do.ma_di_mandala_federico

07/09/2026

"Ma perché tu costi il 30%, quando ho sentito che altri fanno tutto per il 15%?"

Me lo chiedono spesso, nei primi cinque minuti di un sopralluogo. Ed è una domanda giusta.

Ho fatto i conti, voce per voce, su un caso reale: un bilocale a Bologna che con una revenue management curata frutta 50.000€ lordi l'anno 🏠

Tolte le commissioni OTA, il netto da cui si parte è 40.177€. Gestirlo bene (pulizie, manutenzione e foto escluse: quelle le paga il proprietario, io scelgo i fornitori senza ricarico) costa realmente 6.700€ l'anno.

Al 30% il margine è sano: 5.353€, e copre esperienza, reperibilità, struttura.
Al 15% mancano già 673€ solo sulle voci dirette.

Non è una questione di percentuali sventolate su un sito. È matematica 📊

L'articolo completo, con tutti i numeri passaggio per passaggio, è sulla mia newsletter (link in bio).

Hai un immobile a Bologna e vuoi capire cosa copre davvero un compenso di gestione? Scrivimi la parola PREGIO in DM.

25/08/2026

Gestire un affitto breve non è solo accoglienza e pulizia: è anche burocrazia. E la burocrazia, se sbagliata, si paga cara. 📋

3 errori che vedo ripetersi più spesso tra i proprietari:

1️⃣ CIN mancante o non esposto → pubblicizzare o affittare senza CIN costa da 800 a 8.000€. Averlo ma non esporlo nell'annuncio o all'esterno dello stabile costa comunque da 500 a 5.000€, con rimozione dell'annuncio.

2️⃣ Alloggiati Web fuori tempo → la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24h dall'arrivo non è solo una formalità: la mancata o tardiva comunicazione è reato (art. 109 TULPS), oltre alla sanzione amministrativa per ogni ospite non registrato.

3️⃣ Tassa di soggiorno gestita male → la responsabilità di calcolo, riscossione e versamento resta sempre del proprietario, anche quando l'ospite prenota da un'OTA.

⚠️ Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale: per il tuo caso specifico verifica sempre con il tuo commercialista o un legale.

Io questi errori li evito da subito, per ogni immobile che seguo: CIN verificato, Alloggiati Web puntuale, tassa di soggiorno gestita e versata, zero pensieri per te.

Vuoi sapere se il tuo immobile è davvero in regola? Scrivimi "PREGIO" in DM 📩

20/08/2026

Quanto rende DAVVERO un immobile a Bologna? 👀

I numeri di mercato, taglio per taglio (lordi annui):

🏠 Bilocale: 30.000 – 40.000 €
🏠 Trilocale: 40.000 – 60.000 €
🏠 Quattro locali: 50.000 – 70.000 €
🏠 Attico / lusso: 60.000 – 80.000 €
🏠 Zona Piazza Maggiore: 70.000 – 120.000 €
🏠 Fuoriscala / ville: 100.000 € +

Ma attenzione: sono numeri LORDI. Commissioni OTA, pulizie, utenze, gestione e tasse ne tolgono in media il 40-55%.

Il netto lo fa la gestione, non l'immobile in sé. Due bilocali identici possono rendere il doppio l'uno dell'altro, a seconda di chi li cura.

Sono stime indicative di mercato a Bologna, variano per zona esatta, stato dell'immobile e stagionalità: non sono una garanzia di rendimento per il singolo immobile.

Vuoi sapere quanto può rendere davvero il tuo? Scrivimi "PREGIO" in DM 📩

17/08/2026

🏛️ Il mio settore in Italia è tassato come un paradiso fiscale, e quasi nessuno te lo dice.

Con la Manovra 2026 la cedolare secca resta valida solo fino a 2 immobili (21% il primo, 26% il secondo). Dal terzo scatta l'obbligo di Partita IVA, e se superi la soglia in corso d'anno la perdi retroattivamente anche sui primi due.

💶 Un esempio concreto, su 40.000€ lordi annui:
- Cedolare secca: 8.400€ di imposta, senza deduzioni
- Forfettario con Partita IVA: circa 4.700€
- Forfettario per chi è già dipendente full-time (esonero contributi): circa 800€, aliquota effettiva 2%

Stesso immobile, stesso reddito: la differenza può valere migliaia di euro l'anno.

🔑 Non esiste una risposta valida per tutti: dipende da quanti immobili hai, da quanto guadagni e dalla tua situazione previdenziale. Per questo vale la pena farsi due conti prima di scegliere, non dopo.

Analisi completa, con tre casi concreti a confronto, sulla mia newsletter: link in bio.

📩 Non sai in che fascia sei? Scrivimi "FISCO" in DM.

Contenuto informativo, non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata: confrontati sempre con il tuo commercialista prima di scegliere il regime. Normativa 2026, soggetta ad aggiornamenti.

14/08/2026

Il contratto che non firmo mai. 🏛️
Un contratto di gestione scritto male protegge il property manager, non te. Prima di firmare, guarda davvero cosa c'è dentro.

Non firmo mai: un contratto senza rendiconto mensile dettagliato voce per voce. Clausole che mi lasciano decidere le tariffe senza condividerle prima con te. Vincoli che ti impediscono di vedere i dati reali delle prenotazioni quando vuoi.

Firmo invece: un mandato chiaro, commissione trasparente, rendiconto puntuale ogni mese, disdetta senza vincoli capestro. Il contratto giusto si legge in dieci minuti, non in trenta pagine.

Vuoi vedere il mio contratto tipo prima ancora di decidere qualsiasi cosa? Scrivimi in DM. 👇

13/08/2026

11/08/2026

🏠 Affitto breve o tradizionale? Per un proprietario a Bologna, 4 differenze che contano davvero (senza promesse):
1) Rischio morosità: nel breve ogni soggiorno è saldato prima dell'arrivo, zero inquilini morosi.
2) Uso dell'immobile: torni nel tuo immobile quando vuoi, niente inquilino fisso per anni.
3) Stato della casa: pulizie e controlli a ogni cambio ospite, resta curata, non trascurata.
4) Controllo: prezzo dinamico, selezione ospiti e report chiari, decidi tu, con i dati alla mano.
Quale fa per te? Dipende dal tuo immobile e dai tuoi obiettivi.
📩 Hai un immobile a Bologna? Scrivimi "PREGIO" in DM. Ne parliamo, senza impegno.

07/08/2026

🔑 Un soggiorno da 5 stelle non è fortuna: è metodo.

Luce, ordine, dettagli curati e ospiti selezionati: così un immobile a Bologna diventa un soggiorno che gli ospiti premiano, e un asset protetto per il proprietario, con zero rischio morosità (ogni soggiorno saldato prima dell'arrivo).

Ogni dettaglio, dalla luce alla biancheria, è pensato per chi lo vive: niente è lasciato al caso.

📩 Hai un immobile a Bologna? Scrivimi "PREGIO" in DM.

05/08/2026

Un cliente mi è stato segnalato da un'impresa di ristrutturazioni: primo incontro in sede loro, immobile grande vicino al centro e alla Fiera di Bologna, obiettivo di tutti valorizzarlo al massimo per l'affitto breve. Gli mando il business plan.

Nel secondo incontro il cliente mi mostra un Excel fatto in casa, tipo DCF: ritorno stimato in 5-6 anni, i primi utili veri ancora più in là. Per lui, troppo lontano. Ci eravamo arenati.

Parlando della sua situazione mi dice: "guarda che io sono in FIRE" (si è ritirato dal lavoro in anticipo, in autonomia economica). Nessun reddito IRPEF. E aggiunge che non aveva pensato di poter detrarre metà dei lavori di ristrutturazione.

TAC.

70.000€ di lavori, prima casa: detrazione 50%, 35.000€. Ma senza capienza IRPEF quella detrazione resta sulla carta. La cedolare secca, la scelta più comune, è un'imposta sostitutiva: non genera capienza. La dritta è stata tassare il canone a IRPEF ordinaria per crearla davvero, e recuperare la detrazione nei 10 anni previsti.

Risultato stimato: ritorno dell'investimento da circa 6 anni a poco più di 3.

Non è stata una consulenza fiscale, quella l'abbiamo indirizzata subito al suo commercialista. È stato guardare l'intero quadro del proprietario prima di consigliare come impostarlo. È la differenza tra gestire un affitto e curare un patrimonio.

Hai un immobile e non sai se stai scegliendo il regime fiscale giusto? Scrivimi "PREGIO" in DM.

Caso reale, dati anonimizzati, numeri illustrativi. Non sostituisce una consulenza fiscale personalizzata: ogni scelta va validata con il proprio commercialista.

03/08/2026

🏛️ Dimora del Guercino: il carattere che si sente appena entri.

Ogni immobile ha una personalità: dettagli a vista, colori, piccoli dettagli che raccontano chi l'ha pensato. Il mio lavoro è farla emergere, non appiattirla in un affitto anonimo.

A Bologna curo pochi immobili di pregio: ospiti selezionati, ogni dettaglio pensato in anticipo, valore protetto per il proprietario.

📩 Hai un immobile con carattere a Bologna? Scrivimi "CARATTERE" in DM.