19/03/2012
Condominio: si può gestirlo da soli? L’Amministratore è sempre indispensabile?
10
03
2008
[APPROFONDIMENTO, aggiornamento al 08/06/2011: leggi qui]
Autogestire il condominio e convivere felicemente senza amministratore: si può fare o la legge non lo consente? E se si può, che rischi si corrono? Sono in molti a chiederlo un po’ perché c’è chi è rimasto scottato da esperienze negative, un po’ per cercare di risparmiare. E così soprattutto quando si tratta di piccoli condomini, magari palazzine per le vacanze, con esigenze di amministrazione ridotte al minimo e convivenza limitata a poche settimane all’anno, o di immobili di nuova costruzione con tutti i servizi autonomi, spunta l’idea di organizzarsi del tutto in via amichevole rinunciando alla figura dell’amministratore esterno. In effetti quando si tratta di pochi appartamenti fare a meno di questa figura è consentito e legalmente possibile, ma per la gestione condominiale occorre comunque rispettare quello che prevede il Codice Civile per evitare problemi se la situazione ad un certo punto dovesse diventare meno idilliaca o ci fosse la necessità di lavori sulle parti comuni. Ecco allora tutto quello che c’è da sapere se si decide di far da sé.
La nomina “obbligatoria” – L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce che “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.” Val la pena di notare che il testo della norma fa riferimento al numero di proprietari e non a quello degli appartamenti, il che significa che può capitare che non sia obbligatoria la nomina di un amministratore anche se ci si trova in un palazzo con molti appartamenti, parte dei quali, però, appartengono ad un solo proprietario. In ogni caso in concreto finchè c’è accordo tra condomini anche se ci sono più di quattro proprietari è possibile fare a meno dell’amministratore. Se però per un qualsiasi motivo ci sono dei contrasti, ciascun condomino si può rivolgere al giudice in qualunque momento, anche dopo anni di pacifica “autogestione”, e chiedere che l’amministratore venga nominato.
Doveri e poteri dell’amministratore - I compiti dell’amministratore sono regolati dal Codice Civile. In base all’rticolo 1130, l’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio;
5) alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione, presentando il bilancio a consuntivo e le previsioni per l’anno successivo, con la relativa ripartizione delle spese.
A parte la gestione puramente contabile, l’amministratore deve quindi intervenire per disciplinare l’uso delle cose comuni, ossia consentire a tutti i condomini di usufruire dei servizi comuni in maniera completa: ad esempio ha l’obbligo di far eseguire verifiche in caso di danni a singoli appartamenti dovuti a malfunzionamento di impianti condominiali, come pure deve provvedere alla manutenzione straordinaria, ad esempio facendo effettuare interventi urgenti in caso di parti pericolanti, anche se non è stato possibile convocare un’assemblea in anticipo. Altro obbligo è quello di perseguire i condomini morosi: per questo ha la possibilità di chiedere al tribunale un decreto immediatamente ingiuntivo quando le quote condominiali non vengono saldate. Infine l’amministratore deve intervenire per far rispettare il regolamento condominiale, e nei casi più gravi può rivolgersi direttamente al magistrato.
Questioni di ordinaria burocrazia – In sostanza, quindi, l’amministratore deve occuparsi di far sì che tutto funzioni e anche farsi carico dell’ordinaria burocrazia, che spetta tutta a lui in quanto legale rappresentante del condominio. Spetta all’amministratore, infatti, effettuare tutte le pratiche che riguardano il condominio, dal rapporto con i fornitori a quello con il Comune in caso di parcheggi, passo carrabile ecc, alle pratiche per le detrazioni in caso di ristrutturazione. E se c’è qualche grana, anche se le responsabilità ricadono su tutti i condomini, il primo ad essere chiamato in causa è lui, ed è l’amministratore che si deve attivare per risolvere il problema.
Così se è più facile farne a meno nei Comuni piccoli quando la burocrazia è ridotta al minimo, o nei palazzi nuovi, quando non ci sono lavori da deliberare, nelle altre situazioni rinunciare a chi si occupa di queste cose è un po’ più complicato. Non va dimenticato, poi, che chiunque viene delegato dal condominio a effettuare qualunque tipo di pratica in nome e per conto di tutti i proprietari assume di fatto in quel momento la veste di amministratore a tutti gli effetti.
Condominio e comunione – Al de là del ruolo che deve svolgere l’amministratore, occorre poi affrontare il problema delle tabelle millesimali. Infatti, se queste ci sono la divisione delle spese non potrà non tenerne conto; se invece le tabelle non ci sono l’immobile si presume in comunione. E nella comunione, per legge, le quote di proprietà sono uguali. Così a prescindere dalla grandezza e dalle altra caratteristiche degli appartamenti le quote condominiali in questo caso sono uguali per tutti. E ciascun proprietario ha lo stesso “peso” degli altri quando si tratta di decidere sul da farsi.
Decisioni vincolanti solo se passano per l’assemblea – Infatti che ci siano o no le tabelle, bisogna considerare che quando c’è necessità di eseguire i lavori sulle parti comuni, ad esempio sistemare il tetto, oppure semplicemente decidere come gestire gli spazi comuni, l’unico modo per prendere decisioni vincolanti per tutti è quello di approvare la relativa delibera in assemblea. Lo stabilisce l’articolo 1105 del Codice Civile precisando che, per gli atti di ordinaria amministrazione, le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti (calcolata secondo il valore delle loro quote) sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. E per la validità delle deliberazioni della maggioranza – stabilisce ancora il Codice – si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione, e se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria, che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Lavori urgenti e rimborso delle spese – Queste regole valgono anche e soprattutto quando si tratta di deliberare sulla necessità di effettuare lavori sulle parti comuni, ad esempio sul tetto. Per questo l’articolo 1110 del Codice Civile stabilisce che nel caso di trascuratezza da parte degli altri comproprietari, il condomino che abbia anticipato le spese per evitare il deterioramento del bene comune può chiedere il rimborso agli altri ma solo delle spese sostenute per la conservazione al fine di evitare il deterioramento della cosa comune. Ma su questo tema è intervenuta la Cassazione per precisare che “il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”. Si può dunque intervenire senza passare per una regolare assemblea e poi ottenere che gli altri proprietari paghino la loro quota di spesa solo se si può dimostrare l’effettiva urgenza dei lavori. Altrimenti senza una regolare assemblea chi non era stato interpellato o non era d’accordo può anche evitare di pagare, salvo ovviamente la possibilità di fargli causa.
La responsabilità solidale – Inoltre è bene sapere che amministratore o no, la responsabilità del condominio è sempre “in solido”, il che significa che se c’è un problema con un fornitore o altro che riguardi le parti comuni sono tutti responsabili. E se uno solo non paga per i servizi comuni ci si può rivalere su tutti gli altri. Infatti, come ha ribadito anche la Cassazione con la sentenza 14593 del 30/7/2004, “In relazione ai debiti contratti dal condominio per il godimento di servizi comuni e beni, concernenti prestazioni normalmente non divisibili, rispetto alle quali ciascun condomino ha interesse per l’intero, si applica il principio di cui all’art. 1294 cod. civ., dal quale deriva una presunzione di solidarietà a carico di tutti i condomini.” Quindi se si trascurano pagamenti comuni tutti rischiano.
Regole per tutti per non sbagliare – Quindi se si decide di fare a meno dell’amministratore, a parte approfondire tutte le regole imposte dal Codice, una buona soluzione può essere quella di mettersi a tavolino e scrivere un regolamento. Se si è tutti d’accordo si può approvare all’unanimità, e in questo caso è possibile imporre regole altrimenti non valide, come ad esempio divieto di affittare gli appartamenti uso ufficio o di tenere animali domestici, o divieto di parcheggiare nel cortile. Nel testo si può stabilire anche come gestire la questione della pulizia degli spazi comuni o come tenere i rapporti con i fornitori, insomma una sorta di decalogo interno per la convivenza per evitare il più possibile problemi e complicazioni future. Un regolamento approvato all’unanimità è vincolante anche per chi dovesse successivamente acquistare un appartamento, come pure per eventuali inquilini in affitto. Una garanzia per mettersi al riparo da sgradite sorprese.
