30/11/2025
Anche se negli ultimi anni gli inverni non sono stati così rigidi e prolungati come in passato, con l’avvicinarsi della stagione fredda si ripropone il problema della gestione di ghiaccio e neve in condominio.
Infatti la presenza di questi elementi può rappresentare un rischio per la sicurezza degli inquilini dello stabile e di loro eventuali ospiti.
Ecco perché risulta necessario che l’amministratore adotti tutte le misure necessarie (adempiendo agli obblighi di legge) affinché venga garantita la corretta manutenzione delle parti comuni, evitando così la possibilità di eventuali situazioni pericolose.
-Chi si occupa della sicurezza invernale
Come in altri casi, quando si tratta di gestione delle parti comuni (come ricordato nell’articolo del codice civile 1130) la sicurezza viene garantita dall’amministratore.
Quest’ultimo infatti dovrà occuparsi di curare (tramite chiaramente ditte specializzate) i cortili, i viali o altre zone particolarmente esposte alla presenza di ghiaccio e neve.
Logicamente le azioni non possono essere solo relative ad interventi successivi, ma devono essere apportate anche attività preventive rispetto a possibili nevicate o gelate.
-Attività contro ghiaccio e neve
Una delle azioni preventive più comuni, nel caso in cui venga segnalato dal meteo la possibilità di nevicate o la presenza di ghiaccio è quella di spargere il sale antighiaccio sui tratti più frequentati (es.: vie d’accesso allo stabile o marciapiedi interni).
Successivamente invece, ad abbondanti nevicate, si dovrà garantire la sicurezza del transito ai condomini, attraverso la rimozione della neve presente.
Tali incarichi possono essere demandati al personale interno al condominio (come ad esempio il portiere) oppure possono essere appaltati a ditte esterne specializzate.
Il compito dell’amministratore in questi casi sarà quello di organizzare in anticipo tali operazioni, attraverso un’attenta valutazione dei costi e delle competenze delle persone coinvolte.
-Delibera per lavori ad una ditta specializzata
L’affidamento del compito di pulizia a una ditta specializzata (oppure a un pulitore esterno), avviene tramite l’approvazione di una delibera a maggioranza semplice da parte dell’assemblea condominiale.
Pertanto, secondo quanto previsto dall’articolo 1136 del codice civile, la delibera di un’assemblea riunita in seconda convocazione, fa riferimento al quorum ordinario previsto dalla legge.
Ovvero la riunione risulterà regolarmente costituito se vi partecipano i condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Ed inoltre il provvedimento risulterà approvato se votato dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Per poter essere tempestivi negli interventi durante il periodo invernale, è inoltre consigliabile prevedere una convocazione dell’assemblea già nei mesi precedenti (ottobre/novembre) al periodo delle gelate.
-La responsabilità dell’amministratore
Nel caso in cui non fossero state intraprese attività preventive per contrastare neve e ghiaccio, sarà dovere dell’amministratore intervenire tempestivamente in caso di situazioni di pericolo.
Qualora infatti, ci siano danni a causa di neve o ghiaccio non rimossi, a risponderne sarà il condominio (facendo riferimento alla norma relativa alla responsabilità da custodia prevista dall’articolo 2051 del codice civile).
A sua volta i condomini potranno rivalersi sull’amministratore, nel caso in cui quest’ultimo risulti inadempiente e non abbia posto in essere misure precauzionali per impedire i danni causati da ghiaccio e neve.
In tale caso l’assemblea potrà anche provvedere alla revoca dell’incarico.
-Agire in emergenza senza la delibera assembleare
In ultimo, si potrebbe però verificare il caso in cui è l’assemblea condominiale stessa che ha deciso di non adottare misure preventive contro ghiaccio e neve.
In questo caso, chiaramente, l’amministratore può (e deve) intervenire in maniera autonoma qualora si verifichino delle condizioni di necessità ed urgenzaper la sicurezza dei condomini.
Tale condotta è legittimata dall’articolo 1135 del codice civile, che fa riferimento al compimento di atti di straordinaria manutenzione anche senza consenso assembleare.
A seguito poi degli interventi effettuati, sarà lo stesso amministratore a sottoporre le spese sostenute durante gli interventi per ottenerne la convalida.
Ricordando infine che le spese per la manutenzione delle parti comuni vengono suddivise rispetto ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
