ARCHIMMOBILIARE di Paola Falvo

09/02/2026

L'inflazione che resta sotto l'obiettivo statutario del 2% e l'economia dell'Eurozona che continua a crescere, anche se a ritmo lento. Sono le due ragioni che hanno spinto la Banca Centrale Europea a confermare i tassi ufficiali nel corso della prima riunione del 2026.

La prima riunione BCE del 2026 si è conclusa senza sorprese. Seguendo la scia della Federal Reserve, Francoforte ha scelto di mantenere inalterati i tassi di interesse, con il tasso sui depositi che resta fermo al 2,00%, mentre i tassi sulle operazioni di rifinanziamento principali e marginali rispettivamente al 2,15% e 2,40%.

Nonostante le incertezze geopolitiche, l’Eurotower vede un’inflazione in linea con gli obiettivi e un’economia resiliente, come peraltro evidenziato dai dati macro pubblicati nei giorni scorsi, tra un PIL che continua a progredire, anche se sotto il potenziale e i prezzi dei beni al consumo che salgono sotto l’obiettivo statutario di Francoforte che si attesta al 2%.

In questo scenario, i dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it evidenziano una dinamica particolare: mentre il costo del denaro resta stabile a livello centrale, il mercato italiano dei mutui casa mostra un crescente divario tra le diverse tipologie di tasso.

Il ritorno del tasso variabile
In questo inizio di 2026 la forbice tra tasso fisso e variabile si è ulteriormente aperta, traducendosi in un risparmio del variabile sul fisso. In particolare, il TAN medio del variabile risulta oggi quasi 80 punti base più conveniente rispetto al fisso. Nello specifico, a gennaio il variabile si è attestato su una media del 2,65%, con le migliori offerte che scendono al 2,21%.

Al contrario, il tasso fisso ha subito un nuovo rialzo di 10 punti base nell'ultimo mese, toccando una media del 3,43%. Se guardiamo indietro di un anno, il rincaro è evidente: oggi il fisso costa 60 punti base in più rispetto al 2,83% di gennaio 2025. Su un mutuo ventennale da 180 mila, questo si traduce in una rata mensile più alta di 54 euro rispetto a dodici mesi fa.

La strategia della surroga del mutuo
Dalle rilevazioni di MutuiOnline.it emerge, tuttavia, che il 90,5% dei consumatori continua a preferire la sicurezza del tasso fisso, che resta comunque su livelli accettabili se confrontati con i picchi del 2023. Le richieste per il variabile sono invece salite al 6,1% del totale, raggiungendo il livello più alto degli ultimi tre anni.

Il risparmio immediato garantito dal variabile sta attirando una quota crescente di famiglie, una scelta comprensibile se analizziamo le curve forward dell’Euribor. Secondo le proiezioni, il variabile potrebbe restare più conveniente del fisso per oltre tre anni.

Inoltre, chi sceglie oggi il variabile non è vincolato per sempre: in futuro si potrà ricorrere alla surroga del mutuo verso il fisso, un’operazione gratuita che permette di cambiare banca e condizioni per proteggersi da eventuali rialzi.

Mutui: cresce la durata media e il valore degli immobili
Parallelamente al costo del credito, il mercato immobiliare continua a correre. A gennaio 2026 la durata media dei mutui ha raggiunto i 24 anni e 10 mesi, il valore più alto registrato dal 2015. Anche l'importo medio richiesto ha segnato un massimo storico, toccando i 151.400 euro.

Il valore delle abitazioni è ormai vicino ai record del 2019, con una media nazionale di 234.200 euro. Le case più recenti, costruite negli ultimi dieci anni, sono le più care con una media di 3.250 euro al mq.

03/02/2026

02/02/2026

CRIF: mutui in ripresa nel 2025, richieste e importi medi in aumento

Dopo una fase di incertezza, nel 2025 il mercato dei mutui in Italia ha mostrato segnali chiari di ripresa. Le famiglie sono tornate a muoversi con maggiore decisione, spinte da un contesto finanziario più prevedibile e da una progressiva normalizzazione del costo del credito.

Il risultato è un rinnovato interesse verso l’acquisto della casa, che si riflette sia nell’aumento delle richieste di finanziamenti, sia nella crescita degli importi medi domandati.

Questa inversione di tendenza arriva dopo anni caratterizzati da forti rialzi dei tassi di interesse, che avevano rallentato le decisioni di spesa e reso più complesso l’accesso al mutuo casa, soprattutto per i giovani e per chi si affacciava per la prima volta al mercato immobiliare. Nel corso del 2025, invece, il quadro è cambiato, aprendo nuove prospettive anche per il 2026.

Nel complesso dell’anno, segnala CRIF, le richieste di mutui hanno registrato una crescita a doppia cifra rispetto al 2024, con un’accelerazione particolarmente evidente nei primi mesi. L’avvio dell’anno è stato segnato da un forte recupero, che ha riflesso la volontà di molte famiglie di tornare a pianificare investimenti di lungo periodo, rimandati durante la fase di maggiore incertezza macroeconomica.

Con il passare dei mesi, la crescita si è progressivamente stabilizzata su ritmi più contenuti, ma senza perdere slancio. Questo andamento suggerisce un mercato in fase di consolidamento, in cui la domanda non è più trainata solo da fattori contingenti, ma poggia su basi più strutturali, come una maggiore stabilità occupazionale e una migliore capacità di pianificazione finanziaria da parte dei nuclei familiari.

Mutui: importi medi in aumento, case più care

Alla ripresa delle richieste si accompagna un aumento dell’importo medio dei mutui. Nel 2025, evidenziano gli analisti, la cifra domandata dalle famiglie ha superato i 153 mila euro in media, con valori ancora più elevati negli ultimi mesi dell’anno.

Un dato che riflette sia la crescita dei prezzi degli immobili, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche, sia una maggiore disponibilità delle banche a finanziare importi più consistenti.

Le fasce di finanziamento più richieste restano quelle intermedie, tipiche dell’acquisto della prima casa o del miglioramento dell’abitazione principale. Questo conferma come il mutuo continui a essere percepito come uno strumento essenziale per la realizzazione del progetto abitativo, nonostante un contesto di tassi ancora lontano dai minimi storici del passato.

Durata dei mutui e sostenibilità della rata

Un elemento centrale nelle scelte delle famiglie riguarda la durata del finanziamento. Nel 2025 si è consolidata la preferenza per piani di rimborso lunghi, in particolare tra i 25 e i 30 anni, una soluzione che consente di contenere l’importo della rata mensile e di rendere il mutuo più sostenibile nel tempo.

Questa tendenza evidenzia un approccio prudente, in cui la sostenibilità finanziaria viene prima della riduzione della durata complessiva del debito. Anche le durate superiori ai 30 anni, pur restando minoritarie, trovano spazio tra chi desidera massimizzare la flessibilità della spesa mensile, soprattutto in presenza di redditi variabili o prospettive lavorative in evoluzione.

Il profilo di chi chiede il mutuo oggi

Dal punto di vista anagrafico, il mercato dei mutui continua a essere dominato dalle fasce più giovani della popolazione adulta. La maggioranza delle richieste arriva da persone tra i 25 e i 44 anni, un segmento che include sia giovani coppie sia single che puntano all’acquisto della prima abitazione. Resta significativa anche la quota di richieste provenienti da persone tra i 45 e i 54 anni, spesso legate a operazioni di sostituzione della casa o a una riorganizzazione delle esigenze familiari.

Questa composizione anagrafica conferma il ruolo del mutuo come leva fondamentale per l’accesso alla proprietà immobiliare, in un Paese in cui l’acquisto della casa rappresenta ancora un obiettivo centrale nel percorso di vita delle famiglie. Tassi di interesse e ritorno della surroga
Il fattore che più di ogni altro ha favorito la ripresa del mercato nel 2025 è stato l’andamento dei tassi di interesse. Dopo i forti rialzi degli anni precedenti, il costo del denaro ha mostrato una maggiore stabilità, grazie a una politica monetaria più prudente da parte della Banca Centrale Europea.

Questo ha ridotto l’incertezza e ha reso più semplice confrontare le offerte e pianificare un impegno finanziario di lungo periodo. In questo contesto, è cresciuto in modo significativo il ricorso alla surroga del mutuo. Molte famiglie hanno scelto di trasferire il finanziamento presso un altro istituto per ottenere condizioni più vantaggiose.

14/01/2026

MUTUI AGEVOLATI 2026: come ottenere la garanzia dello Stato per la prima casa

CONFERMATI FINO AL 2027 i mutui agevolati per la PRIMA CASA, un'opportunità unica per giovani e famiglie di accedere al credito a condizioni vantaggiose grazie al supporto statale. Ecco una panoramica completa per capire a chi spettano, come funzionano e quali sono i passi per ottenerli.

Il sogno di acquistare la prima casa diventa più concreto per molti italiani. Il Governo ha infatti prorogato fino al 31 dicembre 2027 la possibilità di richiedere i mutui agevolati GARANTITI DALLO STATO, stanziando ulteriori 75,6 milioni di euro con il Decreto Fiscale 2026. Questo intervento potenzia il Fondo di garanzia per la prima casa, uno strumento gestito da CONSAP che si è rivelato fondamentale per supportare l'accesso al credito di giovani e famiglie.

L'importanza di questa misura è confermata anche dai dati dell'ultimo anno, nel 2025, la richiesta di mutui per l'acquisto della prima casa ha rappresentato il 60,0% del totale annuo, con un picco record del 69,7% registrato nell'ultimo trimestre. Questi numeri dimostrano che l'acquisto dell'abitazione principale è il vero motore del mercato immobiliare e creditizio, rendendo i mutui casa agevolati una leva strategica per sostenere la domanda.

A chi spettano i mutui agevolati prima casa?
Il Fondo di Garanzia si rivolge a cittadini che, al momento della domanda, non risultano proprietari di altri immobili a uso abitativo, neppure all'estero. Per ottenere la garanzia statale potenziata è necessario rientrare in una delle seguenti categorie prioritarie:

- giovani coppie, sia coniugate che conviventi, che formano un nucleo familiare da almeno due anni;
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori a carico;
- conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP).
- giovani con meno di 36 anni di età;
- famiglie numerose con tre o più figli di età inferiore a 21 anni

Questi soggetti possono beneficiare di una garanzia statale che copre una parte significativa del finanziamento, riducendo l'esposizione al rischio per le banche e facilitando così l'erogazione del credito.

Garanzia statale e requisiti ISEE: il supporto del Fondo CONSAP
La garanzia offerta dal Fondo CONSAP copre di base il 50% della quota capitale del mutuo. Tuttavia, per le categorie prioritarie con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, la copertura viene innalzata fino all'80%. Questo significa che lo Stato si fa garante per una fetta molto ampia del finanziamento, un vantaggio decisivo per chi ha una liquidità iniziale limitata.

Per le famiglie numerose, le condizioni sono ancora più favorevoli e modulate in base al numero di figli e alla situazione economica:

con 3 figli (e ISEE fino a 40.000 euro), la garanzia è dell'80%;
con 4 figli (e ISEE fino a 45.000 euro), la garanzia sale all'85%;
con 5 o più figli (e ISEE fino a 50.000 euro), la garanzia raggiunge il 90%.
Il tetto massimo del mutuo garantibile è fissato a 250.000 euro, una cifra che si rivela adeguata per la stragrande maggioranza delle operazioni infatti, l'importo medio richiesto in Italia nel 2025 si è attestato a 143.999 euro, ben al di sotto del limite massimo previsto dalla normativa.

Come individuare le migliori offerte di mutuo?
Accedere ai mutui agevolati è ancora più vantaggioso in un contesto di mercato favorevole come quello attuale.

A dicembre 2025 si evidenzia un trend chiaro e di grande interesse per i consumatori: il mutuo a tasso variabile è attualmente la scelta più conveniente. In base alle rilevazioni, il miglior TAN per un mutuo variabile si attesta al 2,29%, un valore nettamente inferiore rispetto al miglior TAN per un tasso fisso, pari al 2,83%.

Questa differenza si traduce in una rata mensile più leggera e in un risparmio potenziale di migliaia di euro nel corso degli anni. Anche se solo con un mutuo a tasso fisso si ha la certezza di una rata costante e una pianificazione puntuale.

Il confronto quindi va fatto con attenzione, valutando pro e contro di ogni offerta. Per orientarsi tra le diverse proposte e cogliere le occasioni migliori.

Un'opportunità d'oro: i mutui agevolati under 36
Tra le categorie più favorite dal Fondo rientrano senza dubbio i giovani. I mutui under 36 rispondono a una delle sfide più comuni per questa fascia d'età: la difficoltà a disporre di un anticipo consistente per l'acquisto della casa. La garanzia statale, infatti, permette alle banche di finanziare anche oltre l'80% del valore dell'immobile, il cosiddetto Loan-to-Value (LTV).

Questa esigenza è molto sentita: nel 2025, ben il 22,4% delle richieste di mutuo ha riguardato un LTV superiore all'80%. L'intervento dello Stato è quindi una risposta diretta e concreta a un bisogno reale del mercato, aprendo le porte del mercato immobiliare a tanti mutui agevolati per giovani.

Come richiedere i mutui agevolati: procedura e immobili ammessi
La procedura per ottenere la garanzia statale è semplice. Il primo passo è rivolgersi a una delle banche o degli intermediari finanziari che hanno aderito all'iniziativa (l'elenco completo e aggiornato è disponibile sul sito di CONSAP). La domanda di mutuo agevolato e quella per l'accesso al Fondo vengono presentate contestualmente, utilizzando i moduli ufficiali predisposti.

È fondamentale anche che l'immobile da acquistare rispetti determinati requisiti. Deve essere, ovviamente, adibito a "prima casa" e non deve appartenere a categorie di lusso. Sono quindi escluse le abitazioni classificate come A1 (signorili), A8 (ville) e A9 (castelli o palazzi di pregio storico).

Grazie a queste condizioni chiare e a un supporto statale solido, il 2026 si preannuncia un anno ricco di opportunità per chi sogna di comprare casa.

09/12/2025

COMPRAVENDITE IN CRESCITA E MUTUI IN RIPRESA:
cosa raccontano i nuovi dati OMI sul mercato immobiliare 2025

Sono appena usciti i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) relativi al terzo trimestre 2025, un’anticipazione preziosa in attesa delle statistiche definitive sull’erogato bancario che Banca d’Italia pubblicherà a inizio 2026. Il quadro che emerge è quello di un mercato residenziale in piena ripartenza, sostenuto da una domanda più selettiva ma molto solida.

Compravendite in aumento nonostante la fiducia in calo

Nel III trimestre le abitazioni scambiate superano le 174 mila unità, con una crescita dell’8,5% su base annua e incrementi diffusi in tutte le macroaree, in particolare nel Nord Ovest e nelle Isole (+9,5%).
Un risultato che sorprende se confrontato con il peggioramento del clima di fiducia dei consumatori, rilevato dall’ISTAT, in diminuzione da 97,6 a 95,0 – sempre come riportato dal rapporto OMI.

La crescita appare quindi trainata non dall’ottimismo degli acquirenti, ma dall’evoluzione della domanda e dalle sue caratteristiche socio-demografiche.

Mutui in ripresa: la quota sale al 47%

Gli acquisti assistiti da mutuo ipotecario rappresentano ormai il 47% delle compravendite delle persone fisiche, tre punti percentuali in più rispetto al 2024, nonostante il tasso medio alla prima rata risalga al 3,35%.
Il capitale erogato supera gli 11 miliardi di euro, confermando una rinnovata centralità del credito ipotecario.

La forza delle fasce centrali della popolazione

Il dato è ancora più significativo se lo confrontiamo con la distribuzione della domanda online rilevata nella Bussola Mutui, la pubblicazione trimestrale realizzata da CRIF: l’83% delle richieste proviene da persone tra i 26 e i 55 anni, con picchi nelle fasce 36–45 anni (29%) e 26–35 anni (28%). Gli under 25 restano marginali (5%).

Secondo l’ISTAT, l’occupazione cresce proprio tra le categorie che coincidono con il cuore della domanda di mutui: dipendenti permanenti, under-35, over-50, lavoratori con contratti stabili.

La fascia 35–49 anni diminuisce solo per ragioni demografiche, non economiche.

Questa sovrapposizione tra stabilità lavorativa e domanda effettiva spiega perché gli acquisti con mutuo aumentano pur in assenza di un clima fortemente positivo. La fascia 46–55 anni, in particolare, mostra una vivacità spesso sottovalutata: redditi consolidati, maggiore capacità di risparmio e una buona propensione all’acquisto di sostituzione contribuiscono a stabilizzare il mercato.

Affitti sempre più costosi: un ulteriore driver verso l’acquisto

Il mercato delle locazioni continua a mostrare pressioni al rialzo: le nuove locazioni crescono del 2,5% e i canoni aumentano del 7% su base annua, con incrementi ancora più marcati nelle zone ad alta tensione abitativa e nelle locazioni agevolate per studenti (+14,9% sui canoni delle locazioni intere).

Per molte famiglie, l’acquisto risulta più prevedibile dell’affitto, soprattutto in contesti urbani dove la competitività del mercato residenziale rende gli affitti economicamente meno sostenibili.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

La dinamica attuale sembra destinata a proseguire, salvo imprevisti macroeconomici rilevanti. I tassi sono in rialzo, ma mantengono una dinamica graduale, e livelli sufficientemente moderati da non scoraggiare gli acquisti di necessità. Se la tenuta occupazionale delle fasce centrali rimanesse solida, la quota di acquisti assistiti da mutuo potrebbe aumentare ulteriormente nel 2026.

06/12/2025

04/12/2025

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