La Community AziendaCondomìnio

La Community AziendaCondomìnio "E' in gioco l'interesse tuo quando brucia il muro del vicino!" (Orazio, Epistole, I) Spero che mi darete l’ opportunità di lavorare per voi.

L' incontro con il mondo del condomìnio per me è avvenuto tramite una delle persone più straordinarie che ho conosciuto in campo professionale. Il cliente in questione era un anziano amministratore di condomìnio da tutti conosciuto come "il ragioniere", che dirigeva uno studio tecnico/amministrativo di dimensioni notevoli (Circa 10 dipendenti e 100 beni immobili amministrati). Tutto l' ambiente aziendale era avvolto dal carisma di questa persona affascinante, la quale riusciva a dirigere persone e situazioni grazie ad un carattere generoso, burrascoso e bonario. Questo studio aveva un problema di passaggio generazionale in quanto i figli, anche se indubbiamente preparati professionalmente, e dotati di spirito critico e di autonomia nell' ambito delle loro competenze, non avevano (e non avrebbero potuto avere) il carisma e l' autorevolezza del fondatore dello studio. Lui vide in me la risposta ai suoi problemi, e mi aprì le porte della sua organizzazione. Io, come uno studente, mi misi a studiare il mondo del condomìnio e ad analizzare con i metodi consueti l' organizzazione dello studio, i carichi di lavoro, i valori aziendali che creava l' attività...etc...etc...

La conclusione di questa analisi fu inaspettata e sorprendente:

L' organizzazione aziendale dello studio creava un valore enorme per gli enti condomìnio amministrati, ma questo valore non era vendibile perchè i condòmini non ne erano consapevoli. L' amministratore non aveva strumenti per farsi capire, e i condòmini non avevano strumenti per ascoltare, nè per controllare il lavoro svolto, nè per giudicare la professionalità e la competenza dei tecnici e dei professionisti che lavoravano per casa loro. Era necessario cambiare prospettiva, ed inventare gli strumenti per capire, per spiegare, per cercare la qualità. Per questo ho iniziato a studiare, e mi sono costruito gli strumenti che mi servivano come un artigiano. Il risultato di questo lungo lavoro, è stato la creazione del Progetto AziendaCondomìnio e la pubblicazione del sito internet AziendaCondominio.it

Le comunità residenziali che abitano in condominio per me sono partners con cui collaboro per creare valore relazionale.

- I beni relazionali in condominio sono il collante che trasforma un semplice edificio in una comunità, determinando i...
23/09/2026

- I beni relazionali in condominio sono il collante che trasforma un semplice edificio in una comunità, determinando in modo diretto il benessere abitativo e la qualità della vita dei residenti.

Quando queste dinamiche falliscono o diventano disfunzionali, si genera al contrario un “male relazionale” (come le liti condominiali croniche).

Esempi di beni relazionali in condominio

La fiducia reciproca: Permette di risolvere i problemi quotidiani o di gestire i piccoli imprevisti senza dover ricorrere immediatamente alle vie legali o a assemblee straordinarie conflittuali.

La solidarietà di vicinato: Azioni come ritirare un pacco per il vicino, bagnare le piante a chi è in vacanza o supportare una persona anziana nello stesso pianerottolo.

Il clima cooperativo in assemblea: La capacità di ascoltare e trovare compromessi durante le riunioni per la gestione delle parti comuni, trasformando l’assemblea da luogo di scontro a spazio deliberativo costruttivo.

I progetti di “Condominio Solidale”: Iniziative strutturate che usano gli spazi comuni per attività condivise (feste di quartiere, gruppi di cammino, o scambi di favori) per contrastare l’isolamento sociale.

Quindi, in altre parole, i beni relazionali nel condominio sono le entità immateriali che nascono dall’interazione, dalla fiducia, dalla cooperazione e dalla qualità della comunicazione tra i condomini.

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I beni relazionali in condominio trasformano un edificio in una comunità, determinando la qualità della vita dei residenti.

Il condominio, dal punto di vista sociologico è un’azienda relazionale.Infatti, l’azienda relazionale viene definita com...
21/09/2026

Il condominio, dal punto di vista sociologico è un’azienda relazionale.

Infatti, l’azienda relazionale viene definita come un istituto o unità organizzativa che produce prevalentemente “beni relazionali”.

Nozione di relazionale

Nelle aziende relazionali l’output principale non è un prodotto fisico o un servizio finanziario, ma il bene relazionale, ossia un bene che:

Può essere prodotto e consumato solo insieme agli altri (non è godibile individualmente).

Ha un valore legato alla qualità del rapporto umano implicato (es. fiducia, rispetto, mutuo aiuto, senso di appartenenza).

Non è monetizzabile né calcolato nei tradizionali indici di bilancio o nel PIL statale.

Pertanto la nozione di azienda relazionale associata al condominio è una chiave di lettura moderna e sociologica che, anche se non trova un riscontro formale nel diritto civile italiano, fotografa perfettamente la realtà pratica del vivere in comune.

Infatti, dal punto di vista giuridico, la Corte di Cassazione ha ribadito a più riprese (tra cui la nota sentenza delle Sezioni Unite n. 10934/2019) che il condominio non è una persona giuridica e non ha un’autonomia patrimoniale perfetta.

Viene invece definito come un ente di gestione, ossia uno strumento privo di soggettività autonoma che serve solo ad amministrare i beni comuni nell’interesse dei singoli proprietari. [1, 2, 3]

Tuttavia, l’espressione “azienda relazionale” cattura due dinamiche fondamentali che la legge non può descrivere da sola:
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Il condominio è un azienda relazionale; un complesso di beni organizzati dai condomini per un fine destinato a durare nel tempo.

Il condominio è un’azienda, costituita da un insieme di procedure operative coordinate (Ad esempio distribuzione della p...
28/08/2026

Il condominio è un’azienda, costituita da un insieme di procedure operative coordinate (Ad esempio distribuzione della posta, oppure manutenzione della caldaia, predisposizione del rendiconto consuntivo, ed anche pagamento delle fatture, sostituzione lampadine bruciate, etc…etc…), le quali sono organizzate dalle comunità residenziali per due fini destinati a durare nel tempo:

Mantenere e, se possibile, aumentare il valore dei beni e dei servizi comuni;
Promuovere un ambiente solidale, cordiale, vivibile e a misura d’uomo.

Il condominio è un'azienda costituita da procedure organizzate dalla comunità residenziale per due fini destinati a durare nel tempo.

Tra amministrazione e amministratore di condominio vi sono differenze sostanziali che, a mio giudizio, non si vogliono v...
24/07/2026

Tra amministrazione e amministratore di condominio vi sono differenze sostanziali che, a mio giudizio, non si vogliono vedere.

Infatti, la figura legale denominata amministratore di condominio è in realtà una funzione giuridica che serve per individuare un responsabile, un parafulmine.

L’assemblea può nominare più di un amministratore, al fine di ottenere servizi specifici.

In particolare è necessario nominare un amministratore specializzato per i servizi amministrativi, e un amministratore per i servizi tecnici.

In questo modo si eviterebbe il disservizio più importante che tutti possono notare: Il fatto di soggetti costretti ad occuparsi di “TUTTO”.

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Tra amministrazione e amministratore di condominio vi sono differenze sostanziali che, a mio giudizio, non si vogliono vedere.

La ritenuta fiscale 4% si applica sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative ai contratti di appalto, e di ope...
01/06/2026

La ritenuta fiscale 4% si applica sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative ai contratti di appalto, e di opere e servizi nell’esercizio di impresa, ed anche nell’esercizio di attività commerciali occasionali e non abituali.

Sono assoggettate a ritenuta, per esempio, le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale.

Ed anche per servizi di riparazione di impianti elettrici o idraulici.

Oppure ad esempio per esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell’edificio.

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La ritenuta fiscale 4% si applica sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative ai contratti di appalto, di opere e servizi

ll valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato è calcolato sulla base dei costi di costruzione/edificazione di un f...
19/05/2026

ll valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato è calcolato sulla base dei costi di costruzione/edificazione di un fabbricato, al momento della stima.

Ossia i costi che sarebbero da sostenersi per l’ipotetica realizzazione del fabbricato.

Per valore a nuovo si intende:

Il valore a “nuovo” del fabbricato si ottiene stimando la spesa necessaria per l’integrale ricostruzione a nuovo di tutto il fabbricato medesimo, escludendo soltanto il valore dell’area.

Per valore attuale si intende:

il valore “attuale” del fabbricato al momento del sinistro, si ottiene applicando alla stima di cui al valore a “nuovo” un deprezzamento stabilito in relazione al grado di vetustà, allo stato di conservazione, al modo di costruzione, all’ubicazione, alla destinazione, all’uso e a ogni altra circostanza concomitante.

L’ammontare del danno si determina stimando la spesa necessaria per ricostruire a nuovo le parti distrutte e per riparare quelle soltanto danneggiate e deducendo da tale risultato il valore dei residui.

Capita spesso, se il fabbricato è datato e non commercialmente appetibile, che il costo di costruzione a nuovo sia superiore al valore commerciale, che include anche il terreno su cui il fabbricato è costruito.

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Il valore di ricostruzione a nuovo è calcolato sulla base dei costi di costruzione e/o edificazione di un fabbricato, al momento della stima.

La nomina e la conferma dell’amministratore sono due fattispecie diverse, anche se si riferiscono alla stessa situazio...
16/04/2026

La nomina e la conferma dell’amministratore sono due fattispecie diverse, anche se si riferiscono alla stessa situazione.

Infatti la nomina dell’amministratore è prevista dall’art. 1129 C.C. che dispone:

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Questo disposto fa riferimento esplicito al secondo comma dell’art. 1136 C.C. che recita:

“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”.

Invece, la conferma dell’amministratore fa riferimento all’art 1135 C.C. da cui si legge:

“L’assemblea dei condomini provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”.

Questo disposto fa riferimento, per tutto quanto non esplicitamente disciplinato, al terzo comma dell’art. 1136 che dispone:

“La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Pertanto, se leggiamo con attenzione l’art. 1129 , per ciò che riguarda la durata dell’incarico dell’amministratore che dispone:
.. leggi tutto:

La nomina e la conferma dell'amministratore sono due fattispecie diverse, anche se si riferiscono alla stessa situazione.

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