प्रोजेक्ट में एक अपार्टमेंट का कब्ज़ा 30 दिनों के अंदर देने का निर्देश दिया। इसने साफ़ किया कि यह निर्देश ट्रांसफर डॉक्यूमेंट्स की वैलिडिटी से जुड़ी पेंडिंग सिविल और इन्सॉल्वेंसी कार्रवाई के नतीजे पर निर्भर करेगा। अथॉरिटी, जिसमें मेंबर के. श्रीनिवास राव और लक्ष्मी नारायण जन्नू शामिल हैं, ने कहा: "R E(R&D) एक्ट, 2016 का सेक्शन 2(d) “अलॉटी” की परिभाषा में साफ़ तौर पर वह व्यक्ति शामिल है जो बाद में सेल, ट्रांसफर या किसी और तरह से अलॉटमेंट हासिल करता है। 21 सितंबर 2024 की रजिस्टर्ड सेल डीड के आधार पर, और इस शिकायत में पज़ेशन देने के लिए रेस्पोंडेंट-प्रमोटर की कानूनी ज़िम्मेदारी तय करने के सीमित मकसद के लिए, शिकायत करने वाला एक्ट के सेक्शन 2(d) के तहत “अलॉटी” की परिभाषा को पूरा करता है। एक बार जब कोई व्यक्ति एक्ट के सीमित मकसदों के लिए सेक्शन 2(d) के तहत अलॉटी की परिभाषा में आ जाता है, तो प्रमोटर सिर्फ़ इस आधार पर अपनी कानूनी ज़िम्मेदारियों से बच नहीं सकता कि अलॉटी ने बाद में रजिस्टर्ड ट्रांसफर के ज़रिए अपार्टमेंट हासिल किया है। एक्ट के तहत प्रमोटर पर लगाई गई ज़िम्मेदारियाँ कानूनी होती हैं और सिर्फ़ इसलिए खत्म नहीं होतीं क्योंकि ओरिजिनल अलॉटी ने अपना इंटरेस्ट ट्रांसफर कर दिया है।"
विवाद अपर्णा सरोवर ज़िकॉन में एक अपार्टमेंट से संबंधित था, जिसे अपर्णा कंस्ट्रक्शन ने 8 दिसंबर, 2023 की तारीख वाले एक पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से कोशी मैथ्यू और शाइनी मैथ्यू को बेचा था। अपार्टमेंट का भौतिक कब्जा नहीं सौंपा गया था। मूल खरीदारों ने बाद में विजय मोहन राव वल्लूरी के पक्ष में एक अपरिवर्तनीय जीपीए निष्पादित किया। जीपीए के तहत कार्य करते हुए, उन्होंने 21 सितंबर, 2024 की तारीख वाले एक पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से अपार्टमेंट श्रीदेवी वल्लूरी को बेच दिया। यह भी पढ़ें - दिल्ली रेरा ने हाउसिंग सोसाइटी द्वारा परियोजना के पंजीकरण के लिए भूमि की आवश्यकता के बिना बुकिंग लेने के बाद रिफंड का आदेश दिया श्रीदेवी वल्लूरी ने तेलंगाना रेरा से संपर्क किया और आरोप लगाया कि अपर्णा कंस्ट्रक्शन बार-बार अनुरोध के बावजूद कब्जा देने में विफल रही। उन्होंने स्वामित्व के रिकॉर्ड को अपडेट करने और मुआवजे के रूप में 5 लाख रुपये भी मांगे। इसने जीपीए को चुनौती देने वाले एक लंबित सिविल मुकदमे पर भरोसा किया, तर्क दिया कि बाद की बिक्री विलेख अमान्य थी और तर्क दिया कि हस्तांतरण ने मूल बिक्री विलेख का उल्लंघन किया क्योंकि कोई अनापत्ति प्रमाणपत्र प्राप्त नहीं किया गया था।
इन आपत्तियों को खारिज करते हुए, प्राधिकरण ने माना कि एक पंजीकृत दस्तावेज़ एक सक्षम अदालत द्वारा रद्द किए जाने तक वैधता की धारणा रखता है। इसने देखा कि लंबित शीर्षक विवाद RERA के तहत एक प्रमोटर के वैधानिक दायित्वों को निलंबित नहीं करते हैं, जबकि शीर्षक से संबंधित प्रश्नों का निर्णय सक्षम सिविल अदालत द्वारा किया जाना चाहिए। प्राधिकरण ने शीर्षक या स्वामित्व रिकॉर्ड के अपडेट को निर्देशित करने से इनकार कर दिया। इसने वल्लूरी को अधिनियम की धारा 71 के तहत न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष मुआवजे की मांग करने की स्वतंत्रता दी।
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01/08/2026

डायरेक्टोरेट ऑफ़ एनफोर्समेंट (E D), दिल्ली ज़ोनल ऑफिस ने प्रिवेंशन ऑफ़ मनी लॉन्ड्रिंग एक्ट (P M L A), 2002 के प्रावधानों के तहत रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड की अचल संपत्तियों को अटैच करने का प्रोविज़नल अटैचमेंट ऑर्डर (P A O) जारी किया है। अटैच की गई संपत्तियों की कुल अनुमानित मौजूदा बाज़ार कीमत लगभग 782 करोड़ 36 लाख रुपये है।
E D, प्रिवेंशन ऑफ़ मनी लॉन्ड्रिंग एक्ट (P M L A), 2002 के प्रावधानों के तहत रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड, इसके डायरेक्टर नवीन एम. रहेजा और अन्य संबंधित लोगों के खिलाफ जांच कर रही है। यह मामला कई घर खरीदारों की शिकायतों के आधार पर इकोनॉमिक ऑफेंस विंग (E O W) द्वारा दर्ज की गई कई F I R से जुड़ा है, जिनके साथ कथित तौर पर धोखाधड़ी हुई थी।
जांच के दौरान यह पता चला है कि रहेजा डेवलपर्स लिमिटेड ने आवासीय इकाइयां उपलब्ध कराने के बहाने शुरू किए गए विभिन्न रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के संबंध में लगभग 4,600 घर खरीदारों से लगभग 2,426 करोड़ रुपये की राशि जुटाई थी।
इससे पहले, 28 अप्रैल 2026 के P A O के ज़रिए 1,113 करोड़ 81 लाख रुपये की अनुमानित बाज़ार कीमत वाली संपत्तियां अटैच की गई थीं, और उसके बाद 15 जून 2026 के P A O के ज़रिए 503 करोड़ 48 लाख रुपये की कीमत वाली संपत्तियां अटैच की गई थीं। मौजूदा प्रोविज़नल अटैचमेंट के साथ, इस मामले में अटैच की गई संपत्तियों की कुल अनुमानित बाज़ार कीमत लगभग 2,399 करोड़ 65 रुपये हो गई है। आगे की जांच जारी है।
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01/08/2026

प्रमोटर को प्रोजेक्ट के “बेसमेंट” समेत कॉमन एरिया का कब्ज़ा रेजीडेंट वेलफेयर सोसायटी को देने और रजिस्टर्ड कन्वेयन्स डीड बनवाने का राजस्‍थान रेरा का निर्देश। जयपुर स्थित प्रोजेक्‍ट “श्री कृष्णा रेजीडेंसी” में बेसमेंट के अवैध उपयोग का मामला।

राजस्थान रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण, जयपुर ने अपने एक महत्‍वपूर्ण फैसले में जयपुर में मानपुर देवरी उर्फ गोल्यावास स्थित प्रोजेक, “श्री कृष्णा रेजीडेंसी” के प्रमोटर मेसर्स श्री कृष्णा एसोसिएट्स को निर्देश दिया कि वह प्रोजेक्ट के “बेसमेंट” समेत कॉमन एरिया का कब्ज़ा शिकायत करने वाली श्री कृष्ण रेजीडेंसी वेलफेयर सोसायटी को दे दें और एक्ट के प्रोविज़न के अनुसार शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रोजेक्ट के लिए रजिस्टर्ड कन्वेयन्स डीड बनवाएं।
इससे संबंधित आदेश प्राधिकरण के माननीय सदस्य सुधीर कुमार शर्मा ने शिकायत संख्या 8334, वर्ष 2025 का निपटारा करते हुए 28 जुलाई को पारित किया।
मामले के संक्षिप्‍त तथ्‍य यह हैं कि शिकायतकर्ता सोसायटी ने कई कमियों या अवैध निर्माण पर जोर दिया, जो आरडब्ल्यूए के सदस्यों द्वारा किए गए निरीक्षण के दौरान पाए गए थे, जैसे कि कोई सीढ़ी नहीं और लिफ्ट का निर्माण परियोजना की इमारत स्थल की योजना और जयपुर विकास प्राधिकरण (जेडीए) के सक्षम अधिकारियों द्वारा अनुमोदित और स्वीकृत मानचित्रों के अनुसार तहखाने तक था, तहखाने में प्रवेश दोनों तरफ एक और दिया गया था जो सामान्य क्षेत्रों को कवर करता था, भूतल पर आम हॉल परियोजना की इमारत स्थल की योजना के अनुसार साइट पर नहीं पाया गया था, जल संचयन और संरक्षण प्रणाली उपलब्ध नहीं थी, बिजली ट्रांसफार्मर स्थापित नहीं किया गया था, कवर पार्किंग स्थल प्रदान नहीं किए गए थे, आदि। अपार्टमेंट का तहखाना "सामान्य क्षेत्रों" की परिभाषा में आता है जो विशेष रूप से अधिनियम की धारा 2 (एन) के तहत प्रदान किया गया है। परियोजना के लिए कोई पूर्णता और अधिभोग प्रमाण पत्र नहीं है क्योंकि परियोजना के निर्माण कार्य में पूरी तरह से जेडीए द्वारा दी गई विकास अनुमति का उल्लंघन पाया गया था। शिकायत करने वाली सोसाइटी ने लीगल नोटिस के ज़रिए प्रमोटर को हैंडओवर और टेकओवर प्रोसेस अपनाने और बेसमेंट एरिया को दूसरी ज़रूरी शर्तों के साथ R W A को हैंडओवर करने के लिए कहा, लेकिन कोई एक्शन नहीं लिया गया और न ही रेस्पोंडेंट प्रमोटर से कोई जवाब मिला। प्रमोटर के पास कॉमन एरिया को इस्तेमाल करने, कंट्रोल करने या रखने का कोई अधिकार नहीं है और इसलिए, शिकायत करने वाली R W A ने प्रमोटर को अलॉटीज़ की एसोसिएशन के पक्ष में एक रजिस्टर्ड कन्वेयंस डीड करने का निर्देश देने की मांग की।
सभी पक्षों के तर्क सुनने और रिकार्ड के अवलोकन के बाद अथॉरिटी ने पाया कि मुख्य विवाद इस बात से जुड़ा है कि क्या बेसमेंट एक्ट के सेक्शन 2 (n) के तहत "कॉमन एरिया" है और क्या वहां फायर N O C, फायर सेफ्टी इक्विपमेंट, लिफ्ट, ट्रांसफॉर्मर, वॉटर हार्वेस्टिंग सिस्टम वगैरह जैसी बेसिक सुविधाएं हैं या नहीं।
अथॉरिटी के वेब पोर्टल पर प्रोजेक्ट का स्टेटस कंप्‍लीटेड दिखाया गया है और प्रमोटर को 15 अप्रैल 2023 को कम्प्लीशन सर्टिफिकेट और 18 अप्रैल 2023 को ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट मिल चुका है, जिसे रिकॉर्ड में ले लिया गया है।
अथॉरिटी ने देखा कि रेस्पोंडेंट प्रमोटर के साइन किए हुए 30 अक्‍टूबर 2023 के एफिडेविट में, रेस्पोंडेंट ने प्रोजेक्ट के लिए R W A बनाने की बात मानी है और बिना किसी ऑब्जेक्शन के शिकायत करने वाली सोसाइटी को बिल्डिंग के छह फ्लोर, जिसमें 24 रेजिडेंशियल यूनिट, बेसमेंट और स्टिल्ट पार्किंग शामिल है, अपनी मर्ज़ी से हैंडओवर करने का वादा किया है।
अधिनियम के तहत निर्धारित “सामान्य क्षेत्रों” की परिभाषा में विशेष रूप से सामान्य बेसमेंट, सामान्य भंडारण स्थान, टेरेस, पार्क, खेलने की जगह, खुले पार्किंग क्षेत्र आदि शामिल हैं।
रिकॉर्ड के अनुसार, रेस्पोंडेंट प्रमोटर ने अथॉरिटी के सामने फाइल की गई लेटेस्ट क्वार्टरली प्रोग्रेस रिपोर्ट में बेसमेंट को “सेलेबल” यूनिट बताया है और कंप्लेंट करने वाली सोसाइटी ने यह भी दावा किया है कि प्रमोटर ने एंट्री, एग्जिट पॉइंट, सीढ़ियों वगैरह को ब्लॉक करके अलॉटीज़ के बेसमेंट तक पहुंचने में गैर-कानूनी तरीके से रुकावट डाली है।
इस बारे में, यह बात ज़रूरी है कि प्रमोटर ने इस प्रोजेक्ट को अथॉरिटी के सामने “ग्रुप हाउसिंग स्कीम” की कैटेगरी में रजिस्टर किया है। यह भी रिकॉर्ड में है कि जयपुर डेवलपमेंट अथॉरिटी यानी सक्षम अथॉरिटी द्वारा जारी किया गया फ्री-होल्ड पट्टा भी रेजिडेंशियल है, जिससे यह पता चलता है कि बेसमेंट यूनिट का इस्तेमाल प्रमोटर किसी भी कमर्शियल एक्टिविटी, मकसद के लिए नहीं कर सकता है। इसके अलावा, मैप में भी यह बताया गया है कि बेसमेंट का इस्तेमाल रेजिडेंशियल मकसद के लिए नहीं किया जा सकता है।
इस तरह, अथॉरिटी इस नतीजे पर पहुँची है कि बेसमेंट यूनिट प्रोजेक्ट के कॉमन एरिया का एक ज़रूरी हिस्सा है और इसे R W A को सौंप दिया जाना चाहिए, जैसा कि एक्ट में ज़रूरी है और रेस्पोंडेंट ने अपने एफिडेविट में भी कहा है। जहाँ तक गैर-कानूनी कंस्ट्रक्शन का मामला है, R W A अपनी शिकायतों के समाधान के लिए किसी दूसरे सही फोरम में जा सकती है।
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01/08/2026

RERA एक्ट में एक बार पेनल्टी लगने के बाद उसे माफ करने का भी कोई प्रोविज़न नहीं।
RERA अधिनियम के तहत जुर्माना केवल अपीलीय प्राधिकारी द्वारा रद्द किया जा सकता है, निजी निपटान द्वारा नहीं: गोवा RERA ।
गोवा रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (रेरा) ने 22 जुलाई को एक मामले की सुनवाई के दौरान माना कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत लगाया गया जुर्माना केवल इसलिए माफ नहीं किया जा सकता, क्योंकि एक प्रमोटर और आवंटियों ने बाद में अपने विवादों को सुलझा लिया है। प्राधिकरण सदस्य विन्सेन्ट डी'सिल्वा ने अल्फ्रेडो एम. कोट्टा एंड एसोसिएट्स और उसके मालिक अल्फ्रेडो एम. कोट्टा पर रेरा अधिनियम की धारा 11 (4) (ए) का उल्लंघन करने के लिए लगाए गए एक लाख रुपये के जुर्माने को माफ करने से इनकार कर दिया।
उन्होंने कहा, “समझौते की ये शर्तें अथॉरिटी को रेरा एक्ट के सेक्शन 11 (4) (ए) के उल्लंघन के लिए एक्ट के सेक्शन 61 के तहत लगाई गई पेनल्टी की रकम वसूलने से किसी भी तरह नहीं रोकती हैं। रेरा एक्ट में एक बार पेनल्टी लगने के बाद उसे माफ करने का भी कोई प्रोविज़न नहीं है, और न ही कार्रवाई खत्म की जा सकती है क्योंकि डिफॉल्टर की पेनल्टी राज्य के रेवेन्यू का एक हिस्सा है।” यह कार्रवाई फिलोमेना फर्नांडीस और निकोलौ गेराल्डो फर्नांडीस की अल्फ्रेडो एम. कोट्टा एंड एसोसिएट्स, उसके मालिक अल्फ्रेडो एम. कोट्टा और वीपीके अर्बन को-ऑपरेटिव क्रेडिट सोसाइटी लिमिटेड के खिलाफ फाइल की गई शिकायत से शुरू हुई। 31 जनवरी 2024 के एक ऑर्डर से, गोवा रेरा ने शिकायत का निपटारा किया और दूसरे निर्देशों के साथ, एक्ट के सेक्शन 11 (4) (ए) का उल्लंघन करने के लिए अल्फ्रेडो एम. कोट्टा एंड एसोसिएट्स पर एक लाख रुपये की पेनल्टी लगाई।

पार्टियों के बीच समझौते के बाद, अल्फ्रेडो एम. कोट्टा एंड एसोसिएट्स और अल्फ्रेडो एम. कोट्टा ने गोवा रेरा के सामने एक एप्लीकेशन फाइल की, जिसमें रिकवरी की कार्रवाई को खारिज करने की मांग की गई। उन्होंने कहा कि विवाद आखिरकार सुलझ गया है और आगे कोई कार्रवाई नहीं होनी चाहिए। उन्होंने यह भी कहा कि अथॉरिटी का ऑर्डर बाद की अपील की कार्रवाई के साथ मर्ज हो गया है। यह मामला गोवा रेरा के सामने तब आया, जब तिस्वाड़ी तालुका के ममलतदार ने 12 मई 2026 को एक कम्युनिकेशन के ज़रिए यह पूछा कि क्या एक लाख रुपये की पेनल्टी की रिकवरी जारी रहनी चाहिए।
एप्लीकेशन को रिजेक्ट करते हुए, अथॉरिटी ने माना कि प्रमोटर और अलॉटीज़ के बीच सेटलमेंट से सिर्फ़ उनके आपसी झगड़े सुलझते हैं और एक्ट के तहत लगाई गई पेनल्टी से होने वाली इंडिपेंडेंट कानूनी ज़िम्मेदारी पर इसका कोई असर नहीं पड़ता। उसने कहा कि हाई कोर्ट द्वारा रिकॉर्ड किए गए सेटलमेंट में पेनल्टी कम करने या माफ करने का कोई निर्देश नहीं था। इसके अलावा, उसने कहा कि रेरा एक्ट के तहत लगाई गई पेनल्टी तभी खत्म हो सकती है जब अपीलीय अथॉरिटी इसे लगाने वाले ऑर्डर को कम कर दे या रद्द कर दे। उसने कहा कि “रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के तहत, पेनल्टी माफ नहीं की जा सकती, बशर्ते अपील अथॉरिटी पेनल्टी लगाने वाले ऑर्डर को कम कर दे या रद्द कर दे।” क्योंकि पेनल्टी राज्य के रेवेन्यू का हिस्सा थी, इसलिए अथॉरिटी ने माना कि इसे प्रमोटर और अलॉटीज़ के बीच प्राइवेट सेटलमेंट के ज़रिए रद्द नहीं किया जा सकता।

इसलिए, रेरा ने अल्फ्रेडो एम. कोट्टा एंड एसोसिएट्स और अल्फ्रेडो एम. कोट्टा की उस अर्जी को खारिज कर दिया जिसमें रिकवरी की कार्रवाई रोकने की मांग की गई थी और पणजी के तिस्वाड़ी तालुका में ममलतदार ऑफिस को 31 जनवरी 2024 के अपने आदेश के अनुसार एक लाख रुपये की पेनल्टी वसूलने का निर्देश दिया।
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31/07/2026

REAT राजस्थान में जोधपुर के प्रोजेक्‍ट अरिहंत अदिता फेज तीन के जुआना टावर से संबंधित मामले की सुनवाई अंतिम बहस के बाद आदेश के लिए बंद ।
अरिहंत सुपरस्ट्रक्चर्स लिमिटेड है अपीलकर्ता।
राजस्थान रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में जोधपुर के प्रोजेक्‍ट अरिहंत अदिता फेज तीन के जुआना टावर से संबंधित मामले में शुक्रवार को अंतिम बहस हुई। इसके सुनावई आदेश के लिए बंद कर दी गई। अपील संख्या 158, वर्ष 2025 अरिहंत सुपरस्ट्रक्चर्स लिमिटेड, अपीलकर्ता बनाम महावीर महावीर डोसी, प्रतिवादी की सुनवाई रीट जयपुर के चेयरपर्सन जस्टिस श्री मदन गोपाल व्यास और सदस्य (न्यायिक) श्री युधिष्ठिर शर्मा की बेंच में हुई। सुनवाई के दौरान अपीलकर्ता की ओर से अधिवक्‍ता उमंग गुप्‍ता औा प्रतिवादी की ओर से अधिवक्‍ता पुरुषार्थ सराफ उपस्थित हुए।
हो रही है। इसके पूर्व रेरा अधिनियम, 2016 की धारा 43 (पांच) का अनुपालन नहीं करने पर न्यायाधिकरण के प्रभारी रजिस्ट्रार ने 25 नवंबर, 2025 को अरिहंत सुपरस्‍ट्रक्‍चर्स लिमिटेड की अपील खारिज कर दी थी।
यह मामला राजस्‍थान रेरा में दर्ज शिकायत संख्‍या राज रेरा सीएन 6492 वर्ष 2023 और राज रेरा सी 7228, वर्ष 2024 से संबंधित है। इन दोनों में शिकायतकर्ता महावीर डोसी और प्रतिवादी अरिहंत सुपरस्‍ट्रक्‍चर्स लिमिटेड हैं।
मामले के संक्षिप्‍त तथ्‍य यह हैं कि शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी की परियोजना अरिहंत अदिता चरण फेज तीन के जुआना टावर में 99 लाख रुपये के मूल्‍य पर दो फ्लैट बुक किये थे और 56 लाख 50 हजार रुपये का भुगतान किया था। सेल के लिए एग्रीमेंट 22.03.2021 को किया गया था। कंप्लीशन सर्टिफिकेट और ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट 29 नवंबर 2022 को मिल गया। शिकायतकर्ता ने रेस्पोंडेंट को एक लेटर भेजा था जिसमें कहा गया था कि वह अपने खर्च पर फ्लैट में इंटीरियर और एक्स्ट्रा बदलाव करना चाहता है।
शिकायत संख्‍या राज रेरा सीएन 6492 वर्ष 2023 का निपटारा करते हुए रेरा प्राधिकरण की माननीय अध्यक्ष श्रीमती वीनू गुप्ता ने 15 अप्रैल 2024 को आदेश पारित किया। लिखित सबमिशन और तर्कों के आधार पर प्राधिकरण इस निष्‍कर्ष पर पहुंचा कि शिकायतकर्ता कब्ज़ा लेने को तैयार नहीं है और सिर्फ़ रिफंड पर ज़ोर दे रहा है। रेस्पोंडेंट जीएसटी और एक्स्ट्रा चार्ज काटकर जमा राशि रिफंड करने को तैयार था।
प्राधिकरण ने प्रतिवादी प्रमोटर अरिहंत सुपरस्‍ट्रक्‍चर्स लिमिटेड को निर्देश दिया कि वह जमा करने की तिथि से लेकर पूर्णता प्रमाण पत्र, अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने तक जमा की गई राशि 10 दशमलव 85 प्रतिशत ब्याज के साथ शिकायतकर्ता को वापस करे।
इसके बाद शिकायतकर्ता महावीर डोसी ने प्राधिकरण के न्यायाधिकरण अधिकारी के समक्ष राज रेरा सी 7228, वर्ष 2024 के माध्‍यम से ब्याज के रूप में मुआवजे, कब्जे की डिलीवरी की 8 दिसंबर 2021 से भुगतान की तारीख तक किराए की राशि, मानसिक पीड़ा, मुकदमे की लागत आदि के लिए शिकायत दर्ज की। मामले की सुनवाई न्याय निर्णायक अधिकारी श्री आर. एस. कुल्हारी ने की।
प्राधिकरण के न्यायाधिकरण अधिकारी ने माना कि क्योंकि यह रकम वापस करने का मामला है, इसलिए शिकायत करने वाले को उस हद तक मुआवज़ा दिया जाना चाहिए, जिससे उसे उसकी असली जगह पर वापस लाया जा सके।
सभी तथ्‍यों पर विचार करने के बाद प्राधिकरण के न्यायाधिकरण अधिकारी ने प्रतिवादी प्रमोटर अरिहंत सुपरस्‍ट्रक्‍चर्स लिमिटेड को निर्देश दिया कि वह शिकायकर्ता को माननीय प्राधिकरण द्वारा अनुमत ब्याज के अतिरिक्त प्रत्येक जमा तिथि से लेकर 29 नवंबर 2026 तक जमा राशि पर मुआवजे के रूप में एक प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से ब्याज का भुगतान करे। प्रतिवादी को यह भी निर्देश दिया गया कि वह शिकायतकर्ता को एक दिसंबर 2022 से भुगतान की तिथि तक हर महीने 50 हजार रुपये का मुआवज़ा दे।
साथ रेस्पोंडेंट प्रमोटर शिकायतकर्ता को शारीरिक और मानसिक तकलीफ के लिए 50 हजार रुपये और मुकदमे के खर्च के तौर पर 20 हजार रुपये का भी भुगतान करेगा।
इस आदेश के खिलाफ प्रमोटर अरिहंत सुपरस्‍ट्रक्‍चर्स लिमिटेड राजस्थान रियल एस्टेट अपीलेट ट्रिब्यूनल, जयपुर के समक्ष अपील दायर की। ट्रिब्यूनल के माननीय अध्यक्ष श्री जस्टिस मदन गोपाल व्यास और माननीय सदस्य (न्यायिक) श्री युधिष्ठिर शर्मा की पीठ ने इस मामले की सुनवाई के बाद 21 मई, 2026 को अंतिम बहस के लिए 30 जुलाई 2026 को सूचीबद्ध करने का आदेश पारित किया।
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