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Amministrazioni Condominiali Ghiraldini Dott. Donata, Via Ruggero Grieco 2, Bologna (2026)

11/04/2026

Il singolo condomino può agire al posto del condominio?

Il condominio è un ente di gestione costituito da coloro che sono proprietari di almeno un’unità immobiliare all’interno dell’edificio. La rappresentanza legale è assegnata all’amministratore validamente nominato dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria. Ciò premesso, cerchiamo di rispondere alla domanda seguente: il singolo condomino può agire al posto del condominio?
Praticamente, si tratta di comprendere se un solo proprietario possa farsi portavoce delle esigenze dell’intera compagine e rappresentarla all’interno di un processo civile, nel caso in cui l’amministratore o l’assemblea restino inerti. Insomma: il singolo condomino può agire al posto del condominio? Approfondiamo la questione alla luce della giurisprudenza più recente.
L’amministratore rappresenta il condominio verso i terzi, per cui è legittimato a tutelare le ragioni della compagine in ogni sede, anche giudiziaria.
La legge (art. 1130 c.c.) assegna all’amministratore una serie di attribuzioni per le quali egli può anche stare in giudizio senza che peraltro sia necessaria l’autorizzazione dell’assemblea.
Il principio può essere così riassunto: ogni volta che occorre tutelare le ragioni del condominio, l’amministratore è autorizzato a rappresentare la compagine anche senza la previa autorizzazione dell’adunanza, la quale è invece necessaria tutte le volte in cui si tratta di questioni che esorbitano dalle attribuzioni conferite dalla legge.
Se il condominio non ha un amministratore, l’assemblea può conferire mandato a uno dei condòmini affinché rappresenti la compagine all’esterno oppure rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché ne designi uno.
Può accadere che il condominio, a causa dell’inoperosità dell’amministratore o dell’assemblea, resti inerte nonostante ci siano ragioni comuni da difendere.
In un caso del genere il singolo proprietario può farsi portavoce delle esigenze condominiali e, anche senza mandato o autorizzazione, agire in giudizio per la loro tutela.
Secondo la Corte di Cassazione (10 febbraio 2026, n. 2984), il singolo condomino può promuovere un’azione in giudizio – oppure resistere a quella proposta da altri – per tutelare i propri diritti di comproprietario pro quota sulle parti comuni, anche quando gli altri condòmini non intendano agire o difendersi in giudizio.
La Corte di Cassazione, nel confermare l’orientamento tradizionale secondo cui il condominio è un ente di gestione senza una propria personalità e soggettività giuridica autonoma, ha ribadito che, quando una causa, promossa da un terzo o da un condomino, riguarda diritti inerenti al regime di proprietà e ai diritti reali sulle parti comuni dell’edificio, incidendo sulle posizioni del singolo su tali beni, non si può negare a quest’ultimo una legittimazione individuale alternativa.
Non sarebbe infatti ammissibile che il condomino perda, in tutto o in parte, il bene comune senza poter esercitare una propria difesa individuale.
Dunque, se serve a evitare un danno alla collettività, il singolo condomino può agire in giudizio – come attore o convenuto – per evitare il pregiudizio che, ovviamente, subirebbe anch’egli in qualità di comproprietario delle cose comuni.
Il singolo condomino può inoltre chiedere l’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria nell’interesse della compagine, quando si rischi un pregiudizio alla cosa comune a causa di una situazione di paralisi gestionale dovuta al mancato adottarsi dei necessari provvedimenti di amministrazione.
Questa possibilità è prevista direttamente dal codice civile (art. 1105, quarto comma) che prevede la facoltà, per ciascun partecipante alla comunione, di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria qualora l’assemblea non adotti i necessari provvedimenti per la gestione della cosa comune oppure quando l’amministratore non li esegue.

11/04/2026

Lavori in condominio: l’assemblea non può decidere sui beni privati

Un’assemblea di condominio non ha il potere di imporre lavori o ripartire spese per manufatti che appartengono ai singoli proprietari, anche se questi elementi appaiono inseriti nel contesto architettonico del palazzo. Il principio generale, ribadito dal Tribunale di Bologna (sentenza n. 1690/2026), stabilisce che il potere decisionale della maggioranza si ferma rigorosamente ai confini delle parti comuni. Quando l’organo condominiale scavalca questo limite e interviene su beni privati, come i muretti che delimitano i giardini esclusivi, la sua decisione è colpita da una nullità radicale. Non si tratta di un semplice errore di forma, ma di una mancanza totale di competenza. Questa regola vale sempre, indipendentemente dal fatto che l’opera sia necessaria per motivi di sicurezza o per ottenere vantaggi fiscali come il Sismabonus. Il diritto di proprietà individuale resta intoccabile dalle dinamiche della maggioranza assembleare, poiché la legge tutela il singolo condomino da ogni sconfinamento non autorizzato.
La natura di un bene non si stabilisce soltanto attraverso lo sguardo. Non basta che un muro sia costruito con gli stessi materiali della facciata o che sia adiacente ad essa per definirlo condominiale. Il giudice bolognese ha chiarito che la proprietà comune deve trovare fondamento nella funzione oggettiva del manufatto e nei titoli di acquisto. Nel caso specifico, i muretti di recinzione dei giardini privati del piano rialzato sono risultati di proprietà esclusiva. Una consulenza tecnica ha dimostrato che questi elementi poggiano su terreni privati e servono solo a contenere la terra del giardino del singolo proprietario. Essi non hanno alcun collegamento strutturale con le fondazioni dell’edificio e non contribuiscono alla stabilità globale della palazzina. La legge prevede una presunzione di comunione (art. 1117 cod. civ.) che però decade davanti a documenti catastali o atti di compravendita che assegnano il bene a un unico soggetto. Un esempio pratico è il muretto che separa il cortile condominiale da uno spazio verde privato: se la sua unica funzione è delimitare quel prato e non sostiene il peso dell’intero stabile, esso appartiene al proprietario del giardino.
Quando l’assemblea approva interventi su proprietà che non le appartengono, la delibera è affetta da una impossibilità giuridica dell’oggetto. Questo significa che i condòmini hanno votato su qualcosa che non rientra nelle loro competenze legali. Secondo i principi espressi dalle Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021), la nullità scatta perché esiste un difetto assoluto di attribuzione. In parole semplici, l’assemblea non ha il “potere” di comandare in casa d’altri. Nel caso trattato dal Tribunale di Bologna, il condominio aveva deliberato una serie di operazioni complesse:
• lavori di rifacimento integrale dei muretti privati;
• costituzione di fondi economici speciali per pagare le ditte;
• conferimento di incarichi a professionisti per la gestione del cantiere;
• accesso alle detrazioni del superbonus e del sismabonus 110%;
• ripartizione dei costi tra tutti i partecipanti in base ai millesimi.
Ognuno di questi punti è stato annullato. Il tribunale ha ricordato che l’interesse della collettività a vedere sistemata una zona degradata o pericolante non giustifica il superamento delle regole sulla proprietà. Se un bene è privato, solo il proprietario può decidere come e quando intervenire, assumendosi i relativi oneri economici.
Un punto centrale della sentenza riguarda il rapporto tra le norme del condominio e le agevolazioni fiscali. Spesso la prospettiva di ottenere lo sconto in fattura o detrazioni fiscali spinge le assemblee a includere nel pacchetto dei lavori anche parti che non sono condominiali. Il Tribunale di Bologna ha però messo un freno a questa tendenza. La corsa al beneficio economico non può trasformarsi in una forzatura delle categorie giuridiche.
Anche se l’intervento è finalizzato al miglioramento sismico o energetico dell’intero isolato, la maggioranza non può obbligare il singolo a subire lavori sulla sua proprietà o a pagarne una quota se il bene è esclusivamente suo.
Nemmeno la presenza di un’ordinanza comunale che impone la messa in sicurezza dei manufatti può cambiare le carte in tavola. L’obbligo amministrativo di riparare un muro pericolante ricade sul legittimo proprietario e non sposta la titolarità del bene dal privato al condominio. Per intervenire su parti esclusive non si usa il metodo della maggioranza, ma serve un vero e proprio accordo contrattuale firmato da tutti gli interessati.

26/03/2026

I clienti di un esercizio commerciale o di uno studio professionale possono sostare nelle aree condominiali?

A meno che il regolamento contrattuale non lo vieti espressamente, è possibile adibire le unità immobiliari che si trovano nel condominio a esercizi commerciali aperti al pubblico, come bar, ristoranti, negozi e anche studi professionali. Ciò avviene solitamente con i vani siti al pianterreno, prospicienti la strada. In queste circostanze, è possibile che gli avventori approfittino delle parti comuni dell’edificio per stazionare anche dopo essere stati nel locale. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: i clienti del bar possono sostare nelle aree condominiali? Approfondiamo l’argomento.
Gli estranei possono entrare in condominio?
Il condominio è un edificio privato, per cui al suo interno possono entrare solo i proprietari o le persone da questi ultimi autorizzati, in maniera diretta oppure implicita.
Dunque, il fatto che il portone condominiale sia aperto oppure che il cortile non sia recintato non autorizza gli estranei – cioè coloro che non sono condòmini – a farvi ingresso.
Ogni condomino, in quanto comproprietario, ha il diritto di mandare via chi si trova illegittimamente nelle parti comuni dell’edificio, sempreché non sia stato inviato da un altro proprietario.
I clienti del bar possono fermarsi nelle aree condominiali, purché tale condotta non si tramuti in un abuso, cioè in un impedimento per gli altri condòmini.
In buona sostanza, gli avventori dell’esercizio commerciale aperto al pubblico che si trova nell’edificio condominiale possono trattenersi nelle parti comuni del fabbricato, purché non creino intralcio ai condòmini, non arrechino danno e non occupino l’area in maniera duratura.
In pratica, è possibile una sosta temporanea, sempreché le parti comuni dell’edificio siano direttamente collegate all’esercizio commerciale, come accade ad esempio al bar che si trova sotto il porticato del condominio oppure che accede dal retro direttamente al cortile.
Pertanto, i clienti possono sostare in condomino, purché la loro presenza sia collegata al fatto di essere avventori del locale aperto al pubblico.
I clienti possono attardarsi nel cortile del condominio o sotto il porticato mentre bevono un drink appena preso al bar sito al pianterreno dell’edificio.
Secondo la giurisprudenza (App. L’Aquila, 3 marzo 2025, n. 262), il bar non può occupare il porticato con sedie e tavoli impedendo il passaggio dei condòmini.
Vale dunque il principio sopra enunciato: la sosta temporanea è lecita, mentre non lo è l’occupazione stabile che snatura il bene condominiale.
I clienti del bar non solo possono fermarsi nelle parti comuni dell’edificio ma possono perfino parcheggiare se nel cortile c’è sufficiente spazio a disposizione per le auto e nessun regolamento per l’utilizzo dell’area.
Dunque, gli avventori dell’esercizio commerciale sito nel condominio possono avvantaggiarsi delle parti comuni del fabbricato, rispettando la loro destinazione d’uso e senza arrecare danno a cose o persone.
Quanto detto sinora vale anche per i clienti di uno studio professionale sito in condominio: è loro diritto accedere all’edificio e, eventualmente, attendere sul pianerottolo il loro turno, sempreché la situazione non degeneri, trasformandosi come detto in un’occupazione stabile che causi intralcio agli altri condòmini.
Alla luce di quanto sinora detto, possiamo così concludere:
• il condominio è un edificio privato a cui possono accedere i proprietari, i loro ospiti e invitati nonché i clienti delle attività in esso esercitate;
• gli avventori di un bar – e di ogni altro esercizio commerciale pubblico all’interno dell’edificio – possono trattenersi nelle parti comuni del fabbricato, purché la sosta non si tramuti in occupazione e non arrechi danno.

26/03/2026

Si possono tagliare i rami degli alberi condominiali?

La legge non consente di farsi giustizia da sé, se non eccezionalmente; ciò significa che, di regola, non è possibile porre rimedio a un torto subito intraprendendo un’azione personale contro il responsabile della condotta ritenuta illecita. Non è quindi possibile andare a casa del ladro per riprendersi la refurtiva oppure cambiare la serratura alla porta dell’inquilino che non paga l’affitto. In questo contesto si pone il seguente quesito: posso tagliare i rami degli alberi condominiali?
In buona sostanza, si tratta di comprendere se il singolo condomino, magari sostituendosi all’assemblea o all’amministratore inerte, possa “mettersi in proprio” e procedere alla cura del verde comune e alla potatura delle piante del giardino condominiale. Approfondiamo l’argomento.
Si possono tagliare i rami del vicino?
Il codice civile (art. 896) proibisce il taglio dei rami del vicino, anche se hanno sconfinato: in una situazione del genere non resta che agire in giudizio per ottenere una sentenza che condanni il responsabile alla potatura ovvero a pagare le spese necessarie ad essa.
Al contrario, è possibile recidere le radici che si addentrano nel proprio fondo; in questa circostanza, dunque, non occorre il ricorso all’autorità giudiziaria. Si tratta dunque di un’eccezionale forma di autotutela concessa dalla legge.
Si possono tagliare i rami degli alberi condominiali?
La regola illustrata nel precedente paragrafo non si applica per quanto riguarda gli alberi condominiali: questi, infatti, essendo beni comuni, appartengono a ciascun condomino.
Tagliare i rami degli alberi condominiali, dunque, significa recidere le fronde di una pianta che è anche propria, in comunione con gli altri.
Un condomino, quindi, può assumere l’iniziativa e decidere di tagliare i rami degli alberi condominiali – ma anche di tosare il prato, potare alcune piante, ecc. – senza però poter pretendere il rimborso della somma spesa; questo diritto spetta solamente se l’intervento è stato autorizzato dall’amministratore o dall’assemblea oppure se era urgente (art. 1134 cod. civ.).
Dunque, il condomino che decide di curare il verde comune non ha diritto ad alcun rimborso, in quanto si è sostituito nella gestione dell’edificio senza autorizzazione, a meno che il suo intervento non si sia reso necessario per evitare un danno irreparabile.
L’autonomia del singolo condomino è tuttavia limitata; egli infatti non può:
• danneggiare gli alberi, ad esempio procedendo con un taglio o una potatura scorretta;
• abbattere gli alberi. Si tratterebbe dell’eliminazione di un bene comune, legittima solo se autorizzata dall’unanimità dei condòmini.
In linea di massima, quindi, l’attività autonoma del singolo condomino deve limitarsi alle operazioni di manutenzione ordinaria.
Si possono tagliare i rami degli alberi che entrano nel proprio giardino?
Il condomino può tagliare i rami degli alberi condominiali che sconfinano nella sua proprietà; come ricordato, infatti, la norma del codice civile che vieta questa attività si applica tra proprietari confinanti, quindi nei rapporti tra proprietà private.
Nell’ipotesi dell’albero condominiale che sconfina con i rami, al contrario, si tratta della corretta gestione di un bene comune: la pianta, appunto.
Dunque, se i rami dell’albero condominiale giungono sino all’interno della proprietà privata, il singolo condomino può procedere alla recisione, purché non danneggi il bene.
Prima di compiere questa attività è in ogni caso consigliabile informare l’amministratore invitandolo a procedere alla potatura; solo nel caso di inerzia il condomino potrà “mettersi in proprio”, fermo restando il divieto di danneggiare in modo irreparabile la pianta.
Non ci sono invece limiti per il taglio delle radici: potendo essere fatto su quelle dell’albero altrui, a maggior ragione la stessa operazione è consentita nell’ipotesi in cui esse appartengano a una pianta comune.

08/02/2026

Approvazione bilancio condominiale di più esercizi: è legittima?

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di redigere annualmente il conto della gestione (il cosiddetto bilancio consuntivo) e di convocare l’assemblea, entro i successivi 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, per la relativa approvazione. In difetto, può essere revocato dalla stessa assemblea o, su richiesta anche di un singolo condomino, dal tribunale. Ebbene, cosa succede se il capo condomino non indice, per più annualità, la riunione e successivamente, per sanare la sua inadempienza, in un’unica assemblea pone all’ordine del giorno l’approvazione di tutti i precedenti consuntivi? In altri termini, è legittima l’approvazione del bilancio condominiale dopo più anni unitamente a quelli degli anni successivi?
Secondo la giurisprudenza è valida la delibera assembleare che approva i bilanci consuntivi di più anni in un’unica seduta, nonostante la violazione del principio di annualità della contabilità. Questo principio implica che ogni bilancio dovrebbe essere relativo a un solo anno fiscale. Tuttavia, la violazione di tale principio comporta solamente la possibilità di imputare una responsabilità contrattuale all’amministratore, che potrebbe pertanto essere revocato per giusta causa dall’assemblea (a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi) o dall’autorità giudiziaria, ma non invalida la delibera di approvazione del rendiconto, anche se presentato in ritardo.
Il caso giurisprudenziale di riferimento, trattato dal Tribunale di Roma con la sentenza numero 17135 del 2021, opera una distinzione tra due scenari: nel primo, se in assemblea sono stati discussi e approvati più rendiconti, ciascuno dei quali formalmente distinto e relativo a un singolo anno di gestione, e contabilmente collegato all’anno precedente, la delibera deve considerarsi valida e non annullabile.
Invece, se l’assemblea approva una delibera che riguarda rendiconti pluriennali, non ripartiti per singoli anni di gestione ma aggregati in un unico documento contabile, si verifica una violazione della regola dell’annualità del rendiconto perché viene meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale.
In questo caso, la delibera non è semplicemente annullabile ma nulla. Il risultato pratico è notevole: l’impugnazione del singolo condomino può essere esercitata in qualsiasi momento, anche oltre i 30 giorni previsti per le delibere annullabili. Egli potrebbe peraltro anche attendere che sia il condominio a notificargli un decreto ingiuntivo e, solo in quella sede (entro 40 giorni), proporre opposizione contestando appunto la nullità della delibera che, in una sola convocazione, approva un unico documento contenente i bilanci di più annualità.

08/02/2026

Il condominio può vietare gli affitti brevi?

La diffusione di affittacamere e piattaforme come Airbnb ha rivoluzionato il mercato degli affitti, rendendoli particolarmente vantaggiosi, soprattutto nelle città turistiche e nelle grandi metropoli, grazie alla formula degli affitti brevi. Questa tipologia di contratto di locazione non richiede la registrazione ed evita il rischio di incappare in inquilini morosi, problematica frequente nelle locazioni tradizionali, dove lo sfratto può diventare un processo lungo e complicato.
Tuttavia, la presenza costante di ospiti estranei che transitano nelle aree comuni dell’edificio, come l’androne, le scale e l’ascensore, non è sempre ben vista dagli altri residenti del condominio. Di conseguenza, non è raro che l’assemblea condominiale tenti di limitare o vietare questo tipo di utilizzo degli immobili. Ma è legale per un condominio imporre tali restrizioni? Il condominio può vietare gli affitti brevi?
In casi del genere, è bene partire dal regolamento interno. Esso può contenere limitazioni all’uso delle proprietà private solo a patto che sia stato approvato all’unanimità dall’assemblea o allegato a tutti gli atti di compravendita (e così accettato al momento della firma del rogito notarile). Difatti, solo la volontà di tutti i condomini (ossia di ogni singolo proprietario) può vietare specifici usi degli appartamenti. L’unanimità non è altro che una forma di autolimitazione del titolare dell’immobile.
Tali restrizioni sono vincolanti anche per i successivi condomini a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari o richiamata nel successivo atto di compravendita del bene.
La giurisprudenza ha sottolineato che i limiti stabiliti dal regolamento non possono essere interpretati in via estensiva a ipotesi da esso non strettamente contemplate. Immaginiamo, ad esempio, una clausola del seguente tenore: «È tassativamente vietato adibire gli appartamenti o parte degli stessi ad uso albergo, pensione o bed and breakfast». Ebbene, tale previsione non può estendersi anche agli affitti brevi o agli affittacamere. Difatti, in queste ultime due ipotesi la destinazione del bene resta comunque a uso abitativo e non muta in commerciale (a cui il regolamento ha inteso riferirsi).
Risultato: se il regolamento contrattuale (ossia approvato da tutti i condomini) non vieta espressamente gli affitti brevi, questi ultimi devono ritenersi sempre consentiti. Né sarebbe valido un divieto imposto dall’assemblea a semplice maggioranza.
Come ha chiarito infatti la giurisprudenza: «Il divieto di esercitare una determinata attività all’interno di un appartamento, come quella di affittacamere o affitti brevi, rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare». Pertanto, solo l’unanimità dei condomini può imporre limiti di destinazione alla proprietà esclusiva.

08/02/2026

Modifica millesimi: ha valore retroattivo?

Sono due i casi in cui è possibile modificare le tabelle millesimali di un condomino: quando le originarie sono frutto di un errore di calcolo o quando viene a modificarsi, in un momento successivo rispetto alla redazione delle originarie tabelle, la consistenza di uno o più appartamenti, alterando così le quote di proprietà tra i vari condomini (si pensi al caso di un condomino che realizzi una veranda o cambi la destinazione d’uso del proprio appartamento).
Nel primo caso si parla, più propriamente, di correzione, o meglio di «rettifica» dei millesimi; nel secondo, invece, il termine corretto è quello di «modifica» .
Una volta che l’assemblea ha deliberato le nuove quote millesimali (o, nell’ipotesi di mancato accordo, non appena queste vengono accertate dal tribunale nel corso di un giudizio civile), è normale chiedersi se esse abbiano valore anche per il passato o meno. La questione non è puramente teorica: al contrario, ha un risvolto pratico assai importante. Se, infatti, le nuove tabelle dovessero valere solo per il futuro, non sarebbe possibile pretendere, da chi fino a quel momento ha pagato un importo inferiore di spese condominiali, la differenza per i mesi precedenti.
Come detto prima la modifica delle tabelle millesimali può avvenire a seguito di rettifica delle precedenti perché errate (magari a causa di una svista del tecnico che le aveva redatte), o a seguito di un’alterazione della struttura dell’edificio che abbia modificato il valore di uno o più appartamenti.
Le nuove tabelle devono essere approvate dall’assemblea. Sul punto, si discute se sia necessaria l’unanimità o la maggioranza qualificata ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Anche se il dato testuale della norma sembrerebbe propendere per quest’ultima soluzione, secondo la Cassazione bisogna distinguere tra:
• regolamento di condominio contrattuale, cioè approvato all’unanimità: anche la modifica delle tabelle dovrà avvenire all’unanimità;
• regolamento di condominio assembleare, ossia approvato a maggioranza: le tabelle saranno revisionate secondo lo stesso quorum.
Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo sulla modifica delle tabelle, nel senso che non intende affidare l’incarico a un tecnico e avviare la procedura di revisione, il condomino interessato può rivolgersi al tribunale affinché, nominato un consulente d’ufficio (il cosiddetto ctu), accerti le nuove tabelle millesimali.
Secondo la giurisprudenza [1], la pronuncia del giudice che accerta la rettifica o la modifica dei millesimi del condominio non ha valore retroattivo: essa si limita, infatti, a constatare uno stato di fatto e, quindi, esplica i suoi effetti solo a partire dal momento della sua pubblicazione (in termini tecnici si dice che la decisione ha natura costitutiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini).
Questo però non significa che – almeno nel caso di rettifica delle tabelle millesimali errate – non si possa agire contro coloro che, fino a quel momento, hanno pagato una quota inferiore a titolo di spese condominiali. Ma per farlo bisognerà promuovere una seconda causa: la cosiddetta azione di arricchimento senza giusta causa.
Quindi, la sola sentenza che corregge le tabelle errate non è sufficiente a chiedere le differenze ai condomini che hanno pagato di meno del dovuto. Essa, infatti, sostituisce solo la volontà dell’assemblea ed è, quindi, paragonabile a una delibera presa all’unanimità.
La revisione delle tabelle millesimali legittima l’amministratore del condominio a chiedere la differenza a chi, in precedenza, ha pagato meno. Lo ha affermato la Cassazione con ordinanza n. 23739/2024.
Pertanto, a seguito della modifica delle tabelle l’amministratore è tenuto a rettificare anche i bilanci relativi alle precedenti annualità, quantificando le differenze dovute da ciascun condomino.
Sul punto la Suprema corte ha ricordato che la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini.
L’efficacia di tale sentenza, in mancanza di una specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato. Di conseguenza, ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non corrispondenti al reale valore della propria unità, il conseguente risparmio di spesa determina un arricchimento indebito a scapito della cassa comune. Quest’ultima, priva di una giustificazione per le somme non incassate, subisce un depauperamento che compromette le risorse destinate alle esigenze altrimenti destinate dell’intero condominio. Per questo motivo, il condominio è legittimato ad agire per l’indennizzo ai sensi dell’articolo 2041 del codice civile.
In pratica:
• se un condomino ha pagato meno del dovuto a causa di tabelle millesimali errate, si è indebitamente arricchito a danno del condominio;
• il condominio può agire in giudizio contro il condomino per ottenere il rimborso delle somme non versate, ai sensi dell’articolo 2041 del codice civile (azione di ingiustificato arricchimento).
La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non permette, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.
Cassazione civile sez. II, 24/02/2017, n.4844
La decisione modificativa delle tabelle millesimali ha natura ed efficacia costitutiva e non dichiarativa, talché l’applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, ma solo a far tempo dal passaggio in giudicato della decisione medesima. E ciò anche in presenza di una clausola regolamentare che ne preveda la possibilità, atteso che questa risulta contraria alla legge.
L’art. 69 disp. att. cc, modificato dalla riforma del condominio (Legge 220/2012) non ripristina la generale previsione di unanimità per l’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, limitandosi l’espressione testuale della norma ai casi di rettifica o modifica ed in applicazione del principio ubi lex voluit dixit, rimangono ferme tutte le precedenti posizioni giurisprudenziali, risultando così modificate dal legislatore della riforma solo le maggioranze necessarie all’approvazione delle rettifiche.
Tribunale Bari, 20/02/2014, n.914
Nel caso di tabelle millesimali errate, il condominio – una volta ottenutane la revisione giudiziale con sentenza avente valore costitutivo e, quindi, priva di efficacia retroattiva – può, sulla base dei nuovi parametri, solo agire con l’azione di indebito arricchimento per ottenere (dalla data del passaggio in giudicato della sentenza) il rimborso delle spese che uno dei comproprietari non ha sostenuto a causa del vizio dello strumento di ripartizione.
Cassazione civile sez. III, 10/03/2011, n.5690

note
[1] Trib. Civitavecchia, sent. n. 282/20; Cass. sent. n. 5690/2011 e n. 4844/2017.

10/01/2026

Lavori in condominio: non servono i preventivi nell’avviso

La validità delle delibere assembleari e il corretto adempimento degli obblighi di comunicazione da parte dell’amministratore sono questioni frequenti in condominio. Un recente pronunciamento del Tribunale di Brescia risolve un dubbio pratico che spesso sfocia in contenzioso: in caso di lavori straordinari, l’amministratore deve allegare i preventivi di spesa all’avviso di convocazione?
La regola generale che ne deriva è negativa: la legge impone la chiarezza dell’ordine del giorno, ma non l’allegazione della documentazione di supporto. Il diritto all’informazione del condòmino è tutelato dalla possibilità di partecipare all’assemblea e richiedere chiarimenti in quella sede, ma non da un obbligo di ricevere preventivamente ogni dettaglio economico.
L’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, stabilisce che l’avviso di convocazione deve contenere la “specifica indicazione dell’ordine del giorno“. La giurisprudenza ha sempre interpretato tale norma in modo funzionale: non è richiesto un dettaglio minuzioso degli argomenti, ma è necessaria una chiarezza sufficiente a permettere a ogni condòmino di comprendere la natura e l’importanza delle questioni oggetto di trattazione.
Lo scopo di tale obbligo è consentire una partecipazione consapevole: il condòmino deve poter decidere se intervenire personalmente, se delegare un terzo fornendo istruzioni precise, o di non partecipare affatto, pur essendo informato sulla materia oggetto della discussione.
Il caso è stato esaminato dal Tribunale di Brescia con la sentenza 5087/2025, pubblicata il 24 novembre. Una società, in qualità di condomina, aveva impugnato una delibera sostenendo che fosse illegittima per violazione del diritto all’informazione.
Il motivo del contendere era l’approvazione di lavori di tinteggiatura del fabbricato. La condomina sosteneva che l’avviso di convocazione, pur indicando all’ordine del giorno la discussione e l’approvazione dei lavori, fosse insufficiente perché non includeva i preventivi di spesa né un dettaglio analitico degli interventi e dei costi presunti.
Il Tribunale ha rigettato l’impugnazione, evidenziando che non esiste alcun obbligo di legge che imponga all’amministratore di allegare i preventivi di spesa all’avviso di convocazione.
Il giudice ha ritenuto che l’ordine del giorno fosse sufficientemente specifico per informare i condòmini sulla materia che sarebbe stata trattata. L’indicazione era dettagliata, recitando: “tinteggiatura esterna del fabbricato: scelta dell’impresa, nomina tecnico per direzione lavori, responsabile del cantiere e della sicurezza, compenso amministratore, approvazione costi relativi, data inizio lavori previo accantonamento a fondo delle rate da versare”.
La regola generale che ne deriva è che l’amministratore adempie al suo obbligo informativo primario redigendo un avviso di convocazione che sia chiaro e specifico nella materia oggetto della delibera. Il condòmino impugnante, essendo stato tempestivamente convocato, aveva la possibilità di partecipare all’assemblea e chiedere in quella sede tutti i chiarimenti e la visione della documentazione di supporto, ma non lo ha fatto.
In conclusione, salvo diverse e specifiche previsioni contenute nel regolamento di condominio, l’amministratore non è tenuto ad allegare la documentazione di supporto economico e tecnico (come i preventivi o i capitolati) all’avviso di convocazione. La mancata allegazione, pertanto, non è motivo di illegittimità della delibera.

Amministrazioni Condominiali Ghiraldini Dott. Donata

11/04/2026

11/04/2026

26/03/2026

26/03/2026

08/02/2026

08/02/2026

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