Aste senza rischi

Aste senza rischi Acquistare immobili all'asta: dalla teoria alla pratica

IMMOBILI DI PROVENIENZA DONATIVA: COSA RISCHIA L’ACQUIRENTEQuando si acquista un immobile è importante verificare se il ...
03/06/2026

IMMOBILI DI PROVENIENZA DONATIVA: COSA RISCHIA L’ACQUIRENTE

Quando si acquista un immobile è importante verificare se il venditore ha ricevuto il bene per donazione, e se nei trasferimenti precedenti c’è stata una donazione.

Chi acquista un immobile donato, infatti, potrebbe subire un'azione rivendicativa da eredi legittimari volta alla restituzione del bene.

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Bisogna distinguere tra i seguenti casi.

▶ Il donante è ancora vivente

L’azione di restituzione può essere esercitata solo dopo la morte del donante e entro i successivi 10 anni.

▶ Il donante è deceduto da meno di 10 anni

L’azione di restituzione può essere esercitata entro i 10 anni dalla morte del donante al verificarsi di determinate condizioni.

▶ Il donante è deceduto da più di 10 anni

Se entro 10 anni dalla morte del donante non è stata trascritta una domanda rivendicativa, l’acquirente non corre rischi (c'è prescrizione).

▶ Sono passati più di 20 anni dalla data della donazione

Se entro 20 anni dalla trascrizione della donazione non c’è stata nessuna azione rivendicativa, tutto ok. Rischi zero.

COME TUTELARSI (SUL LIBERO MERCATO)

Quando si acquista un immobile di provenienza donativa la stipula di un’assicurazione è il modo più efficace per tutelarsi dal rischio di subire un’azione di restituzione da parte di terzi legittimari.

ASTE IMMOBILIARI: I RISCHI LEGATI ALLA PROVENIENZA DONATIVA

🚩 L’acquisto in asta di un immobile donato non comporta rischi.

Il rischio dell’azione rivendicativa, infatti, è limitato a chi acquista direttamente dal donatario/venditore (soggetto che non può essere l’aggiudicatario, che di fatto acquista dal tribunale).

Molte banche sono ormai disposte a finanziare l’acquisto in asta di un immobile donato, ritenendo superato il problema della donazione.

Vai all'articolo sul blog per maggiori dettagli :
https://astesenzarischi.it/immobile-di-provenienza-donativa-come-evitare-rischi/

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IMMOBILI EREDITATI: COSA C’E’ DA SAPEREPrima di vendere un immobile ricevuto per successione ereditaria l'erede deve pro...
01/06/2026

IMMOBILI EREDITATI: COSA C’E’ DA SAPERE

Prima di vendere un immobile ricevuto per successione ereditaria l'erede deve provvedere all’accettazione dell’eredità e alla sua trascrizione.

Si tratta di un passaggio necessario per acquisire effettivamente la proprietà del bene.

Altra cosa è la denuncia di successione (e la trascrizione del relativo certificato), che ha finalità esclusivamente fiscali.

L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita.

▶ C’è accettazione espressa quando il chiamato all’eredità dichiara davanti a un notaio di accettare l’eredità stessa (è l’opzione più costosa ma è opportuna se nell’asse ereditario ci sono anche altri beni).

▶ C’è accettazione tacita quando ad esempio il chiamato all’eredità vende o concede in ipoteca beni ereditari. In questo caso l’accettazione dell’eredità è automatica. Il notaio fa eseguire due trascrizioni – prima l’accettazione e poi la vendita o l’ipoteca – ma non bisogna stipulare un apposito atto, quindi si tratta di una soluzione più economica.

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❓ Cosa succede se manca la trascrizione dell’accettazione eredità?

E’ possibile che una persona sia "erede apparente".

E' ciò che accade nel caso in cui i figli del defunto si considerino eredi, mentre il defunto stesso aveva disposto a favore di una terza persona (che quindi è il vero erede) con un testamento che viene scoperto in seguito.

Chi acquista dall’erede apparente tratta con un non proprietario, quindi rischia di vedersi rivendicare la proprietà dell’immobile dall’erede vero.

Se però viene trascritta l’accettazione dell’eredità a favore dell’erede apparente, chi acquista da quest’ultimo non avrà problemi, anche nei confronti dell’erede vero.

Insomma, prevale chi trascrive l’accettazione per primo.

Chi acquista un immobile da un erede che non ha trascritto la propria accettazione, stipula un atto la cui trascrizione non è efficace.

Di conseguenza, non producono effetti nemmeno le successive iscrizioni e trascrizioni a carico dell’acquirente (es. ipoteche, compravendite, ecc.).

L’inefficacia della successiva formalità può essere evitata con la trascrizione tardiva dell’accettazione di eredità.

In parole semplici, la trascrizione di accettazione dell’eredità è importante per “consolidare” l’acquisto e far sì che chi compra dall’erede (o presunto tale) possa avere sicurezza del proprio acquisto.

L’ACQUISTO IN ASTA DI UN IMMOBILE RICEVUTO IN EREDITÀ NON COMPORTA RISCHI

Se l'immobile è pervenuto all’esecutato per successione ereditaria, prima dell'asta si verifica sempre la presenza della trascrizione di accettazione eredità.

Se questa manca, il Giudice sospende la procedura esecutiva e fa accertare la titolarità della proprietà in capo all'esecutato; la trascrizione dell’accettazione viene poi disposta nel Decreto di Trasferimento.

Quindi, gli immobili che arrivano in asta non hanno problemi da questo punto di vista.

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ABUSI EDILIZI E IMMOBILI ALL'ASTAHai trovato un’asta interessante, ma nell’immobile è presente un abuso edilizio…bisogna...
29/05/2026

ABUSI EDILIZI E IMMOBILI ALL'ASTA

Hai trovato un’asta interessante, ma nell’immobile è presente un abuso edilizio…bisogna presentare una pratica di sanatoria, pagare una sanzione amministrativa e realizzare alcune opere edili per mettere tutto a norma.

Non solo.

Sarà l’aggiudicatario a doversi sobbarcare queste incombenze e i relativi costi!

A questo punto, se hai pensato “ma chi me lo fa fare…” e sei passato all’annuncio successivo, sappi che questo è esattamente ciò che fa la maggior parte delle persone.

Ed è un errore madornale!

Almeno se consideri le aste immobiliari come una concreta opportunità di investimento.

Vediamo perchè.

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▶ Così fanno (quasi) tutti, ma…

La massa si tiene alla larga dalle situazioni apparentemente complicate o poco lineari.

La presenza di un abuso edilizio allontana infatti gli investitori inesperti, che non hanno le competenze nè la voglia per approfondire (e dunque passano oltre…).

In questi casi il numero dei concorrenti si riduce ed è più facile aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi.

Inoltre, spesso queste situazioni si possono risolvere abbastanza facilmente e a costi contenuti.

🚩 Regola aurea:

se vuoi guadagnare alle aste immobiliari non perdere tempo con quelle che sembrano super affari e non hanno nemmeno un piccolo “problemino” da risolvere.

Esempio: bell’appartamento in zona prestigiosa, già libero, prezzo abbordabile, nessuna irregolarità edilizia o altre criticità evidenti.

Sono proprio quelle le aste che vengono prese d’assalto e che, spesso e volentieri, vengono aggiudicate a prezzi troppo alti.

Spero che queste informazioni ti siano state utili.

Domenico

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[ASTE TELEMATICHE: COSA SERVE PER PARTECIPARE]Come ho già evidenziato in precedenti post, le aste immobiliari si stanno ...
27/05/2026

[ASTE TELEMATICHE: COSA SERVE PER PARTECIPARE]

Come ho già evidenziato in precedenti post, le aste immobiliari si stanno rapidamente spostando sulle piattaforme telematiche.

Il consiglio, quindi, è di prendere subito confidenza con le nuove procedure per non rimanere fermi al palo.

Ma niente paura, per essere operativi servono soltanto due cose:

1⃣ un dispositivo per la firma digitale
2⃣ una casella PEC (Posta Elettronica Certificata)

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LA FIRMA DIGITALE

È l'equivalente informatico di una firma autografa apposta su carta, ma garantisce:

▶ Autenticità
▶ Integrità
▶ Validità legale

Con un dispositivo che contiene un certificato digitale (una smart card o una chiavetta USB), il titolare può firmare digitalmente i propri documenti.

Il suo utilizzo è semplicissimo e non richiede l’installazione di alcun software.

Basta trascinare l’icona del file da firmare sulla casella “firma”, inserire la password quando richiesto e il gioco è fatto.

Il costo è di poche decine di euro e la validità è di 3 anni, rinnovabili alla scadenza.

PEC (POSTA ELETTRONICA CERTIFICATA)

La PEC è il sistema, ormai diffuso, con il quale è possibile inviare mail con valore legale pari a quello di una raccomandata con ricevuta di ritorno.
L’offerta firmata digitalmente va inviata via PEC al recapito del Ministero ([email protected]) e si intende depositata quando la ricevuta di avvenuta consegna arriva nella casella utilizzata per l’invio.

Dato che tra l’invio della PEC e la generazione della ricevuta di consegna può passare qualche ora, è bene depositare l'offerta con un pò di anticipo.

Per partecipare alle aste telematiche è sufficiente la versione base del servizio, che si può acquistare online per pochi euro.

Ad oggi, quindi, per partecipare a un’asta telematica sono sufficienti un dispositivo per la firma digitale e una normale casella PEC.

Alla prossima!

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IMPOSTA SULLA PLUSVALENZA IMMOBILIAREUno dei principali costi da considerare quando si valuta un investimento immobiliar...
25/05/2026

IMPOSTA SULLA PLUSVALENZA IMMOBILIARE

Uno dei principali costi da considerare quando si valuta un investimento immobiliare è l’imposta sulla plusvalenza, ovvero sull'utile che si genera quando un immobile acquistato a un dato prezzo viene ceduto a un prezzo superiore.

QUANDO E' DOVUTA

La tassazione colpisce solo le operazioni speculative, quindi NON si applica

▶ se la cessione dell’immobile avviene dopo almeno 5 anni dall’acquisto;

▶ se per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e rivendita l’immobile è adibito ad abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari.

N.B.: con il termine “abitazione principale” si intende il luogo in cui c’è la residenza e la dimora abituale (che deve essere continuativa e va dimostrata, ad esempio con il pagamento periodico delle utenze).

Le plusvalenze realizzate dalla vendita di terreni edificabili sono sempre tassate.

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COME SI CALCOLA

La plusvalenza da tassare si ottiene come differenza tra il prezzo di rivendita e ogni altro costo inerente al bene.

I costi idonei a diminuire la base imponibile per il calcolo dell’imposta sono quelli funzionali all’acquisto e quelli incrementativi.

I costi funzionali all’acquisto sono:

▶ il prezzo di aggiudicazione
▶ tutte le spese relative all'asta (cancellazioni, onorario Delegato, ecc.);
▶ l’imposta di registro o l’IVA;
▶ le imposte ipotecarie e catastali;
▶ gli oneri condominiali insoluti;
▶ i costi connessi al mutuo.

I costi incrementativi sono quelli che incidono sul valore dell’immobile, come ad esempio:

▶ le spese di ristrutturazione;
▶ la regolarizzazione di abusi edilizi sanabili;
▶ le spese di manutenzione straordinaria.

Non rientrano fra questi i costi di manutenzione ordinaria e quelli di gestione (ad esempio l’IMU).

SCELTA DELLA MODALITÀ DI TASSAZIONE

Una volta determinata la plusvalenza, dobbiamo capire qual è il tipo di tassazione più conveniente.
Ci sono due opzioni alternative: IRPEF o imposta sostitutiva al 26%.

IRPEF

La plusvalenza è un reddito tassabile riconducibile alla categoria “redditi diversi”, quindi si cumula agli altri redditi imponibili (da lavoro, da pensione, ecc.) ed è tassata con le aliquote previste per i diversi scaglioni di reddito.

Dato che l’aliquota minima per la tassazione IRPEF è al 23% per redditi fino a 15.000 euro (ad agosto 2020), per chi percepisce redditi da lavoro di solito è conveniente scegliere l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%.

IMPOSTA SOSTITUTIVA AL 26%

Come detto, si tratta quasi sempre della soluzione più conveniente.
In questo caso, in sede di vendita il notaio assume la funzione di sostituto d’imposta e incassa il relativo importo per versarlo all’Erario.

ESEMPIO

Costi funzionali all’acquisto:
Prezzo di aggiudicazione € 50.000
Cancellazione formalità € 300
Quota onorario del Delegato € 700
Imposta di registro € 1.900
Ipotecare e catastali € 100
Oneri condominiali insoluti € 2.000

Totale costi acquisto € 55.000

******

Costi incrementativi
Ristrutturazione € 13.500
Regolarizzazione abusi edilizi € 1.000
Manutenzione straordinaria € 500

Totale costi incrementativi € 15.000

******

Totale generale costi = € 55.000 + € 15.000 = € 70.000

******

Prezzo di rivendita = € 100.000

******

Calcolo imposta

Plusvalenza = prezzo rivendita - costi acquisto e incrementativi =
€ 100.000 - € 70.000 = € 30.000

Applicando l'imposta sostitutiva del 26%, la tassazione sarà pari a:
€ 30.000 x 26% = € 7.800

COSA FARE PER NON PAGARLA

Esistono due modi del tutto legali per non pagare l’imposta sulla plusvalenza:

1⃣ vendere l’immobile dopo almeno 5 anni dall’acquisto (nel frattempo è possibile metterlo a reddito)

2⃣ adibirlo ad abitazione principale per sé o per i propri familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e rivendita (se per esempio tale periodo è di 8 mesi, per 4 mesi + 1 giorno).

Alla prossima!

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[ABUSI EDILIZI SANABILI E NON SANABILI]Devi sapere che esistono due categorie di abusi edilizi: quelli sanabili e quelli...
22/05/2026

[ABUSI EDILIZI SANABILI E NON SANABILI]

Devi sapere che esistono due categorie di abusi edilizi: quelli sanabili e quelli non sanabili.

▶ Abusi edilizi sanabili

Sono sanabili (cioè possono essere conservate con il pagamento di una sanzione amministrativa) quelle opere che, anche se realizzate senza autorizzazione, sono comunque conformi alle norme urbanistico-edilizie.

Per regolarizzarle, l’aggiudicatario deve presentare la domanda per ottenere la sanatoria entro 120 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento (cioè dalla data in cui diventa effettivamente proprietario).

▶ Abusi edilizi non sanabili

Non tutti gli abusi possono essere sanati, e ovviamente gli abusi non regolarizzabili devono essere rimossi.

Ecco un esempio banale (ma piuttosto diffuso) di abuso non sanabile: per ampliare gli ambienti, è stato demolito (o non è stato mai realizzato) il muro che delimitava l’antibagno.

Questa situazione contrasta con le norme igienico-edilizie, quindi non può essere mantenuta (la comunicazione diretta tra il bagno e i vani principali come la cucina o il soggiorno è vietata).

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🔴 Vale la pena approfondire

Anche gli immobili che presentano abusi edilizi possono essere venduti all’asta, la legge lo consente espressamente.

Ma la domanda nasce spontanea.

Perché mai dovrei fare offerte per un immobile che presenta irregolarità, magari nemmeno sanabili?

Semplice, perché potrebbe trattarsi di una buona opportunità.

Dipende dalle caratteristiche dell’abuso e dal costo necessario a rimuoverlo: spesso il problema è di poco conto e può essere risolto con una piccola spesa.

Spesa che potrebbe essere quella necessaria a tirar su un tramezzo in muratura o a smontare una veranda non autorizzata.

Come sempre, se il conto economico sta in piedi si può tranquillamente procedere.

P.S.: in genere su questi aspetti le perizie sono abbastanza attendibili, e indicano correttamente le caratteristiche dell’abuso e i costi per eliminarlo.

P.P.S: è vero che l’aggiudicatario deve sostenere i costi di regolarizzazione, ma questi vengono decurtati dal valore riportato in perizia (in altre parole, il prezzo a base d’asta è già stato scontato del relativo importo).

P.P.P.S.: se sono presenti abusi edilizi o altre piccole “grane” da risolvere, il numero dei concorrenti si riduce ed è più facile aggiudicarsi l’asta a prezzi vantaggiosi (è proprio in questi casi che si fanno gli affari migliori).

Alla prossima!

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