27/08/2019
DEVI VENDERE CASA? ECCO PER TE UNA BREVE GUIDA.
Potrà sembrarvi una banalità, ma posso garantirvi che non lo è. Ancora oggi in un’ampia percentuale dei casi la commercializzazione dell’immobile non è preceduta da un’accurata raccolta dei documenti necessari per vendere casa. Purtroppo questo riguarda sia le compravendite tra privati che quelle mediate da molti agenti immobiliari.
La prima cosa da fare in assoluto è reperire tutta la documentazione dell’immobile.
Un processo molto meno semplice ed immediato di quello che si può pensare. L’insieme è costituito da diversi blocchi: amministrativo, tecnico, condominiale, catastale tutti indispensabili per il corretto svolgimento delle attività di vendita successive. La raccolta ed il riordino anticipati vi permetteranno di accorgervi di eventuali mancanze e di non dover gestire criticità durante la vendita.
Difficilmente avremo tutto in quelle carpette disperse da anni in chissà quale cassetto. E’, dunque, opportuno provvedere a tutte le richieste del caso ognuna da inoltrare agli uffici od organi competenti.
Tipologia e numero di documenti sono molto differenti da quelli degli anni passati dove con una planimetria catastale e poco altro si poteva stipulare. A causa di questa scarsa passata diligenza oggi ci ritroviamo in sede di vendita a correggere errori di cui neanche eravamo a conoscenza.
- Documenti catastali
Sono i più conosciuti e facilmente reperibili presso l’Agenzia del Territorio o tramite un vostro tecnico di fiducia.
Rappresentano il punto di incontro tra gli aspetti edili e la fiscalità legata all’immobile. Ricordo, infatti, che il Catasto è un’organo fiscale anche se, come appena accennato, legato a filo diretto con l’urbanistica.
- Documenti amministrativi
Sono quei documenti che raccontano la storia ed i passaggi della casa nel tempo, i diritti reali, i pesi ed eventuali gravami. Partiamo dal più conosciuto
- Atto di provenienza
E’ il rogito, la donazione o il decreto con cui siete diventati proprietari della casa. L’atto di provenienza forse sarà in quel cassetto abbandonato del soggiorno. Se vi state chiedendo come vendere casa nel migliore dei modi, però, vi consiglio di richiederne una nuova copia per assicurarvi di di avere tutti gli allegati annessi.
L’atto di provenienza ci racconta molte cose su un immobile. Da chi lo abbiamo comprato, in forza di quali licenze è stato costruito, quali diritti di terzi eventualmente ci sono.
Un consiglio. Non fermatevi al primo atto ma cercate di recuperare dagli archivi Notarili anche quello precedente poiché potrebbe contenere ulteriori informazioni oggi utili ad evitare seccature.
- Visura ipotecaria
Ad integrazione dell’atto di cui abbiamo appena parlato è sempre necessario richiedere una visura ipotecaria facilmente reperibile presso l’Agenzia delle Entrate o tramite i servizi online.
E’ il documento che elenca le trascrizioni ipotecarie sulla casa. Ad esempio troverete quella inerente il mutuo fatto all’epoca dell’acquisto. Non solo, potrebbe emergere altre trascrizioni di cui non siete a conoscenza per cui è sempre bene provvedere ad un controllo.
L’esempio più classico riguardante le ipoteche ignote è quello dei mutui interamente pagati ma dei quali l’ipoteca no cancellata.
In realtà non rappresenta un grosso problema poiché la banca sa benissimo che il dovuto è stato versato. E’ solo necessaria la formalità di cancellazione. Il punto però è sempre lo stesso, se lo sappiamo prima non dovremo affrontare la cosa in velocità dopo magari con termini essenziali per la stipula in scadenza.
- Documenti tecnici ed urbanistici: come vendere casa in sicurezza
Sono i documenti che riguardano gli aspetti legati ad urbanistica ed edilizia. In passato trascurati mentre oggi di fondamentale importanza per le successive fasi di verifica. Queste ultime a loro volta indispensabili nel mercato di oggi per evitare problemi con i futuri compratori.
Difficilmente reperibili in autonomia, il mio più vivo consiglio è di rivolgervi ad un geometra per le richieste del caso. Possibilmente allo stesso a cui affiderete l’accertamento di conformità di cui parleremo fra poco. Vi riporto un brave elenco per conoscenza.
- Precedenti edilizi
Sono i titoli in forza dei quali è stato costruito l’immobile e quelli inerenti le successive modifiche nel tempo.
Licenza di costruzione
Condoni
Pratiche edilizie
Essi permettono di avere chiaro lo stato legittimo della casa ovvero la fotografia della stessa agli occhi del Comune di appartenenza.
- Certificazione impianti
Sono i documenti che dichiarano se gli impianti tecnologici a servizio dell’unità sono realizzati e rispondono alle normative sulla sicurezza. I più comuni sono:
Elettrico
Gas
Idrico
Sanitario
Ricordiamoci una cosa. Un impianto è a norma SOLO se è provvisto di certificazione. In caso contrario dovremo specificare ai compratori la circostanza e della medesima si dovrà tenere conto in sede di determinazione del prezzo. Non è dunque obbligatorio per la vendita che gli impianti siano a norma, ma va formalmente specificato in sede negoziale. Da non confondere le certificazione di cui abbiamo parlato ora con il prossimo documento.
- Certificazione energetica
La certificazione energetica è un documento obbligatorio in tutte le compravendite e le locazione aventi per oggetto immobili dotati di impianti termici.
Esso assegna al cespite una classificazione in lettere che esprime il livello di prestanza in materia di risparmio energetico.
Le case meno prestanti saranno in classe G mentre le più performanti in classe A, A2,A3 e superiori. Per approfondire su questo aspetto potete leggere l’articolo proprio dedicato alla certificazione energetica.
- Documentazione condominiale
Ovviamente riguarda solo immobili inseriti in contesto condominiale quali appartamenti o villette a schiera.
Consuntivi/preventivi
Ultime delibere
Ultimi verbali di assemblea
Eventuali accordi
Anche qui una nota importante. Prima della vendita sarà necessario far redigere all’amministratore una certificazione di avvenuto saldo di tutte le nostre spettanze. Questa comunicazione verrà poi consegnata al Notaio del compratore per le dichiarazioni del caso in sede di rogito.
Come vendere casa senza accertamento tecnico? IMPOSSIBILE
O meglio, possibile ma con rischi elevatissimi. Per capirci, il 90% dei contenziosi in materia di compravendita immobiliare deriva proprio dalla mancanza dei corretti controlli preventivi.
Dopo aver raccolto tutta la documentazione non siamo, dunque, ancora pronti per immettere la casa sul mercato. Se vuoi vendere casa in modo sicuro e valorizzato ti consiglio vivamente di provvedere all’accertamento urbanistico e catastale di cui abbiamo parlato prima.
Questa attività ha il ben preciso scopo di rilevare abusi edilizi ignoti e difformità catastali che potrebbero rappresentare un notevole problema in sede di vendita. Per lo meno quando non opportunamente gestite.
L’accertamento tecnico non è una cosa che potete fare in autonomia a meno che non siate Geometri, Architetti o Ingegneri.
- Vantaggi della verifica urbanistica e catastale nella vendita.
Facciamo dunque una breve ricapitolazione sui vantaggi che derivano da una corretta attività di controllo tecnico sull’immobile.
Definisce l’oggetto contrattuale dal punto di vista amministrativo
Disegna preventivamente i costi da sostenere per la regolarizzazione
Assicura le destinazioni d’uso dei locali in cessione
Evita buona parte dei contenziosi in materia immobiliare
La parte di verifica catastale è, oltre tutto, fondamentale per assicurarsi del valore catastale dell’immobile in cessione. La vendita di immobili a prezzi inferiori al loro valore catastale è oggetto di accertamento automatico da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Altro motivo importante per cui provvedere con l'auto anticipo ad un check.
Il terzo passo imprescindibile, la sanatoria edilizia
Quando dall’accertamento tecnico emergono difformità urbanistiche e/o catastali fuori dalle tolleranze di Legge la via consigliata è quella della regolarizzazione.
- Evitare le sanatorie in corso di vendita.
Perché provvedere ora e non dopo avere stretto accordi formali? Perché da questi ultimi nascono obbligazioni anche temporali e quando si ha a che fare con una sanatoria edilizia i tempi necessari possono essere lunghi oltre le aspettative.
Ancora di più quando in corso arrivano imprevisti. Parliamo del 50% dei casi mentre nel 70% degli immobili che controlliamo emerge la necessità di pratiche edilizie.
Gestire una sanatoria in corso di vendita è molto più problematico che doverlo fare quando ancora siamo liberi da accordi con terzi.
Per capirci, dalla maldestra gestione delle sanatorie in corso di vendita e degli accordi commerciali che non ne tengono conto nasce circa il 90% dei contenziosi in materia di compravendita.
Una volta ultimata la sanatoria edilizia, ottenuta l’agibilità e sistemata tutta la parte tecnica non abbiamo comunque finito l’iter di controllo.
- Controllo amministrativo
Come già anticipato tramite la visura ipotecaria sarà possibile identificare le ipoteche insistenti sull’immobile così come pure i diritti reali anche di terzi.
Possono essere di tipo volontario come quelle istruite in sede di mutuo per l’acquisto o non volontarie. Quest’ultime quindi imposte da terzi, a volte a nostra insaputa.
LEGGETE BENE E SPERO VI POSSA ESSERE DI AIUTO
