14/06/2017
Sulla nullità del contratto di locazione di immobili non registrato nei termini.
Il contratto di locazione di immobili è nullo se, ricorrendone i presupposti, non viene registrato entro 30 giorni dalla stipula; è improduttivo di effetti, ma non ai fini fiscali. Per la giurisprudenza prevalente, la tardiva registrazione (oltre i 30 giorni) sana l’aspetto fiscale, ma non quello civilistico.
Il contratto resta nullo.
Il discorso vale per tutti i contratti di locazione di immobili urbani, a uso abitativo e non abitativo.
È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge n.431/1998. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 (cd. “3+2”) è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie.
Il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate o versate in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Nei medesimi casi, il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dall’art.2, comma 1 (contratti liberi) o dall’art.2, comma 3 (contratti assistiti) della legge n. 431/1998. Nel giudizio che determina l’esistenza del contratto di locazione (nei casi di mancata registrazione), il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’art.2 (senz’altro quello del “3+2”, perché il riferimento all’art.2, per quanto indiscriminato, richiama comunque il canone minimo) o quello definito ai sensi dell’art.5, commi 2 e 3 (transitori o per studenti universitari), nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati.
Si evidenzia inoltre che, dal punto di vista fiscale, i canoni derivanti dai contratti di locazione non registrati nei termini restano comunque soggetti alle imposte ordinariamente dovute (imposte di registro e imposte sui redditi.
