Geometra Biagio Di Nardo

03/11/2025

13/01/2022

...siamo alle tendeeeee...

06/01/2022

...anteprima sull'ultimazione dei lavori di ristrutturazione.

14/10/2021

..dai che ci siamo 3

14/10/2021

...dai che ci siamo 2...

14/10/2021

...daiiii che ci siamoooo...

10/09/2021

RISTRUTTURAZIONE DI UN APPARTAMENTO
Cronistoria a puntate di una ristrutturazione

PUNTATA 2.b

Puntata della nostra cronistoria relativa alla ristrutturazione di un appartamento...work in progress...
..di seguito, alcune foto dello stato d'avanzamento dei lavori : impianto elettrico, infilaggio cavi e montaggio interruttori e prese - in questa fase si sceglieranno le placche di finitura...

08/09/2021

RISTRUTTURAZIONE DI UN APPARTAMENTO
Cronistoria a puntate di una ristrutturazione

PUNTATA 2.a

Puntata della nostra cronistoria relativa alla ristrutturazione di un appartamento...work in progress...
..di seguito, alcune foto dello stato d'avanzamento dei lavori : intonaci, pavimentazione, porte interne della tipologia "filo muro" e rivestimenti dei due bagni...

06/08/2021

RISTRUTTURAZIONE DI UN APPARTAMENTO
Cronistoria a puntate di una ristrutturazione

PUNTATA 2

Eccoci alla seconda puntata della nostra cronistoria relativa alla ristrutturazione di un appartamento.

In questa puntata parlerò di come sono arrivato a realizzare un progetto condiviso coi committenti e di come è fondamentale per il prosieguo della ristrutturazione.

Definito il progetto esecutivo, così come descritto nella puntata precedente, si è proceduto con le fasi che di seguito si riportano.

IL COMPUTO METRICO
Nel computo metrico, che è un elemento fondamentale per chiedere correttamente i preventivi, vanno inserite tutte le lavorazioni che dovranno essere eseguite.
Nel caso di specie, al fine di poter “spuntare” un prezzo vantaggioso per la committenza, ho deciso di affidare le diverse tipologie di opere (edili, impiantistiche, serramenti interni ed esterni e finiture) ad aziende diverse, ognuna specializzata nel proprio ambito lavorativo; redigendo pertanto diversi computi metrici.
Nella preparazione dei computi ho preso alcuni accorgimenti utili ai fini dell’offerta, il principale è stato quello di escludere dai capitolati (computi) la fornitura dei materiali di finitura (piastrelle per la pavimentazione e rivestimenti, sanitari ecc), dando la possibilità alla committenza di scegliere con tranquillità le finiture desiderate.
Però nei computi ho contemporaneamente inserito la voce di posa in opera delle finiture.

LA SCELTA DELLE IMPRESE E LE PRATICHE EDILIZIE

La scelta delle imprese che eseguiranno i lavori

Fase 1: la selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo.
Come già detto, la committenza ha piena fiducia in me e poca voglia di perdere tempo dietro questa ristrutturazione. Quindi nella “carta bianca” che mi ha dato rientra anche la selezione delle imprese a cui chiedere il preventivo.

Solitamente i committenti ci tengono a rivolgersi a qualche impresa che gli è stata consigliata da parenti e amici. Personalmente in genere approvo questa scelta: se fatta con coscienza (da parte dei committenti) mi consente infatti di svolgere al meglio e con più serenità il mio lavoro in quanto completamente estraneo al tutto.
Il problema però è che quasi sempre in questi casi la scelta viene fatta senza alcuna coscienza…. mi è capitato più di una volta di imbattermi in imprese completamente inadatte e incapaci di eseguire i lavori che gli erano stati commissionati e che si trovavano lì solo perché hanno offerto un prezzo schifosamente basso (e fuori mercato), circostanza non avvenuta in questo caso, in quanto, la scelta è stata effettuata con estrema scrupolosità dallo scrivente…!!!

Vediamo quindi quali sono alcuni dei capisaldi su cui personalmente mi baso basare nella scelta dell’impresa:

1. L’impresa deve essere specializzata nelle opere che deve eseguire, o per lo meno deve avere una esperienza consolidata.
2. L’impresa deve avere delle referenze, sia che siano fornite da tuoi conoscenti, sia che siano fornite sotto forma di una serie di interventi similari che ha eseguito.

Quindi, sempre tenendo ben in mente almeno questo due elementi basilari, ho selezionato le imprese a cui chiedere il preventivo.
Con le offerte ricevute, ho redatto un quadro economico dei costi (lavori e materiali) che ho sottoposto ai committenti, i quali dopo un’attenta valutazione hanno confermato il tutto.

La verifica delle imprese
Il primo passaggio è stato quello di fare la verifica dei requisiti delle imprese. In sostanza le ho chiesto che mi consegnassero tutta la documentazione da me richiesta:
• DURC (documento unico di regolarità contributiva)
• Organico Medio Annuo
• Certificato di iscrizione alla Camera di Commercio

I contratti di appalto
Ho redatto i diversi contratti di appalto, nei quali ho inserito le seguenti clausole:
• Il costo complessivo delle opere appaltate
• La durata dei lavori (in giorni naturali e consecutivi)
• Le penali per i ritardi
• Le modalità di pagamento

La pratica edilizia
Una volta che tutto è andato a posto per quanto riguarda l’inizio dei lavori, mancava solo un’unica ma fondamentale cosa da portare a termine per poter realmente iniziare i lavori: la pratica edilizia.
Naturalmente non ho aspettato la firma del contratto per iniziare a prepararle! In realtà era tutto pronto già prima, però mancavano alcuni elementi che potevano essere inseriti solo dopo la scelta dell’impresa.
Infatti i dati delle imprese devono essere inseriti in due documenti che vengono consegnati ai vari enti: la pratica edilizia stessa e la notifica preliminare.
Ma andiamo con ordine.
La pratica edilizia per un intervento di questo tipo, cioè una ristrutturazione di interni, è la CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.
Un allegato che in questo caso è stato obbligatorio di questi è stata la copia della Notifica Preliminare che ho inviato all’ASL e all’ispettorato del lavoro.
Questa notifica serve per informare questi due enti dell’apertura di questo cantiere in quanto interessati: l’ASL perché si occupa anche di prevenzione sui luoghi di lavoro e l’ispettorato perché verifica la corretta applicazione della normativa sul lavoro.
La notifica viene inviata tramite raccomandata e non fa altro che elencare i dati salienti del cantiere, del committente, dell’impresa che esegue i lavori e dal tecnico.

Gli adempimenti sulla sicurezza

Ora siamo pronti per partire? Ni…

Infatti, prima di dare avvio ufficiale ai lavori, è stato necessario fare tutti gli adempimenti richiesti dal testo unico sulla sicurezza.
Per prima cosa, in qualità anche di coordinatore per la sicurezza,ho redatto il PSC (Piano di Sicurezza del Cantiere) con tutte le indicazioni delle regole da seguire in cantiere, che è stato consegnato alle imprese, le quali, di conseguenza hanno redatto il proprio POS (Piano Operativo di Sicurezza),
Questi due documenti dovranno stare sempre in cantiere e gli operai dovranno attenersi scrupolosamente alle loro indicazioni.
Ora sì che i lavori possono iniziare!

FINALMENTE SONO INIZIATI I LAVORI !!!

La ristrutturazione di un appartamento non è una passeggiata di salute ma è un processo impegnativo che richiede una precisa pianificazione e la necessità di conoscere sempre in anticipo quel sarà il tuo prossimo passo.
I lavori sono tanti e il tempo molto poco. Le imprese hanno messo in campo molte forze per riuscire a rimanere nei tempi previsti.
In allegato ci sono alcune foto delle varie fasi delle lavorazioni (demolizioni, realizzazione delle nuove tramezzature, realizzazione degli impianti e chiusura delle tracce a parete e pavimento)

…siamo pronti per l’intonaco e la pavimentazione…

14/05/2021

RISTRUTTURAZIONE DI UN APPARTAMENTO
cronistoria a puntate di una ristrutturazione

PUNTATA 1

Da oggi inizierò a pubblicare lo sviluppo delle opere edili di ristrutturazione di un appartamento in condominio, che sto seguendo personalmente come tecnico, evidenziandone le varie fasi in una “time line”.
Colgo l’occasione, per ringraziare anticipatamente i committenti, i quali, hanno dato piena fiducia alla mia persona e con i quali ho trovato già da subito una “sintonia” che ha permesso di effettuare le scelte progettuali adeguate alle loro esigenze.
I lavori, al momento, devono ancora iniziare. Ma saranno rapidi (me lo auguro) e, tra circa quattro mesi dovranno essere già completamente finiti.
Nel caso specifico, gli interventi che verranno eseguiti investono l’appartamento nella sua totalità.
Nei prossimi paragrafi saranno descritti i dettagli, però prima voglio spiegare come si svolgerà il percorso che ho pensato per questa ristrutturazione.
Pubblicherò, durante e contestualmente allo sviluppo dei lavori, una serie di news tutto l’evolversi della ristrutturazione, a partire dalla fase di rilievo, per proseguire con la progettazione e terminare con il risultato finale.

RISTRUTTURARE UN APPARTAMENTO
La ristrutturazione dell’immobile in oggetto, ha significato (come peraltro in tutti i casi) selezionare attentamente gli interventi necessari da fare per dare ai committenti una casa perfettamente funzionante in modo da non avere preoccupazioni in futuro (me lo auguro…). Quindi spendere qualcosa in più adesso significa risparmiare in futuro.
Come sempre, ho applicato il mio rigido protocollo di attività da eseguire e ho cominciato il mio sporco lavoro.
Fase 1: i rilievi
Quando parliamo di rilievi dobbiamo distinguere tra due tipi:
1. I rilievi conoscitivi
2. I rilievi metrici

1. I rilievi conoscitivi
Questi due tipi di rilievi procedono in parallelo, ma se conoscere le misure precise dell’abitazione (rilievi metrici) è fondamentale per arrivare a determinare in modo inequivocabile le “quantità”, cioè quanto dovrà essere fatto di ogni lavorazione e quindi quanto costerà; per capire e decidere che interventi vanno eseguiti quando si decide di ristrutturare un appartamento è indispensabile partire da quelli che chiamo i rilievi conoscitivi.
Si tratta di verifiche formali sull’immobile e di verifiche pratiche all’interno dell’immobile che iniziano già dal primo sopralluogo. Grazie alla conoscenza e alla comprensione di questi aspetti è possibile dare subito ai committenti un’idea dei lavori che è necessario affrontare.

2. I rilievi metrici
I rilievi metrici sono consistiti nel conoscere le reali dimensioni della casa, di tutti i suoi ambienti e di tutti i suoi componenti.
Di solito, negli immobili di qualche anno fa, la planimetria catastale, che è spesso l’unica rappresentazione di un appartamento che viene fornita, non è assolutamente sufficiente per conoscere la reale consistenza della casa.
Quindi dalla planimetria catastale (IMMAGINE 1), a quella della planimetria di rilievo (IMMAGINE 2)

LO SVILUPPO DEL PROGETTO
Questa fase che per me, come tecnico, è la parte fondamentale di tutto il processo, quella che determinerà realmente i risultati che puoi ottenere e la tua soddisfazione totale: il progetto.
Prima di procedere facciamo un rapido riassunto di quello che abbiamo in mano.

LE INFORMAZIONI RACCOLTE DOPO LA FASE CONOSCITIVA DI ANALISI
Nella fase dei rilievi ho raccolto tre tipi di informazioni:
1. Informazioni dimensionali sull’appartamento: quanto è grande, le misure di tutte le stanze, le dimensioni di porte e finestre, la destinazione di ogni ambiente, etc.
2. Informazioni sulle condizioni dell’immobile: lo stato di manutenzione di impianti e finiture
3. Le esigenze dei committenti: cosa vogliono e cosa si aspettano per questo immobile.

PRIMO INCONTRO COI COMMITTENTI: I LAVORI NECESSARI PER LA RISTRUTTURAZIONE DELL’APPARTAMENTO
Ritengo che la ristrutturazione di un appartamento debba essere un processo condiviso il più possibile con i committenti, fermo restando la giusta e normale distinzione dei ruoli.
Prima procedere nella progettazione, ho ritenuto necessario come mio solito avere un confronto franco con i committenti, per metterli di fronte alla situazione che ho avuto modo di riscontrare e i conseguenti interventi necessari.
Questi sono tutti gli interventi da fare che, in una ristrutturazione di un’abitazione con almeno 50 anni sulle spalle, sono sempre quelli essenziali da fare.

LAVORI MINIMI INDISPENSABILI ≠ DAI LAVORI IDEALI DA FARE
Quelli che ho elencato ai miei committenti durante il primo incontro operativo che ho avuto, sono i lavori da fare per garantire che l’appartamento continui ad essere utilizzabile per molti anni senza dare problemi.
Però per fare la ristrutturazione di un appartamento nel miglior modo possibile potrebbero non essere gli unici lavori da fare.
- Adeguamento dell’attuale impianto di riscaldamento.
- Rifacimento dell’impianto idrico-fognario.
- Rifacimento della pavimentazione.
- Cambiamento della distribuzione interna, a tal proposito, se si guarda la planimetria dello stato di fatto emergono due elementi: il corridoio occupa veramente molto spazio, gli ambienti pranzo, cucinino e soggiorno, non sono ben distribuiti.
Ho proceduto pertanto, a rivedere completamente la distribuzione interna riducendo gli spazi inutili e ottimizzando la loro successione.

Studiando bene gli spazi a disposizione è stato possibile ricavare un unico grande ambiente soggiorno subito dopo il disimpegno all’ingresso, ricavare un secondo bagno per gli ospiti, al fine di non far adoperare a questi ultimi quello padronale, che ho pensato a servizio della committenza nella zona notte e, realizzare un unico ambiente cucina/pranzo. Lasciando la zona notte, costituita dalle due camere da letto esistenti con il bagno nella zona retrostante, adeguandolo alle esigenze future. Realizzando, altresì, nel disimpegno della zona notte un angolo lavanderia.

IL PROGETTO
Dopo questo incontro chiarificatore mi è stata data carta bianca sul progetto, quindi ho puntualmente preparato il progetto esecutivo in cui ho chiarito le soluzioni delineate nella fase di analisi su cui chiedere i preventivi.
Il progetto esecutivo non è altro che l’ingegnerizzazione di quanto già progettato nelle fasi precedenti. Lo stesso, in fondo, è finalizzato a dare all’impresa una base solida su cui preparare il preventivo dei lavori e su cui poi eseguire i lavori stessi.
Le risultanze sono state quelle riportate nella planimetria (immagine 3)