24/02/2021
SUPERBONUS 110%
La legge 17 luglio 2020, n. 77 (“Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, recante misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID- 19”) ha introdotto il cosiddetto “SuperBonus 110%” relativo ad interventi sui fabbricati allo scopo di produrre miglioramenti dal punto di vista energetico e sismico. Tralasciando la parte sismica che non appare applicabile in un territorio non esposto a tale tipologia di rischio (e non codificato tale), lo spirito della norma è quello di consentire la realizzazione di interventi di miglioramento della prestazione energetica degli edifici e delle singole unità immobiliari, introducendo una procedura – in verità alquanto complessa – che dovrebbe produrre l’effetto positivo di eseguire i lavori necessari senza aggravio di costi per i committenti (nel caso i Condomini). La norma e l’applicazione della stessa presentano ad oggi ancora degli elementi oscuri, nonostante l’introduzione dei decreti del Ministero dello Sviluppo Economico e dei provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate che la norma stessa richiedeva. In estrema sintesi ed al solo scopo di consentire una prima immediata comprensione di ciò che è fattibile, si può seguire il seguente percorso riassuntivo che ad oggi ha valenza per le spese maturate dal 01 luglio 2020 al 30 giugno 2022 con possibilità di estendere fino a fine 2022 per i lavori già avviati e arrivati almeno al 60% entro giugno (salvo ulteriori proroghe):
1. L’obbiettivo della norma è pervenire all’efficientamento energetico degli edifici.
2. Il perseguimento di tale obbiettivo si ottiene attraverso il miglioramento della classe energetica complessiva dell’edificio di almeno due livelli.
3. E’ pertanto necessario verificare e determinare la classe energetica attuale complessiva dell’edificio e di conseguenza individuare quali lavori possono essere eseguiti per ottenere il “doppio salto” in miglioramento della classe energetica.
4. La verifica della classe energetica attuale deve essere fatta da un tecnico mediante la redazione di un “APE (attestato di prestazione energetica) convenzionale” che riguarda l’intero edificio; il passaggio migliorativo di due classi energetiche al termine dei lavori – presupposto indispensabile – dovrà parimenti essere attestato da un analogo documento; un tecnico dovrà pertanto garantire e certificare (“asseverare”):
a) la classe energetica attuale e la classe energetica finale (e quindi il miglioramento di due classi) all’indomani dei lavori eseguiti;
b) la congruità dei costi sostenuti rispetto ai listini vigenti;
c) l’impiego di materiali adatti (che rispettino i “criteri ambientali minimi”);
d) ogni altra attività necessaria allo svolgimento dei lavori (progettazione,
attività relative alla sicurezza, conformità edilizia del fabbricato, ecc.).
5. Esistono lavori definiti “trainanti” che riguardano esclusivamente parti ed impianti condominiali, devono essere obbligatoriamente eseguiti (uno o entrambi) e sono:
a. il cappotto (“isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio”);
b. l’impianto di riscaldamento (“sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati/autonomi per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A”).
6. Esistono lavori definiti “trainati” (quali realizzazione di pannelli solari, sostituzione infissi ecc.) che possono essere eseguiti congiuntamente ai lavori “trainanti”, concorrono con quelli a consentire il doppio salto di classe energetica, possono anche riguardare le parti private e non solo quelle condominiali; detti lavori possono essere eseguiti anche in secondo momento ma in questo caso non usufruiscono della medesima percentuale di detrazione.
7. L’intera pratica deve essere poi assoggettata ad un “visto di conformità” da parte di soggetto abilitato (“soggetti incaricati della trasmissione telematica delle dichiarazioni e dai responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF”) il quale attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta; l’intera documentazione prodotta – confermata dal visto di conformità – deve poi infine essere trasmessa in via telematica all’ENEA ed all’Agenzia delle Entrate per il perfezionamento e la cristallizzazione del credito d’imposta.
8. La legge pone dei limiti di spesa per le diverse tipologie di intervento, da calcolarsi in ragione del numero delle unità immobiliari presenti nel Condominio; detti liniti non rappresentano dei massimali per singolo proprietà ma servono per determinare la spesa massima per fabbricato;
9. La spesa (condominiale e per conseguenza personale) che deriva può essere gestita e saldata secondo 3 canali alternativi:
a. viene saldata come qualsiasi altra spesa condominiale; il Condomino (titolare di posizione fiscale) matura il diritto di detrarre il 110% della propria spesa personale lorda (calcolata in ragione dei valori millesimali e dei criteri di riparto e comprensiva di tutte le spese lorde);
b. viene preventivamente concordato con i fornitori che questi applichino uno “sconto in fattura” di importo non superiore al 100% del dovuto; in tal modo il committente (Condominio e Condomino) non esegue pagamenti ai fornitori e ciascun fornitore detrarrà fino al 110% della somma fatturata; ragionevolmente il fornitore potrà scontare un importo inferiore alla spesa complessiva e la differenza resterà a carico del Condominio e del Condomino;
c. viene saldata mediante “cessione del credito d’imposta”, nel senso che il credito fiscale che deriva dalla procedura (pari al 110% della spesa) può essere ceduto ad altri (tra cui banche); per ipotesi: la spesa in dibattito è pari a €. 100,00 e il credito d’imposta che ne deriva è pari a €. 110,00; la banca (o chi per lei) acquista questo valore di €. 110,00 pagandolo per esempio €. 102,00; il Condomino cede pertanto il proprio credito di €. 110,00 al prezzo di €. 102,00; la banca detrae €. 110,00 e versa al Condomino €. 102,00 beneficiando della differenza; il Condomino incassa €. 102,00 e versa al fornitore €. 100,00 beneficiando della differenza; queste medesime modalità di pagamento possono essere adottate anche per le altre detrazioni fiscali secondo le medesime procedure sopra descritte; questo significa che anche qualora non si potesse raggiungere il miglioramento di due classi energetiche ma si volesse ugualmente dare seguito ad altre tipologie di intervento (per esempio il “bonus facciate” che prevede una detrazione pari al 90% della spesa personale lorda sostenuta prima del 31/12/2021) si potrà adottare le citate modalità di pagamento pur residuando una quota di costi a carico del Condominio e dei Condomini.
10. Il Condominio non è titolare del credito d’imposta (o del diritto di cederlo) ed il soggetto fiscale è il Condomino; spetta al Condomino scegliere quale delle 3 opzioni adottare (autonomamente ed indipendentemente dalla scelta degli altri Condomini, facendo anche scelte differenti rispetto ai diversi stati di avanzamento lavori ovvero alle annualità di detrazione); il Condominio non può validamente deliberare ed imporre una decisione in tal senso né il Condominio può disporre del credito di imposta del singolo Condomino nemmeno su autorizzazione di questo; la legge 126/2020 ha tuttavia stabilito che le deliberazioni dell’Assemblea del Condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi in dibattito e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi nonché l’adesione all’opzione per la cessione del credito o per sconto in fattura sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea ed almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio.
11. Le spese dei professionisti così come le spese delle ditte che verranno chiamate all’esecuzione delle opere concorrono interamente a determinare la spesa condominiale e personale e quindi al calcolo degli importi per la misurazione del valore della detrazione; ad oggi non rientra tra le spese detraibili l’attività dell’Amministratore.
12. Il beneficio sopra descritto non può essere usufruito in corrispondenza di immobili dove si accertano abusi edilizi non sanati; laddove i potenziali abusi riguardino una proprietà privata tale situazione non impedisce alle altre proprietà di usufruire del beneficio in relazione ad opere sulle singole parti private (lavori “trainati”) e non impedisce a tutti i Condomini di usufruire del beneficio in relazione ad opere sulle parti comuni condominiali (lavori “trainanti”); un eventuale abuso edilizio che riguardi le parti comuni condominiali non consentirebbe di poter usufruire di alcun beneficio.
Auspico che tale possibilità venga disaminata e valutata con serenità ed in questo – com’è nella tradizione del Condominio – venga di comune intesa individuato e perseguito il maggiore interesse del Condominio e di tutti i Condomini.
