Ennio Alessandro Rossi Assistenza Preventiva Acquirenti Immobili

12/12/2014

http://www.caseinrete.org/blog/category/compravendita-immobili/
Problemi talvolta gravi da vizi, agenzie, costruttori , ipoteche , di tutto e di piu

Salve…vorrei porvi un quesito al quale non sono riuscito a trovare risposta… Mi sono recato presso diverse Agenzie Immobiliari in cerca di un appartamento da affittare, sottoscrivendo diverse richieste. A distanza di mesi, decido di acquistare casa cercando di evitare le agenzie, in modo da risparmi…

11/12/2014

http://www.realessandro.it/1/corso_amministratori_condomini_921890.html

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02/10/2014

STOP ALLA APERTURA DI NUIVI IPER MERCATI. AMMAZZANO LA PICCOLA ECONOMIA

IMPRESA E TERRITORI09 Settembre 2014Il Sole 24 Ore
La crisi chiude 25mila negozi

Marzio Bartoloni
Nei primi otto mesi dell'anno solo nel commercio hanno chiuso i battenti 25mila imprese. Un numero record che per la prima volta porta in negativo il saldo tra aperture e chiusure. L'ennesimo segno di una crisi che non vuole allentare la sua morsa e che almeno fino alla fine dell'anno non lascierà respirare la nostra economia. Le nuove previsioni sulla ripresa che non si vuole affacciare sono di Confesercenti. Che promuove comunque il bonus 80 euro del premier Renzi, a patto però che diventi stabile e sia esteso anche ai pensionati e meglio se accompagnato anche da una sforbiciata dell'Irpef. Misure queste che farebbero finalmente avvertire sull'economia reale e sui consumi l'atteso effetto bonus che finora non si è sentito anche per la cautela degli italiani che finora quei soldi non sicuri in futuro hanno preferito risparmiarli.
Da qui le previsioni negative diffuse ieri da Confesercenti sul Pil che quest'anno scenderà dello 0,2% tornando in positivo solo nel 2015, quando l'economia tornerà a crescere dello 0,9%. Un rialzo comunque insufficiente per dare un sollievo concreto alle famiglie e alle imprese, per rilanciare gli investimenti e, soprattutto, per sanare la ferita della disoccupazione. Sono 6 milioni le persone che non lavorano in Italia: la metà ha perso il posto di lavoro l'altra è rimasta ai margini del mercato del lavoro scoraggiata dalla situazione di crisi.
«Lo scenario non è certo entusiasmante», avverte il presidente dell'associazione Marco Venturi, anche perché nei tre anni dal 2009 al 2012 famiglie e imprese italiane hanno già sborsato 20 miliardi in più di imposte e tariffe. «Non possiamo pensare di crescere così», con una pressione fiscale "bloccata" al 44% (quella effettiva al netto dall'economia in nero è al 55%). Per Confesercenti anche se dalla metà del 2013 hanno iniziato a materializzarsi le premesse di un graduale recupero dell'economia, l'attività economica «non ha infatti accennato a rafforzarsi». In sette anni l'Italia ha anzi perso l'8,5% del Pil e il 7,6% dei consumi e stante così la situazione, sottolinea l'associazione, i tempi di recupero rispetto ai valori pre-crisi risulteranno sicuramente rallentanti ulteriormente: per il Pil l'associazione ipotizza un rientro su valori del 2007 non prima di 7 anni, per i consumi delle famiglie occorreranno almeno 6 anni e per gli occupati almeno 8. Da qui la proposta di rendere strutturale il bonus Irpef, ampliandolo anche ai pensionati entro i 25.000 euro di reddito annuo: «Dire che gli 80 euro non servono è un errore. - ha spiegato Venturi - Dobbiamo ricreare le condizioni di fiducia. Il nocciolo è se sono permanenti o meno». A questa misura andrebbe aggiunta anche una sforbiciata «di almeno due punti» alle aliquote Irpef. Una duplice operazione che costerebbe complessivamente circa 15 miliardi in più da aggiungere ai 10 miliardi già stanziati per il bonus 80 euro: in tutto quindi a regime dovrebbero essere mobilitati 25 miliardi. Per Confesercenti se si avesse la certezza che questi due interventi sono permanenti «si produrrebbe un effetto positivo sulla nostra economia, a partire dai consumi delle famiglie e si potrebbe così avviare un efeftto moltiplicatore che potrebbe ridare fiato anche alle imprese e all'occupazione».

07/12/2013

MINI BOND . BUONE prospettive di sviluppo
PRIMO PIANO17 Novembre 2013Il Sole 24 Ore

I nodi della ripresa

FINANZIAMENTI ALTERNATIVI
ottimo articolo di economia di base

Minibond, parte la corsa alle emissioni
Dopo i record di collocamenti fra le grandi imprese, si apre un mercato per 35 mila Pmi

Morya Longo
«Non possiamo pretendere che le cose cambino, se continuiamo a fare le stesse cose». Mentre l'Italia piange per il credito bancario che diminuisce, c'è un'altra Italia (per ora minoritaria ma in crescita) che sembra aver tratto insegnamento da questa frase di Albert Einstein: ha cercato di cambiare le cose, andando a trovare il credito fuori dal perimetro bancario. Quest'anno – secondo i dati di Bnp Paribas – 46 imprese medio-grandi della Pen*sola hanno raccolto finanzianti sul mercato obbligazionario internazionale. Di queste, 20 l'hanno fatto per la prima volta. Mai si era vista una tale sfilza di debuttanti: si pensi che nel 2012 erano state solo 4 e nel 2011 appena 5.
Certo, si tratta ancora di poche eccezioni. Che non cambiano lo scenario di credit crunch generale. Ma si tratta comunque di un nuovo trend. E il 2014 potrebbe essere l'anno della vera svolta: anche le imprese medio-piccole dovrebbero per la prima volta nella storia d'Italia avere veramente accesso a questo canale di credito alternativo. Secondo uno studio di Cerved, sono 35mila le aziende che in Italia potrebbero in futuro raccogliere fondi in questo modo. E gli operatori stimano che fino a un centinaio di imprese potrebbero approfittarne già nel 2014.
La rivoluzione legislativa
Nulla di tutto ciò sarebbe stato possibile se non ci fosse stato il decreto Sviluppo, varato ai tempi del Governo Monti. Fino a quel giorno le imprese non quotate in Borsa avevano avuto troppi handicap regolamentari e fiscali per accedere al mercato obbligazionario. Così i bond erano appannaggio solo dei colossi come Eni, Enel o Telecom. Tutte le altre imprese, anche grandi, per decenni hanno avuto praticamente solo la banca come "rubinetto" finanziario. Questo ha causato negli anni troppi effetti collaterali: le imprese sono sempre rimaste sottocapitalizzate (perché è sempre stato più conveniente ottenere credito che aumentare il capitale) e hanno sempre avuto un debito a breve termine (perché le banche non concedono finanziamenti a lunga durata). Se oggi l'Italia soffre, è anche per questo legame troppo stretto tra banche e imprese nel passato.
E infatti non appena la crisi ha messo in ginocchio gli istituti di credito, l'intero Paese è collassato. È così diventato di vitale importanza creare un canale alternativo al credito per le imprese, per affiancare le banche sempre più avare. Il decreto Sviluppo ha aperto la strada, soprattutto per le imprese di grandi dimensioni. E ora, con il disegno di legge Destinazione Italia (già all'esame del consiglio dei Ministri e probabilmente in Parlamento già settimana prossima insieme alla legge di Stabilità), alcuni accorgimenti "chirurgici" potrebbero aprire la strada veramente anche alle imprese più piccole.
Nasce un mercato
Per ora ad approfittare delle possibilità offerte dal decreto Sviluppo sono dunque state solo le imprese non quotate in Borsa ma di grandi dimensioni. Hanno emesso bond per 23,5 miliardi in totale nel 2013, sui mercati internazionali. «La rivoluzione è già partita – commenta Gabriele Vianello di Bnp Paribas –. Nel 2013 20 aziende che mai avevano emesso bond l'hanno fatto, e molte di queste hanno avuto accesso al mercato dei cosiddetti high yield». Ma è ovvio che non basta. All'appello mancano ancora le Pmi, cioè la vera ossatura del sistema industriale italiano.
Per dare anche a loro la possibilità di ottenere credito non bancario, servono però due presupposti: devono nascere degli investitori "su misura" e serve una legislazione che faciliti le emissioni. Ebbene: entrambe le cose nel 2014 diventeranno mature. Di investitori (tecnicamente credit fund) ne stanno nascendo molti (l'ultima iniziativa è descritta nell'articolo sotto). Fino ad ora sono nati circa 10-15 credit fund, alcuni indipendenti e altri di matrice bancaria: dopo mesi di raccolta fondi, presto diventeranno operativi e inizieranno ad investire in minibond. Presto anche le assicurazioni – grazie ad alcune novità legislative – potranno partecipare al mercato.
E anche i confidi – annuncia il vicepresidente di Federconfidi Ettore Quadrani – intendono fare la loro parte: «Ci stiamo battendo per poter offrire garanzie anche a questi nascenti fondi che comprano minibond». Le novità in arrivo con Destinazione Italia, poi, completeranno l'opera: dovrebbero permettere anche alle micro-imprese di emettere bond, che poi le banche potranno inserire in cartolarizzazioni consegnabili alla Bce. Insomma: se tutto andrà per il meglio, oltre ai bond di grandi dimensioni già visti nel 2013, il 2014 potrebbe registrare il decollo dei minibond e – attraverso le cartolarizzazioni – forse anche dei micro-bond. Forse questo non risolverà interamente il problema del credit crunch. Ma Einstein sarebbe orgoglioso: almeno questa volta si sta provando a fare qualcosa di diverso.
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12/11/2013

Prima casa, niente pignoramento ma rimane il rischio dell'ipoteca

il sole 24 ore del 12.11.2013

Blocco del pignoramento dell'abitazione principale, divieto di fermo amministrativo per i veicoli strumentali e limite di un quinto al pignoramento dei beni indispensabili all'impresa e al professionista. Al di là della chance delle 120 rate, le novità apportate dal Dl 69/13 (decreto «del fare») in materia di riscossione sono molte e di grande impatto operativo.
Cominciando dalle procedure immobiliari, la modifica più rilevante è il divieto di espropriazione dell'abitazione principale. Questo divieto opera in presenza di quattro condizioni. Innanzitutto, deve trattarsi dell'unico immobile posseduto dal debitore. Inoltre, il fabbricato deve avere destinazione catastale abitativa. Ne consegue che se il debitore abita in un immobile a uso ufficio la copertura non opera. Non deve però essere una casa di lusso, a prescindere dalla categoria catastale ufficiale, né appartenere alle categorie A8 (ville) o A9 ( castelli). Infine, il debitore deve avere residenza anagrafica nell'unità in esame.
L'abitazione principale è tuttavia ipotecabile in presenza di un debito a ruolo superiore a 20mila euro. La disciplina dell'ipoteca infatti non è stata modificata. Sempre restando in tema di pignoramenti immobiliari, è stato elevato da 20mila a 120mila euro il limite minimo di importo scaduto in presenza del quale l'espropriazione è ammessa. È inoltre necessario che l'espropriazione sia preceduta dal decorso di sei mesi dall'iscrizione dell'ipoteca. Non è ancora chiaro se le nuove condizioni, molto più favorevoli per il debitore, si applichino anche ai pignoramenti già eseguiti e per i quali la vendita all'incanto del bene non sia ancora avvenuta. In attesa di dirimere la questione, Equitalia ha sospeso tutte le procedure in corso alla data di entrata in vigore del Dl 69/13.
Passando ai pignoramenti mobiliari, una novità riguarda il divieto di apposizione del fermo amministrativo per i veicoli strumentali all'impresa e alla professione. A questo scopo, il contribuente deve provare la qualifica di strumentalità entro 30 giorni dal ricevimento del preavviso di fermo. È stata inoltre recepita con estensioni la disciplina del Cpc in materia di pignoramento di beni indispensabili all'esercizio dell'impresa o della professioni. Questi sono infatti pignorabili nei limiti del quinto del loro valore, solo se l'ufficiale di riscossione non ha rinvenuto altri beni capienti, e anche se il debitore ha forma societaria ovvero presenta prevalenza del capitale investito rispetto al lavoro. Inoltre, in caso di pignoramento di questi beni, il debitore è sempre nominato custode degli stessi e devono decorrere almeno 300 giorni prima della vendita all'incanto.
In tema di pignoramento presso terzi, si è elevato da 15 a 60 giorni il termine entro il quale il terzo pignorato deve versare le somme richieste dall'agente della riscossione. In caso di pignoramento dello stipendio, inoltre, si dispone che con riferimento all'ultimo emolumento accreditato sul conto corrente del dipendente il datore di lavoro sia liberato da qualsiasi obbligo. Ne consegue che il pignoramento esplicherà effetti nei riguardi degli stipendi che matureranno successivamente.
È annunciata l'emanazione di un decreto delle finanze che dovrà elencare i beni assolutamente impignorabili. Sebbene la norma sia collocata nell'ambito dei pignoramenti immobiliari è da ritenersi che la stessa esplichi effetti per le espropriazioni mobiliari.
È stato infine anticipato dal 31 dicembre al 30 settembre scorso il termine entro il quale avrebbe dovuto essere emanato il decreto delle Finanze per fissare le nuove regole di determinazione dell'aggio di riscossione, in riduzione. Fino a quando il provvedimento attuativo non sarà adottato resta però la misura di legge dell'otto per cento.

11/11/2013

Riscossione in 120 rate, decreto attuativo in Gazzetta Ufficiale

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto attuativo che stabilisce le modalità per richiedere la dilazione delle somme dovute ad Equitalia fino a 120 rate

Il decreto del 6 novembre 2013 che prevede la possibilità di rateazione fino a 120 rate (10 anni) delle somme dovute ad Equitalia è stato pubblicato nella «Gazzetta Ufficiale» n. 262 dell'8 novembre 2013. Il decreto dà attuazione alle disposizione del Decreto del fare (D.L. n. 69/2013, convertito nella Legge n. 98/2013). Il piano di rateazione "straordinario" fino ad un massimo di 120 rate può essere richiesto e ottenuto "in caso di comprovata e grave situazione di difficoltà legata alla congiuntura economica, per ragioni estranee alla propria responsabilità".



Fonte: Gazzetta Ufficiale

11/11/2013

Il notaio che abbia ritualmente stipulato un atto pubblico non è responsabile del fatto che il contenuto non rispecchi gli accordi tra le parti. (Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 5535 del 5 aprile 2012)

Tramite la sottoscrizione di un atto, la parte fa proprio e conferma il contenuto dell’atto medesimo, autorizzando a presumere che esso sia conforme alla sua volontà. La prova contraria deve essere fornita dall’interessato e deve essere fondata su dati attendibili e non in contrasto con il principio di autoresponsabilità, in forza del quale la parte non può invocare in suo favore solo fatti e comportamenti interamente addebitabili a sua colpa, quali quello di non aver letto ciò che ha firmato. Ne consegue che, in difetto di tale prova, il notaio il quale abbia ritualmente rogato un atto pubblico non può essere ritenuto responsabile del fatto che esso non abbia rispecchiato gli accordi preliminari intercorsi tra le parti.

Commento
A volte capita...: notaio è colpa sua se l'atto è sbagliato! Io non ho capito quello che ha letto! La sentenza in esame censura l'atteggiamento della parte di un atto di compravendita che, talvolta si accorge che qualche cosa è andato storto (es.: mancata indicazione degli estremi di un bene che pure doveva essere ricompreso nella vendita, secondo gli accordi tra le parti, mancata ricomprensione di uno speciale patto pure citato nell'accordo preliminare).

In sintesi : le parti devono stare attente mentre il notaio legge l'atto e non possono poi imputare a quest'ultimo, quale disattenzione, il fatto che il rogito non comprenda clausole o altri elementi che sarebbero stati conformi agli accordi assunti con l'altra parte.
Meglio sarebbe se chiedessero una bozza prima del rogito da analizzare con calma .
E' peraltro vero che il notaio deve aver letto l'atto e, a richiesta delle parti, spiegarne gli effetti ed i contenuti.

10/11/2013

Emergenza Casa, dal Governo aiuti agli inquilini e ai proprietari

Fondi per il sostegno all’affitto e per i morosi incolpevoli, Confidi per i proprietari, ulteriore riduzione della cedolare secca

di Rossella Calabrese

aggiornamento del 08/11/2013

Sono queste le quattro priorità ‘imprescindibili e pregiudiziali’ per affrontare l’emergenza casa, indicate dalla Conferenza Unificata al termine della seduta straordinaria del 31 ottobre, che ha esaminato il nuovo Decreto sulle politiche abitative.

Quattro azioni realizzabili in tempi molto differenti. Nel brevissimo termine sarà rifinanziato il Fondo per le morosità incolpevoli e verrà prevista una maggiore flessibilità per gli sfratti, in modo da dare le prime risposte concrete al problema della casa, come spiegato dal Ministro per gli Affari regionali, Graziano Delrio.

Dal 1° gennaio 2014 sarà incrementata la dotazione del Fondo di sostegno agli affitti, già operativo e dotato di 100 milioni di euro, e partirà il Fondo per la morosità incolpevole, con una dotazione di 40 milioni di euro - spiega il Ministro delle Infrastrutture Maurizio Lupi. “L’incremento - aggiunge il Ministro - verrà deciso in base alle esigenze che emergeranno dal confronto con gli enti locali”.

Per i proprietari, piccoli o grandi, che affitteranno a canone concordato, sarà istituito un nuovo Fondo di garanzia simile ai Confidi, ha aggiunto Lupi. Il fondo garantirà affitto, eventuali danni e disponibilità dell’alloggio al termine della locazione stabilito per legge.

Inoltre, il Governo ha deciso di ridurre ulteriormente la cedolare secca sugli affitti, “naturalmente per coloro che lo faranno a canone concordato, abbassando la quota ora al 15%” ha annunciato il Ministro delle Infrastrutture Maurizio Lupi, ricordando che la percentuale della cedolare in passato è stata già ridotta dal 19 al 15%.

È stato proposto di escludere dal Patto di stabilità interno le risorse che i Comuni destineranno all’emergenza casa e sono stati stanziati 17.8 milioni di euro. Per rendere abitabili e affittabili gli alloggi requisiti alla malavita organizzata.

“I tre Fondi messi in campo possono dare delle prime risposte ma siamo consapevoli che il percorso è lungo” ha detto Luca Braia, assessore alle Infrastrutture della Basilicata e coordinatore della commissione Politiche abitative della Conferenza delle Regioni, il quale ha assicurato che, per concertare un percorso congiunto e mettere a punto le necessarie proposte legislative, sarà istituito nelle prossime settimane un tavolo di lavoro Governo-Regioni-Anci.

Queste misure si aggiungono a quelle definite con la Legge IMU (Legge 24/2013), entrata in vigore il 30 ottobre, che destina 20 milioni di euro, 10 milioni per ciascuno degli anni 2014 e 2015, al Fondo che aiuta l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa a giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali e under 35 con contratti di lavoro atipico, e assegna 140 milioni di euro al Fondo nazionale per l’accesso alle abitazioni in locazione (100 milioni) e al Fondo a sostegno degli inquilini morosi incolpevoli (40 milioni), come detto sopra.

La stessa Legge IMU prevede uno stanziamento di 2 miliardi di euro con cui la Cassa Depositi e Prestiti sosterrà l’affitto e garantirà i mutui per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A, B e C. Le misure di sostegno sono rivolte esclusivamente all'acquisto o alla locazione di immobili esistenti. Gli immobili di nuova costruzione potranno invece accedere alle agevolazioni solo se appartenenti alle classi energetiche A e A+

10/11/2013

10 novembre 2013
Rento to by significa affittare per comperare, ossia alla fine di un certo periodo (supponiamo 4 anni) viene data la facoltà all'inquilino di comperare la abitazione locata ad un prezzo determinato oggi scalando al'inquilino i canoni di affitto pagati ed al locatore le tasse pagate quando ha dichiarato il reddito di locazione.

Proposta molto intelligente , opportuna e precisa. Da accogliere senz' altro con favore

Rent to buy, proposte di modifica al regime tributario da parte del Notariato

Il Notariato propone, per il contratto "rent to buy", l'introduzione di un credito d'imposta che garantisca il recupero delle imposte già pagate sulle locazioni in essere

Il Consiglio nazionale del Notariato, con lo Studio n. 490/2013/T, pubblicato sul proprio sito il 2 agosto 2013, ha approfondito i profili fiscali della formula c.d. "rent to buy", con particolare riferimento all’applicazione dell'IVA, alla riduzione del prezzo della cessione, all'imputazione dei canoni al prezzo della cessione, all'applicazione dell’imposta di registro e delle imposte dirette. Nello Studio, il Notariato propone al Legislatore la modifica del regime tributario di tale forma contrattuale, con l’introduzione di un meccanismo di credito d’imposta che garantisca il "recupero delle imposte già assolte sui contratti di locazione in essere, limitatamente ai canoni imputati (in tutto o in parte) al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita".



Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato