02/12/2025
🏠 फ्लॅट किंवा प्लॉट खरेदी करताना या 15 चुका अजिबात करू नका..! (अत्यंत सविस्तर मार्गदर्शन)
✍️ स्वतःचे घर किंवा प्लॉट घेणे ही आयुष्यातील मोठी आणि भावनिक गुंतवणूक असते.
🔹 बरेचजण आयुष्यभराची बचत आणि कर्ज या स्वप्नासाठी वापरतात.
🔹 पण माहितीच्या अभावामुळे किंवा घाईगडबडीत केलेल्या काही छोट्या चुका पुढे हजारो–लाखोंचे नुकसान करू शकतात.
🔹 म्हणूनच, निर्णय घेण्यापूर्वी खालील चुका नक्की टाळा.
1️⃣ कायदेशीर कागदपत्रांची तपासणी न करणे – ही सर्वात मोठी चूक!
👉 अनेक खरेदीदार केवळ बोलण्यावर विश्वास ठेवून कागदपत्रे तपासण्याकडे दुर्लक्ष करतात.
👉 काय तपासावे?
✔️ टायटल डीड – मालकी स्पष्ट आहे का? वाद नाही ना?
✔️ ७/१२ उतारा / प्रॉपर्टी कार्ड – जमीन कोणाच्या नावावर आहे?
✔️ Encumbrance Certificate (EC) – जमीन/फ्लॅटवर कर्ज, बोजा किंवा वाद नाही ना?
✔️ Layout / Building Plan Approval
✔️ Development Agreement / Power of Attorney
✔️ Occupation Certificate (OC) – रेडी फ्लॅटसाठी आवश्यक
👉 सल्ला: नेहमी अनुभवी वकिलाकडून Legal Due Diligence करून घ्या. हे ५–१० हजार रुपये तुम्हाला पुढील मोठ्या नुकसानापासून वाचवतात.
2️⃣ RERA नोंदणीकडे दुर्लक्ष करणे
👉 RERA नसलेल्या प्रोजेक्टमध्ये गुंतवणूक करणे म्हणजे स्वतःच्या पायावर धोंडा मारण्यासारखे.
👉 काय करावे?
✔️ प्रोजेक्टचा RERA नंबर विचारा
✔️ RERA वेबसाइटवर जाऊन नोंदणी, डॉक्युमेंट्स, Completion Timeline तपासा
✔️ मागील तिमाहीचे Updates पाहा
👉 RERA हे खरेदीदारांसाठी सर्वात मोठे संरक्षण आहे – त्याचा फायदा घ्या!
3️⃣ ‘कार्पेट एरिया’ आणि ‘बिल्ट-अप/सुपर बिल्ट-अप’ यातील फरक न समजणे
👉 काही प्रोजेक्ट्समध्ये 800 sq.ft. सांगून वस्तुतः फक्त 560–600 sq.ft. Carpet दिला जातो.
👉 लक्षात ठेवा:
✔️ फ्लॅटची किंमत Carpet Area वर ठरते
✔️ Super Built-up Area हा मार्केटिंग खेळ असतो
👉 Agreement मध्ये Carpet Area किती आहे हे स्पष्ट नमूद असलेच पाहिजे.
4️⃣ छुपे खर्च लक्षात न घेणे (Hidden Charges)
👉 जाहिरातीतील किंमत म्हणजे Base Price. प्रत्यक्षात याशिवाय अनेक खर्च असतात:
👉 कोणते खर्च वाढू शकतात?
✔️ GST
✔️ Stamp Duty व Registration
✔️ Floor rise
✔️ Club house / Amenities charges
✔️ Parking
✔️ Corpus fund / Maintenance advance
✔️ Legal charges
👉 Total Cost To Customer (TCC) समजून घेतल्याशिवाय बुकींग करू नका.
5️⃣ लोकेशन आणि भविष्यातील विकासाचा विचार न करणे
👉 स्वस्त समजून दूरच्या किंवा अडचणीच्या ठिकाणी मालमत्ता घेणे मोठी चूक ठरू शकते.
👉 काय तपासावे?
✔️ रस्त्यांची स्थिती, ड्रेनेज, पाणी, वीज
✔️ शाळा, हॉस्पिटल, मार्केट
✔️ सार्वजनिक वाहतूक (बस, मेट्रो, रिंग रोड)
✔️ भविष्यातील DP Road / Highway
✔️ त्या भागाचा Resale Potential
👉 लोकेशन चुकीचे असेल तर चांगला प्रोजेक्टसुद्धा फेल होतो.
6️⃣ फ्लॅटचा तांत्रिक तपास (Home Inspection) न करणे
👉 “नवीन बांधकाम आहे, काही प्रॉब्लेम असणार नाही” – ही मोठी गैरसमजूत ठरू शकते!
👉 काय तपासावे:
✔️ टाइल्सचा दर्जा आणि फिनिशिंग
✔️ पाणी गळती
✔️ सॅनिटरी फिटिंग
✔️ इलेक्ट्रिक पॉइंट्स
✔️ दरवाजे-खिडक्या
✔️ ड्रेनेज, बाथरूम स्लोप
✔️ पेंटवर्क व फिनिशिंग
👉 आज Pro Home Inspection Services सहज उपलब्ध आहेत, त्याचा वापर करावा.
7️⃣ प्री-अप्रूव्हल आणि कर्ज पात्रता न तपासता बुकींग करणे
👉 बऱ्याचवेळेस बुकींग केल्यानंतर कळते की Loan Eligibility कमी आहे—आणि टोकन रक्कम अडकून राहते.
👉 काय करावे?
✔️ CIBIL Score तपासा
✔️ बँकेकडून Loan Pre-Approval Letter घ्या
✔️ EMI + इतर खर्च तुमच्या बजेटमध्ये बसतात का ते पहा
8️⃣ तोंडी आश्वासनांवर विश्वास ठेवू नका (Verbal assurance)
👉 "तोंडी आश्वासनांपेक्षा लेखी करार अधिक महत्त्वाचा आहे."
👉 करारात काय असायला पाहिजे?
✔️ Possession date + Grace period
✔️ Delay penalty clause
✔️ Carpet area
✔️ Amenities list
✔️ Parking allocation
✔️ Cancellation charges
👉 करार न वाचता स्वाक्षरी करणे म्हणजे स्वतःहून धोका पत्करणे.
9️⃣ प्लॉट खरेदी करताना जमिनीचे प्रकार न तपासणे
👉 "शेतजमीन, ग्रीन झोन, पाणलोट क्षेत्र (बंधारे) किंवा आरक्षित भूखंड (Reservation) यांसारख्या जमिनींमध्ये गुंतवणूक करणे धोकादायक ठरू शकते."
👉 प्लॉट घेताना खालील गोष्टी तपासले पाहिजे
✔️ जमीन NA आहे का (Residential NA)
✔️ Layout sanctioned आहे का
✔️ Access road आहे का (Right of way)
✔️ DP/RP Reservation आहे का ते तपासा
✔️ Topographical & boundary survey
✔️ माती चाचणी (Soil Test)
👉 “Proposed NA” वर विश्वास ठेवू नका – NA ऑर्डर असलेली जमीनच सुरक्षित असते.
🔟 'गुंठेवारी' (Gunthewari) जमिनीमध्ये गुंतवणूक करणे
👉 'गुंठेवारी' म्हणजे स्थानिक डेव्हलपरकडून अनधिकृतरित्या विकसित केलेले जमिनीचे छोटे तुकडे. या जमिनींमध्ये गुंतवणूक करणे अत्यंत धोकादायक ठरू शकते, कारण त्यांना कायदेशीर मंजुरी नसते किंवा ती नियमात बसत नसते.
👉 काय तपासावे:
✔️ तुमचा प्लॉट 'गुंठेवारी'मध्ये येत नाही ना, याची स्थानिक नियोजन प्राधिकरण (Local Planning Authority) किंवा नगर रचना कार्यालयात खात्री करावी.
✔️ गुंठेवारी नियमन कायद्यांतर्गत ती जमीन नियमित (Regularised) झाली आहे का, हे तपासा. नियमित नसेल तर भविष्यात घर बांधणीला परवानगी मिळणार नाही.
✔️ कायदेशीर दृष्टिकोनातून, घर बांधणी आणि सुरक्षित गुंतवणुकीसाठी, केवळ 'जिल्हाधिकारी (Collector) यांच्या आदेशानुसार अकृषिक (NA) झालेला भूखंड' हाच सर्वात निर्धोक आणि कायदेशीर मंजुरीसाठी पात्र असलेला पर्याय मानला जातो.
1️⃣1️⃣ भविष्यातील खर्चांचा विचार न करणे
👉 घरासाठी केवळ गृहकर्जाचा मासिक हप्ता (EMI) विचारात घेणे पुरेसे नाही. मालमत्ता ताब्यात घेतल्यानंतर इतर नियमित मासिक खर्च सुरू होतात, ज्यामुळे तुमच्या बजेटवर ताण येऊ शकतो.
👉 अतिरिक्त मासिक/वार्षिक खर्च
✔️ सोसायटी मेंटेनन्स शुल्क
✔️ पाणीपुरवठा खर्च (विशेषतः टँकरद्वारे पुरवठा असल्यास)
✔️ वार्षिक मालमत्ता कर (Property Tax)
👉 महत्त्वाचा सल्ला: तुमचा मासिक ईएमआय (EMI) आणि वरील सर्व अपेक्षित खर्च तुमच्या एकूण बजेटमध्ये व्यवस्थित बसतात का, याची आधीच खात्री करून घ्या.
1️⃣2️⃣ पार्किंगच्या जागेची स्पष्टता नसणे
👉 पार्किंग (Car Parking) हा अनेक सोसायटीतील वादाचा मुख्य मुद्दा असतो. अनेक बिल्डर तोंडी पार्किंग देण्याचे सांगतात, पण ती जागा कायदेशीररित्या तुमच्या नावावर हस्तांतरित होईल का नाही याची शाश्वती नसते.
👉 काय तपासावे:
✔️ पार्किंगचा प्रकार: 'स्टिल्ट', 'ओपन', 'बेसमेंट' किंवा 'मल्टी-लेव्हल' पार्किंगपैकी तुम्हाला कोणती जागा मिळणार?
✔️ पार्किंगची जागा Exclusive Use Area (EUA) म्हणून तुमच्या Sale Agreement मध्ये स्पष्टपणे नमूद आहे का ते तपासावे
✔️ पार्किंग मोफत आहे की त्याचे वेगळे शुल्क घेतले आहे, हे निश्चित करा.
1️⃣3️⃣ गृहकर्जासाठी केवळ एकाच बँकेवर अवलंबून राहणे
👉 एखादी बँक कमी व्याजदर देत आहे म्हणून लगेच तिथेच अर्ज करणे चुकीचे ठरू शकते. प्रत्येक बँकेचे नियम, प्रक्रिया शुल्क आणि कर्ज देण्याची प्रक्रिया (Processing Time) वेगळी असते.
👉 काय करावे:
✔️ किमान ३-४ बँका आणि NBFCs (Non-Banking Financial Companies) कडून कर्जाचे प्रस्ताव घ्या.
✔️ केवळ व्याजदराचा विचार न करता प्रोसेसिंग फी, फोरक्लोजर चार्जेस (Pre-payment penalty) आणि सेवा शुल्क (Service Charges) यांची तुलना करा.
✔️ कर्जाची ऑफर लेटर (Offer Letter) काळजीपूर्वक वाचा.
1️⃣4️⃣ कागदपत्रांची नोंदणी (Registration) उशिरा करणे किंवा दुर्लक्ष करणे
👉 टोकन रक्कम किंवा ॲडव्हान्स दिल्यानंतरही अनेक लोक 'सेल डीड' (Agreement for sale / Sale Deed) चे रजिस्ट्रेशन तातडीने पूर्ण न करता ते पुढे ढकलतात. यामुळे मालमत्तेच्या मालकी हक्काबाबत मोठे धोके निर्माण होतात.
👉 'रजिस्ट्रेशन' पूर्ण झाल्यावर आवश्यक गोष्टी:
✔️ Mutation अपडेट: तुमच्या नावावर मालमत्ता हस्तांतरित झाल्यावर ७/१२ उतारा किंवा प्रॉपर्टी कार्ड मध्ये त्वरित नोंदीचा बदल (Mutation) करून घ्या.
✔️ सोसायटीमध्ये नोंद: फ्लॅट असल्यास, सोसायटीच्या नोंदीमध्ये नाव लावून घ्यावे आणि शेअर सर्टिफिकेट (Share Certificate) नावावर हस्तांतरित (Transfer) करून घ्यावे.
👉 सल्ला: रजिस्ट्रेशन झाल्यावर लगेच मालमत्तेचा ताबा घ्या आणि संबंधित सरकारी दस्तऐवज अपडेट करा, जेणेकरून कायदेशीररित्या तुम्हीच मालक असल्याचे सिद्ध होईल.
1️⃣5️⃣ रिसेल प्रॉपर्टी विकत घेताना (Resale Properties)
👉 जुना फ्लॅट (Resale Property) घेताना अनेक ग्राहक भावनिक होऊन किंवा विक्रेता घाई करत आहे म्हणून आवश्यक तपासणी न करता निर्णय घेतात.
👉 काय तपासावे:
✔️ सोसायटीचे 'ना हरकत प्रमाणपत्र' (NOC) विक्रेत्याने घेतले आहे का?
✔️ मागील काही वर्षांचे मेंटेनन्स बिल आणि प्रॉपर्टी टॅक्स भरल्याच्या पावत्या तपासा.
✔️ सोसायटीच्या व्यवस्थापन समितीकडे (Managing Committee) जाऊन विक्रेत्याविरुद्ध काही वाद किंवा तक्रारी आहेत का, याची माहिती घ्या.
✒️ निष्कर्ष
✅ निर्णय घेताना भावना आणि गणित यांचा समतोल साधा "घर किंवा प्लॉट खरेदी करणे हा आयुष्यातील एक भावनिक क्षण असला तरी, तुमचा अंतिम निर्णय हा केवळ कागदपत्रे, कडक कायदेशीर पडताळणी, लोकेशनचे भविष्य आणि तुमचे आर्थिक गणित या कठोर तथ्यांवर आधारित असावा."
✅ घाईत घेतलेले निर्णय नेहमीच मोठे नुकसान करतात. जर तुम्ही सतर्कता ठेवली, प्रत्येक टप्प्यावर काळजी घेतली, तर तुमची गुंतवणूक निश्चितपणे सुरक्षित राहील आणि तुमचे स्वप्न साकार होईल!
👍 माहिती आवडल्यास आम्हाला Like, Share आणि Follow करायला विसरु नका. धन्यवाद!
👷 पुण्यातील विश्वसनीय रिअल इस्टेट डेव्हलपर – स्मार्ट आणि शाश्वत घरे बांधण्याचं आमचं वचन!
👉 सोसायटी री-डेव्हलपमेंट, जॉइंट व्हेंचर आणि कमर्शियल डेव्हलपमेंट साठी आमच्याशी विश्वासाने संपर्क साधा!.
Call for Financial Advice 9969344555
