20/01/2023
Cancellazione dell'ipoteca: procedura, costi e documenti necessari
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si istituisce su beni o sui diritti attinenti a immobili o beni mobili registrati. È presente il diritto da parte del creditore ipotecario di pignorare l’immobile sul quale ha acquisito il vincolo dell’ipoteca e ha la priorità sul ricavato dalla vendita forzata, prevalendo sugli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia. L’ipoteca può riguardare beni appartenenti al debitore o ad un terzo e si realizza tramite l'iscrizione presso l’Ufficio dei Registri Immobiliari. La durata della sua efficacia è vent’anni, trascorso questo periodo, l’immobile è libero da ogni vincolo.
È possibile richiedere la cancellazione dell’ipoteca, ma com’è si può fare? Per richiedere la cancellazione semplificata di un’ipoteca, il creditore deve inviare una comunicazione di avvenuta estinzione del debito al competente ufficio dell’Agenzia - Servizi di pubblicità immobiliare.
Ipoteca volontaria, giudiziale e legale
Cancellazione ipoteca volontaria
Cancellazione ipoteca giudiziale
Cancellazione ipoteca legale
Cancellazione ipoteca mutuo
Il decreto Bersani
Cancellazione ipoteca mutuo prima casa
A chi rivolgersi per cancellare l’ipoteca?
La procedura di cancellazione dell’ipoteca
Quanto costa la cancellazione di un’ipoteca su un immobile?
Quanto tempo passa per la cancellazione dell’ipoteca?
I documenti richiesti
Come verificare l’effettiva cancellazione dell’ipoteca?
Perché è importante verificare che l’ipoteca sia stata cancellata?
Estinzione e cancellazione dell’ipoteca: le differenze
Ipoteca volontaria, giudiziale e legale
Secondo l’art.2808 del codice civile, l’ipoteca può essere di tre differenti tipologie:
ipoteca volontaria: si istituisce per desiderio delle parti;
ipoteca legale: costituisce quando è prevista dalla legge;
ipoteca giudiziale: è disposta per volontà dell’autorità giudiziaria.
L’iscrizione nei registri immobiliari permette il perfezionamento del diritto a favore del creditore.
Cancellazione ipoteca volontaria
L’ipoteca volontaria può essere costituita da un contratto stipulato tra le parti, o con atto unilaterale tra debitore e terzo datore di ipoteca. La forma scritta, l’autenticazione e l’accertamento giudiziale della sottoscrizione, sono necessari. L’ipoteca volontaria può essere cancellata in tre differenti modalità:
cancellazione automatica dell’ipoteca volontaria: avviene senza il coinvolgimento di un notaio;
cancellazione dell’atto notarile: immediata e definitiva, tramite atto unilaterale sottoscritto dal pubblico ufficiale e dal creditore, e poi trasmesso all’Agenzia delle Entrate. Le spese per l’intervento del notaio a carico del debitore;
cancellazione mediante ordinanza del giudice.
Cancellazione ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale è caratterizzata da una sentenza di condanna nei confronti del debitore a pagare una somma, ad adempiere ad altra obbligazione o a risarcire un danno. Il creditore può richiederne la cancellazione tramite tribunale e solo per beni presenti nei registri immobiliari.
Il documento necessario per procedere con l'estinzione dell'ipoteca è un atto ufficiale del notaio, che può redatto nella forma di atto pubblico o scrittura privata.
L'ipoteca può essere revocata solamente su richiesta della parte coinvolta, e solo se si riscontra uno dei seguenti presupposti:
il bene oggetto di ipoteca perisce;
l’obbligazione garantita si estingue;
il bene ipotecato è oggetto di vendita forzata.
il creditore rinuncia espressamente e per iscritto all’ipoteca.
Cancellazione ipoteca legale
L’ipoteca legale permette di tutelare il venditore di un immobile, e ha come obiettivo quello di far rispettare tutti gli obblighi contrattuali, incluso il pagamento del prezzo convenuto. Una volta saldato il debito, l’acquirente può ottenere la cancellazione dell’iscrizione con un atto notarile. Dopo aver consegnato agli uffici della Conservatoria, l’atto notarile o il provvedimento giudiziale, questi si occupano di segnare la data alla quale è validata la richiesta di cancellazione.
Cancellazione ipoteca mutuo
Attualmente, è possibile estinguere il mutuo su volontà del creditore, senza l’intervento del notaio. Per poter cancellare d’ufficio le ipoteche, è fondamentale la presenza di alcuni requisiti:
l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo;
l’ipoteca è iscritta a favore di una banca;
cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo.
Inoltre, il procedimento di cancellazione d’ufficio dell’ipoteca conseguente all’estinzione del debito non opera immediatamente. Il nuovo procedimento non garantisce che l’ipoteca venga effettivamente cancellata.
Il decreto Bersani
Il decreto Bersani del 2007 stabilisce che la cancellazione dell'ipoteca non preveda alcun costo aggiuntivo e che la banca richieda la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari dopo l’estinzione del mutuo, senza intervento del notaio. Questo metodo semplificato è applicabile soltanto:
alle ipoteche volontarie relative a mutui per l’acquisto di immobili residenziali;
mutuo deve essere concesso da una banca, finanziaria o ente previdenziale;
cancellazione totale dell’ipoteca per estinzione mutuo: non può essere usata per la riduzione dell’ipoteca.
La banca ha l’obbligo di richiedere la cancellazione semplificata all’Agenzia delle Entrate seguendo la Legge Bersani.
Cancellazione ipoteca mutuo prima casa
Per ottenere la cancellazione dell’ipoteca, è fondamentale estinguere totalmente il mutuo con la banca creditrice, che in un secondo momento comunica l’estinzione del debito al Conservatore competente, che a sua volta è tenuto a procedere alla cancellazione automatica ipotecaria.
A chi rivolgersi per cancellare l’ipoteca?
La cancellazione ipotecaria deve essere eseguita dal Conservatore della località in cui è ubicata l’abitazione, dopo la presentazione del consenso da parte del creditore, espresso in forma di atto pubblico o privato autenticato.
La procedura di cancellazione dell’ipoteca
La procedura di cancellazione dell’ipoteca prevede il coinvolgimento di differenti soggetti, partendo dal notaio, che si occupa di verificare che il titolo attesti la provenienza dell’immobile e la nota di iscrizione ipotecaria coincidano. Inoltre, è tenuto a stipulare l’atto di assenso sottoscritto dal creditore e successivamente presentarlo all’Agenzia del Territorio. Il documento deve essere depositato nella raccolta del notaio.
Quanto costa la cancellazione di un’ipoteca su un immobile?
La cancellazione di un’ipoteca giudiziale, a carico del debitore, sono previsti costi dell’importo di € 94,00 per oneri di cancelleria cui va aggiunto lo 0,5% del valore totale del debito. Per la cancellazione ipotecaria, il pagamento dei tributi alla Conservatoria comprende imposte e tasse da versare, da tenere in considerazione:
59 euro di imposta di bollo;
0,5% dell’ipoteca con un minimo di 200 euro per l'imposta ipotecaria
tassa ipotecaria pari a 35 euro.
Quanto tempo passa per la cancellazione dell’ipoteca?
La cancellazione dell’ipoteca avviene solitamente in tempi brevi e rapidi per la liberazione dei beni dal vincolo ipotecario. Mentre, la cancellazione di un’ipoteca giudiziale può avvenire in tempi più lunghi e difficilmente prevedibili poiché collegato alla decisione del giudice.
I documenti richiesti
È fondamentale presentare la documentazione completa che identifichi i soggetti interessati, e che ne indichi precisamente i dati dell’immobile. I documenti necessari sono:
contratto di mutuo con bollettino di pagamento dell'ultima rata;
atto di compravendita del bene;
documenti d’identità, codici fiscali dei soggetti interessati, atto di delega a favore di soggetti rappresentanti la banca creditrice;
atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca;
Infine, a seconda della tipologia di ipoteca, deve essere presentato anche un provvedimento giudiziario.
Come verificare l’effettiva cancellazione dell’ipoteca?
Il debitore è tenuto a verificare che la casa risulti ancora vincolata, nonostante il pagamento integrale della banca. La consultazione di visure catastali, le ispezioni ipotecarie e il Registro delle Comunicazioni, sono gli strumenti a disposizione.
Perché è importante verificare che l’ipoteca sia stata cancellata?
Verificare la cancellazione dell’ipoteca è fondamentale, poiché offre un insieme di dati nazionali utili, riguardanti le proprietà immobiliari, le titolarità, i pesi eventualmente sugli stessi gravanti, ed iscrizioni pregiudizievoli come pignoramenti.
Estinzione e cancellazione dell’ipoteca: le differenze
C’è una differenza sostanziale tra l’estinzione e la cancellazione dell’ipoteca. L’estinzione dell’ipoteca comporta il suo annullamento, ma potrebbe rimanere ancora iscritta nel registro immobiliare poiché non cancellata materialmente. Mentre la cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione definitiva di tutte le formalità iscritte nei registri immobiliari.
