22/10/2025
In risposta alle diverse domande pervenutemi riguardo le molteplici forme di manutenzione a cui un amministratore deve provvedere, fornisco di seguito il seguente riepilogo che ne illustra in modo sintetico le diverse tipologie.
Definizione di “manutenzione”
La manutenzione è “la combinazione di tutte le azioni tecniche
amministrative e gestionali durante il ciclo di vita di un’entità
volte a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa
eseguire la funzione richiesta” (Norma UNI EN 13306:2003).
Esistono diversi tenori di manutenzioni, generalmente nei condomini abbiamo:
MANUTENZIONE SU GUASTO
“La manutenzione eseguita a seguito della rilevazione di
un’avaria e volta a riportare l’entità nello stato in cui possa
eseguire la funzione richiesta”
(Norma UNI EN 13306:2003)
E’ la tipologia di intervento maggiormente impiegata nei condomini.
Infatti, nella stragrande maggioranza dei casi, si interviene ex post.
Viene adottata per:
• interventi sulle parti edilizie (spicconamenti intonaci pericolosi,
rotture pluviali / gronde, cedimenti dei pavimenti, ecc.)
• Interventi sugli impianti (cedimenti funi ascensore, rottura citofono,
cancello carrabile, ecc.)
MANUTENZIONE CICLICA
“Una manutenzione preventiva effettuata in base a intervalli di
tempo o cicli di utilizzo prefissati, ma senza una precedente
indagine sulle condizioni dell’entità”
(Norma UNI EN 13306:2003)
Tale tipologia di intervento, viene eseguito per tutte le attività
normate, vale a dire laddove la legge stabilisce la periodicità di
controllo e/o verifica; in particolare:
• Impianti di riscaldamento (il DPR 462/91 - stabilisce la nomina
del terzo responsabile che è responsabile dell’impianto e la
periodicità dei controlli)
• Impianti ascensore (obbligo nomina manutentore e obbligo
controllo semestrale dell’impianto)
• Impianti antincendio (controllo semestrale estintori, idranti)
MANUTENZIONE ORDINARIA
Rientrano nella manutenzione ordinaria: “tipologia di interenti
manutentivi durante il ciclo di vita atti a mantenere o ripristinare
l’efficienza dei beni, contenere il normale degrado d’uso, garantire la vita utile del bene, far fronte a eventi accidentali.
I suddetti interventi non modificano le caratteristiche originarie del
bene stesso e non ne modificano la struttura essenziale e la sua
destinazione d’uso”.
Gli interventi di manutenzione ordinaria vengono attivati, quasi sempre, a valle di un guasto, al fine di ripristinare la funzionalità dell’intero elemento tecnico.
Esempio: rifacimento facciate di un condominio, dopo avere eseguito lo spicconamento di urgenza degli intonaci. Dunque: prima, intervento su guasto dopo, intervento di manutenzione ordinaria.
MANUTENZIONE STRAORDINARIA
La manutenzione straordinaria è costituita: “dalla tipologia di
interventi non ricorrenti e d’elevato costo, in confronto al valore
del bene e ai costi annuali di manutenzione ordinaria dello stesso.
Gli interventi possono, inoltre, prolungare la vita utile e/o
migliorarne l’efficienza, l’affidabilità, la produttività, la
manutenibilità e l’ispezionabilità, non ne modificano le
caratteristiche originarie e la struttura essenziale; non comportano
variazioni di destinazione d’uso del bene”
(Norma UNI EN 13306:2003)
Esempio classico è il rifacimento delle facciate di un condominio, realizzando un cappotto termico esterno con pannelli coibentanti.
ADEGUAMENTO NORMATIVO
“Complesso di azioni eseguite su un edificio al fine di portare
o riportare un edificio o sue componenti ad un livello di
prestazioni funzionali conforme a norme cogenti”
La stragrande maggioranza degli immobili a destinazione
residenziale è stata costruita prima del 1971. La totalità delle
norme tecniche sono entrate in vigore dopo tale data ( DMI
16/02/82 – 46/90 – 10/91 – 81/08 – 162/99 – 462/99).
Partendo da questa considerazione, si capisce chiaramente
quanto sia importante il concetto di adeguamento normativo per
chi gestisce/amministra immobili
Alcuni esempi di adeguamento normativo:
• Impianti elettrici: nel 1990 è stata approvata una legge
(46/90) che ha introdotto diverse innovazioni in ambito
impiantistico, tra le altre:
Obbligo di rilascio, da parte dell’installatore, del
certificato di regolare esecuzione dell’impianto eseguito;
Obbligo di redazione del progetto, per certe tipologie di
impianti (potenza di assorbimento superiore a 6 KW –
superficie interessata maggiore di 400 mq – ecc.)
• Impianti di riscaldamento: dal 2003 sono state aboliti gli
impianti centralizzati a carbone; entro il 31 dicembre del
2015, dovevano essere dismessi quelli a gasolio
