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Aprire un foro in facciata per lo scarico è legittimoLa regola generale è che l’apertura di un piccolo foro di areazione...
14/06/2026

Aprire un foro in facciata per lo scarico è legittimo

La regola generale è che l’apertura di un piccolo foro di areazione per l’aspirazione forzata di un bagno o per lo scarico di fumi non richiede l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Tale intervento rientra nel concetto di uso più intenso del bene comune e non costituisce una innovazione vietata. L’importante è che l’opera non comprometta la stabilità dell’edificio, non ne danneggi la sicurezza e non alteri il decoro architettonico. Partendo da una lite tra un condominio e alcuni proprietari a Milano, i giudici hanno stabilito che un foro di piccole dimensioni è un diritto del singolo. Resta fermo l’obbligo di informare l’amministratore, ma l’assenza di questa comunicazione non rende l’opera abusiva se i limiti tecnici sono rispettati.
La legge distingue nettamente tra le modifiche che un singolo può fare per proprio conto e le innovazioni che coinvolgono l’intero stabile. Il Tribunale di Milano (sent. 7993/2025) ha precisato che le norme contenute negli articoli 1102 e 1120 del codice civile hanno presupposti diversi. Le innovazioni (art. 1120 cod. civ.) sono opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune. Esse ne alterano la funzione originaria o la destinazione. Al contrario, le modifiche (art. 1102 cod. civ.) rientrano nelle facoltà del singolo condomino di utilizzare la cosa comune in modo più razionale e comodo. Se un proprietario decide di creare un secondo bagno cieco e ha necessità di forare il muro perimetrale per l’aspirazione, non sta cambiando la funzione della facciata. Egli sta semplicemente traendo dal bene comune un’utilità aggiuntiva per la sua proprietà privata. Questa distinzione è fondamentale perché le innovazioni richiedono maggioranze assembleari specifiche, mentre l’uso più intenso è un diritto che il condomino esercita autonomamente.
La facciata di un edificio è un bene comune che serve a proteggere e decorare lo stabile. Tuttavia, essa può essere utilizzata dal singolo per fini esclusivamente propri, a patto di rispettare due limiti invalicabili:
• non deve mutare la destinazione del bene comune;
• non deve impedire agli altri condòmini di fare lo stesso uso della parete per le loro necessità.
Nel caso deciso dai giudici milanesi, alcuni proprietari hanno aperto un foro sulla facciata durante lavori di manutenzione straordinaria. Il condominio ha chiesto il ripristino dei luoghi, ma i giudici hanno dato ragione ai privati. Il foro per un bagno cieco è stato considerato un uso più intenso della cosa comune. Non si tratta di una trasformazione che altera il muro in modo permanente o che ne cambia la natura. Un esempio pratico è l’installazione di una piccola griglia esterna: se questa è di dimensioni ridotte, essa non impedisce agli altri vicini di installare a loro volta una griglia simile per i propri impianti. La legge punta a garantire la massima possibilità di godimento della casa a ogni partecipante al condominio.
Sebbene il singolo possa forare il muro comune, egli deve sempre garantire l’integrità dell’edificio. Il regolamento condominiale spesso vieta interventi che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato. I condòmini citati in giudizio hanno dimostrato che il loro intervento, viste le dimensioni limitate del foro, non portava alcun danno alla struttura. Oltre alla stabilità, entra in gioco il decoro architettonico. Si tratta dell’estetica complessiva della facciata. Se il foro è piccolo e viene coperto da una mascherina che si mimetizza con il colore del muro, non si verifica alcuna alterazione del decoro. Un esempio di intervento vietato sarebbe invece l’apertura di un foro enorme o l’installazione di tubi esterni molto visibili che rompono l’armonia delle linee dell’edificio. Se il lavoro rispetta queste caratteristiche di sobrietà, il condominio non può pretenderne la chiusura forzata.
Anche se non serve il permesso dell’assemblea, il codice civile impone un dovere di trasparenza. Il condomino che intende eseguire opere su parti di sua proprietà o su parti comuni ad uso individuale deve informare l’amministratore(art. 1122 cod. civ.). Questa comunicazione preventiva permette all’amministratore di riferire in assemblea e di valutare se l’opera possa danneggiare l’integrità dello stabile. Nel caso di Milano, i proprietari non avevano dato notizia preventiva del foro. Tuttavia, i giudici hanno stabilito che questa mancanza non porta automaticamente alla condanna al ripristino. Poiché il foro era tecnicamente legittimo e non dannoso, la violazione dell’obbligo di comunicazione è rimasta un’irregolarità formale senza conseguenze concrete. In sintesi, informare l’amministratore è un dovere legale, ma se l’opera è eseguita a regola d’arte e nel rispetto dei diritti altrui, essa resta valida anche senza una preventiva autorizzazione condominiale.

Tenda del vicino sotto il mio balcone: è legale se mi copre la vista e agevola i ladri?Vivere in condominio richiede ris...
14/06/2026

Tenda del vicino sotto il mio balcone: è legale se mi copre la vista e agevola i ladri?

Vivere in condominio richiede rispetto reciproco e tolleranza, ma ci sono confini precisi che non possono essere valicati. Uno dei conflitti più frequenti riguarda l’installazione di manufatti esterni, come tettoie o grandi tende da sole. Spesso, chi abita al piano inferiore installa strutture imponenti per ripararsi dal caldo o dalla pioggia, senza considerare l’impatto su chi vive sopra. Il problema non è solo estetico. Una tenda troppo sporgente o fissata in modo permanente può letteralmente “chiudere” la visuale di chi si affaccia dal piano superiore, impedendo di guardare verso il basso.
Ancora più grave è il rischio per la sicurezza domestica. Una struttura solida e vicina al balcone soprastante può trasformarsi in una “scala” perfetta per malintenzionati, rendendo il tuo appartamento vulnerabile ai furti. La legge italiana tutela il proprietario da questi abusi attraverso il Codice civile e numerose sentenze dei tribunali. Non sei costretto a subire passivamente una limitazione della tua proprietà o a vivere nella paura. In questo articolo risponderemo alla domanda: è legale la tenda del vicino sotto il mio balcone che mi copre la vista e agevola i ladri? Analizzeremo i tuoi diritti, le distanze da rispettare e i passi concreti per ottenere la rimozione dell’opera abusiva.
Il primo punto fondamentale riguarda il tuo diritto di veduta in appiombo, ovvero la possibilità di affacciarti dal balcone e guardare verticalmente verso il basso fino alla base dell’edificio. Questo diritto è tutelato dall’articolo 907 del Codice civile, che impone un divieto assoluto di costruire a meno di tre metri dalle vedute del vicino.
La violazione scatta per il solo fatto matematico: se la struttura è a meno di tre metri, è illegale (Tribunale di Trani, sent. n. 880/2015). Non serve dimostrare che ti dà fastidio, basta il metro alla mano. Tuttavia, c’è una distinzione importante da fare sul tipo di oggetto installato:
• tende semplici: una classica tenda in tessuto scorrevole, che serve solo a fare ombra e non è fissa, potrebbe non essere considerata una “costruzione”. In questo caso, le regole sono meno rigide (Cass. Civ., n. 23431/2023);
• strutture stabili: se il vicino ha installato una “pergotenda” con struttura rigida, una pensilina in ferro o una tettoia fissa, i giudici la assimilano a una vera e propria costruzione. In questo caso, l’obbligo dei tre metri è tassativo.
Se la tenda sotto di te è stabile e si trova a meno di tre metri dal tuo piano di calpestio, hai il diritto di chiederne l’arretramento o la rimozione (Cass. Civ., n. 7622/2024).
Oltre al fastidio visivo, c’è un problema di incolumità. La legge vieta qualsiasi innovazione o opera che rechi pregiudizio alla sicurezza del fabbricato o dei condòmini (art. 1120 c.c.). Anche se l’opera è privata, non può mettere a rischio gli altri.
I tribunali sono molto sensibili a questo tema. Se una struttura crea un “facile accesso” o un appiglio comodo per arrampicarsi fino al tuo balcone, è considerata illegittima.
Il Tribunale di Napoli (sent. n. 9974/2021) ha ordinato la rimozione di un manufatto proprio perché agevolava l’ingresso di ladri nell’appartamento sovrastante.
Anche la semplice “percezione di insicurezza” causata dalla vicinanza della tettoia può essere un motivo valido per contestare l’opera (Tribunale di Roma, sent. n. 18330/2018).
Se la tenda del vicino è robusta e posizionata in modo tale da fare da trampolino verso casa tua, questo costituisce un solido argomento legale per pretenderne lo smontaggio.
L’installazione impatta anche sull’uso delle parti comuni (la facciata) e sul decoro architettonico (artt. 1102 e 1122 c.c.). Anche se la tenda è ancorata nella proprietà del vicino, non deve rovinare l’armonia estetica dell’edificio.
Il decoro non riguarda solo i palazzi storici o di pregio, ma la linea estetica di qualsiasi condominio. Se la tenda è, ad esempio, di un colore diverso dalle altre, di dimensioni spropositate o di materiali scadenti che “stonano” con il resto della facciata, puoi invocare la lesione del decoro architettonico (Corte d’Appello di Catanzaro, sent. n. 381/2025). La valutazione spetta al giudice, ma è un’arma in più a tua disposizione.
Prima di iniziare una guerra legale, bisogna assolutamente leggere il regolamento di condominio. Questo documento è spesso l’asso nella manica. Ne esistono tuttavia due tipologie e questo può fare la differenza:
• regolamento contrattuale (firmato da tutti i proprietari all’atto di acquisto o approvato all’unanimità in assemblea): potrebbe vietare del tutto l’installazione di tende o imporre limiti molto più severi della legge nazionale. Potrebbe, ad esempio, imporre la previa autorizzazione preventiva dell’assemblea per qualsiasi modifica esterna;
• assembleare (votato a semplice maggioranza in assemblea, anche se qualificata): non può comportare una riduzione dei diritti dei proprietari come il diritto di veduta o di affaccio.
Se il vicino ha violato le distanze legali costruendo troppo vicino al tuo balcone, la legge presume che tu abbia subito un danno (danno in re ipsa). Non devi portare prove complicate per dimostrare che hai sofferto: il danno esiste perché il tuo diritto di proprietà è stato compresso (Tribunale di Roma, sent. n. 17551/2019).
Il giudice può condannare il vicino non solo a togliere la tenda, ma anche a pagarti una somma di denaro. Questo risarcimento viene calcolato solitamente in via equitativa, basandosi sul valore locativo dell’immobile o stabilendo una cifra forfettaria per ogni anno in cui hai dovuto sopportare l’abuso.

Condominio: avere più millesimi non dà diritto a più spazio comuneIn un condominio, chi possiede l’appartamento più gran...
14/06/2026

Condominio: avere più millesimi non dà diritto a più spazio comune

In un condominio, chi possiede l’appartamento più grande non ha più diritti degli altri sulle parti comuni. La regola generale è che ogni condomino può usare i beni condivisi, come il tetto o il cortile, ma deve sempre lasciare spazio agli altri per un uso simile (cod. civ. art. 1102). Non importa se la vostra quota millesimale è la più alta del palazzo: questo valore serve per dividere le spese o pesare i voti in assemblea, ma non vi autorizza a occupare una superficie maggiore rispetto ai vostri vicini. La legge protegge il diritto di tutti a godere dei beni comuni in modo paritario. Partendo da un caso concreto riguardante i pannelli fotovoltaici sul tetto, i giudici hanno ribadito che l’occupazione quasi totale di una superficie comune è un abuso, anche se l’opera è finalizzata al risparmio energetico. Il diritto di cronaca ci aiuta a capire che la convivenza negli edifici richiede equilibrio e rispetto degli spazi altrui.
L’uso della cosa comune è regolato da un principio di uguaglianza che non dipende dal valore della proprietà individuale. L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ogni partecipante può servirsi dei beni condominiali a due condizioni: non deve alterare la destinazione del bene e non deve impedire agli altri di farne “parimenti uso”. Molti pensano erroneamente che possedere molti millesimi dia un diritto di prelazione o una porzione fisica maggiore di cortile o di tetto. Questa interpretazione è sbagliata. Se un condomino ha una quota di proprietà del 30%, non può pretendere di occupare il 30% del lastrico solare se questo impedisce agli altri condòmini, che magari hanno solo il 5% a testa, di installare i propri impianti. Il concetto di “parimenti uso” non significa che tutti devono usare il bene nello stesso momento o nello stesso modo identico, ma che a nessuno deve essere tolta la possibilità di farlo in futuro.
Pannelli fotovoltaici sul tetto e diritti dei singoli proprietari
La riforma del condominio (l. 220/2012) ha introdotto norme specifiche per favorire l’energia pulita. L’articolo 1122-bis del codice civile permette infatti di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sulle superfici comuni, come il tetto o il lastrico solare. Questa operazione può essere effettuata anche al servizio di una singola unità immobiliare. Tuttavia, la libertà del singolo non è assoluta. Quando un condomino intende procedere, deve darne comunicazione all’amministratore. L’assemblea ha il potere di intervenire per tutelare l’edificio. In particolare, i condòmini possono deliberare su alcuni aspetti specifici:
• la ripartizione d’uso del lastrico solare tra i vari interessati;
• le modalità alternative di esecuzione per non danneggiare il tetto;
• le cautele necessarie per salvaguardare la sicurezza e la stabilità;
• le misure per evitare di rovinare il decoro architettonico dello stabile.
Questi poteri servono a garantire che l’iniziativa di un solo proprietario non si trasformi in un danno per l’intera comunità condominiale.
Un caso recente ha portato la questione davanti ai giudici del Tribunale di Rovereto (sentenza 193/2025). Alcuni condòmini hanno citato in giudizio un vicino che aveva installato un impianto fotovoltaico molto esteso. I tecnici incaricati dal giudice hanno accertato che i pannelli occupavano quasi tutta la superficie utile del tetto comune. Il proprietario dell’impianto sosteneva che la sua azione fosse lecita in base alle norme sulla transizione energetica. Il tribunale ha invece dato ragione ai vicini, stabilendo che un’installazione di tali dimensioni configura un uso abusivo della cosa comune. Anche se il singolo ha il diritto di produrre energia, non può farlo saturando tutto lo spazio disponibile. Questo comportamento esclude in radice la possibilità per gli altri comproprietari di esercitare un diritto analogo. La sentenza chiarisce che l’uso della cosa comune può essere più intenso o esteso rispetto alla propria quota millesimale, ma non può mai diventare esclusivo o impedire l’accesso agli altri.
Per evitare liti giudiziarie, la soluzione più corretta è la pianificazione preventiva degli spazi. Se un condomino vuole mettere i pannelli solari, l’assemblea può procedere alla ripartizione dello spazio comune. Questo significa dividere idealmente o materialmente la superficie del tetto in porzioni che permettano a tutti, in proporzione o secondo necessità, di installare i propri dispositivi. Nel caso deciso dal tribunale, il giudice ha ordinato la riduzione dei moduli fotovoltaici già installati. Il proprietario è stato costretto a rimuovere una parte dei suoi pannelli per liberare spazio a sufficienza per gli altri residenti. Un esempio pratico aiuta a comprendere: se su un tetto c’è spazio per venti pannelli e ci sono dieci condòmini, non è giusto che il primo che arriva ne installi diciotto, lasciando solo due spazi per tutti gli altri nove vicini. La giustizia impone che lo spazio sia distribuito in modo da consentire a ogni famiglia di avere un impianto proporzionato alle proprie esigenze domestiche.
Chi decide di investire nel fotovoltaico in condominio deve quindi agire con prudenza. Prima di acquistare i componenti o firmare contratti con le ditte installatrici, è fondamentale verificare quanto spazio residuo resterebbe agli altri proprietari. Un progetto che occupa l’intero lastrico solare è destinato a essere contestato e, molto probabilmente, rimosso su ordine di un magistrato. La tutela del diritto al godimento paritario è un pilastro del diritto condominiale che non viene meno nemmeno davanti alle esigenze ecologiche. L’amministratore ha il compito di vigilare su queste dinamiche e di portare la discussione in assemblea prima che i lavori abbiano inizio. Solo un accordo preventivo o una delibera che ripartisce le aree può mettere al riparo l’investimento da future sentenze di condanna. La legge cerca sempre di bilanciare il progresso tecnologico individuale con la pace e l’equità sociale all’interno degli edifici.

I condomini possono testimoniare nelle cause condominiali?In una causa civile i condomini possono testimoniare? Per comp...
11/05/2026

I condomini possono testimoniare nelle cause condominiali?

In una causa civile i condomini possono testimoniare? Per comprendere le implicazioni che una eventuale risposta positiva o negativa potrebbe avere sull’esito di una controversia dobbiamo partire da un presupposto chiave di ogni giudizio: chi vuol rivendicare un diritto deve anche dimostrarne l’esistenza. È ciò che la legge chiama «onere della prova»: è da questo che dipende la vittoria o la sconfitta in un giudizio. Senza prove, infatti, la parte che pur ha ragione non può ottenere tutela dal giudice. E una delle prove principali, in molti casi, è proprio la testimonianza.
Ecco perché, quando nelle controversie all’interno di un palazzo, gli spettatori sono quasi sempre gli stessi condomini è naturale chiedersi se gli inquilini che abitano nei vari appartamenti possono testimoniare.
Immaginiamo che una persona scivoli per le scale di un palazzo e chieda perciò il risarcimento all’amministratore dando la colpa delle lesioni a un gradino rotto. In realtà, uno dei condomini, presente alla scena, ha avuto modo di constatare che l’effettiva causa della caduta è stata la distrazione del danneggiato e un’andatura eccessivamente frettolosa. Di qui il tentativo di far entrare le sue dichiarazioni nel processo.
Nell’esempio appena fatto, abbiano un tipico caso di processo tra un condomino o un terzo e il condominio, chiamato quest’ultimo alla responsabilità patrimoniale. È uno dei tipici casi in cui si pone il quesito: il condomino può testimoniare?
Facciamo ora un altro esempio.
Il condominio non paga la ditta dell’ascensore e quest’ultima aziona un decreto ingiuntivo. Il condominio si oppone adducendo che alcuna manutenzione è mai stata fatta e, per dimostrare ciò, chiede la testimonianza di uno dei condomini, affinché confermi che l’impianto era sempre rotto e che rimaneva bloccato a volte per un’intera settimana.
Nell’esempio precedente, è in gioco una richiesta di risarcimento da parte del condominio nei confronti di un terzo fornitore. Anche qui, però, la chiave di volta del giudizio per dimostrare la responsabilità del terzo è la conoscenza che dei fatti hanno i condomini. A meno di voler chiamare eventuali “ospiti” esterni all’edificio (ad esempio, un parente che sia venuto a far visita a uno dei condomini), il problema è il medesimo di prima.
Facciamo ora un ultimo esempio.
Il condomino del terzo piano è particolarmente rumoroso. La notte alza il volume dello stereo al massimo. Il vicino del piano di sotto lo cita in tribunale per ottenere il risarcimento e una condanna. A testimoniare in suo favore chiama il dirimpettaio che, come lui, è vittima di tanto chiasso.
In questo terzo esempio, siamo dinanzi a una causa tra due condomini: si tratta di una questione privata che, seppur coinvolge aspetti della vita comune, non vede come parte processuale il condominio nella sua interezza. Anche qui ci poniamo lo stesso problema: i condomini possono testimoniare? Ecco qual è stata la risposta dei giudici.
L’articolo 246 del Codice di procedura civile stabilisce il divieto a testimoniare per le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio. In altri termini, si tratta di coloro che potrebbero avere un interesse economico e/o processuale, ossia che possono proporre la domanda o contraddirvi.
Quindi, in prima battuta, non possono testimoniare le parti di un giudizio, cioè l’attore e il convenuto, perché direttamente interessati all’esito del giudizio.
Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una propria personalità, come lo può essere, ad esempio, una società o un’associazione. Esso è costituito solo dalla sommatoria dei vari condomini i quali sono rappresentati dall’amministratore. Quest’ultimo riceve mandato dall’assemblea, ossia dall’insieme dei proprietari, e non dal condominio come “ente a sé stante”. Detto in termini giuridici, il condominio non ha personalità giuridica.
Vien da sé che, in causa, non c’è il condominio come soggetto autonomo ma l’insieme dei condomini. E dunque, in quanto potenzialmente interessati all’esito del giudizio, i condomini non possono testimoniare.
Non c’è da meravigliarsi: a pagare infatti i danni causati dal condominio sono i singoli condomini, con il conto corrente alimentato dai loro stessi contributi. E se questo dovesse essere in rosso, il creditore potrebbe rivalersi contro i singoli condomini. Il che significa che questi ultimi avranno tutto l’interesse a non essere imparziali. È il caso dei primi due esempi fatti nel precedente paragrafo.
Tale concetto è stato espresso più volte dalla Cassazione. Secondo la Corte [1], i singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio (ad esempio, per il risarcimento dei danni derivanti da una caduta sul pianerottolo condominiale) poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi.
Il tribunale di Parma [2] ha rimarcato l’assenza di personalità giuridica del condominio distinta dai suoi componenti. Ecco la massima della sentenza:
«I singoli condomini sono privi di capacità a testimoniare nelle cause che coinvolgono il condominio (nella specie, per il risarcimento dei danni derivanti da una caduta sullo stradello condominiale) poiché l’eventuale sentenza di condanna è immediatamente azionabile nei confronti di ciascuno di essi».
Dunque, nelle cause aventi ad oggetto i beni e i servizi comuni, esso ha una legittimazione attiva e passiva concorrente con quella dei singoli condomini. Di conseguenza, il singolo condomino, in tali tipologie di controversie, ha un interesse che potrebbe legittimare la sua partecipazione al giudizio e che, pertanto, lo rende incapace di testimoniare.
Anche la Cassazione (sent. n. 17925/2007) ha dichiarato che, nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l’utilizzazione della cosa comune, i singoli condomini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare.
A dire il vero, questo orientamento sta lasciando il passo, gradualmente, al riconoscimento di una maggiore autonomia del condominio dai singoli residenti. Il che sta consentendo, in numerosi giudizi, di utilizzare i condomini come testimoni anche se si tratta di cause che vedono coinvolto il condominio.
L’amministratore però può testimoniare in quanto soggetto estraneo al condominio [3], a meno che non abbia un interesse personale e diretto (come nel caso di personale responsabilità).
Al contrario, i condomini possono testimoniare nelle cause che non vedono coinvolto il condominio ma i singoli condomini, ossia nelle controversie personali tra gli stessi. È il terzo esempio che abbiamo fatto in precedenza, quello relativo alla diatriba sul condomino rumoroso. Tutte le volte in cui il condominio non è parte processuale, gli altri condomini possono essere ascoltati.

note
[1] Cassazione civile , sez. II , 23/08/2007 , n. 17925 Cassazione civile , sez. III , 27/08/2015 , n. 17199
[2] Tribunale , Parma , 01/04/2019 , n. 543
[3] Cassazione civile , sez. III , 31/01/2018 , n. 2332

Si può registrare una assemblea di condominio?Chi vuole procurarsi le prove di quanto dichiarato da altre persone, se no...
11/05/2026

Si può registrare una assemblea di condominio?

Chi vuole procurarsi le prove di quanto dichiarato da altre persone, se non ha documenti o testimoni che possano confermarlo, deve per forza avvalersi di un registratore. La registrazione audio, infatti, se chiara e inequivocabile, può costituire una valida prova dei fatti. Del resto, se così non fosse, non ci sarebbe spesso modo di far valere i propri diritti di tutto ciò che si consuma verbalmente. Proprio per questo, la Cassazione ha più volte ribadito il principio secondo cui è lecito registrare una conversazione, all’insaputa dei presenti, a patto che il file non venga divulgato e che l’uso dello stesso sia rivolto al solo processo.
«Chi parla dinanzi ad altre persone accetta il rischio di essere registrato». Sulla scorta di questo principio, la Cassazione [1] ha stabilito la libertà di registrare un colloquio all’insaputa dei presenti, siano essi estranei, amici, familiari o anche condomini dello stesso edificio.
La registrazione dunque non determina alcuna lesione della privacy o della riservatezza della conversazione, atteso che il file resta pur sempre in mano a chi ha partecipato alla discussione ed è quindi già al corrente del suo contenuto [2]. L’importante dunque è che il contenuto della conversazione, e il file con la registrazione audio, non venga divulgato: non deve quindi essere pubblicato su Internet o diffuso via chat o WhatsApp o tramite altri strumenti di riproduzione a terzi. Diversamente, si commette un reato per violazione della normativa sulla privacy [3].
L’unico uso che si può fare della registrazione è quello rivolto alla tutela di un proprio diritto eventualmente leso: il che significa che il file può essere allegato a una denuncia o portato sul banco del giudice, come prova, nel corso di una causa o comunque esibito a un’autorità che abbia l’obbligo di provvedere a controlli o accertamenti (si pensi agli ispettori dell’Inps ai fini del controllo del lavoro in nero).
Esistono altri due importanti limiti alla possibilità di registrare una conversazione all’insaputa dei presenti:
• chi registra deve essere materialmente presente alla discussione, anche se non attivamente partecipe (non è necessario quindi che parli anch’egli); non è quindi possibile lasciare il registratore in un luogo e poi allontanarsi ingenerando nei presenti la convinzione di non essere ascoltati;
• non ci si deve trovare nel luogo di privata dimora del soggetto registrato o all’interno della sua auto; diversamente, si commette il reato di indebite interferenze nella vita privata altrui.
Alla luce di quanto abbiamo appena detto, sembrerebbe lecito registrare una riunione di condominio, pur all’insaputa degli altri presenti a condizione che non sussista alcuno dei due limiti appena enunciati.
Tale conclusione sembra essere implicitamente condivisa da una sentenza del tribunale di Roma che, nel 2020 [4], ha rigettato la prova documentale della registrazione audio di una riunione di condominio solo perché, nel caso specifico, il contenuto e la corrispondenza del file rispetto alla discussione erano stati oggetto di contestazione da parte dell’avversario.
In buona sostanza, la registrazione audio della riunione condominiale può fare prova solo nella misura in cui la controparte non ne metta in discussione l’attendibilità, cosa che potrebbe avvenire, ad esempio, se la registrazione non è completa, se non è certa la data in cui essa è avvenuta o se le voci non si sentono correttamente.
Al contrario, sembra quindi di intuire che laddove non vi sia incertezza sulla registrazione e, pertanto, la contestazione dell’avversario non sia fondata su circostanze serie, essa possa valere come prova.
In passato, lo stesso tribunale di Roma [5] aveva fornito un parere opposto. La pronuncia afferma innanzitutto che «nonostante ogni partecipante all’assemblea abbia il diritto di registrare durante l’assemblea, egli è tenuto a non divulgare il contenuto a terzi non presenti durante l’assemblea». Poco dopo, però, il giudice ricorda che il Garante della privacy [6] ha stabilito che l’assemblea condominiale può essere videoregistrata solo con il consenso informato di tutti i partecipanti; perciò, ha rigettato la prova basata proprio su un file audio.
Ma attenzione: il Garante parla di videoregistrazione e non già di registrazione. Riportiamo qui di seguito le esatte parole contenute nel documento: «L’assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti. La documentazione, su qualsiasi supporto, deve essere conservata al riparo da accessi indebiti». Questo, a rigore, farebbe ritenere che sia possibile registrare l’assemblea di condominio all’insaputa dei presenti se il file si limita solo all’audio della riunione; viceversa, se si tratta di una videoregistrazione – e quindi anche di un supporto video – è necessario il consenso di tutti i condomini. E ciò per via della maggiore lesione della privacy di tale strumento.
Il nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile consente di effettuare una riunione di condominio in videoconferenza se c’è la volontà della maggioranza dei condomini, anche se non previsto dal regolamento condominiale.
Come detto, il Garante della privacy consente di videoregistrare la riunione solo con il consenso dell’unanimità dei partecipanti.
Questo principio deve ritenersi ad oggi perfettamente in vigore. Da ciò consegue che all’apertura dell’assemblea, laddove la si voglia videoregistrare, occorre il consenso unanime dei partecipanti, andandosi con questi a intendere, non solo i condòmini partecipanti alla riunione, ma anche i soggetti terzi invitati o lo stesso amministratore. Il consenso, dice il Gdpr, deve essere espresso in modo chiaro e mediante una dichiarazione, agevolmente documentabile in forma scritta, per evitare contestazioni.
Il file con la registrazione può essere utilizzato solo per alcune finalità. Una di queste è sicuramente relativa al fine di un’eventuale difesa in giudizio. Si tratta infatti di un diritto irrinunciabile.
Ancora, il file della videoregistrazione può essere utilizzato per consentire la pedissequa trascrizione del verbale dell’assemblea. Dovrà escludersi qualsiasi altro utilizzo poiché si andrebbero a contraddire i principi enunciati dal Regolamento europeo.

note
[1] Cass. sent. n. 18908/2011.
[2] Cass. S.U. sent. n. 36747/2003
[3] Art. 167 D.Lgs. 196/2003.
[4] Trib. Roma, sent. del 10.02.2020.
[5] Trib. Roma, sent. n. 13692/2018.
[6] Garante Privacy doc. web n. 2680240

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